1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 127/2/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 175, Lipová 175, 33441 Dobřany Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Dobřany, k.ú. Dobřany Adresa nemovité věci: Lipová 175, 334 41 Dobřany Vlastník stavby: Petr Beneš, Lipová 175, 334 41 Dobřany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Beneš, Lipová 175, 334 41 Dobřany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražbyprost s.r.o., Vážený pan Jan Prošek Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Ing. Gustav Mayr Plaménková 1092/1A, 326 00 Plzeň IČ: telefon: 602 415 533 e-mail: Gustav.Mayr@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 100 000 Kč Datum místního šetření: 25.1.2016 v 09.00 Stav ke dni : 25. 1. 2016 hodin Za přítomnosti: znalce a majitele nemovitosti pana Petra Beneše Počet stran: 45 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne 29.1.2016 Ing. Gustav Mayr
NÁLEZ Znalecký úkol O ceně obvyklé rodinného domu č.p. 175 s příslušenstvím, postavený na pozemku parc.č. 376/1 - zastavěná plocha a nádvoří, vše na LV č. 2617 pro k.ú. 627615 Dobřany, obec Dobřany, okres Plzeň - jih: - pozemek parc.č. st. 376/1- zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Dobřany č. p. 175; rodinný dům, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 376/1 vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih, na listu vlastnictví č. 2617 pro katastrální území Dobřany Vlastník: Petr Beneš, poslední trvalý pobyt Lipová 175, 334 41 Dobřany Přehled podkladů - výpis z KN LV č. 2617, vedený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - jih, - snímek katastrální mapy, - stavebně - technická dokumentace uložená v Archivu Stavebního úřadu města Dobřany, - informace a údaje sdělené znalci, - výměry a skutečnosti zjištěné znalcem osobně na místě šetření dne 25.1.2016. Místopis Město Dobřany se nachází cca 13 km jihozápadně od města Plzně. Má přes 6 tisíc obyvatel. Přes Dobřany vede železniční trať Plzeň Klatovy. Je zde síť služeb a občanského vybavení. V centru města jsou historické stavby, je zde kulturní vyžití. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech sloužící k rodinnému individuálnímu bydlení. Jedná se o řadový rodinný dům. Dům je do tvaru L, má dvě nadzemní podlaží, sedlovou střechu. Obsahuje 3 bytové jednotky a nebytový prostor. V 1. NP je průjezd, nebytový prostor a 1 byt, v 2. NP jsou 2 byty. Nemovitost se nachází v zástavbě s řadovými rodinnými domy a bytovými domy v ulici Lipová. Nemovitost se nachází na rovinatém řadovém vnitřním pozemku, je přístupná ze jihovýchodní strany ze živičné komunikace lemované chodníkem. Na protilehlé straně jsou rodinné domy, bytové domy a nebytovými jednotkami (obchody a služby). Nemovitost je připojena na elektrorozvodnou síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. - 2 -
Hlavní stavbou pro stanovení základních koeficientů je rodinný dům, postavený na pozemku parc.č. 376/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Příslušenství rodinného domu tvoří kolna, původní určení stáj, stavebně - technicky a cenově je rozdělena na pravou a levou část. Je umístěna v zadní části pozemku parc.č. 376/1 v prostoru za domem. Volný prostor, dvůr, je vymezen rodinným domem a kolnou. Tento prostor je přístupný průjezdem v rámci rodinného domu z ulice Lipové, průjezd je uzavřen 2křídlými dřevěnými vraty. Rodinný dům i jeho příslušenství se nachází na vlastním pozemku - zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 367/1, který tvoří ve smyslu vyhlášky se stavbami jednotný funkční celek. Předložena byla pouze částečná stavebně - technická dokumentace, která je dochovaná v archivu Stavebního úřadu města Dobřany. Dle informací ze stavebního úřadu byl rodinný dům postaven v roce 1935, tím je jeho stáří k datu ocenění 81 let. V roce 1984 byly provedeny částečné vnitřní stavební úpravy. V roce 1998 byl rodinný dům připojen na rozvod plynu. Od roku 2003 byly prováděny další částečné vnitřní stavební úpravy. Užívání nebytové jednotky jako provozovny-prodejny bylo povoleno MěÚ Dobřany, čj. ŽP/33/96 ze dne 8.1.1996. Silné stránky - umístění rodinného domu v širším centru města, - přístup po zpevněné komunikaci, dopravní obslužnost, - dispoziční uspořádání - 3 bytové jednotky a nebytový prostor, - možnost parkování v zadní části domu na vlastním pozemku, - napojení inženýrskými sítěmi, Slabé stránky - stavebně - technický stav budovy, - stavebně - technický stav příslušenství - kolny. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Rizika ovlivňující obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech 1.2 Kolna - pravá část 1.3 Kolna - levá část 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 376/1 v k.ú. Dobřany Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna - levá část 2.2 Kolna - pravá část 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek parc.č. 376/1 v k.ú. Dobřany 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 175, Lipová 175, Dobřany 334 41 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz k I -0,02 prodeji. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00-4 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí - Pozemek je napojen na rozvod elektro, veřejný vodovod a kanalizaci, plynovod. 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,04 možnost komerčního využití - Možnost komerčního využití - nebytová jednotka v rodinném domě. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,110 Koeficient pp = I T * I P = 1,055 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dobřany: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 710,00 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení - 5 -
zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, sedlovou střechu, není podsklepen. Obsahuje jednu nebytovou jednotku a tři byty. V 1. NP je: - nebytová jednotka - místnosti obchod, sklad, kancelář, WC - bytová jednotka 3+1 - chodba, kuchyň, koupelna a WC, ložnice, pokoj, obývák. Prostory bytové jednotky a obchodu jsou rozděleny průjezdem pro komunikaci mezi silnicí a zadním traktem budovy. V 2. NP je: - bytová jednotka 2+1 - kuchyně, koupelna, WC, ložnice, obývák, - bytová jednotka 2+kk - chodba, kuchyně, obývák, WC, koupelna, ložnice Domem prochází schodiště jako komunikační zóna mezi 1.NP a půdou. Stavební dokumentace k rodinnému domu nebyla předložena. Je k dispozici pouze část stavebně - právní dokumentace, která je uložena v archivu stavebního úřadu v Dobřanech. Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží, bez podsklepení, sedlovou střechu. Základy jsou betonové, zdivo je zděné tl. 450-600 mm, podlaha v 1. NP je betonová, strop 1.NP a 2.NP je dřevěný trámový, krov je dřevěný vázaný (stojatá stolice), krytina je keramická taška, klempířské konstrukce jsou z Pz plechu, vnitřní omítky jádrové štukové, fasádní omítka jádrová štuková, vnější obklady chybí, vnitřní obklady jsou standardní keramické obklady, vnitřní schody jsou železobetonové monolitické s kamenným povrchem, dveře jsou dřevené v různém provedení, okna jsou dřevěná špaletová, podlahy obytných místností jsou textilní nebo povlakové z PVC, podlahy ostatních místností jsou keramická dlažba a PVC, byty jsou vytápěny samostatným kombinovaným plynovým kotlem (vytápění a TUV) a ocelovými radiátory, prostory nebytové jednotky lokálními kamny na tuhá paliva, elektroinstalace je světelná třífázová, bleskosvod je osazen, rozvody vody je teplá a studená voda, zdrojem teplé vody je plynový kotel, sociální zázemí bytů, obchodu a kuchyní je odkanalizováno, kuchyně jsou standardně vybaveny mimo levé bytové jednotky v 2. NP (chybějící vybavení), vnitřním vybavením v bytech je vana, umyvadlo a WC mísa. Dle dochované stavební dokumentace byly v domě v roce 1984 provedeny částečné stavební úpravy. V roce 1998 byla provedena plynovodní přípojka. Byt v 2.NP v pravé částí domu byl od roku 2003 průběžně rekonstruován. Prostory nebytové jednotky jsou v původním stavu, rozsah případných oprav a jejich termíny nebyly zjištěny. Bytová jednotka v 2.NP v levé části je v původním stavu, v současnosti nevyužívaná a bez zařízení. Prvek dlouhodobé životnosti - krov - je ve špatném stavu, skla střešního vikýře jsou vysypaná, do objektu zatéká, prostory půdy jsou patrně dlouhodobě přístupny ptactvu, dřevěné prvky jsou jím silně znečištěny, kolem komínů jsou uvolněné střešní tašky a do vnitřních prostor zatéká. Obvodové zdivo v prostoru půdy je vlivem netěsné střešní krytiny vlhké. Fasádní omítka na volných bocích domu opadává. - 6 -
