ZNALECKÝ POSUDEK č. 1903-4 / 2016 O administrativní a obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.158 se stavební plochou p.č.st.314 a ostatními pozemky v obci a k.ú. Vnorovy, okres Hodonín, kraj Jihomoravský. Objednatel znaleckého posudku: soudní exekutor, pan JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení administrativní a obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 30 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních + 1x elektronicky a 3. uloženo v archívu znalce. V Dolním Němčí 9.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol a) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí(resp. podílu povinného na postižených nemovitostech) a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6246/11-10 ze dne 22.8.2011 a dle aktuálních výpisů z LV povinného, a to každé LV zvlášť ( podíl 1/4 na LV 618, podíl 1/4 na LV 3170, podíl 1/4 na LV 617,podíl 3/4 na LV 158 a 100% na LV 249 vše v k.ú.vnorovy b)stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání na LV 249, práva z nájemních smluv, atd...) 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.158 se stavební plochou a ostatními pozemky v k.ú. Vnorovy Adresa předmětu ocenění: Hlavní 158 696 61 Vnorovy Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Vnorovy Katastrální území: Vnorovy Počet obyvatel: 3 029 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel - do 5000 obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce - ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava - železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 508,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 za přítomnosti bez účasti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - 2 -
- výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj - Katastrální pracoviště Hodonín LV č.618,617,3170,158 a 249 pro obec a katastrální území Vnorovy vyhotovené dálkovým přístupem objednavatele dne 20.11.2015 - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku, pracovnicí obecního úřadu Vnorovy a nikoli majitelem nemovitostí - skutečnosti zjištěné na místě dne 6.1.2016 - oceňovací vyhláška č.441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. platná ke dni ocenění (6.1.2016) - oceňovací program firmy PLUTO OLT Praha - NemExpress verze 3.4.2 - fotodokumentace z místního šetření 3xA4 - snímky katastrální mapy s vyznačením dotčených nemovitostí a pozemků - usnesení o ustanovení soudním znalcem ze dne 20.11.2015 soudním exekutorem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.249 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 100 % LV č.158 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 3/4 Buchtová Jarmila, Májová 521, 696 61 Vnorovy 1/4 LV č.617 pro obec a katastrální území Vnorovy Kočiš Josef, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 1/4 Buchtová Jarmila, Májová 521, 696 61 Vnorovy 1/2 Kočiš Tomáš, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 1/4 LV č.618 pro obec a katastrální území Vnorovy Břečková Marie, Dolina 590, 696 61 Vnorovy 3/4 Kočiš Josef, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 1/4 LV č.3170 pro obec a katastrální území Vnorovy Jihomoravský kraj, Žerotínovo nám.449/3, Veveří,602 00 Brno 3/4 Kočiš Josef, Hlavní 158, 696 61 Vnorovy 1/4 6. Dokumentace a skutečnost Výměry a druhy pozemků v obci Vnorovy dány výpisy z katastru nemovitostí, stavební pozemek - 3 -
je zastavěn oceňovanou stavbou RD č.p.158 ve které se nachází provozovna thajských masáží a vedlejší stavbou doplňkovou ke stavbě hlavní. Rodinný dům č.p.158 - obhlídka a venkovní zaměření stavby bylo provedeno na místě samém dne 6.1.2016, fotodokumentace z místního šetření 3 x A4. Vnitřní prohlídka nebyla provedena, protože vlastník nemovitostí se nedostavil ani písemné vyzvání k místnímu šetření, proto vycházím ze skutečností, které jsou zřejmé z prohlídky a z dostupných informací získaných od obecního úřadu a z místa stavby. Zemědělské a ostatní pozemky jsou umístěny mimo zastavitelnou část obce, takže budou oceněny dle využití jako zemědělské nebo jako komunikace. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je stavba v KN vedená jako rodinný dům č.p.158 se stavební plochou p.č.st.314 o výměře 409 m 2 v obci a k.ú. Vnorovy. Zjištěná skutečnost je následující : RD č.p.158 - starší rodinný dům z předválečné doby, dle informací pracovnice OÚ Vnorovy, který prošel několika přestavbami a rekonstrukcemi, nacházející se v centrální části obce na nároží vedle místní lékárny a u státní komunikace v ulici Hlavní. Dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně bytovou jednotku 6+2 v 1. a 2. NP, půdní prostor pod sedlovou a polovalbovou a pultovou střechou a garáž jako součást RD nacházející se na jihovýchodní straně RD a samostatné hospodářské zázemí nacházející se ve dvorní části objektu. Dům je řadový koncový, je pravděpodobně částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími, kombinovanou sedlovou, pultovou a polovalbovou střechou a má starší keramickou krytinu a na garáži terasu viz.foto. Vstup je z ulice přes závětří do zádveří a chodby ze které jsou pravděpodobně vstupy do garáže, pokojů, ložnice a kuchyně, dále je z chodby pravděpodobně vstup do koupelny a WC a výstup na schodiště do sklepa a do 2.NP a do dvorní části kde se nachází dvorek a hospodářské zázemí, které je přízemní s plochou pultovou střechou (viz foto). Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech, údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací pracovnice OÚ Vnorovy cca. z r.1920 a majitelé jej různě přestavovaly a modernizovaly do dnešní podoby ( viz. fotodokumentace ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených materiálů l v tl.obvodového zdiva 30-45cm na kterém je částečně provedeno zateplení fasádním polystyrenem s vrstvou fasádního lepidla, koncová vrstva je provedena, základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je kombinovaná sedlová, pultová a polovalbová se starší keramickou krytinou, krov je dřevěný. Fasáda ve stádiu zatepleno viz.foto s keramickým soklem. Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna a vnější dveře plastové, vrata garáže ocelová, dveře pravděpodobně dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné vlyskové v obytných místnostech a lité teraco nebo keramické dlažby v chodbě, koupelně a na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech ve sklepě.v koupelně přepokládám vanu a umývadlo, WC pravděpodobně splachovací, v kuchyni pravděpodobně plynový nebo elektrický sporák, vytápění pravděpodobně ústřední s plynovým kotlem, ohřev TUV bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu,plyn, vodu a kanalizaci. Objekt byl dle dostupných informací postaven cca v letech 1918-20. Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny přestavby, rekonstrukce a modernizace a zateplení. Dům je postaven u státní asfaltové komunikace v ulici Hlavní. Pozemky - zahrady se nachází za RD a jsou s ním funkčně spojeny, nachází se na nich trvalé - 4 -
porosty, které neoceňuji. Pozemky - orná půda - nejsou začleněny do ÚPD obce Vnorovy, pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace a využívány k zemědělské činnosti. Pozemky - ostatní plochy, komunikace tvoří částečně státní komunikaci a částečně polní komunikace. 8. Obsah znaleckého posudku LV 618 1.1. Pozemky LV 618 LV 617 1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249 LV 158 1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1 LV 3170 1.1. Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - pozemek se stavbou, ale věcné břemeno bydlení 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - na nemovitosti I -0,04 vázne věcné břemeno bezplatného užívání celého RD 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-6 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1,027 11 i = 2 LV 618 1.1. Pozemky LV 618 Pozemky orné půdy, začleněny do zemědělsky obdělávaných honů, pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2480/72 00501 661,00 9,18 60,00 14,69 9 710,09 orná půda 2480/72 02411 41,00 7,65 60,00 12,24 501,84 orná půda 2480/73 00501 3,00 9,18 60,00 14,69 44,07 orná půda 2480/73 02411 6 888,00 7,65 60,00 12,24 84 309,12 orná půda 2480/74 02411 1 032,00 7,65 60,00 12,24 12 631,68 orná půda 2483/16 00501 4 839,00 9,18 60,00 14,69 71 084,91 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 13 464,00 m 2 178 281,71 Pozemky LV 618 - zjištěná cena = 178 281,71 Kč LV 617-7 -
