ZNALECKÝ POSUDEK č. 5764 o obvyklé hodnotě: Počet stran: 13 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 1 domu čp. 36 s pozemky p.č. st. 12/2 a 23/4 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou, okres Pelhřimov Vypracoval: Ing. Martin Vetchý, Lidická kolonie 9, 586 01 Jihlava, tel.: 567310185, 603269426 Datum: 13. února 2014
ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě domu č.p. 36 na parcele p.č. st. 12/2 s pozemky p.č. st. 12/2 a 23/4 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou, okres Pelhřimov. Objednavatel posudku: Dražbyprost s.r.o., Ústí nad Labem Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro dobrovolnou dražbu Ocenění ke dni: 12.2.2014 Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 209 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou - snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne 12.2.2014 - databáze vlastní realitní agentury I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je dům č.p. 36, který se nachází ve starší zástavbě usedlostí ve střední části Chválkova, stavebně nesrostlé součásti obce Mnich na pozemku p.č. st. 12/2 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou. Jedná se o drobnou bývalou zemědělskou usedlost, minimálně 100 roků starou, jejíž obytná část byla před cca 20 roky částečně modernizována (koupelna s WC, kuchyně, pokoj). V posledních 10 letech nebyla již upravována a udržována a delší dobu není ani užívána. Vlivem dlouhodobého neužívání a neudržování je značná část vybavení stavby poškozená (nefunkční rozvody vody a elektřiny). V domě je jediný byt tvořený verandou, chodbou, kuchyní, pokojem orientovaným do předního průčelí, koupelnou s WC a zadním pokojem. Zadní pokoj je značně poškozený, z větší části bez omítek a podlah. Dům je samostatná přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovým krovem, v němž není zřízeno podkroví. Svislé konstrukce tvoří smíšené zdivo na neizolovaných základech, střešní krytinu dožívající cementové tašky, klempířské konstrukce chybí. Stropy jsou s rovným podhledem, na podlahách je beton nebo PVC, v koupelně s WC keramická dlažba. Okna jsou špaletová poškozená, dveře hladké do ocelových zárubní. K vytápění jsou osazeny elektrické přímotopy, dnes odpojené, v kuchyni jsou kamna na tuhá paliva. V kuchyni a koupelně s WC je proveden keramický obklad, jsou provedeny rozvody teplé a studené vody, dnes poškozené (vlivem neužívání a mrazu). V koupelně je 1
instalována vana, umývadlo, sprchový kout a záchodová mísa. Na stavbě je nutné provést celkovou rekonstrukci. Obestavěný prostor obytné části usedlosti je (6,6x12,0)x(4,0+3,0x0,5)+(3,2x2,1)x3,5 = 459,12 m3. Užitné vlastnosti domu jsou vlivem dlouhodobého neudržování a neužívání a vhledem ke značnému poškození velmi snížené, opotřebení lze odhadnout na 75-80 %. Je nutná celková rekonstrukce. Na obytnou část navazuje menší hospodářská část, dříve chlév, který je v havarijním stavu s poškozenými svislými konstrukcemi i poškozenou střechou. Zastavěná plocha této stavby je 6,6 x 6,0 m2, objekt je vhodné zbourat. V zadní části dvora stojí jako samostatná stavba stodola. Je to přízemní převážně zděná v části podsklepená stavba se sedlovou střechou, krytou dožitými cementovými taškami. Zdivo je smíšené masivní, v části je výdřeva, střešní krytina je z cementových tašek, klempířské konstrukce chybí. Omítky jsou vápenné opadávající, podlahy chybí, strop je z jednoduchého záklopu nebo chybí. Instalace v objektu nejsou, vstup je dožitými svlakovými vraty. Obestavěný prostor stodoly je 15,1x9,2x(4,0+3,8x0,5) =819,63 m3, opotřebení cca 80 %. Dům je připojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, odpady jsou svedeny do septiku, plyn v místě není. K domu patří kromě parcely p.