ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 152/7242/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků čís. parcel St.23, 2759/6, 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinného domu č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 152/7242/2015 LV no.: 75 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel St. 23, 2759/6 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinný dům č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Libouchec č.p. 292, 403 35 Libouchec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: 1.305.703,- Kč 907.000,- Kč nebyla stanovena Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 (rodinný dům, kůlna) LAND / POZEMEK rodinný dům přípojka vody, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy okraj obce Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh 900.000,- Kč 900.000,- Kč nestanoveno Kč St. 23, 2759/6, 2759/10, 2761/1, 2762 115 m 2, 321 m 2, 518 m 2, 239 m 2, 105 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, zahrada, zahrada, ostatní plocha Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 285 Kč/m 2 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: 99,6 m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: 494,8 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 60 % Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 75 jsou ve vlastnictví Jaroslavy Lehrové, č.p. 292, 403 35 Libouchec. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno: - zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012 - rozhodnutí o úpadku usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem 44 INS-2658/2015-A-8 ze dne 12.2.2015, právní účinky zápisu ke dni 13.2.2015. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 75. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 75 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012. Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle části B listu vlastnictví č. 75 je součástí pozemku čís. parcely St. 23 stavba: Libouchec, č.p. 292, rod. dům. Podle zjištění na místě je dům užíván v celém rozsahu pro účely bydlení, a odpovídá požadavkům na rodinný dům, tzn. stavba je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - malá světlá výška místností (1,9 m - 2,1 m) - na některých konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (např. vzlínání zemní vlhkosti, opadávání omítek apod.) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 75 pro k.ú. a obec Libouchec, prokazující stav evidovaný k datu 21.4.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Libouchec, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 8.6.2015 za účasti Jaroslavy Lehrové, přítomné na místě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 683418 Název katastrálního území: Libouchec Kód obce: 568058 Název obce: Libouchec Počet obyvatel obce: 1.781 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Libouchec se nachází na severozápadním okraji Ústeckého kraje, v okrese Ústí nad Labem, přibližně 13 km severně od města Ústí nad Labem, přibližně 110 km severozápadně od centra hl. města Prahy a přibližně 6 km od německých hranic (hraniční přechod Petrovice / Bahratal). První písemná zpráva o obci pochází z roku 1352. Libouchec se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Čermná, Knínice, Libouchec a Žďárek. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, základní a mateřská škola, sportoviště, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice I/13 Ústí nad Labem Děčín a železniční trať ve směru Děčín Oldřichov u Duchcova. Property Location / poloha nemovitostí: Rodinný dům se nachází na jižním okraji zastavěného území obce Libouchec, při pravém břehu Jílovského potoka v převažující zástavbě rodinných domů. V lokalitě je rozvod el. proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 292: Rodinný dům č.p. 292 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Dispoziční řešení: Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží (přízemí, 1.patro) a podkroví, dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1. Vnitřní dispozici tvoří: 1.NP (přízemí) technická místnost v přístavku se samostatným vstupem, zádveří, WC, chodba, schodiště, koupelna,, komora, pokoj, kuchyně 2.NP (první patro) podesta, tři pokoje podkroví jeden pokoj, půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce v 1.NP zděné z kamene, ve 2.NP zčásti zděné a zčásti dřevěné, střecha je sedlová s šindelovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější zděné povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou, u terénu kamennými obklady, dřevěné konstrukce jsou opatřeny ochranným nátěrem, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni doplněny keramickými obklady, podlahy v přízemí jsou převážně opatřeny povlaky z PVC, v koupelně keramickou dlažbou, v 2.NP a podkroví jsou prkenné, schody do podkroví jsou dřevěné opatřené nátěrem, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody a kanalizace vedené do žumpy, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači v kuchyni elektrickým průtokovým ohřívačem. Vybavení domu tvoří sprchový kout s vanou, umyvadlo, WC, topná tělesa, elektrický zásobníkový ohřívač, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Kuchyňská linka, elektrický sporák a myčka podle vyjádření majitelky nepatří k vybavení domu. Stáří a stavební stav: Podle informací z Obecního úřadu Libouchec skutečné stáří domu nelze zjistit, nejstarší zmínka pochází z roku 1920, jeho stáří ke dni ocenění odhadujeme na cca 100 let. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, (např. přístavby vstupní části domu, výměna oken, rekonstrukce kuchyně a koupelny včetně výměny zařizovacích předmětů, výměna podlahových krytin, rekonstrukce vytápění, zbudování pokoje v podkroví, sádrokartonové obklady apod.). Na některých stavebně konstrukčních prvcích domu se projevuje zanedbaná údržba (opad vnějších omítek a obkladů, vzlínání zemní vlhkosti a pod.), některé rekonstrukce nebyly plně dokončeny (např. vnitřní začištění okolí oken v interiéru apod.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. - 4 -
Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba dřevěné kůlny přistavěné k jižní části rodinného domu. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojka vody, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec, o výměře 115 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p. 292 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek čís. parcely 2759/6, k.ú. Libouchec, o výměře 321 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2759/10, k.ú. Libouchec, o výměře 518 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2761/1, k.ú. Libouchec, o výměře 239 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek využívaný jako dvůr a zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Pozemek čís. parcely 2762, k.ú. Libouchec, o výměře 105 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace. Jedná se o pozemek využívaný jako dvůr a zahrada a tvořící funkční celek s rodinným domem č.p. 292 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 23, k.ú. Libouchec. Na pozemcích čís. parcel 27596 a 2759/10, k.ú. Libouchec se nachází trvalé porosty (např. třešeň, ořech, švestka, broskev, borovice). Pozemky jsou mírně svažité konfigurace, napojené na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemky jsou přístupné z veřejných pozemků ve vlastnictví Obce Libouchec. Tvar pozemků a jejich vzájemné uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 23, 2759/6 2759/10, 2761/1, 2762 a rodinného domu č.p. 292 s příslušenstvím, k.ú. Libouchec, obec Libouchec, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8.6.2015 celkem 900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 75 je evidováno zástavní právo smluvní ve výši 1.050.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 19.4.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 20.6.2012 a rozhodnutí o úpadku usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem 44 INS-2658/2015-A-8 ze dne 12.2.2015, právní účinky zápisu ke dni 13.2.2015. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 75. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 152/7242/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 17. června 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 152/7242/2015 LV no.: 75 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům 494,79 4 660 2 305 721 60,0 922 289 2 kůlna 19,60 1 720 33 712 60,0 13 485 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 935 773 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 23 zastavěná plocha a nádvoří 115,00 285 32 775 2 2759/6 zahrada 321,00 285 91 485 3 2759/10 zahrada 518,00 285 147 630 4 2761/1 zahrada 239,00 285 68 115 5 2762 ostatní plocha /ostatní komunikace 105,00 285 29 925 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 369 930 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 305 703 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný nabídková cena nabídky prostor Built-up space Land area Price of land Total price of lands Celková cena za Plocha pozemků Cena pozemků pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 Comments Komentář 1 RD Libouchec 1 390 000,00 VI-15 nestanoven 860 285 245 100 1 144 900,00 0,70 nabídková cena 1) samostatně stojící částečně 973 000 podsklepený rod. dům, 2.NP, 1+3, dům po částečné rekonstrukci nabídka 2) samostatně 2 RD Libouchec 1 370 000,00 VI-15 nestanoven 669 285 190 665 1 179 335,00 0,70 stojící rodinný dům, 2. NP, 959 000 1+3, zateplený, po částečné rekonstrukci nabídka 3) samostatně 3 RD Jílové, ul. Javorská 790 000,00 VI-15 nestanoven 2396 285 682 860 107 140,00 1,00 stojící částečně 790 000 podsklepený rodinný dům, 2.NP, 1+5, dobrý stav 1) nabídka realitní kanceláře LILAN, s.r.o., Česká Lípa 2) nabídka realitní Realitní kancelář STING, s.r.o., Ústí nad Labem 3) nabídka realitní kanceláře Reality office Jana Vojtíšková, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,306 mil.kč 0,000 mil.kč 0,907 mil.kč 0,900 mil.kč
Přístupová komunikace Budova č.p. 292 Budova č.p. 292 Zádveří (1.NP) Chodba (1.NP) Koupelna (1.NP)
Kuchyně (1.NP) Pokoj 1 (1.NP) Pokoj 2 (2.NP) Pokoj 3 (2.NP) Pokoj 4 (2.NP) Pokoj 5 (podkroví)