ZNALECKÝ POSUDEK č. 4574-373/2015 O ceně bytové jednotky č.931/19 v Brně, místní část Bystrc, Fleischnerova 931/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6194/438744 na společných částech domu a pozemcích p.č.6005/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 232 m 2, p.č.6006/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m 2, p.č.6006/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m 2, p.č.6007/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 48 m 2, p.č.6007/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 153 m 2 a p.č.6007/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m 2, vše zapsáno na LV č.11883 pro k.ú.bystrc Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: MIVO DEVELOPMENT s.r.o. Nám. 14. října 1307/2 150 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 13.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.931/19 v Brně, místní část Bystrc, Fleischnerova 931/9, vč.příslušenství a podílu o velikosti 6194/438744 na společných částech domu a pozemcích p.č.6005/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 232 m 2, p.č.6006/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 106 m 2, p.č.6006/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 118 m 2, p.č.6007/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 48 m 2, p.č.6007/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 153 m 2 a p.č.6007/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 25 m 2, vše zapsáno na LV č.11883 pro k.ú.bystrc. Posudek se oprovádí jako aktualizace vlastního ocenění č.4389-188/2015. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.931/19 Adresa předmětu ocenění: Fleischnerova 931/9 635 00 Brno-Bystrc Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: 377 508 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.6.2015 a 11.11.2015 za přítomnosti znalce a otce vlastníka nemovitosti, p.skalníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.11883 pro k.ú.bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 896024/4117, Paní Alice Skalníková, Fleischnerova 931/9, 635 00 Brno-Bystrc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 896024/4117, Paní Alice Skalníková, Fleischnerova 931/9, 635 00 Brno-Bystrc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 8.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou prosklené a plné, podlahy jsou z PVC a dlažby. WC je splachovací, koupelna s vanou, obklady. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je instalován, schody jsou betonové s terasovým povrchem. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Dům je ze 70.roků 20.století, stav bytu je dobrý. V letech 2012-2013 byla provedena revitalizace, v roce 2002 byla provedena rekonstrukce bytu, vč.zděného jádra. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6005/1 232,00 2 270,00 526 640,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6006/1 106,00 2 270,00 240 620,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6006/2 118,00 2 270,00 267 860,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6007/1 48,00 2 270,00 108 960,- - 4 -
nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6007/2 153,00 2 270,00 347 310,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 6007/3 25,00 2 270,00 56 750,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 682,00 m 2 1 548 140,- Pozemky - zjištěná cena = 1 548 140,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 548 140,-Kč 1 548 140,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 548 140,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 37 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 32 128,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna vč.wc: 4,08 * 1,00 = 4,08 m 2 kuchyň: 12,11 * 1,00 = 12,11 m 2 pokoj: 16,02 * 1,00 = 16,02 m 2 pokoj: 18,61 * 1,00 = 18,61 m 2 předsíň: 9,85 * 1,00 = 9,85 m 2 sklepní koje: 1,32 * 0,10 = 0,13 m 2 lodžie: 5,3 * 0,20 = 1,06 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,86 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,815 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,915 = 0,942 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5-6 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,090 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 32 128,- Kč/m 2 * 0,942 = 30 264,58 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,86 m 2 * 30 264,58 Kč/m 2 * 0,980 * 1,090= 1 999 848,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 999 848,70 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 548 140,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 194 / 438 744 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 548 140,- Kč * 6 194 / 438 744 = 21 855,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 21 855,98 Kč Bytová jednotka č.931/19 - zjištěná cena = 2 021 704,68 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19 2 021 704,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 021 704,70 Kč Celkem 2 021 704,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 021 704,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.931/19 2 021 704,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 021 704,70 Kč Celkem 2 021 704,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 021 704,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 021 710,- Kč slovy: Dvamilionydvacetjednatisícsedmsetdeset Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.400.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 1.537.250,- Kč a do výše 154.420,-Kč - MIVO DEVELOPMENT s.r.o., náměstí 14.října 1307/2, Praha 5. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
k prodeji velmi pěkný, dvoupokojový byt na ulici Vondrákova v Brně Bystrci. Byt je po částečné rekonstrukci, s dvěma neprůchozími pokoji a nachází se ve 4 patře bez výtahu. Pokoj s lodžií je orientován jihozápadně, druhý pokoj a kuchyně jsou orientovány severovýchodně. Umístěním ve vyšším podlaží je příjemně světlý, s výhledem do zeleně. Dům je revitalizován. K bytu náleží zděný sklep. Bezproblémové parkování je velkou výhodou, stejně jako poloha poblíž nákupního centra, bank, pošty a ordinací praktických lékařů. Dostupnost do centra městskou dopravou, blízkost Brněnské přehrady a přírody obklopující městskou část Bystrc nabízí velmi příjemné užívání tohoto bytu. Požadovaná cena 2.350.000,- Kč. Včetně daně a provize, cena je k jednání. k prodeji dispozičně dobře řešený byt o velikosti 2+1 na ul. Opálkova, v Brně - Bystrci.Byt o CP 62 m2 s lodžií se nachází v 5. patře panelového domu s novým výtahem (možná přeprava i nadměrnějších nákladů) a dům je po revitalizaci (je zateplen). V bytě jsou plastová okna, dubové parkety a v předsíni vestavěná skříň. Byt má prostornou kuchyň s výhledem do zeleně (chybí kuchyňská linka). Jádro je původní. K bytu náleží sklepní kóje. V domě je kočárkárna/kolárna a sušárna. Dům je umístěn v atraktivní lokalitě u Brněnské přehrady, v jednom z nejmalebnějších míst v okolí, v těsné blízkosti přírody, ale současně si zachovává výhody krajského města a rychlé dostupnosti do centra Brna. Asi 300m od domu je zastávka MHD. Centrum Brna je dostupné autem - 11 -
do 15 minut a MHD do 20 minut, do vzdálenějších míst lze využít integrovanou dopravu. V nočních hodinách bezproblémové spojení noční linky. Požadovaná cena 2.170.000,- Kč. k prodeji velmi pěkný slunný byt v Brně Bystrci, ulice Vondrákova v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 se šatnou a lodžií, nacházející se ve zvýšeném přízemí čtyřpodlažního panelového domu. Byt prošel velmi zdařilou rekonstrukcí, má zděné bytové jádro, koupelna s vanou a WC zvlášť. Celková výměra bytu činí 54m2 + prostorná lodžie. Pokoje o výměře 16 m2 a 12 m2 mají samostatné vstupy z předsíně. V bytě jsou plastová okna, na zemi položeny plovoucí podlahy a dlažba. K bytu náleží sklepní kóje. Možnost přístupu do kočárkárny a sušárny. Z lodžie je pěkný výhled do zeleně. Dům prošel revitalizací, má nové balkony, zateplení, fasáda, stupačky, vstupní dveře, schránky. Byt je vhodný jak pro bydlení, tak jako investice. Jedná se o pěknou lokalitu v blízkosti Brněnské přehrady. Požadovaná cena 2.300.000,- Kč. - 12 -
Lze konstatovat, že v posledních měsících došlo k mírnému zvýšení cen obdobných bytů v místě. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.100.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.100.000,- Kč. Slovy: Dvamilionystotisíc Kč V Tršicích 13.11.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4574-373/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.11883 ze dne 9.11.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Snímek katastrální mapy - 16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -