ZNALECKÝ POSUDEK č. 2612 709 / 2013 dle Usnesení č.j. 129 EX 4000/08-74 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, 537 01 Chrudim IČ: 75066874 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 4000/08-74 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne 23.10.2013. Posudek obsahuje: 47 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 19.12.2013
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...10 3 Vyhodnocení...22 C REKAPITULACE...23 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 PŘÍLOHY...24 2
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 4000/08-74: - stanovit cenu nemovitostí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenství jako cenu obvyklou, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 184, část obce Stránice, stojícím na pozemku parc.č. 199 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.č. 199 a 200, k.ú. Stránice, obec Brno, zapsáno na LV č. 39, vedeném KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 184. Příslušenství věci hlavní: venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Pozemky parc.č. 199 a 200. Součástí pozemků jsou trvalé porosty: pozemek parc.č. 200: okrasné stromy (cca 6 kusů). Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 27.11.2013 bez přítomnosti vlastníků nemovitosti. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. Právní zástupce povinného na písemnou výzvu k organizaci místního šetření nijak nereagoval. Poštovní dodejka viz příloha posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 19.12.2013, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 39, k.ú. Stránice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 23.10.2013 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 129 EX 4000/08-74 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 a č. 350/2012 Sb. 3
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, 4
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: 5
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití 6
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu k 1.1.2013. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Komentář k ocenění příslušenství: Obecné vymezení příslušenství věci: zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění: Hlava devátá: Vymezení některých pojmů, Věci a práva: 120 (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. (2) Stavba není součástí pozemku. 121 (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění: 8 Oceňování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství (ve smyslu 121 odst. občanského zákoníku), se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností včetně příslušenství určených k jiným účelům než k bydlení, se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, jakož i včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších včetně jejich příslušenství určených pro společné užívání; nebytovým prostorem nejsou příslušenství bytu ani společné části domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad některých vybraných pojmů stavebního práva, autoři: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: Příslušenství věci lze rozeznávat tam, kde je věc hlavní a věc, která k věci hlavní přísluší. Příslušenství věci je samostatnou věcí, která je však funkčním vztahem nebo hospodářským účelem spojena s věcí hlavní. Jde o samostatnou věc, která je určena k užívání s věcí hlavní. Za příslušenství je potřeba považovat věc, která je ve vlastnictví vlastníka věci hlavní a která je vlastníkem určena k trvalému užívání s věcí hlavní. Skutečnost, že příslušenství není dočasně s věcí užíváno, nemění nic jeho povaze. Příslušenství může být samostatným předmětem právních vztahů. Vlastníkem hlavní věci a příslušenství je tentýž subjekt. Pro povahu věci jako příslušenství jiné věci není rozhodující, je-li s hlavní věcí spojena nebo s ní takto nesouvisí. To je důležité především při posuzování staveb různého druhu. Některé stavby mohou mít dvojaké postavení (např. samostatně stojící garáž), mohou být příslušenstvím stavby hlavní, tak mohou být i samostatnými věcmi. Pokud je věc příslušenstvím, také sdílí osud věci hlavní a převádí se spolu s ní na nabyvatele. 9
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, stojí jako řadový krajní, situovaný je na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Do centra krajského města Brna je vzdálenost 2 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a branku z místní komunikace, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80 90ti lety Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel, podezdívka kamennánezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar polovalbový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry, částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit, místy opadaný Schody: nosná část železobetonová, povrch stupňů: terazzo, zábradlí kovové, madlo dřevěné Dveře: dřevěné hladké s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: dřevěná dvoukřídlá Okna: dřevěná špaletová, 1 okno plastové s izolačním dvojsklem Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, teraco, betonová mazanina 10
