ZNALECKÝ POSUDEK č. 1878-83 / 2015 O administrativní a obvyklé (tržní) ceně nemovitostí - bytu č.249/8 v bytovém domě č.p.249 a podílu na pozemku p.č.st. 289 ve výši 557/3944 v obci a k.ú. Nedakonice, okres Uh.Hradiště, kraj Zlínský Objednatel znaleckého posudku: soudní exekutor, pan JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení administrativní a obvyklé (tržní) ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.10.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních 4.uloženo v archívu znalce. V Dolním Němčí 11.10.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol a) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 9031/10-13 ze dne 8.5.2011 b)stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, atd...) 2. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č.249/8 včetně podílu na pozemku p.č.st.289 (557/3944) Adresa předmětu ocenění: U Nádraží 249 687 38 Nedakonice Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Obec: Nedakonice Katastrální území: Nedakonice Počet obyvatel: 1 587 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel - od 1 do 2 tis. obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce - ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka - II 0,95 železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 435,71 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9. a 7.10.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj- Katastrální pracoviště Uh.Hradiště LV č.1658 a 1659 pro obec a katastrální území Nedakonice vyhotovené dálkovým přístupem objednavatele dne 28.8.2015-2 -
- informace a údaje sdělené objednavatelem posudku, obecním úřadem ( starostou) a nikoli majitelem nemovitostí - skutečnosti zjištěné na místě dne 23.9.a 7.10.2015 - část kupní smlouvy ( výměry místností a půdorys bytu) poskytnutá starostou obce na předmětný byt - oceňovací vyhláška č.199/2014 Sb. platná ke dni ocenění (7.10.2015) - oceňovací program firmy PLUTO OLT Praha - NemExpress verze 3.3.15 - fotodokumentace z místního šetření 2xA4 - snímek katastrální mapy s vyznačením dotčené nemovitosti a pozemků - usnesení o ustanovení soudního znalce ze dne 28.8..2015 soudním exekutorem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.1658 pro obec a katastrální území Nedakonice mimo jiné Duhajský Jaroslav, č.p.249,687 38 Nedakonice 557/3944 LV č.1659 pro obec a katastrální území Nedakonice Duhajský Jaroslav, č.p.249,687 38 Nedakonice částech domu byt + podíl 5570/39440 na spol. 6. Dokumentace a skutečnost Výměra a druh pozemku a podíl na pozemku v obci Nedakonice dán výpisem z katastru nemovitostí, pozemek je zastavěn oceňovaným bytem v bytovém domě. Byt č.249/8 - obhlídka byla provedena na místě samém dne 23.9. a 7.10.2015, fotodokumentace z místního šetření 2 x A4. Vnitřní prohlídka nebyla provedena, protože vlastník nemovitostí nebyl přítomen, proto vycházím ze skutečností, které jsou zřejmé z prohlídky a z dostupných informací získaných od starosty obce a z místa stavby. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je byt č.249/8 v bytovém domě č.p.249, postavený na st.pl.289 o výměře 289m 2 v obci a k.ú. Nedakonice. Zjištěná skutečnost je následující : Bytový dům č.p.249 - starší objekt nacházející se v okrajové části obce v těsné blízkosti místního nádraží u místní komunikace v ulici. Dům dle získané fotodokumentace a dokladů obsahuje pravděpodobně 8 bytů, dispozice 2+1, se společným WC na společné chodbě a bez koupelny. Byty sloužily dříve pro zaměstnance Českých drah k přechodnému ubytování. K bytu náleží sklepní a půdní kóje. Bytový dům je samostatně stojící, je podsklepený se 2 nadzemními podlažími, valbovou střechou a má starou osinkovo cementovou krytinu a částečně plechovou krytinu viz.foto. Vstup je z - 3 -
ulice přes závětří do chodby ze které je schodiště do sklepa a do dvou nadzemních podlaží, z podest schodiště jsou vstupy do jednotlivých bytů a vstupy do společných WC vždy pro 2 byty. Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech, údržba dle fin. možností atd. Objekt je dle informací obce cca z r. 1935 a jednotlivý majitelé si byty upravují a spravují dle svých finančních možností ( viz. fotodokumentace - výměna části oken apod. ) Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených cihel v tl.obvodového zdiva 45cm, základové pasy jsou pravděpodobně izolované, střecha je valbová se starou osinkocementovou krytinou, krov je dřevěný. Fasáda ve stádiu před opravou viz. foto. Klempířské prvky z pozinku opatřené nátěrem. Stropy pravděpodobně s rovným podhledem. Okna do ulice dřevěná špaletová, okna k železniční trati plastová - zaplacená pravděpodobně ČD z důvodu hlučnosti trati Přerov - Břeclav. Dům napojen na elektřinu,vodu a kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - i 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - Konfliktní skupiny v bytech i okolí I -0,15-5 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,858 Koeficient pp = I T * I P = 0,858 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 11 i = 2 Bytová jednotka (byt) č.p.249/8 se nachází ve starém bytovém domě dříve sloužící pro zaměstnance ČD a.s. jako přechodné bydlení, postavená přibližně do r.1940, nacházející se v okrajové části obce přímo u vlakového nádraží. Bytový dům dle získané fotodokumentace obsahuje pravděpodobně 8 bytových jednotek v přízemí a patře, půdní prostor pod valbovou střechou a sklepy pod celým půdorysem domu. Bytový dům je samostatně stojící, je podsklepený se 2 nadzemními podlažími, valbovou střechou a má starou osinkovo cementovou krytinu a částečně plechovou krytinu viz.foto dvorní části. Vstup je z ulice přes závětří do chodby se schodištěm do sklepa a do 1. a 2.NP ve kterých jsou z podest schodiště vstupy do bytů a na společné WC. V bytě č.8 je dle poskytnutého půdorysu vstup přímo do kuchyně,přes kterou je vstup do obývacího pokoje a přes tento je vstup do ložnice. WC je společné vždy pro dva byty a nachází se na chodbě. Koupelna???? je pravděpodobně společná a pravděpodobně se nachází ve sklepě. Stávající stav je patrný z fotodokumentace - modernizace po částech, údržba dle fin. možností a dotací atd. Objekt je dle informací cca z r.1930-1940 ( pro výpočet vzat r.1940) a majitelé jednotlivých bytů je pravděpodobně postupně rekonstruují, i když vzhledem ke složení a stavu obyvatel popř. nájemníků není tato činnost údržby pravděpodobně v kurzu. Dům je dle fotodokumentace zděný z pálených cihel v tl.obvodového zdiva 45cm na kterém je částečně provedena omítka, která je ve špatném stavu, základové pasy byly pravděpodobně izolované, ale na stavu zdiva 1.PP je patrné pronikání vlhkosti, střecha je valbová se starou vlnovkovou osinkocementovou krytinou, krov je dřevěný. Fasáda vápenocementová ve stádiu před opravou viz.foto bez soklu. Klempířské prvky nové z titanzinku bez nátěru. Stropy pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem. Okna do ulice dřevěná špaletová, ve dvoře směrem k železniční trati plastová vyměněná při rekonstrukci trati Přerov - Břeclav na náklady ČD kvůli hlučnosti, dveře dřevěné náplňové plné nebo prosklené. Podlahy předpokládám dřevěné deskové na polštáře v obytných místnostech a PVC nebo keramické dlažby v chodbě, dlažby na WC. Cementové potěry v ostatních místnostech sklep a půda. V bytě není koupelna ani záchod ( společný na chodbě.) Koupelna pravděpodobně společná ve sklepě. Přepokládám sprchy a umývadla, WC pravděpodobně splachovací, v kuchyni pravděpodobně elektrický sporák, vytápění je patrně lokální na tuhá paliva nebo elektrickými přímotopy, ohřev TUV pravděpodobně bojler nebo průtokový ohřívač. Dům napojen na elektřinu, vodu a kanalizaci a je možné jej napojit na plyn. Objekt byl dle dostupných informací a dispozičního řešení a použitých materiálů postaven cca v letech 1930-40 ( výpočet 1940). Za dobu jeho životnosti na něm byly provedeny pouze drobné údržby a za posledních cca 5-6 let jsou na něm prováděny rekonstrukce dle fin. možností a struktury majitelů či nájemníků.. Dům je postaven u místní asfaltové komunikace v ulici a přímo vedle železniční trati a nádražní budovy v Nedakonicích. - 6 -
Míry jednotlivých místností převzaty ze smlouvy poskytnuté starostou obce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 75 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 887,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 14,80 * 1,00 = 14,80 m 2 obývací pokoj: 24,90 * 1,00 = 24,90 m 2 ložnice: 14,80 * 1,00 = 14,80 m 2 společné WC: 1,20 * 1,00 = 1,20 m 2 sklepní kóje č.8: 16,80 * 0,10 = 1,68 m 2 půdní kóje č.8: 19,60 * 0,10 = 1,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 59,34 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná - zděná budova 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Bez vlastního příslušenství - WC mimo I -0,15 byt společné na chodbě, úplně bez koupelny nebo koupelna