Znalecký posudek č. 1326-4-2012 Předmětem ocenění je : rodinný dům č.p. 466, s příslušenstvím a pozemky č. 854/1 a 854/3, v katastrálním území Hostavice, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 349/10/ P 04-28 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/211 Sb, podle stavu ke dni 29.1.2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 46 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 12.2.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hostavice. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hostavice je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 466 Baštýřská 466 198 00 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 14 Katastrální území: Hostavice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.1.2012 za přítomnosti majitelů nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hostavice, L.V. č. 154, ze dne 3.1.2012 Usnesení sp. zn. 095 Ex 349/10/ U 01-58, o ustanovení znalce, ze dne 1.12.2011 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 349/10/ P 04-28, ze dne 17.3.2011 Kopie katastrální mapy, kat. úz. Hostavice, list č. PRAHA 3-2/23, č. PU-314/2012, ze dne 3.1.2012 Znalecký posudek č. 183/10-1213 3
Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hostavice, L.V. č. 154, ze dne 3.1.2012 Vlastník: Šára Marek, Vysočanská 566/53, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9 1/4 Šára Michal, Baštýřská 466, Praha 14, Hostavice, 198 00 Praha 98 1/4 Šárová Miloslava, Baštýřská 466, Praha 14, Hostavice, 190 00 Praha 98 1/2 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 466, s příslušenstvím a pozemky parc.č. 854/1 a 854/3, v katastrálním území Hostavice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jedná se o dům řadový, koncový, který se nachází na rovinaté parcele, kde v průčelí domu směrem do ulice je pozemek nejširší, v zadní části za domem se zahrada zužuje v trojúhelníkovém tvaru. Dům byl postavený v roce 1978 jako objekt o dvou nadzemních podlažích, bez podsklepení, krytý rovnou střechou. Krytina živičná, fasáda břizolit, klempířské konstrukce z PZ, okna dřevěná, vnitřní omítky vápenné, vnitřní keramické obklady kuchyně, soc. zařízení a WC, dveře dřevěné, zárubně ocelové, podlahy textilní a keramické dlažby, vytápění ústřední nefunkční, v přízemí přímotopy, v patře lokální na tuhá paliva, rozvod el. 220/380V, rozvod studené a teplé vody, kanalizace do žumpy, v hygienickém zařízení WC, umyvadla, vana. Celá nemovitost je zcela neudržovaná, silně opotřebená a některé konstrukce jsou i velmi silně poškozené. V přízemí je celý prostor neobývaný, v patře jsou dvě bytové jednotky. Původně bylo v domě vnitřní schodiště, kterým byl umožněn přístup do horního podlaží, před lety bylo toto schodiště zrušeno a na dvou venkovních stranách byly zřízeny venkovní schody, kterými je přístup do každé bytové jednotky zvlášť. Jedno schodiště je konstrukčně řešeno jako ocelová konstrukce v kombinaci s betonem, druhé schody jsou pouze ocelové, mladší. Střecha celého domu je silně 4
poškozená, živičná krytina zcela nefunkční, v celé ploše do objektu silně zatéká, atika a zdivo jsou provlhlé, fasáda v horní části se již odlupuje, okna v horním patře jsou silně napadená hnilobou, do horní bytové jednotky tak silně zatéká, že stropní ocelové I nosiče jsou odkryté, plíseň v celých plochách, nábytek a ostatní je zcela prohnilý, včetně dveří a dalších. Jak jsem se zmiňoval, v horní části jsou dvě bytové jednotky, tento stav se týká hlavně jednotky, která je do ulice, bytová jednotka přístupná ze zahrady je menší, ale majitel ji vcelku dobře zrekonstruoval, i když plíseň a prolínající vlhko se začíná projevovat i zde. Z těchto důvodů uvádím, že dům, pokud má sloužit i nadále svému účelu, je nutná radikální oprava nosné konstrukce střechy, okna, překlady, omítky, dveře, zárubně a vytápění. Z těchto důvodů je obvyklá cena celé nemovitosti oceněna na dále uvedenou hodnotu. Dům má provedenou přípojku vody z veřejného vodovodního řadu, kanalizace je do septiku, el. energie je přivedena zemním kabelem, plyn je na hranici pozemku, do objektu není zaveden. Součástí ocenění jsou i drobné venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky dle L.V. č. 154. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 466 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel b 5 ) Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru b 6 ) Betonový práh mezi sloupky b 7 ) Plot zděný z plotových tvárnic b 8 ) Vrátka ocelová s výplní b 9 ) Vrata ocelová s výplní c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Ocenění porovnávacím způsobem d 1 ) Rodinný dům č.p. 466 e) Pozemky e 1 ) Pozemky 5
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Nákladový způsob a 1 ) Rodinný dům č.p. 466-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95 = 113,03 m 2 II. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70 = 111,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 113,03 m 2 3,02 m II. Nadzemní podlaží: 111,88 m 2 3,02 m 6