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Vytápění: etážové do radiátorů, kotel je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním plynovým ohřívačem, zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 1.NP a 2.NP: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) a zásuvka motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na plyn) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství věci hlavní. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, garáž, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, byt o velikosti 3+1, WC s koupelnou 2.NP: chodba, schodišťový prostor, byt o velikosti 3+kk, WC s koupelnou, terasa Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 184 1 027,60 108,00 261,60 Pozemky - 108,00 347,00 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 378 965, z toho 257 397 v produkt. věku 2 Správa, úřady všechny 3 Poptávka po nemovitostech poptávka převyšuje nabídku 4 Přírodní okolí dobré 11
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní školy, střední a vysoké školství 7 Zdravotnictví ordinace lékařů, nemocnice, polikliniky 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 455 m 2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Oplocení zahrady je tvořeno drátěným pletivem na kovových sloupcích, oplocení z uliční části je tvořeno kovovým trubkovým plotem na kamenné podezdívce. Vjezdová brána a branka jsou kovové. Vše je v horším technickém stavu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na opravy. 12
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 39 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům, Sedlákova, Stránice Prvorepublikový rodinný dům o velikosti 5+1 na ulici Sedlákové v Brně Masarykově čtvrti. Dispozičně: 1.PP: prádelna, sklad, sklepní prostory. 1.NP: zádveří, vstupní hala, kuchyň, dva pokoje, WC, spíž, vstup do sklepa a zahradu, schodiště. 2.NP: tři obytné místnosti, koupelna a schodiště na půdu. K domu patří předzahrádka, kde je možnost vybudovat dvě parkovací stání. Dále se za domem nachází zahrada se vzrostlými okrasnými stromy. Dům je určený k modernizaci, okna jsou dřevěná, střecha a fasáda je ve dobrém stavu. Dům je na velmi klidné ulici. Dostupnost do centra MHD je do 15 minut. Veškerá občanská vybavenost v bezprostřední blízkosti. Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 94 m 2 Plocha pozemku: 471 m 2 Plocha zahrady: 331 m 2 Doprava: MHD Cena nabídková: 8 900 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Hypocentrum Modré pyramidy Rožmitálova 1813/7 67801 Blansko Tel.: +420 725 263 724 www.hypocentrum.cz 13
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 2) Rodinný dům, Bohuslava Martinů, Stránice Dvougenerační řadový rodinný dům o velikosti 7+2 v Masarykově čtvrti se zahradou. Nemovitost se nachází v klidné ulici. V přízemí je garáž pro dvě auta a velká technická místnost. Jsou zde zrekonstruované inženýrské sítě (voda, topení), nová okna, vnitřní dveře, nové sociální zařízení, zařízení na změkčování vody, částečně nové podlahy, zateplená střecha. V prvním patře se nachází byt o velikosti 2+1 s velkou terasou (kuchyně, pokoj, WC a koupelna, obývací pokoj). Ve druhém patře je byt o velikosti 2+1 (kuchyně, pokoj, WC a koupelna, obývací pokoj). Ve třetím patře jsou dva pokoje s terasou a sociální zařízení. V zadní části je kaskádovitá zahrada s dvorkem a sklepem. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Plocha užitná: 250 m 2 Plocha pozemku: 250 m 2 Plocha zahrady: 100 m 2 Terasa: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Cena nabídková: 8 990 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Dana Procházková Pálavské náměstí 4102/1 62800 Brno Tel.: 777 158 116 www.perfektrealitydm.cz/ 14
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 3) Rodinný dům, Mahenova, Stránice Prvorepubliková vila v Masarykově čtvrti na ulici Mahenova. Vila je dvoupodlažní se samostatnou půdou, kde lze vybudovat další bytovou jednotku. Parkování je možné v samostatné garáži, která je situována v přední části objektu. Objekt je částečně podsklepený a sestává ze dvou bytových jednotek, půdního prostoru, vše vzájemně propojeno centrálním schodištěm. Velká letní terasa, kterou lze zastřešit. Dům je napojen na el. energii, plyn, veřejný vodovod a kanalizaci. Pozemek kolem domu je oplocený. Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 128 m 2 Plocha pozemku: 250 m 2 Plocha zahrady: 551 m 2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 9 990 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář LUWA Česká republika, s.r.o. Jakubské náměstí 109/1 60200 Brno Tel.: 777 593 888 www.luwareality.cz 15
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 4) Rodinný dům, Stránice Rodinný dům o velikosti 5+1 v nejžádanější lokalitě města Brna v Masarykově čtvrti. Jedná se o koncový rodinný dům situovaný na jihozápadním svahu s výhledem do Pisáreckého údolí. Dispozice: garáž, sklep, prádelna a technická místnost. V 1.NP je kuchyň se spižírnou, obývací pokoj s krbem, vstupem na terasu a WC s umývadlem. Ve 2.NP jsou 3 pokoje, šatna, koupelna s WC a malý balkon. Ve 3.NP je jeden pokoj, který má samostatné sociální zařízení se sprchovým koutem a WC a vstup na velkou terasu a další terasa je na druhé straně. Okna jsou z části plastová, z části původní, dřevěná. Podlahy jsou někde vyměněny na plovoucí a dlažbu, jinak jsou zde zachovány původní parkety. V přízemí je mramor. Topení je ÚT vlastním plynovým kotlem. Stav objektu: Velmi dobrý Plocha zastavěná: 135 m 2 Plocha pozemku: 677 m 2 Cena nabídková: 11 500 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář RUSSEGGER REAL, s.r.o. třída Kpt. Jaroše 1844/28 60200 Brno Tel.: +420 533 433 707 www.russegger.cz 16
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 5) Rodinný dům, Havlíčkova, Stránice Vila v Masarykově čtvrti na ulici Havlíčkova. Vila je samostatně stojící a nachází se na nároží v klidné ulici. Dům byl vystavěn v roce 1938 a díky kvalitní údržbě i dvojí rekonstrukci je ve velmi dobrém stavu. Parkování je možné ve dvou samostatných garážích v přední části objektu. Uvnitř se nachází tři samostatné bytové jednotky. Přístup do každého bytu je zajištěn centrálním schodištěm. První bytová jednotka je umístěna v přízemí. Z ústřední haly je samostatný vstup do kuchyně, ložnice i do prostorného obývacího pokoje s krbem. Z bytu lze vyjít přímo do zahrady. V prvním patře se nachází druhá bytová jednotka, výměrou i dispozicí identická a bytem v přízemí. Přízemí bylo opraveno v 70. letech. Druhé patro nabízí k bydlení přibližně sto dvacet metrů. Vytápění je v domě řešeno několika zdroji. V přízemí je plynový kotel, ve druhém podlaží je elektrokotel, ve třetím plynové wavky. Dům je ze dvou třetin podsklepen, dvě samostatné garáže s výjezdem na ulici. Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Rohový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 197 m 2 Plocha pozemku: 519 m 2 Cena nabídková: 14 000 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář RUSSEGGER REAL, s.r.o. třída Kpt. Jaroše 1844/28 60200 Brno Tel.: +420 533 433 707 www.russegger.cz 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN 1 8 900 000 0,95 1,00 1,00 0,80 6 764 000 SN 2 8 990 000 0,95 1,00 1,00 0,70 5 978 350 SN 3 9 990 000 0,95 1,00 1,00 0,80 7 592 400 SN 4 11 500 000 0,95 1,00 1,00 0,70 7 647 500 SN 5 14 000 000 0,95 1,00 1,00 0,60 7 980 000 n: počet srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [Kč] 7 192 450 Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: 7 200 000 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 813 153 Minimální hodnota 5 978 350 AP - SO 6 386 847 Aritmetický průměr [AP] 7 200 000 AP + SO 8 013 153 Maximální hodnota 7 980 000 Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 18
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 184 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 2 Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 944,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: = 99,90 m 2 1.NP: = 108,00 m 2 2.NP: = 99,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 99,90 m 2 2,45 m 1.NP: 108,00 m 2 3,40 m 2.NP: 99,90 m 2 3,40 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem: = 1 027,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 027,60 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 99,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 307,80 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,08 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V 0,08 propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00 19
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,437 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,10 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,120 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než IV 0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,050 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,437 * 1,120 * 1,050 = 0,514 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 7 944,- Kč/m 3 * 0,514 = 4 083,22 Kč/m 3 CP = CU * OP = 4 083,22 Kč/m 3 * 1 027,60 m 3 = 4 195 916,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 195 916,87 Kč b) Ocenění pozemků Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 199 179,00 7 000,00 1 253 000,- nádvoří 27 cenová mapa zahrada 200 276,00 7 000,00 1 932 000,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 185 000,- 20
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 Pozemky - zjištěná cena = 3 185 000,- Kč c) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 184 b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Celkem 4 195 916,90 Kč 3 185 000,- Kč 7 380 916,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 7 380 920,- Kč 21
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 7 200 000,- Kč 7 380 920,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 7 200 000,- Kč Ocenění spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ činí tedy 7 200 000,- Kč ½ = 3 600 000,- Kč 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném domě č.p. 184, část obce Stránice, stojícím na pozemku parc.č. 199 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.č. 199 a 200, k.ú. Stránice, obec Brno, zapsáno na LV č. 39, vedeném KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - město, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: 3 600 000,- Kč slovy: Třimilionyšestsettisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím věci hlavní jsou: venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2612 709 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 19.12.2013 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 23