Rodinný dům je z části opraven a to v místech užívaných bytových jednotek a navazujících rozvodů médií, ostatní prostory jsou v původním stavu s minimální nebo nezbytnou provedenou opravou. Typ, provedení, stáří a opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a vybavení bylo posouzeno na základě předložené částečné stavební dokumentace a nebo odborným odhadem. Uvnitř stavby (mimo v současné době užívaných 2 bytových jednotek) je umístěno velké množství materiálu a věcí, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30)+(5, = 230,26 02+0,60)*(0,60+5,10+0,60) 2. NP 15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30)+(5, = 230,26 02+0,60)*(0,60+5,10+0,60) Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 230,26 m 2 4,10 m 2. NP 230,26 m 2 4,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30 = 967,09 m 3 )+(5,02+0,60)*(0,60+5,10+0,60))*(4,10+0,10) 2. NP (15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30 = 944,07 m 3 )+(5,02+0,60)*(0,60+5,10+0,60))*(4,10) Zastřešení (1/2)*3,75*6,30*(16,90-11,80/2) + (1/2)*3,75*11,80*(15,89-6,30/2) = 411,81 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor - 7 -
1. NP NP 967,09 m 3 2. NP NP 944,07 m 3 Zastřešení Z 411,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 322,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné v tl. 30-60 cm S 100 3. Stropy železobetonové, dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné štukové S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností koberce, PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, PVC S 100 16. Vytápění plynový kotel S 75 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 25 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody studená a teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody plynový kotel S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace odkanalizování z kuchyně, koupelny a S 100 WC 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80-8 -
7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 75 1,00 3,30 16. Vytápění P 4,40 25 0,46 0,51 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,41 Koeficient vybavení K 4 : 0,9541 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,44 81 150 54,00 4,0176 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,37 81 110 73,64 17,2097 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,80 81 110 73,64 6,4803 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,44 81 100 81,00 4,4064 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 81 86 94,19 3,1554 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,83 81 86 94,19 0,7818 7. Vnitřní omítky S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,25 81 86 94,19 3,0612 7. Vnitřní omítky S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 32 61 52,46 0,8499 7. Vnitřní omítky S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 13 42 30,95 0,5014 8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 81 86 94,19 3,0612 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,21 32 40 80,00 0,9680 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,21 13 40 32,50 0,3933 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,52 81 110 73,64 1,8557 12. Dveře S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,73 81 86 94,19 1,6295 12. Dveře S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,87 32 61 52,46 0,4564 12. Dveře S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,87 13 42 30,95 0,2693 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 81 86 94,19 5,1334 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 81 86 94,19 1,0832 14. Podlahy obytných místností S 2,20 25,00 1,00 0,55 0,58 32 61 52,46 0,3043 14. Podlahy obytných místností S 2,20 25,00 1,00 0,55 0,58 13 42 30,95 0,1795 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 81 96 84,38 0,9704-9 -
16. Vytápění S 4,40 75,00 1,00 3,30 3,46 18 35 51,43 1,7795 16. Vytápění P 4,40 25,00 0,46 0,51 0,53 32 37 86,49 0,4584 17. Elektroinstalace S 4,10 75,00 1,00 3,08 3,23 32 40 80,00 2,5840 17. Elektroinstalace S 4,10 25,00 1,00 1,02 1,07 13 40 32,50 0,3478 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,63 81 86 94,19 0,5934 19. Rozvod vody S 3,00 25,00 1,00 0,75 0,79 13 35 37,14 0,2934 19. Rozvod vody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,57 32 35 91,43 1,4355 19. Rozvod vody S 3,00 25,00 1,00 0,75 0,79 81 86 94,19 0,7441 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,89 18 30 60,00 1,1340 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 18 35 51,43 