1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 Pozemek orná půda začleněn do zemědělsky obhospodařovaného honu, pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2472/108 02210 658,00 6,53 60,00 10,45 6 876,10 2472/108 02411 4 233,00 7,65 60,00 12,24 51 811,92 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 891,00 m 2 58 688,02 Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 - zjištěná cena = 58 688,02 Kč LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 RD č.p.158 - starší rodinný dům z předválečné doby, dle informací pracovnice OÚ Vnorovy, který prošel několika přestavbami a rekonstrukcemi, nacházející se v centrální části obce na nároží vedle místní lékárny a u státní komunikace v ulici Hlavní. Dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně bytovou jednotku 6+2 v 1. a 2. NP, půdní prostor pod sedlovou a polovalbovou a pultobou střechou a garáž jako součást RD nacházející se na jihovýchodní straně RD a samostatné hospodářské zázemí nacházející se ve dvorní části objektu. Dům je řadový koncový, je pravděpodobně částečně podsklepený se 2 nadzemními podlažími, kombinovanou sedlovou, pultovou a polovalbovou střechou a má starší keramickou krytinu a na garáži terasu viz.foto. Vstup je z ulice přes závětří do zádveří a chodby ze které jsou pravděpodobně vstupy do garáže, pokojů, ložnice a kuchyně, dále je z chodby pravděpodobně vstup do koupelny a WC a výstup na schodiště do sklepa a do 2.NP a do - 8 -
dvorní části kde se nachází dvorek a hospodářské zázemí, které je přízemní s plochou pultovou střechou (viz foto). Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech, údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací pracovnice OÚ Vnorovy cca. z r.1920 a majitelé jej různě přestavovaly a modernizovaly do dnešní podoby ( viz. fotodokumentace ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených materiálů l v tl.obvodového zdiva 30-45cm na kterém je částečně provedeno zateplení fasádním polystyrenem s vrstvou fasádního lepidla, koncová vrstva je provedena, základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je kombinovaná sedlová, pultová a polovalbová se starší keramickou krytinou, krov je dřevěný. Fasáda ve stádiu zatepleno viz.foto s keramickým soklem. Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna a vnější dveře plastové, vrata garáže ocelová, dveře pravděpodobně dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné vlyskové v obytných místnostech a lité teraco nebo keramické dlažby v chodbě, koupelně a na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech ve sklepě.v koupelně přepokládám vanu a umývadlo, WC pravděpodobně splachovací, v kuchyni pravděpodobně plynový nebo elektrický sporák, vytápění pravděpodobně ústřední s plynovým kotlem, ohřev TUV bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu,plyn, vodu a kanalizaci. Objekt byl dle dostupných informací postaven cca v letech 1918-20. Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny přestavby, rekonstrukce a modernizace a zateplení. Dům je postaven u státní asfaltové komunikace v ulici Hlavní. Míry zaměřeny na portále cuzk.cz!!! Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 10,00*10,50 = 105,00 1.NP 14,70*10,50 = 154,35 3,30*8,70 = 28,71 2.NP 10,50*8,20 = 86,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 105,00 m 2 2,60 m 1.NP 154,35 m 2 3,00 m 28,71 m 2 4,20 m 2.NP 86,10 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr - 9 -
Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP 105,00*2,90 = 304,50 m 3 1,NP 10,00*10,50*3,00+4,70*10,50*3,30+ 86,10*4,50 = 865,31 m 3 2.NP 86,10*3,00+3,30*8,70*1,00 = 287,01 m 3 zastřešení 6,50*10,50*0,90+6,50*10,50*4,50*0,50+10,50*8,20*2,10*0,50 = 305,39 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 304,50 m 3 1,NP NP 865,31 m 3 2.NP NP 287,01 m 3 zastřešení Z 305,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 762,21 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S 100 2. Zdivo zděné tl. 45-30 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané S 100 9. Vnější obklady sokl z kabřince S 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem N 100 14. Podlahy obytných místností parkety N 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní vestavěné skříně, rozvod antén pod omítkou, odvětrání ventilátory S 100-10 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4,30 100 1,00 4,30 2. Zdivo S 24,30 100 1,00 24,30 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Střecha S 4,20 100 1,00 4,20 5. Krytina S 3,00 100 1,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6,40 100 1,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 11. Schody S 3,90 100 1,00 3,90 12. Dveře S 3,40 100 1,00 3,40 13. Okna N 5,30 100 1,54 8,16 14. Podlahy obytných místností N 2,30 100 1,54 3,54 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100 1,00 1,40 16. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 17. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 18. Bleskosvod C 0,50 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,80 100 1,00 2,80 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,90 100 1,00 2,90 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100 1,00 5,00 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,00 100 1,00 3,00 Součet upravených objemových podílů 103,60 Koeficient vybavení K 4 : 1,0360 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 11 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 4,30 50,00 1,00 2,15 2,17 95 175 54,29 1,1781 1. Základy S 4,30 50,00 1,00 2,15 2,16 45 175 25,71 0,5553 2. Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 12,21 95 140 67,86 8,2857 2. Zdivo S 24,30 50,00 1,00 12,15 12,21 45 140 32,14 3,9243 3. Stropy S 9,30 50,00 1,00 4,65 4,67 95 140 67,86 3,1691 3. Stropy S 9,30 50,00 1,00 4,65 4,67 45 140 32,14 1,5009 4. Střecha S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,22 45 110 40,91 1,7264 5. Krytina S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,02 45 60 75,00 2,2650 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 30 55 54,55 0,3818 7. Vnitřní omítky S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,43 30 65 46,15 2,9674 8. Fasádní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,32 30 45 66,67 2,2134 9. Vnější obklady S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 30 40 75,00 0,3000 10. Vnitřní obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,41 25 40 62,50 1,5063
11. Schody S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,92 45 140 32,14 1,2599 12. Dveře S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,42 45 65 69,23 2,3677 13. Okna S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,33 15 65 23,08 1,2302 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,31 30 47 63,83 1,4745 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100,00 1,00 1,40 1,41 30 47 63,83 0,9000 16. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,22 25 35 71,43 3,0143 17. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4,02 35 37 94,59 3,8025 19. Rozvod vody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,81 25 35 71,43 2,0072 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,61 25 30 83,33 1,3416 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 25 35 71,43 0,3572 22. Kanalizace S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,91 25 45 55,56 1,6168 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 25 27 92,59 0,4630 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,03 25 45 55,56 2,7947 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 25 45 55,56 0,2222 26. Ostatní S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,02 25 55 45,45 1,3726 Opotřebení: 54,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0360 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 791,14 Plná cena: 1 762,21 m 3 * 3 791,14 Kč/m 3 = 6 680 784,82 Kč Koeficient opotřebení: (1-54,2 % /100) * 0,458 Nákladová cena stavby CS N = 3 059 799,45 Kč Koeficient pp * 1,027 Cena stavby CS = 3 142 414,04 Kč Rodinný dům č.p.158 - zjištěná cena = 3 142 414,04 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova Hospodářská budova ve dvorní části - dispoziční uspořádání nebylo možno zjistit, míry zaměřeny na portále cuzk.cz, ostatní údaje předpokládané popř.z fotodokumentace, dtto stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274-12 -
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 4,20*10,00 = 42,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 42,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP+pultové zastřešení 42,00*2,60+42,00*1,70*0,50 = 144,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP+pultové zastřešení NP 144,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 144,90 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov dřevěný pultový neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna špaletová S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10-13 -
