Znalecký posudek č. 424/118/2012 Nemovitosti- soubor staveb a pozemků zapsaných v LV č. 2037 s příslušenstvím, součástmi, právy a závadami, v k.ú. Šumburk nad Desnou a obci Tanvald, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Petr Polanský Exekutorský úřad Liberec Voroněžská 144/20 460 01 Liberec Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.:16exe 1662/2011-11 dne 24.2.2011 a dle usnesení pod č.j.: 131EX 391/11, Soudní exekutor Mgr. Petr Polanský Podle stavu ke dni 25.7.2012 posudek vypracoval: Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 30.9.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu: a) nemovitostí a jejich příslušenství b) práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: soubor staveb a pozemků zapsaných v LV č. 2037 Krkonošská 101 468 41 Tanvald Region: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Katastrální území: Šumburk nad Desnou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.7.2012 za přítomnosti znalce.
- 3-4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 2037 ze dne 18.5.2012 2. Kopie příslušné části KM 3. Usnesení o ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 25.7.2012, povinný ORILA 2000 s.r.o. ač řádně pozván se nedostavil, doručenka byla vrácena s tím, že povinný nemá domovní schránku. Jelikož jsou k dispozici dostupné podklady získané v archívu st.úřadu a venkovní prohlídka, může být provedeno ocenění z venku 6. Návštěva stavebního úřadu, archívu a odboru rozvoje Městského úřadu v Tanvaldu 7. Územně plánovací dokumentace obce 8. Fotodokumentace pořízená znalcem 9. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 10. informace podaná sousedy 11. informace od místních realitních kanceláří a odhadců majetku. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 2037 Katastrální území: Šumburk nad Desnou 765031 Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl ORILA 2000, s.r.o. Krkonošská 101, Tanvald, Šumburk nad Desnou, 468 41 Parcely Parcelní číslo st. 29 st. 537 Stavby Číslo Šumburk nad Desnou č.p. 101 na parcele st. 29 Šumburk nad Desnou č.p. 450 na parcele st. 537 Jednotky Na LV nejsou zapsány žádné jednotky. Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - ORILA 2000, s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-9106/2012,
- 4 - Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou 6. Dokumentace a skutečnost: Dle dochovaných podkladů a informací od pamětníků byl areál vybudován v letech 1865-1885 po částech, původně obsahoval tovární budovu, dvorní přístavbu s kotelnou, spojovací část tovární mezi budovami, zařízení kotelny, obytný dům a obytný dům s kancelářemi a skladištěm a vodní elektrárnu. Rozkládal se po obou stranách státní silnice, přestavěl ho stavitel Fridrich Němec v r.1914 až 1922 pro továrníka Issaca Mautnera a synové, jako textilní závody A.-G. v Šumburku nad Desnou. Pro ocenění uvažujeme s bývalou budovou pro bydlení č.p.101 a budovou pro výrobu a skladování č.p.450, dnes vedené a naposledy užívané jednak jako průmyslové objekty, část č.p.101 jako zdravotnické středisko. Realizované stavební úpravy převážně v objektu č.p.101 kde bylo zřízeno v r.1987 zdravotní středisko, v průběhu let byly charakteru údržby a modernizace (např. krytina a elektroinstalace, výměna oken z uliční části), neovlivnily celkovou životnost, v roce posledních 15 let bez investice (v r. 2003 st.povolení na přípojku STL plynu), kdy bylo užíváno jako zámečnická výroba a služby související. V době šetření prázdné, neužívané, chátrající. Vzhledem k neumožnění prohlídky vycházím: č.p.101 z poslední dokumentace z r. 1987 kdy stavba sestávala ze tří podlaží: v přízemí: dílna 3x, šatna, sklad 5x, chodba se schodištěm z přízemí až do podkroví, WC v patře: sklad 3x, ordinace 5x, čekárna 2x, chodba podkroví: 2x komora, 4x sklad. č.p.405 z poslední dokumentace z r. 1914 kdy stavba sestávala ze tří podlaží skladů SV 2,8m. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Město Tanvald (německy Tannwald, jedlový les ) se nachází v okrese Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký. Jeho původní osídlení bylo převážně německé národnosti. Ke dni 28. 8. 2006 zde žilo 6 836 obyvatel. Město sousedí na severu s městem Desná (k. ú. Desná I a Desná II; železniční stanice Desná je na území Tanvaldu) a s obcí Albrechtice v Jizerských horách, na severozápadě přes Kamenici s obcí Jiřetín pod Bukovou, na jihozápadě přes Kamenici s městem Smržovka, na jihu s městem Velké Hamry (k. ú. Velké Hamry a Bohdalovice), na západě s katastrálním územím Příchovice (obec Kořenov). Šumburk nad Desnou (východní část města, levý břeh Desné, k Tanvaldu připojen 1942), zahrnuje sídelní lokality Český Šumburk, Kamenné Mlýny, Popelnice) Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Oceňovaný areál se nalézá v okrajové, zastavěné části města Šumburk, po levé straně silnice ulice Krkonošská, z ní přímo přístupna, přes silnice situován závod ABB, jde o ucelený areál bývalé Textilní fabriky Mautner, v minulosti užívané současným vlastníkem k jeho podnikatelské činnosti. Pozemky jsou nepatrně svažité, jejich SZ část zasahuje do záplavového území. Ve městě Tanvald je
