ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2018

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6028-128/2018 NEMOVITÁ VĚC: centrální kotelna na LV 2798 v k.ú. Dobříš Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Dobříš, k.ú. Dobříš Adresa nemovité věci: Dobříš 236, 263 01 Dobříš Vlastník stavby: Befacoal s.r.o., RČ/IČO: 49623044, Sokolská 1795, 12000 Praha 2, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Befacoal s.r.o., RČ/IČO: 49623044, Sokolská 1795, 12000 Praha 2, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, 76001 Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, 768 61 Bystřice p. Hostýnem IČ: 11499559 telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ5704152201 fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro prodej (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 11 500 000 Kč areál kotelny 300 000 Kč výměníková stanice Stav ke dni : 20.8.2018 Datum místního šetření: 20.8.2018 Za přítomnosti: znalce a zástupce vlastníka Počet stran: 24 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne 5.10.2018 Ing. Jaroslav Fojtů

NÁLEZ Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny areálu jako podklad pro prodej Místopis Město se nachází 18 km severovýchodně od Příbrami.Nachází se ve zvlněné krajině na úpatí Brd. Kolem města z východní strany prochází dálnice D4 Praha-Příbram Areál je napojen na všechny potřebné inženýrské sítě obce a není příjezdný z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1433/12 Colloredo-Mannsfeld Jerome Dipl. Ing., Švabínská 279, 33808 Zbiroh 1/2 1433/12 Colloredo-Mansfeldová Kristina, Zámecká 5, 51773 Opočno 1/2 1433/10 Město Dobříš, Mírové náměstí 119, 26301 Dobříš Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Areál kotelny: - Pozemek parc. č. st. 1074 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 497 m2, součástí je stavba: bez čp/če, občanská vybavenost (kotelna vč. komína - původní část) - Pozemek parc. č. st. 2572 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 40 m2, na pozemku stojí stavba: rozestavěná (komín novější) - Pozemek parc. č. st. 2957 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 481 m2, na pozemku stojí stavba: rozestavěná (kotelna - novější část) - Pozemek parc. č. 1430/14 - ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře 1 313 m2 - Pozemek parc. č. 1433/6 - ostatní plocha (manipulační plocha) o výměře 8 744 m2 Nemovitosti se nachází ve městě Dobříš, v katastrálním území Dobříš, při ulici Na Zlaté stezce. Příjezd ke stavbám je po zpevněné komunikaci v průmyslovém areálu parc.č. 1430/1 ve vlastnictví firmy Mellivora, s.r.o. (LV 87), příjezd na manipulační plochu je z vedlejší silnice parc.č. 1433/12 ve vlastnictví Jerome a Kristina Colloredo-Mannsfeld (LV 3155) a pozemku p.č.1433/10 ve vlastnictví města. Areál se nachází v průmyslové lokalitě u nádraží, v okolí jsou další průmyslové,administrativní a rezidenční objekty. Součástí oceňovaného areálu je několik staveb a pozemků, stavby dříve sloužily jako kotelna pro rukavičkářské závody. Celý areál je oplocen. Výměníková stanice: - Pozemek parc. č. st. 2087 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 68 m2, součástí je stavba: bez čp/če, technické vybavení (výměníková stanice) Nemovitost se nachází ve městě Dobříš, v katastrálním území Dobříš, na ulici Růžová. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné silnici v ulici ve vlastnictví města (LV 10001). Nachází se v obytné části, v okolí jsou bytové a rodinné domy.na pozemku se nachází stavba, která dříve - 2 -