Obestavěný prostor: (11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95)*(3,02) = 341,34 m 3 I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: (11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70)*(3,02) = 337,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 679,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: svařované pásy P 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: S 100,00 8. Fasádní omítky: S 100,00 9. Vnější obklady: S 100,00 10. Vnitřní obklady: S 100,00 11. Schody: P 100,00 12. Dveře: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápění: S 50,00 P 50,00 17. Elektroinstalace: S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: S 100,00 20. Zdroj teplé vody: S 50,00 C 50,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyně: C 100,00 24. Vnitřní vybavení: S 100,00 25. Záchod: S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Část [%] 7
Výpočet koeficientu K 4 : Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl Konstrukce, vybavení 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: P 2,40 100,00 0,46 1,10 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 50,00 1,00 2,20 P 4,40 50,00 0,46 1,01 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 50,00 1,00 0,90 C 1,80 50,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,68 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8968 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,91 44 150 29,33 2,3200 8
2. Zdivo: S 22,30 100,0 1,00 22,30 24,87 44 90 48,89 12,1589 3. Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 9,37 44 85 51,76 4,8499 4. Střecha: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,80 85,00 4,9300 5. Krytina: P 3,20 100,0 0,46 1,47 1,64 95,00 1,5580 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 1,00 0,80 0,89 95,00 0,8455 7. Vnitřní omítky: S 6,20 50,0 1,00 3,10 3,46 80,00 2,7680 S 6,20 50,0 1,00 3,10 3,46 95,00 3,2870 8. Fasádní omítky: S 3,10 50,0 1,00 1,55 1,73 44 52 84,62 1,4639 S 3,10 50,0 1,00 1,55 1,73 44 46 95,65 1,6547 9. Vnější obklady: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 44 56 78,57 0,3536 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,56 44 50 88,00 2,2528 11. Schody: P 2,40 50,0 0,46 0,55 0,61 20 30 66,67 0,4067 P 2,40 50,0 0,46 0,55 0,61 10 25 40,00 0,2440 12. Dveře: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 44 65 67,69 1,2455 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 44 46 95,65 1,7600 13. Okna: S 5,20 50,0 1,00 2,60 2,90 44 55 80,00 2,3200 S 5,20 50,0 1,00 2,60 2,90 44 47 93,62 2,7150 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,45 44 55 80,00 1,9600 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 100,0 1,00 1,10 1,23 95,00 1,1685 místností: 16. Vytápění: S 4,40 50,0 1,00 2,20 2,45 15 25 60,00 1,4700 P 4,40 50,0 0,46 1,01 1,13 80,00 0,9040 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,57 44 55 80,00 3,6560 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,35 90,00 3,0150 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 50,0 1,00 0,90 1,00 95,00 0,9500 C 1,80 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,12 44 55 80,00 2,4960 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 50,0 1,00 2,55 2,84 44 50 88,00 2,4992 S 5,10 50,0 1,00 2,55 2,84 10 30 33,33 0,9466 25. Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 44 50 88,00 0,3960 26. Ostatní: C 3,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,68 Opotřebení: 66,5948 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8968 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 9
Základní cena upravená = 7 165,05 Kč/m 3 Plná cena: 679,22 m 3 * 7 165,05 Kč/m 3 = 4 866 645,26 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 66,5948 % Úprava ceny za opotřebení - 3 240 932,68 Kč Rodinný dům č.p. 466 - zjištěná cena = 1 625 712,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 4,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 340,- Kč/m = 1 530,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 6 128,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,000 % - 2 451,54 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 3 677,31 Kč 10
b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 4,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 1 180,- Kč/m = 5 310,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 21 307,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 80 = 55,000 % - 11 719,03 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 9 588,29 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 5,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,50 m * 140,- Kč/m = 770,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 11