č. st. 12/2 zast. plocha o výměře 451 m2 a dále zahrada za stodolou p.č. 23/4 zahrada o výměře 336 m2, s několika neudržovanými porosty včetně náletu. Přístup do domu je dobrý z přilehlé zpevněné komunikace p.č. 290/1. K nemovitosti jsou zapsána četná omezení vlastnického práva (zástavní práva, exekuce) viz výpis z LV. Je provedeno ocenění pomocí srovnávací metody - porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. II.Posudek Jedná se o dům č.p. 36 ve Chválkově nacházející se v malé stavebně nesrostlé části obce Mnich (cca 400 obyvatel) mezi Kamenicí nad Lipou a Černovicemi na západním okraji Kraje Vysočina. Jde bývalou drobnou zemědělskou usedlost, dlouhodobě neudržovanou a neužívanou. Přes částečnou modernizaci kolem roku 1995 dnes není způsobilá k užívání, neboť velká část konstrukcí a vybavení je poškozená nebo dožitá (instalace, vytápění, střecha, podlahy, vybavení kuchyně, atd.). Je nutné provést celkovou rekonstrukci stavby. V domě je byt 2+1. K obytné části přísluší dvě hospodářské stavby navazující chlév v havarijní stavu a dožitá stodola. Nemovitost má zřízenu přípojku vody a elektřiny. Zápornými aspekty nemovitosti jsou všechny výše uvedené závady, které znemožňují užívání a tak významně snižují její prodejnost. 2
Výhodami nemovitosti je poloha na klidném místě a slušný pozemek 887 m2). Po případné rekonstrukci by proto nemovitost mohla sloužit především k rekreaci. Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelných rodinných domů v regionu. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1) RD ve Vanově, OP = 685 m3, byt 3+1, opotřebení 70 %, pozemek 305 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 450 tis. Kč (podobná poloha, větší užitná plocha, lepší stav, menší pozemek). 2) RD v Dlouhé Brtnici, OP = 380 m3, byt 1+1, opotř. 75 %, pozemek 213 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 320 tis. Kč (menší poloha, menší velikost, lepší stav, podobné vybavení, menší pozemek). 3) RD v Horní Cerekvi, OP = 1070 m3, byty 2+1 a 3+1, opotř. 70 %, pozemek 267 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 300 tis. Kč (podobná poloha, větší velikost, mírně lepší stav, menší pozemek). 4) RD ve Vysokých Studnicích, OP = 450 m3, byt 3+1, opotřebení 70 %, pozemek 500 m2, prodejní cena v roce 2013 byla 450 tis. Kč (lepší poloha, větší byt, lepší stav, lepší vybavení, menší pozemek). Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r. 1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných rodinných domů. Velmi špatný stav a nezpůsobilost k užívání, ale i malá velikost a slabá infrastruktura v místě jsou závažnými negativní faktory mají nepochybně značný vliv na obvyklou cenu směrem dolů. Je samozřejmě přihlédnuto i k dalšímu poklesu cen nemovitostí na trhu i v místě. Z uvedeného je zřejmé, že obvyklá cena posuzované nemovitosti by měla být pod úrovní uvedených příkladů. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu pozemku p.č. st. 12/2 s domem č.p. 36 na pozemku p.č. st. 12/2 a pozemku p.č. 23/4 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou v částce cca 250 tis. Kč. 3
III.Závěr Obvyklá hodnota pozemku p.č. st. 12/2 s domem č.p. 36 na pozemku p.č. st. 12/2 a pozemku p.č. 23/4 k.ú. Chválkov u Kamenice nad Lipou, dle LV č. 209, pro dobrovolnou dražbu, činí zaokrouhleně 250 tis. Kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí činí 250 tis. Kč (slovy: dvěstepadesáttisíc korun českých) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 10.1.1990, č.j. 16/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a dne 3.2.1998, č.j. 3052/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5764 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 4