ve sklepě 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - sklepní a půdní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva - lokální na tuhá, možné I -0,10 elektrické přímotopy 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velmi nutná I -0,10 rekonstrukce celého objektu na standard bydlení 21. století 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - předpokládaný špatný stav bytu, vzhledem k celkovému vzhledu domu, předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav Koeficient pro stáří 75 let: s = 1-0,005 * 75 = 0,625 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,625 = 0,301 i = 1-7 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 887,- Kč/m 2 * 0,301 = 3 878,99 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 59,34 m 2 * 3 878,99 Kč/m 2 * 1,000 * 0,858= 197 493,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 197 493,81 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289 Pozemek v KN veden jako zastavěná plocha a nádvoří - zastavěn oceňovanou stavbou bytového domu č.p.249, oceněn podíl. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,858 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,858 = 0,858 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 8 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 435,71 0,858 373,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.289 289,00 373,84 108 039,76 nádvoří Stavební pozemek - celkem 289,00 m 2 108 039,76 Pozemek p.č.289 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 108 039,76 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 557 / 3 944 Pozemek p.č.289 - zjištěná cena = 15 258,15 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 197 493,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 197 493,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289 15 258,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 15 258,20 Kč Celkem 212 752,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 212 752,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.249/8 197 493,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 197 493,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č.289 15 258,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 15 258,20 Kč Celkem 212 752,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 212 752,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 212 750,- Kč slovy: Dvěstědvanácttisícsedmsetpadesát Kč - 10 -
Odpovědi na úkoly znalce vyplývající z usnesení soudního exekutora: 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j.056 EX 9031/10-13 ze dne 8.5.2011 - byt ( bytová jednotka) č.249/8 s příslušenstvím a podílem na pozemku zapsané na listu vlastnictví LV č.1658 a 1659 u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Uh.Hradiště pro katastrální území a obec Nedakonice. Administrativní cena bytu s podílem na společných částech domu a na pozemku je dána znaleckým posudkem a činí 212.750,- kč. Vzhledem k tomu, že se podobný byt v daném objektu již nabízel a nabízí se taktéž byty v okolí, a je jich nadbytek, bude jejich obvyklá (tržní)cena klesat.dále je třeba zhodnotit to, že stavba není v dobrém stavu a jsou zde nutné rekonstrukční práce na které je třeba větších investic na jejich dokončení a modernizaci na standard bydlení ve 21.století.Dále je třeba vzít v úvahu problémové spoluvlastnictví pozemku a jednotlivých bytů a jejich obyvatel. Umístění bytového domu u železniční trati atd.. Region a obec je průměrný v nezaměstnanosti, mírně podprůměrný v kupní síle obyvatelstva a možnosti získání zaměstnání z čehož plyne, že zjištěnou cenu bude třeba snížit, aby se srovnala se zvyklostmi v regionu a blížila se již ceně vydraženého bytu č.2. Proto jako znalec stanovuji obvyklou (tržní) cenu bytu č.249/8 s příslušenstvím na společných částech domu a stavebním pozemku p.č.st.289 ve výši = 120.000,- kč 2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ( např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo) - věcná břemena ani žádné nájemní smlouvy a práva nebyla zjištěna - zjištěny pouze exekuce na povinného Jaroslava Duhajského!!!!!! V Dolním Němčí 11.10.2015-11 -
Ing. Vítězslav Hlaváček Nivnická 78 687 62 Dolní Němčí Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně dne 12.1.1998 č.j. Spr.602/97 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1878-83 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Fa 75/2015. - 12 -