Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1780/055/2015/6 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 1563 Adresa nemovitosti: Horská 1563, 407 47 Varnsdorf Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Varnsdorf, k.ú. Varnsdorf, kód ČSÚ: 776 971, LV: 5977 Ostatní stavby: Pozemky: 4018, 4019 Vlastník stavby: Michaela Damnitzová, Horská 1563, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Michaela Damnitzová, Horská 1563, 407 47 Varnsdorf, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 330/2015-D IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 27.4.2015 Datum zpracování : 27.4.2015 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 27.4.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. 1995 Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 0 / 0 0 673 1 297 180 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 140 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 130 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 920 000 Kč - z toho hlavní budova 3 920 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. V tomto regionu je ztížené pracovní uplatnění a tím i nízká kupěschopnost obyvatelstva, nemovitosti se velmi obtížně prodávají a prodej je obvykle dlouhodobá záležitost. V lokalitě je nízká poptávka a velmi nízká koupěschopnost. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu, umístění v obci, specifikům regionu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5977 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Varnsdorf je město s 15664 obyvateli. Obec leží v bezprostřední blízkosti státní hranice s Německem ve Šluknovském výběžku v okresu Děčín, Ústecký kraj. V celém šluknovském výběžku je značná komunita nepřizpůsobivého obyvatelstva. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je v ulici Horská v zástavbě rodinných domů.. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva exekutorská smluvní, exekuce. V ceně nejsou tato rizika zahrnuta, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící dům s 1. PP, 1.NP a podkrovím se sedlovou střechou. Objekt byl postaven cca v roce 1900. Cca v roce 1995 byla zahájena přístavba objektu a následně rekonstrukce původního objektu. Přístavba ani rekonstrukce původní části nejsou dokončeny a přístavba není zkolaudována. Druh stavby - účel využití Dle výpisu z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5977 je nemovitost č.p. 531 rodinný dům. Dispoziční řešení 1.NP je neobyvatelné, v podkroví je byt 3+1 Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Základy jsou částečně kamenné částečně betonové bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou na staré části a kanadským šindelem na nové části, bleskosvod a klempířské prvky chybí, Fasáda je z 25% vápenná zbytek chybí, vnitřní omítky vápenné štukové, cca 50% chybí, vnitřní obklady jsou běžného provedení cca 50% chybí, okna jsou dřevěná zdvojená a kovová s dvojsklem. Podlahy v 1.NP chybí v podkroví PVC a plovoucí, schodiště kamenné, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV elektrický průtokový ohřívač, topení je ústřední s elektrickým kotlem. WC splachovací v koupelně, kde je vana, sprcha a umyvadlo, koupelna v 1.NP chybí, elektroinstalace třífázová 25% chybí. Dveře hladké z 50% chybí, Venkovní úpravy Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce smíšené zdivo 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech asfaltový šindel 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 7. Úprava vnitřních povrchů chybí 8. Úprava vnějších povrchů chybí 8. Úprava vnějších povrchů vápenné 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody kamenné 11. Dveře hladké plné dveře - 3 -
11. Dveře chybí 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená a kovová 14. Povrchy podlah PVC a plovoucí 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění ústřední 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace světelná třífázová 16. Elektroinstalace chybí 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody průtokový ohřívač 22. Vybavení kuchyní sklokeramika 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo, vana, sprcha 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 4018 o velikosti 319m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 4019 o velikosti 354m 2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 100,-Kč do 250,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 4018 319 200 63 800 zahrada 4019 354 200 70 800 Hodnota pozemků celkem 134 600 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stavba = 292,13 m 3 vrchní stavba = 554,51 m 3 zastřešení = 449,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 296,56 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 180 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 296,56 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 027 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 924 687 0 Stáří roků 115 Další životnost roků 40 Opotřebení % 74,19 Věcná hodnota (VH) Kč 1 012 800-4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Varnsdorf, Truhlářova 615,00 1 700 890 000 1 447 0,462 669 Zděný RD s 1.NP a podkrovím s částečným podsklepením, 3+1. Dobrý technický stav. Stáří cca 100 let. Pozemek 1700m 2. Varnsdorf, Pletařská 1 350,00 600 1 590 000 1 178 0,556 655 Zděný rodinný dům s 1.PP, 1.NP, podkrovím, dobrý stav, stáří cca 90 let. Pozemek 600m 2, Varnsdorf, Myslivecká 1 250,00 839 690 000 552 0,939 518 samostatně stojící zděný RD s 2.NP, před rekonstrukcí, stáří cca 100 let. Pozemek 839m 2, Průměrná cena 614 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 296,56 m 3 Porovnávací hodnota 796 464 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 3 920 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 010 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 117 600 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 117 600 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
1.NP, 1.PP - 8 -
podkroví - 9 -
- 10 -