0,2674 22. Kanalizace S 2,80 25,00 1,00 0,70 0,73 13 42 30,95 0,2259 22. Kanalizace S 2,80 50,00 1,00 1,40 1,47 32 45 71,11 1,0453 22. Kanalizace S 2,80 25,00 1,00 0,70 0,73 81 86 94,19 0,6876 23. Vybavení kuchyně S 0,50 34,00 1,00 0,17 0,18 13 25 52,00 0,0936 23. Vybavení kuchyně S 0,50 33,00 1,00 0,17 0,18 20 25 80,00 0,1440 23. Vybavení kuchyně S 0,50 33,00 1,00 0,17 0,18 30 30 100,00 0,1800 24. Vnitřní vybavení S 5,10 34,00 1,00 1,73 1,81 13 42 30,95 0,5602 24. Vnitřní vybavení S 5,10 33,00 1,00 1,68 1,76 32 45 71,11 1,2515 24. Vnitřní vybavení S 5,10 33,00 1,00 1,68 1,76 40 40 100,00 1,7600 25. Záchod S 0,40 34,00 1,00 0,14 0,15 13 42 30,95 0,0464 25. Záchod S 0,40 33,00 1,00 0,13 0,14 32 45 71,11 0,0996 25. Záchod S 0,40 33,00 1,00 0,13 0,14 40 40 100,00 0,1400 Opotřebení: 72,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9541 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 991,05 Plná cena: 2 322,97 m 3 * 3 991,05 Kč/m 3 = 9 271 089,42 Kč Koeficient opotřebení: (1-72,6 % /100) * 0,274 Nákladová cena stavby CS N = 2 540 278,50 Kč Koeficient pp * 1,055 Cena stavby CS = 2 679 993,82 Kč Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech - zjištěná cena = 2 679 993,82 Kč 1.2 Kolna - pravá část Kolna (stáj) je umístěná v zadním traktu rodinného domu, navazuje na rodinný dům a je do tvaru L (pravá část). Základy jsou betonové, obvodové stěny jsou zděné z cihel tl. nad 15 cm, strop je cihelný klenbový vetknutý do ocelových I nosníků, krov je dřevěný neumožňující zřízení podkroví, stavba má střechu sedlovou, krytina je pálená taška bobrovka, klempířské konstrukce - žlaby a svody jsou z Pz plechu, úprava povrchů - omítky jsou štukové jádrové, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné, okna chybí, podlaha je betonová a keramická dlažba, elektroinstalace rozvedena po stavbě, jsou osazena zářivková světla, je nekompletní, funkční z části. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, není známo stáří stavby. Je předpokládáno stejné - 10 -
stáří jako u rodinného domu. Stavebně - technický stav - stavba je na hranici své životnosti, omítka opadává, obvodové zdivo je zasaženo zemní vlhkostí, žlaby jsou zasaženy korozí, deskové obklady stropu jsou uvolněné. Uvnitř stavby je umístěno velké množství materiálu a věcí, nefunkční elektroinstalace, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP (4,01+6,55)*6,03 = 63,68 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 63,68 m 2 2,76 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP ((4,01+6,55)*6,03)*(2,76+0,10) = 182,12 m 3 Zastřešení ((4,01+6,55)*6,03)*3,5/2 = 111,43 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 182,12 m 3 Zastřešení Z 111,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 293,55 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. nad 15 cm S 100 3. Stropy klembové do I nosníku S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100-11 -
5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová, dlažba S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,9496 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9496 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 478,46 Plná cena: 293,55 m 3 * 2 478,46 Kč/m 3 = 727 551,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 81 / 100 = 81,0 % Koeficient opotřebení: (1-81,0 % / 100) * 0,190 Nákladová cena stavby CS N = 138 234,87 Kč Koeficient pp * 1,055 Cena stavby CS = 145 837,79 Kč Kolna - pravá část - zjištěná cena = 145 837,79 Kč - 12 -
1.3 Kolna - levá část Kolna (stáj) je umístěná v zadním traktu rodinného domu, navazuje na rodinný dům a je do tvaru L (levá část ). Základy jsou betonové, obvodové stěny jsou zděné z cihel tl. nad 15 cm, strop je cihelný klenbový vetknutý do ocelových I nosníků, krov je dřevěný neumožňující zřízení podkroví, stavba má střechu pultovou, krytina je pálená taška bobrovka, klempířské konstrukce - žlaby a svody jsou z Pz plechu, úprava povrchů - omítky jsou štukové jádrové, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné, okna chybí, podlaha je betonová a keramická dlažba, elektroinstalace rozvedena po stavbě, jsou osazena zářivková světla, je nekompletní, funkční z části. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, není známo stáří stavby. Je předpokládáno stejné stáří jako u rodinného domu. Stavebně - technický stav - stavba je na hranici své životnosti, v levé části je staticky narušena - obvodové zdivo je uvolněné, omítka opadává, obvodové zdivo je zasaženo zemní vlhkostí, žlaby jsou zasaženy korozí, deskové obklady stropu jsou uvolněné. Uvnitř stavby je umístěno velké množství materiálu a věcí, nefunkční elektroinstalace, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,01*11,73 = 47,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 47,04 m 2 2,76 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,01*11,73)*(2,76+0,10) = 134,53 m 3 Zastřešení (4,01*11,73)*2,00/2 = 47,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 134,53 m 3 Zastřešení Z 47,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 181,57 m 3-13 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. nad 15 cm S 100 3. Stropy klembové do I nosníku S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová, dlažba S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,9496 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9496 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 478,46 Plná cena: 181,57 m 3 * 2 478,46 Kč/m 3 = 450 013,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků - 14 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 81 / 100 = 81,0 % Koeficient opotřebení: (1-81,0 % / 100) * 0,190 Nákladová cena stavby CS N = 85 502,66 Kč Koeficient pp * 1,055 Cena stavby CS = 90 205,31 Kč Kolna - levá část - zjištěná cena = 90 205,31 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek parc.č. 376/1 v k.ú. Dobřany Rodinný dům včetně příslušenství je postaven na pozemku parc.č. 376/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek spolu se stavbou tvoří jednotný funkční celek. Pozemek je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plynovod. Přístup je ze zpevněné komunikace ulice Lipová. Pozemek z jihovýchodní části přiléhá k ulici Lipová, z ostatních stran je zastavěn a ohraničen okolními stavbami. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace - Pozemek je rovinatý. 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,110 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,110 = 1,055 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] - 15 -
4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 710,- 1,055 749,05 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 376/1 534,00 749,05 399 992,70 nádvoří Stavební pozemek - celkem 534,00 m 2 399 992,70 Pozemek parc.č. 376/1 v k.ú. Dobřany - zjištěná cena = 399 992,70 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, sedlovou střechu, není podsklepen. Obsahuje jednu nebytovou jednotku a tři byty. V 1. NP je: - nebytová jednotka - místnosti obchod, sklad, kancelář, WC - bytová jednotka 3+1 - chodba, kuchyň, koupelna a WC, ložnice, pokoj, obývák. Prostory bytové jednotky a obchodu jsou rozděleny průjezdem pro komunikaci mezi silnicí a zadním traktem budovy. V 2. NP je: - bytová jednotka 2+1 - kuchyně, koupelna, WC, ložnice, obývák, - bytová jednotka 2+kk - chodba, kuchyně, obývák, WC, koupelna, ložnice Domem prochází schodiště jako komunikační zóna mezi 1.NP a půdou. Stavební dokumentace k rodinnému domu nebyla předložena. Je k dispozici pouze část stavebně - právní dokumentace, která je uložena v archivu stavebního úřadu v Dobřanech. Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží, bez podsklepení, sedlovou střechu. Základy jsou betonové, zdivo je zděné tl. 450-600 mm, podlaha v 1. NP je betonová, strop 1.NP a 2.NP je dřevěný trámový, krov je dřevěný vázaný (stojatá stolice), krytina je keramická taška, klempířské konstrukce jsou z Pz plechu, vnitřní omítky jádrové štukové, fasádní omítka jádrová štuková, vnější obklady chybí, vnitřní obklady jsou standardní keramické obklady, vnitřní schody jsou železobetonové monolitické s kamenným povrchem, dveře jsou dřevené v různém provedení, okna jsou dřevěná špaletová, podlahy obytných místností jsou textilní nebo povlakové z PVC, podlahy ostatních místností jsou keramická dlažba a PVC, byty jsou vytápěny samostatným kombinovaným plynovým kotlem (vytápění a TUV) a ocelovými radiátory, prostory nebytové jednotky lokálními kamny na tuhá paliva, elektroinstalace je světelná třífázová, bleskosvod je osazen, rozvody vody je teplá a studená voda, zdrojem teplé vody je plynový kotel, sociální zázemí bytů, obchodu a kuchyní je odkanalizováno, kuchyně jsou standardně vybaveny mimo levé bytové jednotky v 2. NP - 16 -