- 5 - schválen Územní plán, dle něho je část oceňovaných pozemků vymezena pro smíšenou výstavbu. Území je plně zainvestované, napojení na el. síť, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plynovod, od centra města s veškerou občanskou vybaveností vzdálena 1,1km. Uvedené pozemky spolu vytváří jeden funkční celek. Souhrnné informace o nemovitosti: A1) Objekt průmyslový- budova č.p. 101 na st.p.č.29 A2) Objekt průmyslový budova halového typu č.p.450 na st.p.č.537 B) Stavební pozemky - stp. 29 a 537 Pozn.: Parc.st.č. 537 je částečně zastavěna stavbou čp.450, zbývá pozemek o výměře cca 485m 2, kde stával dle vyjádření vedoucího st.úřadu hostinec (původně část areálu textilní fabriky). Na této parcele je umístěna zastávka autobusové dopravy. Souhrnná velikost pozemků je cca 1177 m 2. Podezření na staré zátěže neexistuje. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kontribuce metody nákladové a porovnávací. Výnosová metoda nebude použita, z důvodu skutečnosti, že výnos je v současnosti nemožný, budovy jsou opuštěné, náklady na zprovoznění vzhledem k nemožnosti přístupu jsou neznámé. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Č.p.101 a 2 ) Č.p.450 b) Pozemky b 1 ) Parcela st.č.29 a 537
- 6-9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Č.p.101 Budova řadová krajní, tradičně zděná z cihel, se sedlovou střechou, vstup je přímo ze silnice přes chodník, má tři nadzemní podlaží, je provozně spojená s navazující budovou č.p. 450. St.tech.stav je zanedbaný, stavba cca z r. 1922 jako bytový dům s kancelářemi, do dnešní podoby upravena v r. 1987. Nemovitost není užívána, určena k celkové rekonstrukci. a 2 ) Č.p.450 Budova řadová krajní, halového typu, tradičně zděná z cihel s vnitřními nosnými sloupy, se plochou střechou, vstup je z boku, z vlastního pozemku, ze silnice, má tři nadzemní podlaží, je provozně spojená s navazující budovou č.p. 101. St.tech.stav je zanedbaný, stavba cca z r. 1914 jako skladový objekt, do dnešní podoby ponechána prakticky bez úprav, pouze vyměněny okna z ulice a drobné úpravy instalací a krytiny. Nemovitost není užívána, určena k celkové rekonstrukci. b) Pozemky b 1 ) Parcela st.č.29 a 537 Parc.st.č. 537 je částečně zastavěna stavbou čp.450 o výměře cca 289m 2, zbývá rezerva - pozemek o výměře cca 485m 2, kde stával dle vyjádření vedoucího st.úřadu hostinec (původně část areálu textilní fabriky). Na této parcele je umístěna zastávka autobusové dopravy. Parc.st.č.29 je částečně zastavěná budovou č.p.101 o výměře 289m 2 Pozemky jsou plně zainvestovány, přístupné z veř.komunikace, užívání je v souladu s právním stavem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Č.p.101-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111
- 7 - Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 24,55*11,45+4,7*1,7 = 289,09 m 2 2NP: 24,55*11,45+4,7*1,7 = 289,09 m 2 podkroví: 19,1*11,45*1 = 218,70 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1NP: 289,09 m 2 3,69 m 1 066,74 m 3 2NP: 289,09 m 2 3,00 m 867,27 m 3 podkroví: 218,70 m 2 2,25 m 492,08 m 3 Součet 796,88 m 2 2 426,09 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 426,09 / 796,88 = 3,04 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 796,88 / 3 = 265,63 m 2 Obestavěný prostor: vrchní stavba: (289,09)*(7,69) = 2 223,10 m 3 zastřešení: (218,70)*(5/2) = 546,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 769,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100,00 3. Stropy: klemba do traverz S 50,00 dřevěné P 50,00 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytiny střech: pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky N 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: běžné obklady S 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: C 100,00 13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 100,00 14. Povrchy podlah: běžná keramická dlažba S 100,00 15. Vytápění: plynové S 100,00 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100,00 18. Vnitřní vodovod: ocelové trubky S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: litinové S 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: C 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC S 100,00 24. Výtahy: C 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Část [%]
- 8 - Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 50,00 1,00 5,65 P 11,30 50,00 0,46 2,60 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,20 100,00 1,54 4,93 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: C 0,30 100,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 15. Vytápění: S 3,80 100,00 1,00 3,80 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,00 1,00 6,40 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: S 2,20 100,00 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace: S 2,00 100,00 1,00 2,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100,00 1,00 2,90 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 82,87 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8287 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9448 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9908 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8287 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1230 Základní cena upravená = 4 308,44 Kč/m 3 Plná cena: 2 769,85 m 3 * 4 308,44 Kč/m 3 = 11 933 732,53 Kč Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou 50 * ((90 / 110) + (90 2 / 110 2 )) = 74,380 % - 8 876 310,26 Kč Č.p.101 - zjištěná cena = 3 057 422,27 Kč
- 9 - a 2 ) Č.p.450-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: (19,85+18,15)*11,61/2 = 220,59 m 2 2NP: (19,85+18,15)*11,61/2 = 220,59 m 2 3NP: (19,85+18,15)*11,61/2 = 220,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1NP: 220,59 m 2 2,80 m 617,65 m 3 2NP: 220,59 m 2 2,80 m 617,65 m 3 3NP: 220,59 m 2 2,80 m 617,65 m 3 Součet 661,77 m 2 1 852,95 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 852,95 / 661,77 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 661,77 / 3 = 220,59 m 2 Obestavěný prostor: vrchní stavba: ((19,85+18,15)*11,61/2)*(9) = 1 985,31 m 3 zastřešení: ((19,85+18,15)*11,61/2)*(1,2/2) = 132,35 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 117,66 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné původní S 100,00 3. Stropy: železobetonové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, vícevrstvé S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenné dvouvrstvé omítky N 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: C 100,00 10. Schody: železobetonové monolitické s běžným S 100,00 povrchem 11. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 12. Vrata: dřevěná S 100,00 13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 50,00 dřevěná špaletová S 50,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr P 100,00 15. Vytápění: C 100,00 16. Elektroinstalace: C 100,00 17. Bleskosvod: C 100,00 Část [%]
- 10-18. Vnitřní vodovod: C 100,00 19. Vnitřní kanalizace: C 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: C 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 100,00 24. Výtahy: C 100,00 25. Ostatní: C 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: S 21,40 100,00 1,00 21,40 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Úprava vnějších povrchů: N 3,20 100,00 1,54 4,93 9. Vnitřní obklady keramické: C 0,80 100,00 0,00 0,00 10. Schody: S 3,10 100,00 1,00 3,10 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: S 0,30 100,00 1,00 0,30 13. Okna: S 5,20 50,00 1,00 2,60 S 5,20 50,00 1,00 2,60 14. Povrchy podlah: P 2,90 100,00 0,46 1,33 15. Vytápění: C 3,80 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 6,40 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: C 2,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 2,00 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 2,90 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 70,73 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7073 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9499 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7073 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1230 Základní cena upravená = 3 918,03 Kč/m 3 Plná cena: 2 117,66 m 3 * 3 918,03 Kč/m 3 = 8 297 055,41 Kč
- 11 - Výpočet opotřebení semikvadratickou metodou 50 * ((98 / 110) + (98 2 / 110 2 )) = 84,231 % - 6 988 692,74 Kč Č.p.450 - zjištěná cena = 1 308 362,67 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Č.p.101 = 3 057 000,- Kč a 2 ) Č.p.450 = 1 308 000,- Kč Cena objektů činí celkem 4 365 000,- Kč Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a 1 ) Parcela st.č.29 a 537 Pozemky oceněné zast.pl. a nádvoří p.č. 29 403 m 2 á 250,- Kč/m 2 = 100 750,- Kč zast.pl. a nádvoří p.č. 537 774 m 2 á 250,- Kč/m 2 = 193 500,- Kč Pozemky oceněné dle cenových map - celkem = 294 250,- Kč Parcela st.č.29 a 537 - výsledná cena = 294 250,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Parcela st.č.29 a 537 = 294 000,- Kč Cena pozemků činí celkem 294 000,- Kč
- 12 - Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Průmyslové objekty Adresa Šumburk 101, 450, 55001 Tanvald Popis: viz. věcná hodnota v současné době jsou nemovitosti nabízeny na prodej za 2 700 000,-Kč: http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/vyroba/tanvald--/2086581084 Druh nemovitosti Budovy a haly pro průmysl, výrobu Poloha samostatně stojící a skladování Stáří objektu 90 roků Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1177 m 2 Zastavěná plocha 509 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky veř. elektro, kanalizace, voda, plyn Příslušenství ne Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 4 880,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 1 459,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 1 167,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 1 167,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 1 167,00 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realitní inzerce, korekce o 30% * 0,70 Koeficient K2: tech.a ekonomické nedostatky * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,70 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa Název: Komer.nem.- výroba a sklady Velké Hamry, 468 45 Bohdalovice
- 13 - Popis: výroba, Cena: 4 200 000 Kč Adresa: Bohdalovice Datum aktualizace: 26.09.2012 ID zakázky: 250600 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha zastavěná: 1 150 m2 Plocha užitná: 1 150 m2 Plocha podlahová: 1 150 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Popis: výrobní objekt v obci Bohdalovice, který se nachází v průmyslové zóně. Jedná se o výrobní halu s novým sociálním zařízením a skladovými prostory, o celkové ploše 1150m2. Možnost připojení el. až na 190 kw. Vjezd pro kamion, vlastní parkoviště. Celý objekt je oplocen. Objekt je při hlavním tahu Tanvald - Železný Brod Druh nemovitosti Budovy a haly pro průmysl, Poloha samostatně stojící výrobu a skladování Stáří objektu 80 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1150 m 2 Zastavěná plocha 1150 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena 4 200 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realitní inzerce, korekce o 30% * 1,00 Koeficient K2: tech.a ekonomické nedostatky * 1,26 Celkový koeficient: / 1,26 Přepočtená standardní cena: 3 333 333,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 6 900,00 m 3 608,70 Kč/m 3 483,09 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 1 150,00 m 2 3 652,17 Kč/m 2 2 898,55 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 920,00 m 2 4 565,22 Kč/m 2 3 623,19 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 920,00 m 2 4 565,22 Kč/m 2 3 623,19 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 920,00 m 2 4 565,22 Kč/m 2 3 623,19 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Adresa Název: Hut-výroba a skladování Dolní Maxov, 468 44 Josefův Důl
- 14 - Popis: výroba, Cena: 3 600 000 Kč Adresa: Dolní Maxov Datum aktualizace: 19.09.2012 ID zakázky: N09591 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 2 161 m2 Plocha užitná: 1 842 m2 Plocha podlahová: 1 842 m2 Plocha pozemku: 6 967 m2 Parkovací stání: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně Popis: areál bývalé sklářské hutě v Josefově Dole - Dolním Maxově v Jizerských horách. Areál je kompletně oplocený a střežený. Hlavní objekt areálu je tvořen hutní halou a navazujícími výrobními prostory a sklady. Je udržovaný a v dobrém stavu, s možností okamžitého zahájení výroby. Součástí hlavního objektu je i sociální zařízení, kancelářské prostory, kamenný suterén s klenutými stropy. Zastřešení sedlové střechy je vlnitým plechem ve výborném stavu a ocelovými vazníky. V hutní hale jsou 2 funkční centrální hutní pece a několik bočních pecí. V areálu jsou 2 skladovací haly - 1. hala původní, zděná, cihlová, dvoupodlažní o ploše 108m2, 2. hala nová, plechová, o ploše 164m2. Objekt je kompletně zasíťovaný. Volné pozemky o CP 4.806m2. Druh nemovitosti Budovy a haly pro průmysl, Poloha samostatně stojící výrobu a skladování Stáří objektu 80 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 6967 m 2 Zastavěná plocha 2161 m 2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ANO Požadovaná nebo kupní cena 3 600 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realitní inzerce, korekce o 30% * 1,00 Koeficient K2: tech.a ekonomické nedostatky * 1,18 Celkový koeficient: / 1,18 Přepočtená standardní cena: 3 050 847,46 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 12 300,00 m 3 292,68 Kč/m 3 248,04 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 4 520,00 m 2 796,46 Kč/m 2 674,97 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 2 161,00 m 2 1 665,90 Kč/m 2 1 411,78 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 1 842,00 m 2 1 954,40 Kč/m 2 1 656,27 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 1 842,00 m 2 1 954,40 Kč/m 2 1 656,27 Kč/m 2
