2012 2014 ZNALECKÝ POSUDEK č. 704/083/2014 o ceně objektu restaurace Štola, včetně součástí a příslušenství a dotčených pozemků, to vše v k.ú. Dolní Těrlicko, obec Těrlicko. I. cenou administrativní dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Asental Business, s.r.o. Gregorova 2583/3 70200 Ostrava - Moravská Ostrava Ocenění nemovitosti se provádí pro převod nemovitosti dobrovolnou dražbou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 14.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 9.8.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny objektu restaurace Štola, včetně součástí a příslušenství a dotčených pozemků, to vše v k.ú. Dolní Těrlicko, obec Těrlicko. - dle cenového předpisu, dle vyhlášky Ministerstva financí č. 441/2013/Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. - cenou v čase a místě obvyklou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt restaurece "Štola" Adresa předmětu ocenění: U Štoly 72 735 42 Těrlicko Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Těrlicko Katastrální území: Dolní Těrlicko Počet obyvatel: 4 297 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 540,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 226,83 Kč/m 2 2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.7.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - Informace o parcelách a stavbách z evidence ČUZK a z LV č. 1715, - Snímky katastrální mapy - Snímek ortofotomapy a dále bylo použito pro vytvoření znaleckého posudku - fotodokumentace znalce - místní šetření - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Asental Business, s.r.o., Gregorova 2583/3, 70200 Ostrava - Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Asental Business, s.r.o., Gregorova 2583/3, 70200 Ostrava - Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitostech evidovaných v ČUZK a na LV č. 1715, pro předmětné k.ú., které jsou přílohou tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla poskytnuta žádná projektová ani inventární dokumentace (pasport stavby a pod.) k předmětné nemovitosti. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný objekt, restaurace Štola, se nachází v obci Těrlicko východně od středu zastavěného území obce. Objekt je usazen v zářezu svažitého terénu, s orientací hlavního vstupu do objektu od východu. Jedna část objektu je postavena mimo svah, druhá je zahloubena pod povrch pozemku, který je ve vlastnictví jiné osoby. Oceňovaný objekt sestává ze skladů, restauračního, kuchyňského a sociálního zázemí na 1.NP. Na 2. NP je situován ubytovací a odpočinkový prostor 3
pro zaměstnance a návštěvníky restaurace. Před objektem je příjezdová komunikace, která vede až na ulici U Štoly. Povrch komunikace zpevněný živičný. Dále k nemovitosti patří 2 stavby, jedna mohla být kioskem, druhá sloužila jako sociální zázemí u pláže. Nemovitosti se nacházejí u Těrlické přehrady, však pozemky nesousedí přímo s vodní plochou. Od té jsou pozemky odděleny pozemky jiného vlastníka. To samé platí i o pláži u Těrlické přehrady. Svým způsobem tento stav není nijak problémový, však do jisté míry je omezujícím činitelem při eventuelním rozhodování potenciálních zájemců o koupi. Dalším omezením, výraznějším, je vlastnictví pozemku jinou osobou (p.p.č. 534), pod kterým je zbudovaná stavba pod povrchem pozemku - restaurační část. Dle zjištění znalce, byl objekt postaven okolo roku 1984. V současné době je objekt nevyužíván, uzavřen a devastován kondenzovanou vlhkostí, popř., protékající vodou, zřejmě z ventilační šachty, což s sebou nese významný vznik plísní. Nadzemní objekt je v půdorysu do písmene L, přičemž ve vnitřní straně písmene naléhá na nadzemní část stavby část podzemní, která byla zhotovena z povrchu a následně zasypána zeminou. Tato podzemní část má tvar kříže (geometricky jde o průnik, resp. osové křížení dvou, pod osou, seřítnutých rotačních válců) a navazuje vstupními dveřmi na nadzemní část. Z části podzemní je možné se dalšími dveřmi dostat do kuchyňské - již nadzemní části. S ohledem na rozdílné umístění jednotlivých částí objektu je zjištění ceny dle oceňovacího předpisu rozděleno na dvě části. Na nadzemní a na část podzemní. Část nadzemní Objekt je založen na obvodových betonových pasech s izolací, obvodové zdivo v 1. NP a v 2.NP z páleného sortimentu, bez dalšího zateplení. Zastropení je provedeno monolitické betonové, podlahy s vrchním krytem (dlažba a PVC), vnitřní omítky štukové částečně provlhlé, vnější břizolitové, bez dodatečné izolace. Střecha rovná, vyspárovaná doprostřed stavby, střešní plášť je tvořen asfaltovými navařenými pasy, klempířské konstrukce pozink, okna dřevěná, zdvojená, dveře dřevěné, vrata ocelová. Ohřev TUV bojler, vytápění lokální krby na tuhá paliva. Rozvod vody v ocelových trubkách, umývadla a splachovací WC, rozvod el. energie v Al původní. Dům je napojen na veřejný vodovodní řad. Napojení na rozvod plynu. Na přilehlých pozemcích se zřejmě nachází i septik, který se však znalci nepodařilo nalézt, však s ohledem na tehdy platnou právní úpravu při provádění obdobných staveb lze předpokládat jeho existenci (znalec odhadl kapacitu septiku ve velikosti 15 m3. Minimální venkovní úpravy Do objektu zatéká střešním pláštěm. S ohledem na typ konstrukce obvodového pláště a jeho údržbu je uvedená budova mimo energetické standardy současných staveb. Objekt je v podprůměrném zanedbaném, neudržovaném, stavebně technickém stavu, který vyžaduje rekonstrukční práce u konstrukcí krátkodobé životnosti, což s sebou nese jisté náklady na zprovoznění. 4
Část podzemní Pozn.: 1 Znalec provedl ocenění podzemní stavby, však ne standardním způsobem, jakým se oceňují podzemní stavby (např. vojenské objekty, opevnění, bunkry, podzemní haly pro techniku apod.) jako jiné stavby dle 23 akt. oceňovacího předpisu. 23 Jiné stavby Nestanoví-li se v této vyhlášce jinak, cena stavby se určí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení v místě stavby a v době jejího ocenění. Použije-li se k určení ceny cena srovnatelných staveb podle příslušných kritérií této vyhlášky, vynásobí se takto stanovená cena příslušnými koeficienty K i uvedenými v příloze č. 41 k této vyhlášce podle skutečného účelu užití a dále se v ocenění zohlední, zda je stavba nemovitou věcí, nebo je její součástí. což nebylo možné realizovat, neboť znalci nebyla předložena projektová ani rozpočtová dokumentace objektu s odkázáním na skutečnost, že tato dokumentace již není k dispozici. To má velmi podstatný vliv na způsob ocenění, tedy proto, že stavby skryté umístěné pod povrchem pozemku již není možné rozměrově zjistit a dále není možné zjistit stav vnějšího pláště objektu, jakým způsobem je odizolován od okolního zásypu, potažmo, jak je silná obvodová konstrukce a pod. Znalec tedy použil jiného způsobu ocenění, zjištění ceny, a to dle 17, Inženýrské a speciální stavby, Typ stavby: 11. Objekty podzemní mimo důlní, č. pol. 11.4. Objekty plošné podzemní, SKP 46.21.22.4, s konstrukční charakteristikou (způsob rozpojování): hloubené z povrchu území, kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2142. Tento způsob je možné použít, však opět se naráží na nedostupnost podkladových materiálů. Znalec tak musel vycházel pouze ze znalostí konstrukcí vojenských opevnění a podzemních staveb a bunkrů, které využíval ve své předchozí činnosti nakládání s nepotřebným nemovitým majetkem státu v příslušnosti hospodařit Ministerstvu obrany ČR. Místní šetření bylo prováděno tak, jak se nalézá nynější stavba v podzemí. Bylo zjištěno, že je odstraněna část vnitřního dřevěného bednění, za kterým se nachází vzduchová prostora o tloušťce cca 0,60 m a dále již byla zjištěna vnější obvodová konstrukce, u které ale nebyla zjištěna její tloušťka. Znalec vycházel z rozměru obvodové konstrukce o síle cca 0,50 m Objekt je založen na obvodových betonových pasech s izolací, obvodové zdivo zaklenuté do tvaru sférického křížení dvou osově soustředných a v ose půlených válců zbudované z povrchu pozemku a následně zasypaného zeminou. Obvodový plášť betonový, zřejmě s vnější izolací, bez možnosti posouzení její funkčnosti, neboť vnitřní ostění bylo odstraněno již dříve a ve velmi malém rozsahu, který nedovoluje zjistit korektně a objektivně pravý stav. Pouze v důsledku je možné zjistit prostřednictvím kaluží vody na podlahové konstrukci, že k nějakému zatékání dochází. Je možné, že izolace je v pořádku a k zatékání vody dochází odvětrávacím systémem šachtou. Zjištění takových skutečností bylo nad možnosti znalce při místním šetření. Zatékání vede k ničení mobiliáře umístěného v prostoru podzemní části zejména plísněmi. 5