(chybějící vybavení), vnitřním vybavením v bytech je vana, umyvadlo a WC mísa. Dle dochované stavební dokumentace byly v domě v roce 1984 provedeny částečné stavební úpravy. V roce 1998 byla provedena plynovodní přípojka. Byt v 2.NP v pravé částí domu byl od roku 2003 průběžně rekonstruován. Prostory nebytové jednotky jsou v původním stavu, rozsah případných oprav a jejich termíny nebyly zjištěny. Bytová jednotka v 2.NP v levé části je v původním stavu, v současnosti nevyužívaná a bez zařízení. Prvek dlouhodobé životnosti - krov - je ve špatném stavu, skla střešního vikýře jsou vysypaná, do objektu zatéká, prostory půdy jsou patrně dlouhodobě přístupny ptactvu, dřevěné prvky jsou jím silně znečištěny, kolem komínů jsou uvolněné střešní tašky a do vnitřních prostor zatéká. Obvodové zdivo v prostoru půdy je vlivem netěsné střešní krytiny vlhké. Fasádní omítka na volných bocích domu opadává. Rodinný dům je z části opraven a to v místech užívaných bytových jednotek a navazujících rozvodů médií, ostatní prostory jsou v původním stavu s minimální nebo nezbytnou provedenou opravou. Typ, provedení, stáří a opotřebení jednotlivých stavebních konstrukcí a vybavení bylo posouzeno na základě předložené částečné stavební dokumentace a nebo odborným odhadem. Uvnitř stavby (mimo v současné době užívaných 2 bytových jednotek) je umístěno velké množství materiálu a věcí, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30)+(5, = 230,26 02+0,60)*(0,60+5,10+0,60) 2. NP 15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30)+(5, = 230,26 02+0,60)*(0,60+5,10+0,60) Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 230,26 m 2 4,10 m 2. NP 230,26 m 2 4,10 m Obestavěný prostor - 17 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30 = 967,09 m 3 )+(5,02+0,60)*(0,60+5,10+0,60))*(4,10+0,10) 2. NP (15,89*11,80+(2,20+0,30+1,45+0,30)*(1,43+0,30 = 944,07 m 3 )+(5,02+0,60)*(0,60+5,10+0,60))*(4,10) Zastřešení (1/2)*3,75*6,30*(16,90-11,80/2) + (1/2)*3,75*11,80*(15,89-6,30/2) = 411,81 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 967,09 m 3 2. NP NP 944,07 m 3 Zastřešení Z 411,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 322,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné v tl. 30-60 cm S 100 3. Stropy železobetonové, dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky vápenné štukové S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností koberce, PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, PVC S 100 16. Vytápění plynový kotel S 75 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 25 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody studená a teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody plynový kotel S 100 21. Instalace plynu zemní plyn S 100 22. Kanalizace odkanalizování z kuchyně, koupelny a S 100 WC 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100-18 -
25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 75 1,00 3,30 16. Vytápění P 4,40 25 0,46 0,51 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,41 Koeficient vybavení K 4 : 0,9541 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 19 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,44 81 150 54,00 4,0176 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,37 81 110 73,64 17,2097 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,80 81 110 73,64 6,4803 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,44 81 100 81,00 4,4064 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,35 81 86 94,19 3,1554 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,83 81 86 94,19 0,7818 7. Vnitřní omítky S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,25 81 86 94,19 3,0612 7. Vnitřní omítky S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 32 61 52,46 0,8499 7. Vnitřní omítky S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 13 42 30,95 0,5014
8. Fasádní omítky S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,25 81 86 94,19 3,0612 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,21 32 40 80,00 0,9680 10. Vnitřní obklady S 2,30 50,00 1,00 1,15 1,21 13 40 32,50 0,3933 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,52 81 110 73,64 1,8557 12. Dveře S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,73 81 86 94,19 1,6295 12. Dveře S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,87 32 61 52,46 0,4564 12. Dveře S 3,30 25,00 1,00 0,83 0,87 13 42 30,95 0,2693 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,45 81 86 94,19 5,1334 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 81 86 94,19 1,0832 14. Podlahy obytných místností S 2,20 25,00 1,00 0,55 0,58 32 61 52,46 0,3043 14. Podlahy obytných místností S 2,20 25,00 1,00 0,55 0,58 13 42 30,95 0,1795 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 81 96 84,38 0,9704 16. Vytápění S 4,40 75,00 1,00 3,30 3,46 18 35 51,43 1,7795 16. Vytápění P 4,40 25,00 0,46 0,51 0,53 32 37 86,49 0,4584 17. Elektroinstalace S 4,10 75,00 1,00 3,08 3,23 32 40 80,00 2,5840 17. Elektroinstalace S 4,10 25,00 1,00 1,02 1,07 13 40 32,50 0,3478 18. Bleskosvod S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,63 81 86 94,19 0,5934 19. Rozvod vody S 3,00 25,00 1,00 0,75 0,79 13 35 37,14 0,2934 19. Rozvod vody S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,57 32 35 91,43 1,4355 19. Rozvod vody S 3,00 25,00 1,00 0,75 0,79 81 86 94,19 0,7441 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,89 18 30 60,00 1,1340 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 18 35 51,43 0,2674 22. Kanalizace S 2,80 25,00 1,00 0,70 0,73 13 42 30,95 0,2259 22. Kanalizace S 2,80 50,00 1,00 1,40 1,47 32 45 71,11 1,0453 22. Kanalizace S 2,80 25,00 1,00 0,70 0,73 81 86 94,19 0,6876 23. Vybavení kuchyně S 0,50 34,00 1,00 0,17 0,18 13 25 52,00 0,0936 23. Vybavení kuchyně S 0,50 33,00 1,00 0,17 0,18 20 25 80,00 0,1440 23. Vybavení kuchyně S 0,50 33,00 1,00 0,17 0,18 30 30 100,00 0,1800 24. Vnitřní vybavení S 5,10 34,00 1,00 1,73 1,81 13 42 30,95 0,5602 24. Vnitřní vybavení S 5,10 33,00 1,00 1,68 1,76 32 45 71,11 1,2515 24. Vnitřní vybavení S 5,10 33,00 1,00 1,68 1,76 40 40 100,00 1,7600 25. Záchod S 0,40 34,00 1,00 0,14 0,15 13 42 30,95 0,0464 25. Záchod S 0,40 33,00 1,00 0,13 0,14 32 45 71,11 0,0996 25. Záchod S 0,40 33,00 1,00 0,13 0,14 40 40 100,00 0,1400 Opotřebení: 72,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9541 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 991,05 Plná cena: 2 322,97 m 3 * 3 991,05 Kč/m 3 = 9 271 089,42 Kč Koeficient opotřebení: (1-72,6 % /100) * 0,274 Rodinný dům č.p. 175 v Dobřanech - zjištěná cena = 2 540 278,50 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou - 20 -
2.1 Kolna - levá část Kolna (stáj) je umístěná v zadním traktu rodinného domu, navazuje na rodinný dům a je do tvaru L (levá část ). Základy jsou betonové, obvodové stěny jsou zděné z cihel tl. nad 15 cm, strop je cihelný klenbový vetknutý do ocelových I nosníků, krov je dřevěný neumožňující zřízení podkroví, stavba má střechu pultovou, krytina je pálená taška bobrovka, klempířské konstrukce - žlaby a svody jsou z Pz plechu, úprava povrchů - omítky jsou štukové jádrové, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné, okna chybí, podlaha je betonová a keramická dlažba, elektroinstalace rozvedena po stavbě, jsou osazena zářivková světla, je nekompletní, funkční z části. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, není známo stáří stavby. Je předpokládáno stejné stáří jako u rodinného domu. Stavebně - technický stav - stavba je na hranici své životnosti, v levé části je staticky narušena - obvodové zdivo je uvolněné, omítka opadává, obvodové zdivo je zasaženo zemní vlhkostí, žlaby jsou zasaženy korozí, deskové obklady stropu jsou uvolněné. Uvnitř stavby je umístěno velké množství materiálu a věcí, nefunkční elektroinstalace, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,01*11,73 = 47,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 47,04 m 2 2,76 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,01*11,73)*(2,76+0,10) = 134,53 m 3 Zastřešení (4,01*11,73)*2,00/2 = 47,04 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 134,53 m 3 Zastřešení Z 47,04 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 181,57 m 3-21 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. nad 15 cm S 100 3. Stropy klembové do I nosníku S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová, dlažba S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,9496 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9496 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 478,46 Plná cena: 181,57 m 3 * 2 478,46 Kč/m 3 = 450 013,98 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků - 22 