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 2 975,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 45 = 55,556 % - 1 653,11 Kč Přípojky elektro 3 fázové, kabel v zemi - zjištěná cena = 1 322,46 Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.3.1. Pilíř zděný z obyč. cihel Kód CZ - CC: 2224 Výměra: 1,30*0,40*0,50 = 0,26 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,26 m 3 * 2 810,- Kč/m 3 = 730,60 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 2 823,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 55 = 45,455 % - 1 283,34 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 1 539,98 Kč b 5 ) Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru - 10 12
Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.4.1. Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 2,50*2,50*2,40 = 15,00 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m 3 * 2 500,- Kč/m 3 = 37 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 150 475,45 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 70 = 62,857 % - 94 584,35 Kč Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru - zjištěná cena = 55 891,10 Kč b 6 ) Betonový práh mezi sloupky - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 12,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m * 150,- Kč/m = 1 875,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 13
Plná cena: = 6 967,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 5 922,50 Kč Betonový práh mezi sloupky - zjištěná cena = 1 045,15 Kč b 7 ) Plot zděný z plotových tvárnic - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.5. Plot zděný z plotových tvárnic, sloupky zděné do beton. patek Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 12,5*1,30 = 16,25 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 16,25 m 2 * 520,- Kč/m 2 = 8 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 31 400,89 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % - 23 550,67 Kč Plot zděný z plotových tvárnic - zjištěná cena = 7 850,22 Kč 14
b 8 ) Vrátka ocelová s výplní - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 5 388,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 50 = 88,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 4 580,07 Kč Vrátka ocelová s výplní - zjištěná cena = 808,25 Kč b 9 ) Vrata ocelová s výplní - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: 15
Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč/ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4370 Plná cena: = 12 709,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 50 = 88,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 10 802,65 Kč Vrata ocelová s výplní - zjištěná cena = 1 906,35 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] zerav obrovský 40 6,00 ks 15 840,00 70% 4 752,00 28 512,00 smrk omorika 25 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 smrk pichlavý 30 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 Součet 47 122,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,20 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 42 409,80 Trvalé porosty - zjištěná cena = 42 409,80 Kč 16
d) Pozemky d 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 854/1 304,00 3 000,00 912 000,- Zastavěná plocha 854/3 113,00 3 000,00 339 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 1 251 000,- Pozemky - zjištěná cena = 1 251 000,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti -nákladovým způsobem a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 625 712,58 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 3 677,31 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 9 588,29 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi = 1 322,46 Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel = 1 539,98 Kč b 5 ) Septiky do 15 m3 obestavěného prostoru = 55 891,10 Kč b 6 ) Betonový práh mezi sloupky, = 1 045,15 Kč b 7 ) Plot zděný z plotových tvárnic = 7 850,22 Kč b 8 ) Vrátka ocelová s výplní = 808,25 Kč b 9 ) Vrata ocelová s výplní = 1 906,35 Kč c) Trvalé porosty = 42 409,80 Kč d) Pozemky = 1 251 000,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 3 002 751,49 Kč 17
Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 466-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 44 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 473,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95 = 113,03 m 2 II. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70 = 111,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 113,03 m 2 3,02 m II. Nadzemní podlaží: 111,88 m 2 3,02 m Obestavěný prostor: (11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95)*(3,02) = 341,34 m 3 I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: (11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70)*(3,02) = 337,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 679,22 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,03 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 224,91 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,99 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: 18
č. V i Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné II typ B plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00 žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem II 0,00 12. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 0,80 = 0,473 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní spojení I -0,02 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: č. T i Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 19
3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,473 * 0,980 * 0,900 = 0,417 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 5 473,- Kč/m 3 * 0,417 = 2 282,24 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 282,24 Kč/m 3 * 679,22 m 3 = 1 550 143,05 Kč Rodinný dům č.p. 466 - zjištěná cena = 1 550 143,05 Kč b) Porosty b 1 ) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] zerav obrovský 40 6,00 ks 15 840,00 70% 4 752,00 28 512,00 smrk omorika 25 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 smrk pichlavý 30 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 Součet 47 122,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,20 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 42 409,80 Trvalé porosty - zjištěná cena = 42 409,80 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky - 27-32 20
Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 854/1 304,00 3 000,00 912 000,- Zastavěná plocha 854/3 113,00 3 000,00 339 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 1 251 000,- Pozemky - zjištěná cena = 1 251 000,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti porovnávací hodnota a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 550 143,05 Kč b) Trvalé porosty = 42 409,80 Kč c) Pozemky = 1 251 000,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 2 843 552,85 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 843 550,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 466 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95 = 113,03 m 2 II. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70 = 111,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 113,03 m 2 3,02 m 21
II. Nadzemní podlaží: 111,88 m 2 3,02 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 I. Nadzemní podlaží: (11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95)*(3,02) = 341,34 m 3 II. Nadzemní (11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70)*(3,02) = 337,88 m 3 podlaží: Jednotkové množství celkem: = 679,22 m 3 Ocenění: Základní cena: 6 500,- Kč/m 3 679,22 m 3 * 6 500,- Kč/m 3 = 4 414 930,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 66,590 % - 2 939 901,89 Kč Rodinný dům č.p. 466 - výsledná cena = 1 475 028,11 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 475 030,- Kč Cena objektů činí celkem 1 475 030,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 466-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží 22
Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95 = 113,03 m 2 II. Nadzemní podlaží: 11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70 = 111,88 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 113,03 m 2 3,02 m II. Nadzemní podlaží: 111,88 m 2 3,02 m Obestavěný prostor: (11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95)*(3,02) = 341,34 m 3 I. Nadzemní podlaží: II. Nadzemní podlaží: (11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70)*(3,02) = 337,88 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 679,22 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: S 100,00 4. Střecha: S 100,00 5. Krytina: svařované pásy P 100,00 6. Klempířské konstrukce: S 100,00 7. Vnitřní omítky: S 100,00 8. Fasádní omítky: S 100,00 9. Vnější obklady: S 100,00 10. Vnitřní obklady: S 100,00 23 Část [%]
11. Schody: P 100,00 12. Dveře: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápění: S 50,00 P 50,00 17. Elektroinstalace: S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: S 100,00 20. Zdroj teplé vody: S 50,00 C 50,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyně: C 100,00 24. Vnitřní vybavení: S 100,00 25. Záchod: S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: P 3,20 100,00 0,46 1,47 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: P 2,40 100,00 0,46 1,10 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: S 4,40 50,00 1,00 2,20 P 4,40 50,00 0,46 1,01 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 50,00 1,00 0,90 C 1,80 50,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 89,68 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8968 24
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 7,10 100,0 1,00 7,10 7,91 44 150 29,33 2,3200 2. Zdivo: S 22,30 100,0 1,00 22,30 24,87 44 90 48,89 12,1589 3. Stropy: S 8,40 100,0 1,00 8,40 9,37 44 85 51,76 4,8499 4. Střecha: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,80 85,00 4,9300 5. Krytina: P 3,20 100,0 0,46 1,47 1,64 95,00 1,5580 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,0 1,00 0,80 0,89 95,00 0,8455 7. Vnitřní omítky: S 6,20 50,0 1,00 3,10 3,46 80,00 2,7680 S 6,20 50,0 1,00 3,10 3,46 95,00 3,2870 8. Fasádní omítky: S 3,10 50,0 1,00 1,55 1,73 44 52 84,62 1,4639 S 3,10 50,0 1,00 1,55 1,73 44 46 95,65 1,6547 9. Vnější obklady: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 44 56 78,57 0,3536 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,56 44 50 88,00 2,2528 11. Schody: P 2,40 50,0 0,46 0,55 0,61 20 30 66,67 0,4067 P 2,40 50,0 0,46 0,55 0,61 10 25 40,00 0,2440 12. Dveře: S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 44 65 67,69 1,2455 S 3,30 50,0 1,00 1,65 1,84 44 46 95,65 1,7600 13. Okna: S 5,20 50,0 1,00 2,60 2,90 44 55 80,00 2,3200 S 5,20 50,0 1,00 2,60 2,90 44 47 93,62 2,7150 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,45 44 55 80,00 1,9600 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,10 100,0 1,00 1,10 1,23 95,00 1,1685 místností: 16. Vytápění: S 4,40 50,0 1,00 2,20 2,45 15 25 60,00 1,4700 P 4,40 50,0 0,46 1,01 1,13 80,00 0,9040 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,57 44 55 80,00 3,6560 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,35 90,00 3,0150 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 50,0 1,00 0,90 1,00 95,00 0,9500 C 1,80 50,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,12 44 55 80,00 2,4960 23. Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 50,0 1,00 2,55 2,84 44 50 88,00 2,4992 S 5,10 50,0 1,00 2,55 2,84 10 30 33,33 0,9466 25. Záchod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,45 44 50 88,00 0,3960 26. Ostatní: C 3,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 89,68 Opotřebení: 66,5948 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 150,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8968 25
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 4 986,12 Kč/m 3 Plná cena: 679,22 m 3 * 4 986,12 Kč/m 3 = 3 386 672,43 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 66,5948 % Úprava ceny za opotřebení - 2 255 347,73 Kč Rodinný dům č.p. 466 - zjištěná cena = 1 131 324,70 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 4,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 340,- Kč/m = 1 530,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Plná cena: = 4 265,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,000 % - 1 706,01 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 2 559,02 Kč 26
b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 4,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 4,50 m * 1 180,- Kč/m = 5 310,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 14 827,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 80 = 55,000 % - 8 155,20 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 6 672,44 Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 5,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,50 m * 140,- Kč/m = 770,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Plná cena: = 2 070,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků 27
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 45 = 55,556 % - 1 150,39 Kč Přípojky elektro 3 fázové, kabel v zemi - zjištěná cena = 920,29 Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.3.1. Pilíř zděný z obyč. cihel Kód CZ - CC: 2224 Výměra: 1,30*0,40*0,50 = 0,26 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 0,26 m 3 * 2 810,- Kč/m 3 = 730,60 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Plná cena: = 1 964,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 55 = 45,455 % - 893,07 Kč Pilíř zděný z obyč. cihel - zjištěná cena = 1 071,66 Kč b 5 ) Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.4.1. Septiky do 15 m3 obestavěného prostoru Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 2,50*2,50*2,40 = 15,00 m 3 28
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m 3 * 2 500,- Kč/m 3 = 37 500,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Plná cena: = 104 715,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 70 = 62,857 % - 65 820,71 Kč Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru - zjištěná cena = 38 894,29 Kč b 6 ) Betonový práh mezi sloupky - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 12,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,50 m * 150,- Kč/m = 1 875,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 4 848,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % - 4 156,06 Kč Betonový práh mezi sloupky - zjištěná cena = 692,69 Kč 29
b 7 ) Plot zděný z plotových tvárnic - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.5. Plot zděný z plotových tvárnic, sloupky zděné do beton.patek Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 12,5*1,30 = 16,25 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 16,25 m 2 * 520,- Kč/m 2 = 8 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 21 851,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % - 16 388,78 Kč Plot zděný z plotových tvárnic - zjištěná cena = 5 462,92 Kč b 8 ) Vrátka ocelová s výplní - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva, vč. sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 1 450,- Kč/ks = 1 450,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 3 749,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků 30