Podlahové konstrukce betonové, zřejmě s izolací. Obvodové konstrukce obloženy výdřevou na přiznaných rámech ocelových podpěrách. Zastropení provedeno v rámci zaklenutí obvodových konstrukcí z betonu. Bez oken, dveře dřevěné, v zadní části podzemí se nachází ocelové schodiště zhotovené v rámci nouzového východu. Rozvod vody v ocel. trubkách, el instalace Al. Lokální vytápění krbem na tuhá paliva, na WC infrazářič. Jinak bez vytápění. Odvětrání nefunkční. Vše ostatní bez vybavení. Objekt je v podprůměrném zanedbaném, neudržovaném, stavebně technickém stavu, který vyžaduje rekonstrukční práce u konstrukcí krátkodobé i dlouhodobé životnosti, což s sebou nese vyšší náklady na zprovoznění. Předmětem ocenění jsou dále 2 stavby, stavba sociálního zázemí a stavba kiosku. Sociální zázemí Objekt je založen na obvodových betonových pasech s izolací, obvodové zdivo v 1. NP z páleného sortimentu, bez dalšího zateplení. Zastropení je provedeno s rovným podhledem, podlahy s vrchním krytem (dlažba a PVC), vnitřní omítky štukové částečně provlhlé, vnější břizolitové, bez dodatečné izolace. Střecha sedlová s velmi mírným sedlem v atice, střešní plášť je tvořen pozink. plechy, klempířské konstrukce pozink, okna dřevěná, zdvojená, dveře dřevěné, vytápění chybí. Rozvod vody v ocelových trubkách, umývadla a splachovací WC, rozvod el. energie v Al původní. Dům je napojen na veřejný vodovodní řad. Na přilehlých pozemcích se zřejmě nachází i septik, který se však znalci nepodařilo nalézt, však s ohledem na tehdy platnou právní úpravu při provádění obdobných staveb lze předpokládat jeho existenci (znalec odhadl kapacitu septiku ve velikosti 15 m3. Dále se oceňují pozemky a porosty okrasné, které jsou pro účely tohoto znaleckého posudku oceněny zjednodušeným způsobem dle 47. 6
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace - nadzemní část 1.1.2. Restaurace - podzemní část 1.1.3. Stavba sociálního zařízení 1.1.4. Osvětlení 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kiosek 1.2.2. Přípojka vody 1.2.3. Přípojka elektro 1.2.4. PRIS skříň 1.2.5. Přípojka kanalizace 1.2.6. Septik 1.2.7. Septik II 1.2.8. Povrch komunikace 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 7
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Část objektu, který I -0,04 je v podzemí "štolou" je na pozemku jiného vlastníka 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,900 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 8
s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,528 Koeficient pp = I T * I P = 0,475 11 i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace - nadzemní část Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP (15,80*5,90)+(4,50*5,00)+(3,00*4,00)-(3,20*2,80) = 118,76 2.NP (15,80*6,60)+(4,50*5,00)-(3,20*2,80) = 117,82 Zastřešení (15,80*6,60)+(4,50*5,00)-(3,20*2,80) = 117,82 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 118,76 m 2 3,00 m 356,28 2.NP 117,82 m 2 3,00 m 353,46 Zastřešení 117,82 m 2 0,80 m 94,26 Součet 354,40 m 2 804,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 804,00 / 354,40 = 2,27 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 354,40 / 3 = 118,13 m 2 9
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP ((15,80*5,90)+(4,50*5,00)+(3,00*4,00)- = 356,28 m 3 (3,20*2,80))*(3,00) 2.NP ((15,80*6,60)+(4,50*5,00)-(3,20*2,80))*(3,00) = 353,46 m 3 Zastřešení ((15,80*6,60)+(4,50*5,00)-(3,20*2,80))*(0,80) = 94,26 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 356,28 m 3 2.NP NP 353,46 m 3 Zastřešení Z 94,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 804,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy betonové S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové škrábané S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody dřevěné P 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 75 14. Povrchy podlah PVC S 25 15. Vytápění lokální P 100 16. Elektroinstalace třífázová S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní okenice S 100 10
26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody P 2,70 100 0,46 1,24 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 75 1,00 2,47 14. Povrchy podlah S 3,30 25 1,00 0,83 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,9327 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9759 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,2251 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9327 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 332,26 Plná cena: 804,00 m 3 * 5 332,26 Kč/m 3 = 4 287 137,04 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků 11