sloužila jako výměníkové stanice Oceňovaný areál centrální výtopny je oplocený, nachází se v katastrálním území Dobříš, jedná se o stavby bez čp/če a pozemky. Na LV 2798 jsou zapsány 2 rozestavěné stavby to neodpovídá skutečnosti, tyto stavby byly dokončeny (novější část kotelny a komín). Kotelna samostatně stojící budova se skládá z původní části ( asi z 30.let min.) a novější části (odhadem asi ze 70.let minulého století). Půdorys budovy je nepravidelný, budova je skládá ze 7 částí, které mají různou výšku (6 22,6 m), jsou zastřešeny plochými střechami. Část 8 je samostatně stojící u komína K2. Budova je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, dlouhodobě bez údržby, není několik let užívána. Technologické vybavení kotelny již není funkční, některé součásti byly rozebrány nebo poničeny. Vzhledem k nepřiměřeně velkým nákladům na případnou rekonstrukci a ke skutečnosti, že již není v místě využitelná, je vhodná pouze k demolici. Konstrukce původní části žb monolitická se zděným opláštěním nová část má ocelovou nosnou konstrukci, střechy jsou ploché kryté asfaltovými pásy. Vnější omítky jsou vápeno-cementové hladké, schodiště ocelové. Stropy jsou železobetonové monolitické v původní části a z ocelových I-nosníků s trapézovými plechy v nové části, vnitřní omítky vápenné hladké, podlahy betonové. Okna jsou kovová jednoduchá, vrata plechová. V několika kancelářích jsou okna kovová zdvojená, je zavedeno ústřední vytápění, na sociálním zařízení rozvod studené a teplé vody vše zdevastované a nefunkční. Komíny - původní komín z 30.let (K1 - nižší) v dobrém ST stavu, je vhodný k demolici nebo jinému využití. Novější komín ze 70.let (K2 - vyšší) - je využíván k umístění zařízení pro provozování elektronických komunikací firmou Telefónica O2 a je pronajímán. Venkovní úpravy zpevněné (betonové a asfaltové) plochy na parcelách č. 1430/14 a 1433/6.Přípojky inženýrských sítí (elektřina, veřejný vodovod, kanalizace) jsou pravděpodobně odpojeny. Dále podzemní žb. jímka se zauhlovacím zařízením a dopravníkovým pásem a nadzemní rozvody původního parovodu. Jako součást centrální výtopny jsou podzemní kanálové rozvody v délce cca 3 km po ulicích města až do výměníkové stanice. Vlastní areál je oplocený, ze západní strany je oplocení částečně na parcele č.1430/1, která je jiného vlastníka. Pozemky parcely č. 1430/14 a 1433/6 tvoří manipulační plochu, jsou asi z poloviny zpevněné (betonové a asfaltové), další části jsou zatravněné, neudržované, prorostlé náletovými dřevinami. Na těchto plochách se nachází několik odložených kontejnerů, starých nákladních aut, ocelových nádrží a stavební materiál, které bude nutné odstranit. Další pozemky tvoří plochy pod stavbami - parc.č. St. 1074 plochu pod původní částí kotelny a původním komínem, parc.č. St. 2572 plochu pod novějším komínem a parc.č. St. 2957 plochu pod novější částí kotelny.část objektu nové kotelny je na pozemku p.č.1430/1 který je ve vlastnictví jiných subjektů Objekt byl napojen na elektřinu, veřejný vodovod a asi na veřejnou kanalizaci, stávající rozvody v kotelně jsou částečně poškozeny. Objekt není několik let užíván, inženýrské sítě již byly pravděpodobně odpojeny. Všechny objekty vhodné pouze k asanaci!! Podle platného územního plánu města Dobříše jsou pozemky ve stabilizované ploše výroba a skladování lehký průmysl, část ploch pro smíšenou zástavbu včetně možné rezidenční zástavbě. Silné stránky - rozlehlé pozemky ve schválené smíšené zoně města - možnost napojení na všechny IS města - výborné spojení do Prahy D4-20 km exit 27 a Příbrami 15 km - 3 -

Slabé stránky - objekty pouze k demolici RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ANO Zástavní právo Komentář: viz. LV v příloze 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky OBSAH 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Obvyklá cena pozemků v místě a čase vzhledem k celkové výměře 11 075 m 2 : 1 500,- Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků: Název: pozemek Dobříš Popis: Prodej komerčního pozemku 6 026 m2 Dobříš, okres Příbram 4 820 800 Kč (800 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek v těsné blízkosti Dobříše, k.ú. Stará Huť. Pozemek o výměře 6026m2 je mírně svažitý, kompletně oplocený. Je určen pro komerční účely, k výstavbě nerušící komerce či skladu. Na pozemku se nachází vrtaná studna. IS (voda, elektřina, kanalizace,plyn) v dosahu cca 50m. Výborná dostupnost Prahy po D4 Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95 velikost pozemku - oceňované pozemky 1,00 poloha pozemku - v lepší poloze 1,20 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - podobné 1,00 intenzita využití poz. - 1,00-4 -