- 15 - Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 483,09 2 898,55 3 623,19 3 623,19 3 623,19 1. Komer.nem.- výroba a sklady 2. Hut-výroba a skladování 248,04 674,97 1 411,78 1 656,27 1 656,27 SJC průměr 366,00 1 787,00 2 517,00 2 640,00 2 640,00 JCO = SJC * I O 256,00 1 251,00 1 762,00 1 848,00 1 848,00 Výměry oceňované stavby 4 880,00 1 459,00 1 167,00 1 167,00 1 167,00 CO: 1249280 1825209 2056254 2156616 2156616 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 1 888 795,- Kč Průmyslové objekty - výsledná cena = 1 888 795,- Kč C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD. Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva:
- 16 - - zástavní právo smluvní pro RB, a.s., To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku a při místním šetření nebyla zjištěna a doložena nájemní práva třetích osob: -nemovitost není užívána Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - ORILA 2000, s.r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Typ Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen Objekt je dotčen změnou právního vztahu: Z-9106/2012, To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nezjištěny Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Územně plánovací dokumentace k oceňované nemovitosti byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem.
- 17 - Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 4 366 000,- Kč 294 000,- Kč 4 660 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 1 889 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u komerčního objektu hledisko výnosu (předpoklad je, že objekt bude užíván pro pronajímání). Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem nepostačuje zjištění ceny jedinou metodikou, je třeba provést ocenění kombinací ocenění věcnou a výnosovou hodnotou, s vyžitím porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě. kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Nákladová metoda (věcná cena) je využitelná pro stanovení obvyklé ceny pouze okrajově a informativně, neboť není v ní zahrnut vliv umístění. Pouze cena pozemků je stanovena dle zprůměrovaných cen v lokalitě a má vypovídající vlastnost, a rezerva pozemku je v něm započtena. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými komerčnímu prostorami na základě inzerovaných resp.realizovaných cen, diskontované o podíl nabídky a poptávky s přihlédnutím k technickému a ekonomickému stavu. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. technický stav budov je podstandardní, nutno uvažovat s náklady na řádnou údržbu a investice potřebné do zprovoznění všech budov. Současně platná ÚPD dotýkající se perspektivního využití části pozemků, je v souladu, rezervou je prázdný pozemek po zdemolovaném hostinci- možný další podnikatelský záměr. Negativním vlivem na výši obchodovatelné ceny je skutečnost, že ceny obdobných porovnatelných nemovitostí v ČR stagnují a navíc vykazují převážně pokles. Kladným vlivem je výhodné umístění v okrajové části města, dobrá dostupnost a zainvestovanost. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou tržní hodnotu obchodovatelné. Předběžná hodnota dle srovnání 1 889 000,-Kč Navržená tržní hodnota - cenová úroveň srpen 2012 ve výši 1 889 000,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu, nemovitostí zapsaných na LV č. 2037, zaokrouhleno 1 900 000,-Kč Závady nemovitostech váznoucí 0,-Kč Obvyklá cena vč.zohlednění závady, zaokrouhleno 1 900 000,-Kč
- 18 - D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080EX 391/11-51 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti soubor staveb a pozemků zapsaných v LV č. 2037 s příslušenstvím, součástmi, právy a závadami, v k.ú. Šumburk nad Desnou a obci Tanvald, vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou; ve výši: 1 900 000,-Kč slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, 30.9.2012 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 424/118/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 118.