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,5 % Koeficient opotřebení: (1-37,5 % / 100) * 0,625 = 2 679 460,65 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Zatéká do střešní konstrukce a následně pak do konstrukce stropní v chodbě 2.NP Srážka za morální opotřebení: 2 679 460,65 * 5 % = - 133 973,03 Kč Nákladová cena stavby CS N = 2 545 487,62 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 1 209 106,62 Kč Restaurace - nadzemní část - zjištěná cena = 1 209 106,62 Kč 1.1.2. Restaurace - podzemní část Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 11. Objekty podzemní mimo důlní Objekt Objekty plošné podzemní Konstrukční charakteristika (způsob hloubení z povrchu území rozpojování): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2142 Množství: 734,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 4 482,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0390 Základní cena upravená cena Kč/m 3 = 8 224,92 Plná cena: 734,00 m 3 * 8 224,92 Kč/m 3 = 6 037 091,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 70 = 42,9 % Koeficient opotřebení: (1-42,9 % / 100) * 0,571 = 3 447 179,12 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Zatéká do konstrukce voda, možná i kondenzace vnitřní vlhkosti, vysoký výskyt plísní, nefunkční odvětrání Srážka za morální opotřebení: 3 447 179,12 * 10 % = - 344 717,91 Kč Nákladová cena stavby CS N = 3 102 461,21 Kč Koeficient pp * 0,475 12
Cena stavby CS = 1 473 669,07 Kč Restaurace - podzemní část - zjištěná cena = 1 473 669,07 Kč 1.1.3. Stavba sociálního zařízení Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 8,45*8,45 = 71,40 Zastřešení pultem 8,45*8,45 = 71,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 71,40 m 2 2,80 m 199,92 Zastřešení pultem 71,40 m 2 0,30 m 21,42 Součet 142,80 m 2 221,34 Průměrná výška podlaží: PVP = 221,34 / 142,80 = 1,55 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 142,80 / 2 = 71,40 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8,45*8,45)*(2,80) = 199,93 m 3 Zastřešení pultem (8,45*8,45)*(0,30/2) = 10,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 199,93 m 3 Zastřešení pultem Z 10,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 210,64 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 13
Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100 3. Stropy keramické S 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře dřevěné S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace třífázová S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100 22. Vybavení kuchyní chybí C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů N 3,30 100 1,54 5,08 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody C 2,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 14
19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,90 Koeficient vybavení K 4 : 0,8490 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0124 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,6548 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8490 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 801,39 Plná cena: 210,64 m 3 * 6 801,39 Kč/m 3 = 1 432 644,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 70 = 42,9 % Koeficient opotřebení: (1-42,9 % / 100) * 0,571 Nákladová cena stavby CS N = 818 040,18 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 388 569,09 Kč Stavba sociálního zařízení - zjištěná cena = 388 569,09 Kč 1.1.4. Osvětlení Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 16b. Vedení elektrické - sítě osvětlovací nízkého napětí Sítě kabelové se sloupy parkovými do 4 m Konstrukční charakteristika: za 1 m délky vedení (vč. podílu ceny sloupů) Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Množství: 4,00 m (nebo ks) 15
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 380,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena Kč/m = 758,21 Plná cena: 4,00 m * 758,21 Kč/m = 3 032,84 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 758,21 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 360,15 Kč Osvětlení - zjištěná cena = 360,15 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kiosek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,970 4 i = 1 16
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,989 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 4,30*3,75 = 16,13 Zastřešení pultem 4,30*3,75 = 16,13 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 16,13 m 2 2,60 m Zastřešení pultem 16,13 m 2 1,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (4,30*3,75)*(2,60) = 41,93 m 3 Zastřešení pultem (4,30*3,75)*(1,00/2) = 8,06 m 3 17