vybavenost pozemku - lépe vybavené 1,20 úvaha zpracovatele ocenění - ve smíšené zoně ( průmyslová a rezidenční ) 1,30 Název: Popis: Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 4 820 800 6 026 800,00 1,78 1 422,72 pozemek Voznice Prodej stavebního pozemku 8 083 m2 Voznice - část obce Voznice, okres Příbram 10 500 000 Kč (1 299 Kč za m2) Prodej pozemku o celkové ploše 8.083 m2, Voznice u Dobříše. Dle územního plánu možnost využití částečně na výstavbu rodinných domů, částečně zeleň s příjezdovou cestou a infrastrukturou. Inženýrské sítě s možností napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka RK 0,95 velikost pozemku - oceňované pozemky 1,00 poloha pozemku - v lepší poloze 1,30 dopravní dostupnost - 1,00 možnost zastavění poz. - smíšená zástavba 0,95 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - v lepší vybavenosti 1,04 úvaha zpracovatele ocenění - smíšená zástavba 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 10 500 000 8 083 1 299,02 1,22 1 585,04 Název: Popis: pozemek Dobříš Prodej stavebního pozemku 2 400 m2 Dobříš, okres Příbram 2 160 000 Kč (900 Kč za m2) Nabízíme k prodeji stavební pozemek o rozloze 2400 m2 v obci Dobříš, ulice Krásný život. Příjezd k pozemku je po asfaltové silnici. Pozemek navazuje na současnou zástavbu rodinných domů, od nich lze provést napojení inženýrských sítí. Koeficienty: redukce pramene ceny - 0,95 velikost pozemku - 1,00 poloha pozemku - 1,30 dopravní dostupnost - 1,10 možnost zastavění poz. - 0,95 intenzita využití poz. - 1,00 vybavenost pozemku - 1,30 úvaha zpracovatele ocenění - 1,10 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] 2 160 000 2 400 900,00 1,85 1 660,97-5 -

Zjištěná průměrná jednotková cena 1 556,24 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 1074 497 1 500,00 1 / 1 745 500 nádvoří zastavěná plocha a 2087 68 1 500,00 1 / 1 VS ve městě nádvoří zastavěná plocha a 2572 40 1 500,00 1 / 1 60 000 nádvoří zastavěná plocha a 2957 481 1 500,00 1 / 1 721 500 nádvoří ostatní plocha 1430/14 1 313 1 500,00 1 / 1 1 969 500 ostatní plocha 1433/6 8 744 1 500,00 1 / 1 13 116 000 Celková výměra pozemků 11 075 Hodnota pozemků celkem REKAPITULACE OCENĚNÍ 16 612 500 102 000 VS 1. Hodnota pozemků 1.1. pozemky 16 612 500,- Kč Hodnota pozemku 16 612 500 Kč + 102 000 Kč (VS) - 6 -

Komentář ke stanovení výsledné ceny Náklady na asanaci odborný odhad (skutečné náklady budou známy po případném tendru) Celkem obestavěný prostor: 17 638 m 3 Bourací práce: 17 638 m 3 x 200,- Kč/m 3 3 527 600,- Kč Celkem sutě: 17 638 m 3 x 20% 3 528 m 3 t.j. 3 528 m 3 x 1,8 t/m 3 6 350 t využitelnost stavební sutě 50% odvoz a uložení na skládku: 3 175 t x 500,- Kč/t 1 587 500,- Kč Celkem náklady na asanaci: Obvyklá cena volných pozemků: Náklady na asanaci: Obvyklá cena stávajícího areálu: Odhad obvyklé ceny nemovitostí: 5 115 100,- Kč 16 612 500,- Kč 5 115 100,- Kč 11 497 400,- Kč 11 500 000,- Kč Obvyklá cena 11 500 000 Kč 300 000 Kč VS slovy: Jedenáctmilionůpětsettisíc Kč třistastisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.9 Závěr Obvyklou cena areálu zapsaného na LV 2798 v k.ú. Dobříš odhaduji na částku 11,5 mil. Kč. Obvyklou cenu bývalé VS na pozemku p.č.st.2087 včetně pozemku odhaduji na částku 300 000,- Kč V Bystřici pod Hostýnem 5.10.2018 Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31 768 61 Bystřice p. Hostýnem telefon: 602 750 463 e-mail: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6028-128/2018 znaleckého deníku. - 7 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze snímek z PM 6 situování 1 fotodokumentace 4 výpis z LV 5-8 -

Kopie katastrální mapy ze dne 3.10.2018 Pozemek p.č. 1433/6 v k.ú. č. 627968-9 -

Kopie katastrální mapy ze dne 3.10.2018 Pozemek p.č. 1430/14 v k.ú. č. 627968-10 -

Kopie katastrální mapy ze dne 3.10.2018 Pozemek p.č. 2957 v k.ú. č. 627968-11 -

- 14 -

Mapa oblasti Pozemek p.č. 1074 v k.ú. č. 627968 Pozemek p.č. 1074 v k.ú. č. 627968-15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -

- 19 -