ZNALECKÝ POSUDEK č. 282/8/2014 O ceně pozemku p.č.st. 82 zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba rodinného domu čp.66 a pozemku p.č. 582/8 trvalý travní porost zapsaných na listu vlastnictví LV 153 pro obec Skuhrov a katastrální území Skuhrov u Havlíčkova Brodu. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad 021 Praha 8, JUDr. Ivan Erben U Okrouhlíku 1820/3 15000 Praha 5 Znalecký posudek je zpracován v souvislosti s exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.2.2014 znalecký posudek vypracovala: Monika Baladová - znalec Nádražní 614 580 01 Havlíčkův Brod telefon: 737614400 e-mail: Monika.Baladova@fs.mfcr.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Havlíčkově Brodě 16.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Byla jsem usnesením soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena, Exekutorský úřad 021 Praha 8, pověřené ve věci provedení exekuce usnesením o nařízení exekuce Okresního soudu v Havlíčkově Brodě, ustanovena znalcem k podání posudku o obvyklé ceně výše uvedených nemovitostí ke dni místního šetření. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Skuhrov 66 582 41 Skuhrov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Skuhrov Katastrální území: Skuhrov u Havlíčkova Brodu Počet obyvatel: 250 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 81,60 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2014 za přítomnosti pana Jasefa Benáka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí - viz. příloha 2) Kopie katastrální mapy - viz. příloha 3) Ortofotomapa 4) Použité předpisy a literatura - Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. -Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. oceňovací vyhláška - Bradáč A., Krejčiř P. a kol : Soudní inženýrství - Bradáč.A a kol.: Teorie oceňování nemovitostí - 2 -
- Bradáč.A., Fiala J., Hallerová A., Hába J., Skála M., Vitulová N.: Věcná břemena od A do Z 5) Jiné podklady Podkladem pro ocenění jsou také informace sdělené znalci vlastníkem nemovitosti a objednatelem posudku (příp.jimi zmocněnými osobami), které mají rozhodný význam pro ocenění a týkají se skutečností, které znalec nemůže běžným a obvyklým způsobem zjistit, jako jsou například informace o stavu nemovitosti ke dni ocenění, informace o rekonstrukcích a opravách zakrytých konstrukcí a době jejich provedení, existenci podzemních objektů a průběhu inženýrských sítí, definování příslušenství nemovitosti, případný pronájem nemovitostí nebo jejich částí a určení případných nákladů z účetnictví vedeného vlastníkem nemovitostí spojených s výnosem z pronájmu. O zásadním významu podaných informací na úplnost a správnost znaleckého posudku byli vlastník nemovitosti a objednatel posudku ( příp. osoby jimi pověřené) znalcem náležitě poučení a tyto sdělené informace jsou proto znalcem považovány za pravdivé, úplné a správné. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Josef Benák, Skuhrov 66, 58241 Skuhrov, vlastnictví: výhradní Pan Josef Benák, Skuhrov 66, 58241 Skuhrov, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o menší rodinný dům v okrajové části obce Skuhrov. Obec Skuhrov leží na severním okraji Českomoravské vysočiny, 9 km severozápadně od Havlíčkova Brodu na silnici č.38 (Havlíčkův Brod - Praha). Skuhrov je velmi stará osada. Vznikla na konci 12. nebo na začátku 13. století při Haberské stezce, v dobách, kdy tato stezka nabývala důležitosti rozvojem stříbrných dolů u Německého Brodu. První písemná zmínka o vsi Skuhrov pochází z roku 1352. To už tu byla kvetoucí osada s kostelem a vlastní farou.v obci je možnost napojení na veřejnou síť vodovodu, kanalizace i plynu. Oceňovaná nemovitost leží v těsné blízkosti silnice č. 38 (Havlíčkův Brod - Praha), je postaven na hranici ochranného pásma této komunikace. K domu náleží kolna přistavěná k východní části domu. V okrajové části pozemku je postavena dřevěná chatka, která podle prohlášení vlastníka domu není v jeho vlastnictví. Tato skutečnost nebyla více prověřována, jelikož tato jednoduchá stavba by neměla žádný vliv na obvyklou cenu posuzovaných nemovitosti. Na zahradě je několik převážně ovocných dřevin. Dům je napojen pouze na rozvod vody, kanalizace je svedena do žumpy. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Jedná se o pozemky v okrajové části obce Skuhrov, napojitelné na veškeré inženýrské sítě, přístupné ze zpevněné komunikace. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - Silnice č. 38 (Havlíčkův Brod- II -0,01 Praha) 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - není nutné II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 Index polohy pozemku 4 i = 1-4 -
Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití - Bylo by možné využití pozemku pro komerční využití, pozemek v těsné blízkosti frekventované komunikace 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,009 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,990 * 1,009 = 0,969 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 81,60 0,969 79,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 82 482,00 79,07 38 111,74 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 582/8 293,00 79,07 23 167,51 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 61 279,25 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.66 Charakter stavby : Jedná se o rodinný dům, neboť v oceňované stavbě více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Nemá více než tři samostatné - 5 -
byty, jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví. Rodinný dům popis : Jedná se o samostatný rodinný dům nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Stavba je zděná ze smíšeného zdiva, kámen, cihla, tvárnice, základy kamenné, stropy rákosové, krov dřevěný, schody pouze mlynářské na půdu, okna plastová, podlahy prkenné (nerovnosti), dlažba, vytápění pouze lokální kamna na dřevo, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod vody pouze studené, v koupelně elektrický ohřívač se zásobníkem, v kuchyni plynový vařič na bombu. Původní stáři domu je z roku 1937, k domu byla přistavěna přístavba s koupelnou a vyměněna plastová okna (na náklady Ředitelství silnic a dálnic), jinak je dům v původním stavu. Cena zahrnuje i cenu venkovních úprav, které tvoří : oplocení pozemku heraklitové desky, pletivo na ocelové sloupky, přípojka vody, elektrický pilířek a přípojka elektřiny, Žumpa betonové skruže průměr 1,10m hloubka 4 metry. Stavebně technický stav rodinného domu : Zjištěné zjevné závady či poruchy : zatékání, zdivo čelní štítové zdi vykazuje statické poruchy (vyboulení, trhliny) Stáří stavby : 77 let Celkový stav údržby vzhledem ke stáří : špatný stav, zanedbaná údržba Možnost dalšího rozšíření stavby : je možný Dispozice místností v jednotlivých podlažích : Nadzemní podlaží: chodba, koupelna, WC, kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnice Podkroví - půdní prostor: pouze půdní prostor Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 77 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 1 698,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (8,30*8,40)+(3,05*4,70) = 84,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 84,06 m 2 4,00 m Obestavěný prostor - 6 -
vrchní stavba: ((8,30*8,40)*(4,00))+((3,05*4,70))*((4,00+3,5 = 332,99 m 3 5)/2) zastřešení: (8,30*8,40)*(3,2/2) = 111,55 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 444,54 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 84,06 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 84,06 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné - smíšené zdivo, převážně kámen, štítové zdivo v jedné části cihelné, z druhé strany dřevěné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - pouze krbová I -0,08 kamna v jedné místnosti 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - pouze oplocení II -0,03 heraklitovými deskami, z části pletivo 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 77 let: s = 1-0,005 * 77 = 0,62 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,62 = 0,332 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00-7 -
součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití - Bylo by možné využití pozemku pro komerční využití, pozemek v těsné blízkosti frekventované komunikace 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,009 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 698,- Kč/m 3 * 0,332 = 563,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 444,54 m 3 * 563,74 Kč/m 3 * 0,970 * 1,009= 245 274,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 245 274,61 Kč Kolna na pozemku p.č.st.82 Charakter stavby : Jedná se o vedlejší stavbu, podle prohlášení vlastníků tvoří příslušenství hlavní stavby nebo doplňuje užívání pozemku a její zastavěná plocha není větší než 100 m 2. Nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu. Popis : Objekt navazuje na obytnou část pultová střecha, lepenka, plech, pouze vyzděný pilíř, část dřevěná - 8 -