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č. 2612 709 / 2013 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 39, k.ú. Stránice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 23.10.2013 3. Snímek katastrální mapy 4. Poštovní dodejka 24
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.10.2013 13:35:02 A Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 4000/08 pro Soudní exekutor Jaroš Petr, Mgr. Okres: CZ0642 Brno-město Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Brno Fatrdla Libor, Havlíčkova 184/85, Stránice, 60200 Brno Obec: Kat.území: 610330 Stránice List vlastnictví: 39 582786 Brno V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor 731109/3790 781105/3855 Podíl 1/2 1/2 B B1 C Nemovitosti Pozemky Parcela Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro o 199 200 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy 179 276 - Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zahrada Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Na parcele Stránice, č.p. 184 rod.dům 199 Zástavní právo soudcovské ve výši 48.485,-Kč, návrh 12.1.2005. - podíl 1/2 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 zemědělský půdní fond Z-7258/2005-702 Z-7258/2005-702 Z-7258/2005-702 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 66E-5/2005 ze dne 14.02.2005. Právní moc ke dni 16.03.2005. Z-7258/2005-702 o Nařízení exekuce Z-14972/2005-702 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Městský soud v Brně 96Nc-2592/2005-4 ze dne 07.06.2005.; uloženo na prac. Brno-město Z-14972/2005-702 o Nařízení exekuce Listina Z-20897/2005-702 Usnesení soudu o nařízení exekuce Městský soud v Brně 96Nc-3478/2005-4 ze dne 15.08.2005.; uloženo na prac. Brno-město Z-20897/2005-702 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro o VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.10.2013 13:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 4000/08 pro Soudní exekutor Jaroš Petr, Mgr. CZ0642 Brno-město Povinnost k Obec: Kat.území: 610330 Stránice List vlastnictví: 39 582786 Brno V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Zástavní právo soudcovské ve výši 39.494,-Kč, návrh 17.1.2006. - podíl 1/2 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 66E-3/2006-8 Městský soud v Brně ze dne 01.03.2006. Právní moc ke dni 28.03.2006. Z-8746/2006-702 o Zástavní právo soudcovské ve výši 29.126,-Kč, návrh 2.1.2007. - podíl 1/2 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 Z-8746/2006-702 Z-8746/2006-702 Z-8746/2006-702 Z-9394/2007-702 Z-9394/2007-702 Z-9394/2007-702 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 27 E-4/2007-10 Městský soud v Brně ze dne 14.03.2007. Právní moc ke dni 18.04.2007. Z-9394/2007-702 o Zástavní právo soudcovské ve výši 16.073,-Kč, návrh 15.10.2007.-podíl 1/2 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 Z-12981/2008-702 Z-12981/2008-702 Z-12981/2008-702 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 66E- 171/2007-8 Městský soud v Brně ze dne 14.12.2007. Právní moc ke dni 05.02.2008. Z-12981/2008-702 o Nařízení exekuce Z-43304/2008-702 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 101 Nc-2605/2008-9 Městský soud v Brně ze dne 21.07.2008.; uloženo na prac. Brno-město Z-43304/2008-702 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 101 Nc-2605/2008-9 Exekutorský úřad Chrudim ze dne 21.07.2008. Právní moc ke dni 19.11.2008.; uloženo na prac. Brno-město Z-24351/2013-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 101 Nc 2605/2008, Městský soud v Brně k id. podílu 1/2 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 2
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 23.10.2013 13:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 4000/08 pro Soudní exekutor Jaroš Petr, Mgr. CZ0642 Brno-město Povinnost k Obec: Kat.území: 610330 Stránice List vlastnictví: 39 582786 Brno V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Z-46340/2008-702 Z-46340/2008-702 Z-46340/2008-702 Listina Exekuční příkaz 129EX-4000/2008-7 Exekutorský úřad Chrudim ze dne 17.10.2008. Z-46340/2008-702 o Nařízení exekuce Z-27873/2009-702 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 75 Nc-732/2009-3 Městský soud v Brně ze dne 28.04.2009.; uloženo na prac. Brno-město Z-27873/2009-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně č.j. 75 Nc 732/2009 k id. podílu 1/2 Z-34584/2009-702 Z-34584/2009-702 Z-34584/2009-702 Listina Exekuční příkaz 103 Ex-12905/2009-9 Exekutorský úřad Přerov ze dne 23.07.2009. Z-34584/2009-702 o Zástavní právo soudcovské ve výši 109.586,-Kč, návrh 12.5.2009. - podíl 1/2 Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Vinohrady, 13000 Praha, RČ/IČO: 41197518 Z-43454/2009-702 Z-43454/2009-702 Z-43454/2009-702 Listina Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud.zástavního práva 66E-70/2009-9 Městský soud v Brně ze dne 23.07.2009. Právní moc ke dni 05.09.2009. Z-43454/2009-702 o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Petr Kocián, Příkop 838/6, Brno, 604 25 Brno Z-45158/2009-702 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 103Nc-1305/2009-6 Městský soud v Brně ze dne 07.05.2009.; uloženo na prac. Brno-město Z-45158/2009-702 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město, kód: 702. strana 3