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 50 = 88,000 % - 3 299,74 Kč Vrátka ocelová s výplní - zjištěná cena = 449,96 Kč b 9 ) Vrata ocelová s výplní - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč/ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Plná cena: = 8 844,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 50 = 88,000 % - 7 782,83 Kč Vrata ocelová s výplní - zjištěná cena = 1 061,29 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty 31
Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří [roků] Počet / výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Srážka [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] zerav obrovský 40 6,00 ks 15 840,00 70% 4 752,00 28 512,00 smrk omorika 25 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 smrk pichlavý 30 1,00 ks 18 610,00 50% 9 305,00 9 305,00 Součet 47 122,00 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 14): * 1,20 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * 0,75 Koeficient prodejnosti K p (dle příl. č. 39): * 1,00 Celkem - okrasné dřeviny 42 409,80 Trvalé porosty - zjištěná cena = 42 409,80 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 131 320,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 2 560,- Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 6 670,- Kč b 3 ) Přípojky elektro 3 fázové, kabel Al 16 mm 2 v zemi = 920,- Kč b 4 ) Pilíř zděný z obyč. cihel = 1 070,- Kč b 5 ) Septiky do 15 m 3 obestavěného prostoru = 38 890,- Kč b 6 ) Betonový práh mezi sloupky, = 690,- Kč b 7 ) Plot zděný z plotových tvárnic = 5 460,- Kč b 8 ) Vrátka ocelová s výplní = 450,- Kč b 9 ) Vrata ocelová s výplní = 1 060,- Kč Venkovní úpravy - celkem = 57 770,- Kč c) Trvalé porosty = 42 410,- Kč Cena objektů činí celkem 1 231 500,- Kč 32
Porovnávací metoda a 1 ) Rodinný dům č.p. 466 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 90 m² Cena: 3 980 000,- Kč Adresa: Pilská 371, Praha 9-Hostavice Datum vložení: 07.04.2011 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: D14552 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 109 m 2 Plocha užitná: 90 m 2 Plocha podlahová: 109 m 2 Plocha pozemku: 505 m 2 Exkluzivní nabídka samostatně stojícího rodinného domu 4+1 v Praze 9-Hostavicích určeného k okamžitému nastěhování nebo k celkové rekonstrukci a zvětšení o obytné podkroví. Na rodinný dům ze 40. let 20. stol. je vydáno platné stavební povolení s vypracovaným projektem na rekonstrukci. Vše je zahrnuto v ceně domu včetně zateplovacího systému nové střechy a střešních tašek bobrovek (v hodnotě 530.000 Kč). Rozpočet na rekonstrukci cca 1,8 mil. Kč. Kompletní inženýrské sítě. Ústřední topení plynové. Nyní je dům v provozuschopném stavu, vše napojeno a plně funkční. Celková rozloha rovinného pozemku činí 505 m 2. Užitná plocha domu je nyní 90 m 2, po rekonstrukci bude zvětšena na 150 m 2. Zajímavá nabídka rodinného domu za racionální 33
cenu k okamžitému nastěhování nebo s potenciálem rekonstrukce (materiál za 530.000 Kč v ceně) a zvětšení v moderní rodinné bydlení v klidné původní lokalitě v centru městské části Praha 9-Hostavice. Dobrá dostupnost centra metropole, bus 50 m od domu. 10 min. metro Rajská zahrada. Ihned volné. Prodej, dům rodinný, 99 m² Cena: 2 950 000,- Kč Adresa: Novozámecká 725, Praha 9-Hostavice Datum vložení: 31.10.2011 Datum aktualizace: 09.02.2012 ID: 393540188 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha užitná: 99 m 2 Plocha pozemku: 388 m 2 Sklep: 30 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, 34
MHD, Autobus Prodej rodinného domu v Praze 9-Hostavicích. Nabízíme exkluzivně k prodeji samostatně stojící, přízemní rodinný dům, ve velmi výhodné lokalitě Prahy 9-Hostavicích, ulice Novozámecká. Objekt je možno okamžitě užívat, vhodný také k přestavbě či rekonstrukci. V suterénu dvě sklepní místnosti, v přízemí tři pokoje, kuchyň, komora, koupelna, WC, předsíň, celková podlahová plocha přízemí 69 m 2, vytápění ústřední s kotlem na plyn v suterénu, napojení na všechny IS, střešní krytina z roku 2005, před čtyřmi lety vyměněna část oken. Pozemek o celkové výměře 388 m 2 je rovinatý. Výborné spojení do centra vlakem na Masarykovo nádraží (5 min), busem na Palmovku (10 min). V okolí krásná území k odpočinku - zámecký park Hostavice, přírodní park Čihadla. Prodej, dům rodinný, 115 m² Cena: 6 700 000,- Kč Poznámka k ceně: za nemovitost Adresa: Staňkovská 513, Praha 9-Hostavice Datum vložení: 31.01.2012 Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N32611 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 80 m 2 Plocha užitná: 115 m 2 Plocha podlahová: 115 m 2 35