konstrukce, špatný stav. Stáří 77 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i ) = 0,970 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,01 možnost komerčního využití - Bylo by možné využití pozemku pro komerční využití, pozemek v těsné blízkosti frekventované komunikace 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-9 -
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,009 Koeficient pp = I T * I P = 0,979 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,00*4,85 = 29,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 29,10 m 2 3,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba včetně zastřešení (6,00*4,85)*(5,00+1,20)/2 = 90,21 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba včetně zastřešení NP 90,21 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 90,21 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy bez základů C 100 2. Obvodové stěny část zděná, část dřevěná P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov X 100 5. Krytina lepenka P 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře svlakové P 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace světelná S 100-10 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 8,30 100 0,00 0,00 2. Obvodové stěny P 31,90 100 0,46 14,67 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 5,11 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,00 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,70 100 0,46 1,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 10,80 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 25,48 Koeficient vybavení K 4 : 0,2548 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 2. Obvodové stěny P 31,90 100,00 0,46 14,67 57,58 77 78 98,72 56,8430 5. Krytina P 11,10 100,00 0,46 5,11 20,05 77 78 98,72 19,7934 9. Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 6,67 77 78 98,72 6,5846 12. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 15,70 77 78 98,72 15,4990 Opotřebení: 98,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,2548 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 410,28 Plná cena: 90,21 m 3 * 410,28 Kč/m 3 = 37 011,36 Kč Koeficient opotřebení: (1-98,7 % /100) * 0,013 Nákladová cena stavby CS N = 481,15 Kč Koeficient pp * 0,979 Cena stavby CS = 471,05 Kč Kolna na pozemku p.č.st.82 - zjištěná cena = 471,05 Kč Cena staveb celkem = 245 745,66 Kč Ocenění porostů na pozemcích Smíšené porosty - 11 -
Jedná se o smíšené porosty běžných typů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 61 279,25 Celková výměra pozemku m 2 775 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 200 Cena pokryvné plochy porostů Kč 15 814,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 027,91 Smíšené porosty - zjištěná cena 1 027,91 Kč Cena porostů celkem = 1 027,91 Kč Pozemky - zjištěná cena = 308 052,82 Kč - 12 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 308 052,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 308 052,80 Kč Celkem 308 052,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 308 052,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 308 052,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 308 052,80 Kč Celkem 308 052,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 308 052,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 308 050,- Kč slovy: Třistaosmtisícpadesát Kč - 13 -
D. Obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 89/2012 Sb., občanský zákoník 492 (1) Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. (2) Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci. služeb V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku stanoví způsoby oceňování majetku s 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: - 14 -
Měřítko pro soudní odhad. 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby ( 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti. Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Konečně v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem odhadní cena se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška v aktuálním znění. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů - 15 -
obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění porovnávacím způsobem : Porovnávací metoda je způsob ocenění nemovitosti na základě výše uvedených předpokladů. Toto srovnání je provedeno na základě znalostí místního trhu s nemovitostmi, konzultacemi s pracovníky realitních kanceláří, informacemi z realitní inzerce, studiem realitních serverů, a porovnáním s vlastni databází podobných nemovitostí. Objekty srovnávací : U cen porovnávacích objektů je třeba uvážit skutečnost, že se jedná o stavby v nabídce realitních kanceláří do jejichž cen se promítá i odměna realitní kanceláře, a tyto ceny nelze brát za konečné, je nutné uvažovat skutečnost, že skutečné kupní ceny na trhu s nemovitostmi budou nižší zhruba o 5%-20%. Objekt 1) Prodej, dům rodinný, 250 m 2 Celková cena: 177 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků Poznámka k ceně: Znalecký posudek 250.000,- Kč Adresa: Dobrohostov Budova: Kamenná Stav objektu: Před rekonstrukcí Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 250 m2 Plocha pozemku: 350 m2 Popis: Rodinný dům 10 km od Havlíčkova Brodu, dispozičně 2+1 plus hospodářské zázemí. Zpředu malý dvorek, zezadu zahrádka. Dlouhodobě neobývaný, kamenný nutno vyvětrat a bez problémů k okamžitému užívání. Objekt 2) Prodej, dům rodinný, 70 m 2 Celková cena: 129 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu - 16 -
Adresa: Uhelná Příbram Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 834 m2 Plocha užitná: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Plocha pozemku: 834 m2 Plyn: Individuální Doprava: Silnice, Autobus Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám rodinný dům 2+1 v městysu Uhelná Příbram (okres Havlíčkův Brod). V městysu Uhelná Příbram se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o stavbu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou. Zastavěná plocha domu činí 834 m2, obytná plocha je cca 70 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, z kterého vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní části domu o velikosti 2+1. Dispoziční řešení: kuchyně, dvě místnosti, koupelna, toaleta. K domu náleží udržovaná zahrada s ovocnými stromy. Další: kůlna, dílna zařízená jako kovárna. Nemovitost je určena ke kompletní rekonstrukci, či k demolici - případně pak využití stavební parcely k výstavbě nového rodinného domu. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru či hypotéky. Objekt 3) Prodej, chalupa, 180 m 2 Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Dobrnice Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 366 m2 Plocha užitná: 180 m2 Plocha pozemku: 787 m2 Topení: Jiné Elektřina: 400V Doprava: Autobus Popis: Exkluzivně nabízíme k prodeji nemovitost v centru obce Dobrnice, ležící cca 15km od Světlé nad Sázavou (okr. Havlíčkův Brod). Jedná se o cihlovou stavbu s prostornou (podsklepenou) hospodářskou budovou (stodolou a kůlnou). Zastavěná plocha je 366m2 a obytná cca 180 m2. Dům - 17 -
je ve fázi započaté rekonstrukce. V přízemí se nachází veranda, chodba, velká obytná místnost s dřevěnými schody do patra, ložnice a spíž. V patře je prostorné podkroví sloužící jako hobby dílna. O vytápění se starají kamínka na tuhá paliva a olejový radiátor. Další alternativou topení je plyn, který je doveden k hranici pozemku. Voda zde byla využívána do nedávna studniční a nyní je k dispozici obecní. K domu náleží velká zahrada o rozloze 421 m2 osázená bohatě zastoupenými ovocnými stromy a rybízovými keříky za jejímž okrajem je vyschlý rybník. V okolí jsou nádherné lesy plné hub, spousta koupacích rybníků a krásná příroda. Oblast je historicky známá těžbou stříbra a do cca 20 km najdete bezpočet historických památek. Objekt lze využít k chalupaření či trvalému bydlení. Velkou výhodou pro rodinu s dětmi je škola, která se nachází v místě. V případě zájmu o tuto nemovitost Vám rádi pomůžeme s vyřízením úvěru nebo hypotéky. Objekt 4) Chalupa 2+1, Benátky, okr. Havlíčkův Brod PRODEJ: chata / chalupa, osobní vlastnictví Lokalita: Ždírec nad Doubravou, okres Havlíčkův Brod Cena: 459 000 Kč (včetně provize) Podrobné informace Počet podlaží budovy 1 Poschodí přízemí Podlaží pod zemí 1 Zastavěná plocha 78 m2 Plocha parcely 1071 m2 Užitná plocha 78 m2 Plocha zahrady 990 m2 Konstrukce budovy smíšená Stav budovy dobrý stav Vybavenost částečně zařízeno Parkování garáž Lokalita objektu okraj obce / města Rok rekonstrukce 2000 Počet parkovacích míst 1 Počet místností 3 Sklep Zahrada Sociální zařízení Oplocení Cena včetně provize Zdroj elektřiny 230V veřejný Vodní zdroj veřejný Plyn zaveden Topení lokální - tuhá paliva Popis Chalupa 2+1 se stodolou a zahradou 990 m2 se nachází v obci Benátky u Ždírce nad Doubravou. Dům je udržovaný a v dobrém technickém stavu. Voda a elektřina v domě, plyn v dosahu pozemku. - 18 -
Dispozice domu: chodba, 3 místnosti, komora, stodola a půda. Na pozemku jsou ovocné stromy, sklep, garáž, studna a kůlna. V místě obchod, autobus. Dobrá dostupnost do Hlinska a Ždírce nad Doubravou. Objekt 5) Prodej, rodinný dům 2+1, 60 m 2, Česká Bělá PRODEJ: dům, v bloku Lokalita: Česká Bělá, okres Havlíčkův Brod Cena: 450 000 Kč (včetně provize) Poznámka: včetně služeb RK Podrobné informace Počet podlaží budovy 1 Poschodí přízemí Podlaží pod zemí 1 Zastavěná plocha 150 m2 Plocha parcely 1183 m2 Užitná plocha 60 m2 Plocha zahrady 791 m2 Konstrukce budovy smíšená Stav budovy před rekonstrukcí Vybavenost částečně zařízeno Parkování na pozemku Lokalita objektu centrum obce / města Počet parkovacích míst 2 Počet místností 3 Sklep Zahrada Sociální zařízení Oplocení Cena včetně provize Zdroj elektřiny 230V veřejný Vodní zdroj veřejný Odpad veřejná kanalizace Plyn nezaveden Topení lokální - elektrické Popis Prodej rodinného domu 2+1 o celkové ploše 1183 m2. Dům je v původním, zachovalém stavu. Dům je napojen na obecní vodovod a má i dvě vlastní studny s užitkovou vodou a je částečně podsklepen. Na půdě je možnost půdní vestavby. Topení na pevná paliva a elektrickými akumulačními kamny. K domu náleží stodola a prostorná zahrada, kde je několik ovocných stromů. Objekt 6) - 19 -
Prodej částečně podsklepeného RD 2+kk v Chrtníči. okr. Havlíčkův Brod PRODEJ: chata / chalupa Lokalita: Chrtníč, okres Havlíčkův Brod Cena: 445 000 Kč Podrobné informace Plocha parcely 650 m2 Užitná plocha 650 m2 Konstrukce budovy smíšená Stav budovy dobrý stav Popis Prodej částečně podsklepeného rodinného domu 2+kk - poslední v obci. Obytná část je možno rozšířit do dílny nebo navazující kolny případně do půdních prostor. K domu patří krásná udržovaná zahrada, zahradní domek a pergola pro letní posezení. Do domu je zavedena el. 220/380, plyn je ve sloupku, voda ve vlastní studni na pozemku a topení lokální na tuhá paliva. Pozemek má 650 m2. Cena k jednání: 445.000,- Kč. Stanovení ceny oceňovaného souboru nemovitostí porovnáním Pozemky p.č.st. 82 s rodinným domem čp.66 pozemek p.č.582/8 trvalý travní porost 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. objekt 1) 177 000,- Kč 1,1 1,00 0,9 0,990 175 000,- Kč objekt 2) 129 000,- Kč 1,2 1,1 0,9 1,188 153 000,- Kč objekt 3) 499 000,- Kč 1,0 0,9 0,9 0,810 404 000,- Kč objekt 4) 459 000,- Kč 0,9 0,9 0,9 0,729 335 000,- Kč objekt 5) 450 000,- Kč 0,9 0,9 0,9 0,729 328 000,- Kč objekt 6) 445 000,- Kč 1,0 0,9 0,9 0,810 360 000,- Kč Průměrná cena oceňované nemovitosti zjištěná porovnáním 292 500,- Kč 1. posuzované objekty dle nabídky RK a oceňovaný objekt 2. cena nemovitosti požadovaná 3. váha vyjadřující velikost stavby k velikosti stavby posuzované 4. váha vyjadřující technický stav stavby k velikosti stavby posuzované 5. váha vyjadřující pramen zjištěné ceny a možnost dosažení této ceny 6. průměrná váha 7. Odvozená cena oceňovaného objektu (zaokrouhleno) - 20 -
Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny: Zhodnocení nemovitosti : Jedná se o malý rodinný dům v obci s poměrně dobrou občanskou vybaveností ve vzdálenosti 9 km od Havlíčkova Brodu. Dům leží v blízkosti silnice č. 38 což je hlavní tah Havlíčkův Brod Praha, pro rodinné bydlení není tato skutečnost příznivá, je zde velká hlučnost a exhalace. Dům je zděný převážně kamenný, v pozdějších letech byla přistavěna část verandy s koupelnou a se záchodem, dále se vejde přes kuchyňský kout do obývacího pokoje vede je ložnice. V domě byly na náklady ŘSD vyměněna okna za plastová, čelní strana domu směrem do silnice vykazuje statické poruchy, vyboulení zdi, trhliny u stropní konstrukce (zřejmě způsobené výměnou oken). Pro dané nemovitosti byly zjištěny dvě ceny : Cena zjištěná dle cenových předpisů (vyhlášky č. 441/2013 Sb.) 308 050,- Kč Cena zjištěná porovnáním s nabídkou podobných nemovitostí: 292 500,- Kč Vzhledem ke stavu nemovitostí, jejich poloze a současné situaci na trhu nemovitostí, lze předpokládat za obecnou ( obvyklou, tržní) cenu nemovitostí po zaokrouhlení : Celkem : = 300 000,- Kč slovy třistatisíckorunčeských V Havlíčkově Brodě 16.2.2014 Monika Baladová - znalec Nádražní 614 580 01 Havlíčkův Brod telefon: 737614400 e-mail: Monika.Baladova@fs.mfcr.cz - 21 -
E. Znalecká doložka Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.12.2007, č. Spr 3157/2006 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializaci nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod poř.číslem 282/8/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 8/2014. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Monika Baladová - 22 -