6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 349,- Plná cena: 144,90 m 3 * 2 349,- Kč/m 3 = 340 370,10 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 56 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 56 / 70 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 68 074,02 Kč Koeficient pp * 1,027 Cena stavby CS = 69 912,02 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = 69 912,02 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249 Pozemek zastavěná plocha a nádvoří - zastavěno oceňovaným RD, vedlejší stavbou a dvorem. Pozemek zahrada funkčně spojen se stavební plochou stejného vlastníka. Pozemky orná půda - začleněny do zemědělsky obdělávaných ploch, pravděpodobně v nájmu zemědělské organizace nebo sloužící jako záhumenek. Ocenění - 14 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 508,- 1,027 521,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 314 409,00 521,72 213 383,48 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 313/2 76,00 521,72 39 650,72 Stavební pozemky - celkem 485,00 m 2 253 034,20 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 60 % Celková úprava ceny: 60,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 2485/180 06200 351,00 13,73 60,00 21,97 7 711,47 2485/180 07001 654,00 4,99 60,00 7,98 5 218,92 orná půda 2485/181 00501 32,00 9,18 60,00 14,69 470,08 2485/181 06200 5,00 13,73 60,00 21,97 109,85-15 -
orná půda 2869 05800 1 529,00 12,29 60,00 19,66 30 060,14 2869 05900 563,00 9,73 60,00 15,57 8 765,91 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 3 134,00 m 2 52 336,37 Pozemky LV 249 - zjištěná cena = 305 370,57 Kč LV 158 1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1 Pozemek zahrada, funkčně spojen se stavební plochou ve vlastnictví spoluvlastníka pozemku. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,070 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,070 = 1,027 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] - 16 -
4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 508,- 1,027 521,72 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zahrada 313/1 541,00 521,72 282 250,52 Stavební pozemek - celkem 541,00 m 2 282 250,52 Pozemek LV č.158 p.č.313/1 - zjištěná cena = 282 250,52 Kč LV 3170 1.1. Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 Pozemek ostatní plocha, silnice tvořící část státní asfaltové komunikace Uh.Hradiště - Břeclav. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah I Dálnice, silnice, dráhy celostátní, vzletové a přistávací dráhy -0,30 letišť v délce 2 101 m a více P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce -0,10 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i) = 0,360 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 508,- 0,360 1,000 182,88 4 i = 1-17 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní 2481/23 332,00 182,88 60 716,16 plocha,silnice Ostatní stavební pozemek - celkem 332,00 m 2 60 716,16 Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 - zjištěná cena = 60 716,16 Kč Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání je vypočítáno ze simulovaného nájmu 60kč/m 2 /měsíc a ze stupně omezení vlastnických práv ve výši 50 %. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: spolužívání celého RD: Výměra: 180,00 m 2 Jednotková cena: 60,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 3,40 % Obvyklé nájemné: 180,00 m 2 * 60,- Kč/m 2 * 3,40 % = 367,20 Kč/rok Sjednané nájemné: spolužívání celého RD: Výměra: 180,00 m 2 Jednotková cena: 720,- Kč/m 2 Sjednané nájemné: 180,00 m 2 * 720,- Kč/m 2 = 129 600,- Kč/rok Ocenění se provede podle 16b odst. 2) zákona č. 151/97 Sb., jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 129 600,- Kč/rok * 50 % = 64 800,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 64 800,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 64 800,- Kč * 5 let = 324 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 324 000,- Kč - 18 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 618 1.1. Pozemky LV 618 178 281,70 Kč celkem 178 281,70 Kč LV 618 celkem 178 281,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 44 570,40 Kč LV 617 1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 58 688,- Kč celkem 58 688,- Kč LV 617 celkem 58 688,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 14 672,- Kč LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 6 861 166,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova 349 560,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 7 210 726,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249 305 370,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 305 370,60 Kč LV 249 celkem 7 516 096,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1-19 -