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 41,93 m 3 Zastřešení pultem Z 8,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,99 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny oboustranně obíjené N 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů chybí C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna zdvojená N 100 11. Podlahy dřevěná N 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,00 100 1,00 8,00 2. Obvodové stěny N 31,30 100 1,54 48,20 3. Stropy S 21,80 100 1,00 21,80 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,20 100 1,00 11,20 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů C 6,30 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 10. Okna N 1,30 100 1,54 2,00 11. Podlahy N 9,70 100 1,54 14,94 12. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 Součet upravených objemových podílů 116,54 Koeficient vybavení K 4 : 1,1654 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1654 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 18
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 296,09 Plná cena: 49,99 m 3 * 2 296,09 Kč/m 3 = 114 781,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 45 912,62 Kč Koeficient pp * 0,989 Cena stavby CS = 45 407,58 Kč Kiosek - zjištěná cena = 45 407,58 Kč 1.2.2. Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 90,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 340,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 704,41 Plná cena: 90,00 m * 704,41 Kč/m = 63 396,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 15 849,23 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 7 528,38 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 7 528,38 Kč 19
1.2.3. Přípojka elektro Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 120,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 215,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 428,99 Plná cena: 120,00 m * 428,99 Kč/m = 51 478,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 12 869,70 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 6 113,11 Kč Přípojka elektro - zjištěná cena = 6 113,11 Kč 1.2.4. PRIS skříň Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Výměra: 3.3.1. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 750 x 300 mm 0,80 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 6 900,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 13 767,57 Plná cena: 0,80 m 3 * 13 767,57 Kč/m 3 = 11 014,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků 20
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 2 753,52 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 1 307,92 Kč PRIS skříň - zjištěná cena = 1 307,92 Kč 1.2.5. Přípojka kanalizace Přípojka je v současné době nefunkční, viz foto. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.1.4.3 Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 25,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 990,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 4 112,14 Plná cena: 25,00 m * 4 112,14 Kč/m = 102 803,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 30 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 15 420,53 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 7 324,75 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 7 324,75 Kč 1.2.6. Septik Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.4.1. Septik do 15 m3 OP Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Výměra: 15,00 m 3 obestavěného prostoru 21
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 3 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 7 232,40 Plná cena: 15,00 m 3 * 7 232,40 Kč/m 3 = 108 486,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 43 394,40 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 20 612,34 Kč Septik - zjištěná cena = 20 612,34 Kč 1.2.7. Septik II Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 2.4.1. Septik do 15 m3 OP Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Výměra: 15,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 3 500,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 7 232,40 Plná cena: 15,00 m 3 * 7 232,40 Kč/m 3 = 108 486,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 43 394,40 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 20 612,34 Kč Septik II - zjištěná cena = 20 612,34 Kč 22
1.2.8. Povrch komunikace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.4.4. Plochy z betonu asfaltového tl. 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 900,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 360,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 724,14 Plná cena: 900,00 m 2 * 724,14 Kč/m 2 = 651 726,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 50 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 = 260 690,40 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Popraskaný a neudržovaný povrch Srážka za morální opotřebení: 260 690,40 * 10 % = - 26 069,04 Kč Nákladová cena stavby CS N = 234 621,36 Kč Koeficient pp * 0,475 Cena stavby CS = 111 445,15 Kč Povrch komunikace - zjištěná cena = 111 445,15 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 212,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 212,00) / 1 212,00 = 0,965 23