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 81 / 100 = 81,0 % Koeficient opotřebení: (1-81,0 % / 100) * 0,190 Kolna - levá část - zjištěná cena = 85 502,66 Kč 2.2 Kolna - pravá část Kolna (stáj) je umístěná v zadním traktu rodinného domu, navazuje na rodinný dům a je do tvaru L (pravá část). Základy jsou betonové, obvodové stěny jsou zděné z cihel tl. nad 15 cm, strop je cihelný klenbový vetknutý do ocelových I nosníků, krov je dřevěný neumožňující zřízení podkroví, stavba má střechu sedlovou, krytina je pálená taška bobrovka, klempířské konstrukce - žlaby a svody jsou z Pz plechu, úprava povrchů - omítky jsou štukové jádrové, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné, okna chybí, podlaha je betonová a keramická dlažba, elektroinstalace rozvedena po stavbě, jsou osazena zářivková světla, je nekompletní, funkční z části. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, není známo stáří stavby. Je předpokládáno stejné stáří jako u rodinného domu. Stavebně - technický stav - stavba je na hranici své životnosti, omítka opadává, obvodové zdivo je zasaženo zemní vlhkostí, žlaby jsou zasaženy korozí, deskové obklady stropu jsou uvolněné. Uvnitř stavby je umístěno velké množství materiálu a věcí, nefunkční elektroinstalace, stavebně - technická prohlídka tím byla velmi ztížena. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP (4,01+6,55)*6,03 = 63,68 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 63,68 m 2 2,76 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP ((4,01+6,55)*6,03)*(2,76+0,10) = 182,12 m 3 Zastřešení ((4,01+6,55)*6,03)*3,5/2 = 111,43 m 3-23 -
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 182,12 m 3 Zastřešení Z 111,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 293,55 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. nad 15 cm S 100 3. Stropy klembové do I nosníku S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová, dlažba S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,9496 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9496 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880-24 -
Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 478,46 Plná cena: 293,55 m 3 * 2 478,46 Kč/m 3 = 727 551,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 81 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 19 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 81 / 100 = 81,0 % Koeficient opotřebení: (1-81,0 % / 100) * 0,190 Kolna - pravá část - zjištěná cena = 138 234,87 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemek parc.č. 376/1 v k.ú. Dobřany Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Stavební pozemek 1 898 m2 Šlovice Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,80 KPP: 1,50 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,50 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 898 1 450 000 763,96 1,71 1 306,37 Popis pozemku: Stavební pozemek v klidné části obce Šlovice 12 km od centra Plzně. Dle schváleného uzemního plánu je pozemek určen pro stavbu rekreačního objektu s povolením 10% zastavěnosti z celkové plochy pozemku. Na pozemku lze postavit i řadový dvojdům. Na pozemek zaveden elektr. proud, povolení na ČOV a studnu. K pozemku vede zpěvněná cesta. Jižní svah. Lokalita: Stavební pozemek 3 520 m2 Šlovice KRC: 1,00 KMP: 0,80 KPP: 1,50 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,50 KUV: 1,00 Parcela č.: 3 520 2 816 000 800,00 1,80 1 440,00 Popis pozemku: Stavební pozemek o výměře 3.498 m2 v žádané lokalitě, ve Šlovicích, které jsou vzdálené od Plzně pouhých 6 km. Tento rozlehlý pozemek, který je v územním plánu veden jako Bydlení venkovské je díky své orientaci na Jih velmi slunný a světlý. Výměra pozemku nabízí výstavbu rodinného domu, také je zde možnost pozemek rozdělit na 2 až 3 stavební parcely. Pozemek je dostatečně rozlehlý také pro různé zemědělské účely ( např. chov hospodářských zvířat... ). Pozemek se nachází na krásném a lukrativním místě - uprostřed přírody, přitom pouze 6 km od Plzně a cca 5 km od města Dobřany. V Dobřanech se stejně jako v Plzni nachází veškerá občanská vybavenost - základní i mateřské školy, lékaři, úřady, pošta, kulturní i sportovní vyžití. Inženýrské sítě - elektřina a plyn vedou na hranici pozemku. Na pozemku se nachází studna a starší chata. V obci se nachází pouze kanalizace na dešťovou vodu. - 25 -