ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 15609714 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Terezín, k.ú. Terezín Adresa nemovité věci:terezín, 411 55 Vlastník pozemku: Miroslav Neumaier, Skupova 558/33, 415 01 Trnovany, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 4361/13-63 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 60 000 Kč 26.7.2014 15 stran V Středoklukách, dne 31.7.2014 Stav ke dni : Počet příloh: 26.7.2014 Počet vyhotovení: 2 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny
souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Litoměřice, LV č.725 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 4361/13-63 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 4361/13-29 Místopis Město Terezín je součástí Ústeckého kraje a náleží pod katastrální pracoviště Litoměřice. Město Terezín se rozkládá nedaleko Litoměřic, Lovosic. Město Terezín má 2942 obyvatel. Občanskou vybavenost. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice II.,III.tř Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti na pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Jedná se o pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice, který je zapsán u KN Litoměřice na LV č.725. Přístup je po nezpevněné komunikaci. Pozemek se nachází na rovinatém pozemku. U KN Litoměřice je zapsán jako pozemek p.č.398/21 - druh pozemku zahrada, o výměře 448m2. Při místním šetření bylo zjištěno, že pozemek je nepravidelného tvaru, oplocený, rovinatý a nachází se v zahrádkářské kolonii bez trvalých porostů (pouze náletové porosty). Možnost napojení na el. proud. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí -2-
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 studna 1.2 venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. 2.2 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Terezín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) -3- Pi 0,85 0,85 0,80 0,85 0,90 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 554,66 Kč/m2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC kopaná 3,50 m 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,50 m 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny + 6 825,- Kč 6 825,- Kč 00 2,3020 15 711,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ 100 % 30 / 45 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS 0,333 5 231,81 Kč 0,260 1 360,27 Kč Studna - zjištěná cena 1 360,27 Kč 1.2 venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 111 Výměra: 125,90 m2 pohledové plochy Ocenění -4-
Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena: 125,90 m2 510,24 Kč/m2 240,00 2,1260 510,24 64 239,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ 100 % 35 / 45 77,8 % Koeficient opotřebení: (1-77,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS 0,222 14 261,11 Kč 0,260 3 707,89 Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena 3 707,89 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Jedná se o pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Přístup po nezpevněné komunikaci. Pozemek je zapsán na LV č.725 u KN Litoměřice. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - zem. fond 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití - a 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - A 6 Index omezujících vlivů IO 1 + Pi 0,980 i1 Index trhu s nemovitostmi IT 0,893 Index polohy pozemku IP 0,291 Celkový index I IT IO IP 0,893 0,980 0,291 0,255-5- č. IV Pi 0,00 I -0,01 II I II II -0,01 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 554,66 0,255 Typ Parcelní číslo 398/21 Název 9 odst. 3 ( 4 zahrada odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 448,00 0,300 Jedn. cena [Kč/m2] 42,43 Pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. - zjištěná cena Upr. cena [Kč/m2] Koef. 42,43 Cena [Kč] 19 008,64 19 008,64 19 008,64 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 448,00 m2 Popisy porovnatelných pozemek Na mírně svažitém pozemku o celkové výměře 794 m2 jsou ovocné stromy a travní porost. Chata má prosklenou verandu a 1 místnost. K dispozici je sezónní vodovod s užitkovou vodou, elektřina s možností napojení je vzdálena 5 m od pozemku. Příjezd autem po štěrkem zpevněné komunikaci až k pozemku. pozemek Zahrada oddělena od silnice plotem. Na pozemku trvalé porosty jablka, chrupka třešeň, cukrářská slíva, ořech. Vjezd na pozemek. Inž. sítě-voda,elektřina přes komunikaci. Bohušovice/Ohří udržovaná zahrada o výměře 1026 m2 v zahrádkářské kolonii v klidné části obce Bohušovice nad Ohří u Litoměřic. Na zahradě je dřevěný zahradní domek (16 m2) o jedné místnosti a verandě, dále kůlna, suchý WC. Zahrada je ze dvou stran oplocená, má užitkovou, okrasnou a odpočinkovou část, rostou na ní ovocné stromy, keře s drobnými plody, květiny, na záhonech zelenina atd -6-
Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Křešice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 znalec. Výměra pozemku 794 m2 Název: pozemek Lokalita: Litoměřice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 znalec. Výměra pozemku 798 m2 Název: Bohušovice/Ohří Lokalita: pozemek Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 znalec. Výměra pozemku 0,98 0,85 Celková cena 169 000 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,83 177 Jednotková cena 213 Kč/m2 1,02 0,85 Celková cena 70 000 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,87 76 Jednotková cena 88 Kč/m2 0,98 0,85 Celková cena -7- Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,83 162 Jednotková cena
1 026 m2 200 000 Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota 195 Kč/m2 76 Kč/m2 138 Kč/m2 177 Kč/m2 138 Kč/m2 448,00m3 61 824 Kč 2.2 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 studna 1.2 venkovní úpravy 1 360,00 Kč 3 708,00 Kč 5 068,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. 19 009,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemek p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú.terezín, okres Litoměřice. 2.2 Současný stav 61 824 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 24 077 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena 60 000 Kč slovy: Šedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace -8-0,00 Kč 61 824,00 Kč 0,00 Kč 61 824,00 Kč
Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.725 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 60 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 60 000,- Kč slovy:šedesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Terezín. Poloha je vhodná k rekreaci. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Terezína, Litoměřic. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Terezín, její celkovou velikostí, standardním vybaveností i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú. Terezín, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku p.č.398/21 v obci Terezín, k.ú. Terezín, okres Litoměřice ve výši 60 000,- Kč. : 60 000,-Kč -9-
Obvyklá cena: 60 000,- Kč slovy: šedesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 10 -
- 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 31.7.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15609714 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15609714. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4 Podklady a přílohy - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -