Znalecký posudek č. 284/89/2011 část A)- dodatek č.1

Transkript

1 Znalecký posudek č. 284/89/2011 část A)- dodatek č.1 Obvyklé ceně nemovitostí- Budova rodinného domu č.p.125 na parc.st.402 a pozemků parc.st.č.402, p.č. 8 vč. příslušenství a součástí, v k.ú. Stružinec u Lomnice nad Popelkou a obci Stružinec, vedené na LV č.652 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily. Objednatel posudku: Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská Mladá Boleslav Účel posudku: Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.: 10EXE 464/ ze dne a dle usnesení pod č.j.: 080EX 756/11-14, Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu+ přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je: 1. Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství 2. Ocenění movitých věcí, které tvoří příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojená Zn.Posudek je rozdělen do dvou částí A+B, z důvodu, že část A je pronajata na základě doložené nájemní smlouvy na dobu neurčitou a část B je volná (chalupa a zem. pozemky). Dodatek č.1 ve věci doplnění hodnoty závady nájmu RD Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Stružinec 125 Region: Liberecký Okres: Semily Katastrální území: Stružinec u Lomnice nad Popelkou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26. října 2011 od 17 hod za přítomnosti znalce.

3 Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 652 ze dne Kopie příslušné části KM 3. Usnesení č.j.080 EX 756/11-14 ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb a předpisy v platném znění 5. Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne od 17hod, povinný Miroslav Kočka, ač řádně pozván nedostavil se, doručenka se vrátila s poznámkou, že na uvedené adrese je neznámý- sídlí tam MÚ, čímž povinný zmařil místní šetření. Jelikož byly získány podklady návštěvou st.úřadu v LnP, bylo rozhodnuto o ocenění z venku, uvedené podklady toto umožňují. 6. Informace získané od nájemce domu paní Jitky Matějové, s doložením nedatované nájemní smlouvy na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) bez možnosti výpovědi mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady. Předmětem nájmu není tedy jednak příslušenství a to stavba chalupy bez č.p.na st.p.č. 207 a dále nepřilehlé pozemky p.č.1207, p.č. 1186, 1187, 1188, 1189/1, 1189/2, Územně plánovací dokumentace obce - urbanistická studie. 8. Fotodokumentace pořízená znalcem 9. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Seznam nemovitostí na LV Číslo LV: 652 Katastrální území: Stružinec u Lomnice nad Popelkou Zobrazení v mapě Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Kočka Miroslav náměstí Kašpara Šternberka 363, Radnice, Stavby Stružinec č.p. 125 Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo smluvní Název Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily

4 Dokumentace a skutečnost: Budova rodinného domu o 1b.j.(7+1), zpevněné plochy, elektropřípojka, vodovodní přípojka je postavena na základě st.povolení č.j. S/2003/385/Tš vydaného Městským úřadem LnP dne , byla zkolaudovaná a uvedena do užívání, dle sdělení pracovníka st.úřadu v r. 2006, tj. stáří 5 let. Na biologický septik a filtrem bylo vydáno samostatné st.povolení s kolaudací č.j. ŽP/824-4/06/VH-231/2-R 83 dne vydané MĚÚ Semily. Stavba je dokončena, Budova sestává z bytu 7+1 ve dvou obytných podlažích a suterénu s garáží a příslušenstvím. Příslušenstvím budovy jsou venkovní úpravy spočívající ve zpevněných plochách před vstupem a garáží se sjezdem na veř. komunikaci, přípojky sítí, bio septik se zemním filtrem, schody v terénu a schodiště do domu a opěrná zídka ke garáži. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Stružinec je obec v okrese Semily v podhůří Krkonoš. Skládá se z katastrálního území Stružinec, Pohoří, Tuhaň a Bezděčín. Stružinec se rozkládá v délce 2 km v údolí potoka Žlábku severozápadně od města Lomnice nad Popelkou. Údolí je obklopeno vrchy. Na jihozápadě je to Hůrka (592 m n.m.), na jihu Kolářův kopec (491 m n.m.), na severovýchodě Stránsko (487 m n.m.) a na severozápadě Mákova vrcha. Hůrka, Mákova vrcha a Stránsko jsou zalesněny. Nadřízenou správní jednotkou je okresní město Semily vzdálené 12 km. Další vazby má obec na Lomnici nad Popelkou ( 3 km), kde je stavební úřad a matriční úřad. Údaje o oceňované budově s pozemkem Budova s pozemky se nachází v okrajové části obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy, rekr.objekty a louky. Z pohledu oceňované nemovitosti-rd se jedná o polohu dobrou, protože je v oblasti s téměř úplnou infrastrukturou, přístupnou přímo z asf.komunikace.. Souhrnné informace o nemovitosti: Budova č.p.125- rod.dům Souhrnná velikost pozemků ve FC je cca 968m 2. Podezření na staré zátěže neexistuje. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.

5 metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kontribuce metody nákladové, výnosové a srovnávací. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím b) Pozemky b 1 ) Parcely ve funkčním celku 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím Budova rodinného domu o 1b.j. zpevněné plochy, elektropřípojka, vodovodní přípojka je postavena na základě st.povolení č.j. S/2003/385/Tš vydaného Městským úřadem LnP dne , byla zkolaudovaná a uvedena do užívání, dle sdělení pracovníka st.úřadu v r. 2006, tj. stáří 5 let. Na biologický septik a filtrem bylo vydáno samostatné st.povolení s kolaudací. Stavba je dokončena, Budova sestává z bytu 7+1 ve dvou obytných podlažích a suterénu s garáží a příslušenstvím. Příslušenstvím budovy jsou venkovní úpravy spočívající ve zpevněných plochách před vstupem a garáží se sjezdem na veř. komunikaci, přípojky sítí, bio septik se zemním filtrem, schody v terénu a schodiště do domu a opěrná zídka ke garáži. Stavebně tech.stav: Novostavba RD tvaru L, tradičně zděné technologie, se sedlovou střechou s valbičkami, s krytinou z tašek, stropy z I nosičů a desek Hurdis, okna plastová, vrata plastová el.sekční rolovací,, vytápění teplovodní ÚT s kotlem na TP, ohřev TUV v zás.ohřívači, odpad.vody do septiku. Jsou nedokončené venkovní zpevněné plochy- materiál je na paletách složen na pozemku. Vzhledem k neumožnění prohlídky nemohu okomentovat vnitřní stav a vybavení, pro zatřídění - předpokládám standardní. Dispoziční řešení: 1NP(suterén): hala 5,4m 2, soc.zař.5,2, sklep 2,7, sklep 6,7, garáž 44,8,dílna15,8, kotelna 2,65, uhelna 10,2, dřevník 2,8 2NP: vstup.hala 3,9, sch.hala 5,5, šatna 6,8, prádelna 5,5, spíž 3,1, hala 5,6, kuchyň s jídelnou 20,8, ob.pokoj 24,2, pokoj 15,2, soc.zař.2,8, terasa 3,3 3NP:(stavebně upravené podkroví): hala 12,3, WC 1,8, koupelna 11,7, pokoj 13,1, pokoj 19,5, pokoj 19,4, pokoj 12,3, pokoj 15,4, balkon 9,7, balkon 9,7m 2 započitatelná plocha celkem 225,3m 2 užitková plocha celkem 333,6m 2

6 - 6 - b) Pozemky b 1 ) Parcely ve funkčním celku Parc. st.č. 402 je zastavěná vlastní stavbou rodinného domu o výměře 136m 2, k ní náleží zahrada vedená na LV jako zahrada parc.p.č. 8 ve funkčním celku o výměře 832m 2. Součástí jsou porosty ovocných stromů a okrasných dřevin a jsou obsaženy v jejich ceně. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 364/2010 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP- suterén: 136,00 m 2 2,70 m 2NP: 136,00 m 2 2,90 m 3NP- st.upravené podkroví: 136,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 136*6,46 = 878,56 m 3 zastřešení: (136)*(4,27/2) = 290,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 168,92 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10

7 Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 2,80 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: S 3,60 100,00 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů: 96,70 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9670 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9670 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Základní cena upravená = 3 873,15 Kč/m 3 Plná cena: 1 168,92 m 3 * 3 873,15 Kč/m 3 = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % ,13 Kč Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím - zjištěná cena = ,37 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p 125 s příslušenstvím = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč

8 - 8 - Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a 1 ) Parcely ve funkčním celku Pozemky oceněné zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 á 180,- Kč/m 2 = ,- Kč zahrada ve funkčním celku p.č m 2 á 180,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné - celkem = ,- Kč Parcely ve funkčním celku - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Parcely ve funkčním celku = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: RD 7+1 Adresa Stružinec Popis: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů

9 - 9 - nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a realitní inzerce. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 5 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 968 m 2 Zastavěná plocha 136 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, elektro, kanalizace Příslušenství ano Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 1 169,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 408,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 225,30 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 333,60 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 225,30 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Samost. RD 6+1 Adresa Vysoké nad Jizerou Popis: Nemovitost: dům rodinný vila 6+1 s lesoparkem v těsné blízkosti lyžařského areálu Šachty ve Vysokém nad Jizerou. Dům ze 40tých let se nachází na rovinném pozemku m2 se vzrostlými stromy. V roce 2000 kompletní rozvody elektriky, vody, napoj.do kanalizace, podlahové topení v ob.pokoji a koupelnách, z krbu rozvod tepla průduchy po domě, nové koupelny, kuchyně se spotřebiči. V přízemí domu se nachází velký ob.pokoj s krbem, hostinský pokoj, kuchyně, koupelna, WC,

10 technická místnost, v patře 4 ložnice, velká koupelna, v půdním prostoru 2 pokoje Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 2 roky Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 2624 m 2 Zastavěná plocha 155 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 350,00 m ,33 Kč/m ,78 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 320,00 m ,50 Kč/m ,75 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 280,00 m ,43 Kč/m ,86 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 320,00 m ,50 Kč/m ,75 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 280,00 m ,43 Kč/m ,86 Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: Samostatně stojící RD 5+1 Adresa Chuchelna Popis: Nemovitost: dům rodinný Rodinný dům je po rekonstrukci: v roce 2008 nové rozvody el.energie, vody a odpadů, nová plastová okna, nové schody u dveří, kotel na TP starý 5 let, dlažba hala + WC, v koupelně nedokončeny obklady; v patře v obývacím pokoji nové sádrokartony + izolace. Objekt je odizolovaný, kompletně podsklepen. K domu náleží prostorná terasa, 2x garáž. Výměra: 734m2. Dispozice domu je 5+1. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 3 roky Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 734 m 2 Zastavěná plocha 105 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí

11 Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,23 Celkový koeficient: / 1,23 Přepočtená standardní cena: ,62 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 850,00 m ,12 Kč/m ,34 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 205,00 m ,73 Kč/m ,90 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m ,- Kč/m ,94 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 260,00 m ,69 Kč/m ,73 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 200,00 m ,- Kč/m ,94 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: RD 5+1 Adresa Benešov Popis: Nemovitost: dům rodinný 5+1 v lokalitě obce Benešov u Semil. Dům byl zkolaudován v roce 1984, rekonstrukce v roce Dům má 3 podlaží. V přízemí se nachází garáž, dílna, kotelna, uhelný a ovocný sklep, společenská místnost s funkčním krbem. V 1. patře je obývací pokoj s terasou, kuchyň, jídelna, ložnice, WC, koupelna a komora. V podkroví se nacházejí dvě ložnice, jedna z nich má balkon, úklidová místnost, WC. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 26 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 3912 m 2 Zastavěná plocha 105 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,67 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 950,00 m ,63 Kč/m ,86 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 310,00 m ,84 Kč/m ,70 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m ,- Kč/m ,33 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 230,00 m ,70 Kč/m ,25 Kč/m 2

12 Čistá užitná plocha: 200,00 m ,- Kč/m ,33 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Samost. RD , , , , ,86 2. Samostatně stojící RD , , , , ,94 3. RD , , , , ,33 SJC průměr 2 504, , , , ,00 JCO = SJC * I O 2 504, , , , ,00 Výměry oceňované stavby 1 169,00 408,00 225,30 333,60 225,30 CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,- Kč RD výsledná cena = ,- Kč Výnosová hodnota Popis: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti.

13 Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvažovat v rozpětí %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další služby sjednané individuálně, - vybavení prostoru - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Nájemní smlouva- nedatovaná na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) za cca 196m 2 podlahové plochy s příslušenstvím, bez možnosti výpovědi- mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady. Předmětem nájmu není tedy jednak příslušenství a to stavba chalupy bez č.p.na st.p.č. 207 a dále nepřilehlé pozemky p.č.1207, p.č. 1186, 1187, 1188, 1189/1, 1189/2, Přepočet je 410,-Kč/m 2 plochy, nájemce na vlastní náklady hradí nutné opravy do výše 2000,-Kč. Skutečná započitatelná plocha je dle výpočtu 333,6m 2. Obvyklé nájemné se pohybuje v dané lokaci, místě a času ve výši ,-Kč/m 2, na základě vlastní databáze obvyklého nájemného. Náklady na provoz a údržbu nemovitosti jsou stanoveny odborným odhadem na základě obvyklých cen. Sjednané nájemné je výrazně nižší než obvyklé a proto uvažuji ve výši 700,-Kč/m 2 /rok. V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 5,0 %.

14 Výměry pronajímaných prostor: Obytná plocha: = 333,00 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 333,00 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytné plochy: započitatelná plocha pronajatá 196,00 m 2 * 700,- Kč/m 2 = ,- Kč nepronajatá plocha 137,00 m 2 * 700,- Kč/m 2 = ,- Kč Výnosy z obytných ploch celkem = ,- Kč Výnosy celkem: ,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 60 % Upravené výnosy celkem: ,- Kč * 60 % = ,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 0,10 % z reprodukční ceny stavby ,50 Kč * 0,10 % = 4 527,40 Kč Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby ,50 Kč * 0,50 % = ,01 Kč Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,08 % z reprodukční ceny stavby ,50 Kč * 0,08 % = 3 621,92 Kč Výpočet amortizace: Předpokládaná další životnost 90 roků byla omezena na maximální hodnotu 45 roků. ( ,50 Kč * 0,0500) / (1, ) = ,- Kč Daň z nemovitosti: = 3 000,- Kč Náklady celkem: ,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 5,00 % Výnosová hodnota: (77 725,- / 0,0500) = ,- Kč Výnosová hodnota = ,- Kč

15 C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD. Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem jsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva: -Zástavní právo smluvní pro KB a.s.- není znám aktuální stav, není započteno v obvyklé ceně Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku byla zjištěna a doložena žádná nájemní práva třetích osob: -Jitky Matějové nar , nedatovaná nájemní smlouva na částku 6700,-Kč/měsíčně (studený nájem) bez možnosti výpovědi mimo dohody obou stran, či neplacení. Předmětem je užívání RD č.p.125 a přilehlých parcel a zahrady Výpočet hodnoty závady: Cena obvyklá závady: ,-Kč (obvyklý nájem 700,-Kč/m2/rok* 196m2 = ,-Kč/rok) mínus 80400,-Kč (6700,- Kč*12měsíců= 80400,-Kč/rok sjednaný nájem) = 56800,-Kč * 10 let = ,-Kč, zaokrouhleno hodnota závady je ,-Kč.

16 Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -Nařízení exekuce To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nezjištěny Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je ,-Kč Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu - RD užíván k bydlení nájemcem Územně plánovací dokumentace k oceňované nemovitosti byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem. Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: ,- Kč Výnosová hodnota: ,- Kč Stanovená váha dle Naegeliho: 5,000 Hodnota váženého průměru dle Naegeliho: ,- Kč

17 Zdůvodnění obvyklé ceny : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou kontribucí metody porovnávací a výnosové, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými a pronajímanými rodinnými domy na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po zvážení konstatuji, že výnosová metoda nemá v tomto případě dostatečnou vypovídací schopnost a váhu přikláním k zjištěné porovnávací hodnotě. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Novostavba rodinného domu s bytem 1/7+1 -a předpokládáným standardním vybavením a příslušenstvím, nadstandardní velikosti, v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za upravenou porovnávací cenu obchodovatelné. D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080 EX 756/11-14 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti Budova rodinného domu č.p.125 na parc.st.402 a pozemků parc.st.č.402, p.č. 8 vč. příslušenství a součástí, v k.ú. Stružinec u Lomnice nad Popelkou a obci Stružinec, vedené na LV č.652 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Semily; a) Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství ve výši: ,-Kč slovy: tři miliony Kč b) Ocenění movitých věcí, které tvoří příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojená- hodnota závady dle výpočtu: ve výši: ,-Kč slovy: pět set sedmdesát tisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy.

18 Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 284/89/2011 část A) dodatek č.1 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 89.