Výsledná cena: 7 516 096,70 Kč LV 158 1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1 282 250,50 Kč celkem 282 250,50 Kč LV 158 celkem 282 250,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Výsledná cena: 211 687,90 Kč LV 3170 1.1. Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 60 716,20 Kč celkem 60 716,20 Kč LV 3170 celkem 60 716,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 15 179,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 7 802 206,10 Kč Rekapitulace výsledných cen LV 618 1.1. Pozemky LV 618 178 281,70 Kč celkem 178 281,70 Kč - 20 -
LV 618 celkem 178 281,70 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 44 570,40 Kč LV 617 1.1. Pozemek LV č.617 p.č.2472/108 58 688,- Kč celkem 58 688,- Kč LV 617 celkem 58 688,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 14 672,- Kč LV 249 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p.158 3 142 414,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská budova 69 912,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 212 326,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 249 305 370,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 305 370,60 Kč LV 249 celkem 3 517 696,60 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Výsledná cena: 3 517 696,60 Kč LV 158-21 -
1.1. Pozemek LV č.158 p.č.313/1 282 250,50 Kč celkem 282 250,50 Kč LV 158 celkem 282 250,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Výsledná cena: 211 687,90 Kč LV 3170 1.1. Pozemek LV č.3170 p.č.2481/23 60 716,20 Kč celkem 60 716,20 Kč LV 3170 celkem 60 716,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Výsledná cena: 15 179,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 803 806,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 803 810,- Kč slovy: Třimilionyosmsettřitisícosmsetdeset Kč Rekapitulace věcných břemen oceňovaných samostatně 1. Věcné břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání 324 000,- Kč 3. Hodnota věcných břemen 324 000,- Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Třistadvacetčtyřitisíc Kč 324 000,- Kč - 22 -
Odpovědi na úkoly znalce vyplývající z usnesení soudního exekutora: 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí (resp.podílu povinného na postižených nemovitostech) a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 6246 /11-10 ze dne 22.8.2011 a dle aktuálních výpisů z LV povinného, a to každé LV zvlášť - objekt bydlení č.p.158 s příslušenstvím (hosp. budova), stavebním pozemkem, podílem na zahradě za RD a zemědělskými pozemky zapsanými na listu vlastnictví LV č.249 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín pro katastrální území a obec Vnorovy. - zemědělské a ostatní pozemky uvedené na LV 617,618,158 a 3170 ( vše podíly) Administrativní cena objektu RD s neoddělitelným příslušenstvím (hosp.budova), stavebním pozemkem, zemědělskými pozemky a podílem na zahradě za RD je dána znaleckým posudkem a činí 3.517.700,- kč. Vzhledem k tomu, že podobné objekty se k prodeji v okolí nabízí, a je jich nadbytek, bude jejich obvyklá cena klesat.dále je třeba zhodnotit to, že stavba je v celkem dobrém stavu a nachází se v ní prostor pro podnikání ( thajské masáže) a modernizace na standard bydlení byla pravděpodbně provedena. Dále je třeba vzít v úvahu problém věcného břemene na nemovitosti. Region a obec je průměrný v nezaměstnanosti, mírně podprůměrný v kupní síle obyvatelstva a možnosti získání zaměstnání z čehož plyne, že zjištěnou cenu bude třeba snížit, aby se srovnala se zvyklostmi v regionu. proto jako znalec stanovuji Administrativní cena zemědělských a ostatních pozemků byla stanovena následovně LV 617-14.670,- kč, LV 618-44.570,- kč, LV 158-195.820,- kč a LV 3170-15.180,- kč. obvyklou (tržní) cenu nemovitosti čp. 158 s hospodářskou budovou se stav. pozemkem p.č.st. 314, zahradou p.č.313/2 a včetně přináležejících zemědělských pozemků LV 249 ve výši = 2. 300.000,- kč obvyklou (tržní) cenu pozemků z výše uvedených LV (podíly na LV) jako znalec stanovuji LV 158 ve výši = 150.000,- kč LV 617 ve výši = 12.000,- kč LV 618 ve výši = 34.000,- kč LV 3170 ve výši = 13.000,- kč - 23 -
2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (věcné břemeno doživotního a bezplatného spolužívání na LV 249 ),práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) - věcná břemeno doživotního a bezplatného spoluužívání nemovitostí na LV 249 bylo vyčísleno znaleckým posudkem ze simulovaného nájmu ve 324.000,- kč V Dolním Němčí 9.1.2016 Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 12.1.1998 č.j. Spr.602/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1903-4 / 2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa 6 / 2016. - 24 -