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo II -0,01 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,528 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,990 * 0,528 = 0,470 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 218,89 0,470 102,88 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,965 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 535 147,00 102,88 15 123,36 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 517 75,00 102,88 7 716,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 518 17,00 102,88 1 748,96 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 24 588,32 24
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace 0,50 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem 1,00 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,350 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, neveřejná, komerční 4 odst. 3, priv. 218,89 0,350 1,000 76,61 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,965 4 odst. 4 - stavební pozemek - veřejné prostranství, park, zeleň 4 odst. 4 218,89 0,350 0,500 38,31 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,965 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než ZC * 0,4. 90,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3, priv. ostatní plocha - 544 510,00 76,61 39 071,10 ostatní komunikace 4 odst. 3, priv. ostatní plocha - 515-656,00 76,61 50 256,16 ostatní komunikace část 4 odst. 4 ostatní plocha 536 12,00 90,73 1 088,78 4 odst. 4 ostatní plocha 541 34,00 90,73 3 084,89 Ostatní stavební pozemky - celkem 93 500,93 Lesní pozemky oceněné dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Lesy v pásmu ochrany vodních zdrojů 1. stupně: -15 % Celková úprava ceny: -15 % Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 513 4V 387,00 8,34-15,00 7,09 2 743,83 lesní pozemek 515 část 4V 3 168,00 8,34-15,00 7,09 22 461,12 lesní pozemek 516 4V 108,00 8,34-15,00 7,09 765,72 lesní pozemek 546 4V 180,00 8,34-15,00 7,09 1 276,20 lesní pozemek 548 4V 221,00 8,34-15,00 7,09 1 566,89 25
Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 28 813,76 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 4,66 0,25 100 % 2,33 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky 9 odst. 5 226,83 0,04 9,07 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plocha 533 23,00 2,33 53,59 9 odst. 5 ostatní plocha 549 386,00 9,07 3 860,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 9 odst. 5 ostatní plocha 550 18,00 9,07 180,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiné pozemky - celkem 4 093,59 Pozemky - zjištěná cena = 150 996,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 32 852,00 Celková výměra pozemku m 2 4 468,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 4 468,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 32 852,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 2 792,42 Porosty - zjištěná cena 2 792,42 Kč 26
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Restaurace - nadzemní část 1 209 106,60 Kč 1.1.2. Restaurace - podzemní část 1 473 669,10 Kč 1.1.3. Stavba sociálního zařízení 388 569,10 Kč 1.1.4. Osvětlení 360,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kiosek 45 407,60 Kč 1.2.2. Přípojka vody 7 528,40 Kč 1.2.3. Přípojka elektro 6 113,10 Kč 1.2.4. PRIS skříň 1 307,90 Kč 1.2.5. Přípojka kanalizace 7 324,80 Kč 1.2.6. Septik 20 612,30 Kč 1.2.7. Septik II 20 612,30 Kč 1.2.8. Povrch komunikace 111 445,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 292 056,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 150 996,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 150 996,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 2 792,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 792,40 Kč Celkem 3 445 845,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 445 845,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 445 850,- Kč slovy: Třimilionyčtyřistačtyřicetpěttisícosmsetpadesát Kč 27
II. OCENĚNÍ CENOU V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLOU Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2, odst. 1 popsán Způsob oceňování majetku a služeb takto : (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3) Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 28
prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Proto je využíván institut intervalu ceny. Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, za kterou je subjekt kupující zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, region v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně v reálném intervalu, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Stanovení obvyklé tržní ceny šetřených objektů je relativně možné z důvodů existence vzdáleně srovnatelných nabízených objektů, v současném využití, budoucím využití, však s výhradou nadzemních staveb srovnávaných nemovitostí. V nabídce nejsou žádné nemovitosti (objekt restaurace pod zemí a současně u velké vodní nádrže), však v nabídce byly nalezeny nabídky restaurací v aktivním stavu a s nepoměrně rozsáhlým vybavením, po rekonstrukcích, které vykazují významně vyšší standard služby a i stavebně technického stavu, než je u objektu Štola. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetového zdroje Sreality.cz. Pro hodnocení srovnání restaurací byly nalezeny celkem 4 nabídky v oblasti Ostravy vzdáleně podobných objektů s vlastnostmi, jaké by mohla mít šetřená nemovitost po rekonstrukci a zprovoznění. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Výše obvyklé tržní ceny, je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a jak již shora uvedeno, v relativně blízkém okolí. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované inzerované ceny za nemovitost pozemek v navýšení o 25 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně, jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o 20% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Důležitým faktem se jeví skutečnost, že se nejedná o cenu v čase a místě obvyklou zjišťovanou pro samotný přímý prodej, ale zjištění ceny pro účely dražby dobrovolné, tedy ceny prvního vyvolání. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase. Specifikace v místě znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku bylo možné realizovat (viz text výše). Specifikace v čase znamená optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data uveřejnění. Však s ohledem na fakt, že cena obvyklá nenaznačuje dynamické zvraty, má setrvalý charakter, je hledisko časové obvyklé ceny spíše marginální a z tohoto pohledu nemá kriteriální váhu při zkoumání vstupů porovnání. 29
Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru přibližně srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - relativní velikost objektu - nezvyklé umístění restaurace - část stavby je v relativně zachovalém stavu - velký pozemek - velmi zajímavá lokalita Těrlická přehrada - dobrý přístup k objektu - další stavby Zápory nemovitosti - podzemní část vyžaduje větší rekonstrukci, především ve vzduchotechnice - nevýhodná dispozice objektu (stavba v podzemí) - zatékající voda do stropní konstrukce v nadzemní části - bez údržby a oprav umístění cena celkem koeficient redukce na pramen cena po redukci na pramen zastavěná plocha m2 hlavní stavbou Přepočet redukované ceny / m2 objekt restaurace ŠTOLA 333 1 2 3 4 objekt restaurace u Vozovny, Ostrava-Poruba objekt restaurace a penzionu v Polance nad Odrou, 2007 objekt restaurace Myslivna ve Vratimově objekt restaurace Eden, Slezská Ostrava 3 900 000 0,75 2 925 000 180 16 250 10 000 000 0,75 7 500 000 513 14 620 6 400 000 0,75 4 800 000 320 15 000 3 800 000 0,75 2 850 000 435 6 552 30
31
celkem průměr 6 505 180 maximum 7 859 566 minimum 4 575 311 směrodatná výběrová odchylka 1 607 845 pravděpodobná spodní hranice 6 183 156 pravděpodobná horní hranice 6 251 721 S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu tržní 6 217 438 etalonu srovnávaných nemovitostí kolem středu rozptylu. V přepočtu na IOi - Index odlišnosti objektu činí cena srovnáním s etalonem částku 6 217 438,- Kč * 0,51 = 3 170 893,- Kč I. Administrativní cena 3 445 850,- Kč II. Cena etalonu 6 217 438,- Kč D. Porovnání zjištěných cen III. Cena zjištěná přepočtem 3 170 893,- Kč E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí objektu restaurace Štola a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti, (špatný stavebně technický stav nemovitosti, bez právního přístupu k vodní ploše, vynaložení vyšších nákladů na zprovoznění objektu, jiný vlastník pozemku s podzemní stavbou) by se mohla, po zaokrouhlení, pohybovat v intervalu 3,0 mil Kč až 3,5 mil Kč. Po zvážení vstupů a zájmu o uvedený typ nemovitostí a s ohledem neexistenci obdobných nemovitostí, by bylo možné uvažovat o ceně v čase a místě obvyklé pro stanovení výše vyvolávací ceny, okolo částky 3 000 000,- Kč 32