Plocha pozemku: 1 040 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Samostatný rodinný dům o dispozici 5+kk s obytnou plochou 115 m 2 se nachází na rovinatém pozemku o výměře 1 040 m 2, v klidné lokalitě s okolní zástavbou rodinných domů. V přízemí domu je vstupní hala, obývací místnost se vstupem na terasu, kuchyňský kout a WC. V patře se nachází hala, jeden průchozí pokoj s balkonem směrem do zahrady, tři samostatné pokoje, prostorná komora a koupelna s WC. Dům je z části podsklepen, kde se nachází jak plynový tak elektrický kotel. Součástí domu je prostorná dvougaráž s využitelným vysokým stropem. Dům se nachází v tiché lokalitě, avšak s velmi dobrou dostupností do centra prahy či z Prahy ven. Zastávka MHD 2 min chůzí. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 Pilská 3 980 000,- Kč 1,00 0,70 0,60 0,95 1,00 1,00 1,00 1 588 020,00 2 Novozámecká 2 950 000,- Kč 1,00 0,75 0,80 0,95 1,00 1,00 1,00 1 681 500,00 3 Staňkovská 6 700 000,- Kč 1,00 0,50 0,55 0,95 1,00 1,00 1,00 1 750 375,00 Součet: 5 019 895,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 1 673 298,33 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 1 588 020,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 750 375,- Kč/jedn. Základní cena: 1 673 298,33 Kč 1,00 á 1 673 298,33 Kč/jedn. = 1 673 298,33 Kč Rodinný dům č.p. 466 - výsledná cena = 1 673 298,33 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 673 300,- Kč Cena objektů činí celkem 1 673 300,- Kč 36
Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 466 Jednotka: m 3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží (11,30*8,75+3,90*1,70+2,55*2,95)*(3,02) = 341,34 jedn. II.Nadzemní podlaží (11,30*8,75+3,90*1,70+3,75*1,70)*(3,02) = 337,88 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 679,22 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 113,03 m 2 výška = 3,02 m II. Nadzemní podlaží zp = 111,88 m 2 výška = 3,02 m Ocenění: Základní cena: 6 500,- Kč/jedn. 679,22 m 3 á 6 500,- Kč/m 3 = 4 414 930,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 4 414 930,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 550 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 750 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,351 37
C B = 0,362 C C = 0,374 C D = 0,385 C E = 0,396 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,755 Orientace ke světovým stranám: C 5 1,870 Konfigurace terénu: E 3 1,188 Poloha vzhledem k centru obce: C 5 1,870 Převládající zástavba: E 5 1,980 Inženýrské sítě: C 5 1,870 Doprava: E 5 1,980 Obchod a služby: D 5 1,925 Školství: D 5 1,925 Zdravotnictví: D 5 1,925 Kultura, sport, ubytování: D 5 1,925 Úřady: D 2 0,770 Pracovní možnosti: C 5 1,870 Životní prostředí: D 5 1,925 Přírodní lokalita: C 5 1,870 Změna v zástavbě: C 5 1,870 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,374 Typ stavby: C 5 1,870 Možnost dalšího rozšíření: C 1 0,374 Obyvatelstvo: D 5 1,925 Názor znalce: B 5 1,810 92 34,871 Koeficient k = 34,871 / 92 = 0,3790 Korekce ceny * 0,3790 Rodinný dům č.p. 466 - výsledná cena = 1 673 258,47 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 466 = 1 673 260,- Kč Cena objektů činí celkem 1 673 260,- Kč 38
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 854/1 304,00 3 000,00 912 000,- Zastavěná plocha 854/3 113,00 3 000,00 339 000,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 1 251 000,- Pozemky - zjištěná cena = 1 251 000,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 1 251 000,- Kč Cena pozemků činí celkem 1 251 000,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky 39
Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zahrada parcelní číslo: 854/1 výměra: 304 m 2 Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 854/3 výměra: 113 m 2 Výměra pozemků celkem = 417 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 4 414 930,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 113 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 5 Intenzita využití pozemku: Třída 5 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 6 Obytný sektor: Třída 5 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 7 Průměrná třída polohy: 5,60 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 5,60 Podíl ceny stavebního pozemku: 20,40 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 414 930,- Kč * 20,40 %) / (100,0-20,40 %) = 1 131 464,47 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 1 131 464,47 Kč / (3 * 113 m 2 ) = 3 337,65 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 3 337,65 Kč/m 2 * 339 m 2 = 1 131 464,47 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 3 337,65 Kč/m 2 * 0,15 = 500,65 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 500,65 Kč/m 2 * 78,00 m 2 = 39 050,70 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 2 806,99 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 1 170 515,17 Kč Pozemky - výsledná cena = 1 170 515,17 Kč Rekapitulace ocenění pozemků 40