ZNALECKÝ POSUDEK č. 4646-14/2015 O ceně bytové jednotky č.622/26 ve Zlíně, Sokolská č.p.622, vč.příslušenství a podílu o velikosti 66/7553 na společných částech domu a pozemku p.č.st.5571, vše zapsáno na LV č.22184 pro k.ú.zlín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Paní JUDr. Bronislava Orbesová Štefánikova 5462, insolvenční správkyně 76001 Zlín Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 8.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.622/26 ve Zlíně, Sokolská č.p.622, vč.příslušenství a podílu o velikosti 66/7553 na společných částech domu a pozemku p.č.st.5571, vše zapsáno na LV č.22184 pro k.ú.zlín 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.622/26 Adresa předmětu ocenění: Sokolská 622 760 01 Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Zlín Počet obyvatel: 75 112 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.1.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.22184 pro k.ú.zlín - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martina Paráková, Sokolská 622, 760 01 Zlín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martina Paráková, Sokolská 622, 760 01 Zlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží bytového domu s jedním podzemním a třinácti nadzemními podlažími. Jde o vyzdívaný objekt s železobetonovými nosnými konstrukcemi - stropy a tyčové nosné prvky (sloupy). Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců a dlažby. WC je splachovací, koupelna je s vanou, obklady, zděné jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. K bytu náleží lodžie a sklepní koje. Výtahy jsou v domě dva, po rekonstrukci. Schody jsou železobetonové s s terasovým povrchem. D m byl dokončen v letech 1971-1972, je v dobrém stavu, ale původním. Rekonstruovány byly pouze výtahy a stoupací potrubí. Byt je v původním stavu, zachovalý. Bytový dům je napojen na kompletní infrastrukturu, možnost parkování je průměrná. Dům se nachází v širším centru města. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.622/26-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.622/26 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.5571 Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.5571 2 061,00 1 250,00 2 576 250,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 061,00 m 2 2 576 250,- Pozemek p.č.st.5571 - zjištěná cena = 2 576 250,- Kč - 4 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.5571 = 2 576 250,-Kč 2 576 250,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 2 576 250,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 20 536,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 14,46 * 1,00 = 14,46 m 2 chodba: 3,12 * 1,00 = 3,12 m 2 předsíň: 8,97 * 1,00 = 8,97 m 2 koupelna: 2,73 * 1,00 = 2,73 m 2 pokoj: 17,25 * 1,00 = 17,25 m 2 WC: 1,07 * 1,00 = 1,07 m 2 kuchyně: 9,56 * 1,00 = 9,56 m 2 lodžie: 8,79 * 0,20 = 1,76 m 2 sklepní koje: 0,7 * 0,10 = 0,07 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 58,99 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,785 = 0,721 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v I -0,01 insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. III 0,95-6 -
100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,969 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 20 536,- Kč/m 2 * 0,721 = 14 806,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 58,99 m 2 * 14 806,46 Kč/m 2 * 0,969 * 1,100= 930 992,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 930 992,32 Kč - 7 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 576 250,- Kč Spoluvlastnický podíl: 66 / 7 553 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 576 250,- Kč * 66 / 7 553 = 22 511,92 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 22 511,92 Kč Bytová jednotka č.622/26 - zjištěná cena = 953 504,24 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.622/26 953 504,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 953 504,20 Kč Celkem 953 504,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 953 504,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.622/26 953 504,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 953 504,20 Kč Celkem 953 504,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 953 504,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 953 500,- Kč slovy: Devětsetpadesáttřitisícpětset Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní ve výši 850.000,- Kč - Wüstenrot hypoteční banka a.s., Na hřebenech II 1718/8, Praha 4, Rozhodnutí o úpadku ze dne 15.7.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : převod členského podílu k bytu 2+1 ve Zlíně. Nachází se v panelovém domě na ulici Moravská, sídliště Jižních Svazích. Byt je v původním, udržovaném stavu. Dispozičně: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně s možností jídelního koutu, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Parkování u domu. Anuita splacena. Podlaží: 2. podlaží z celkem 8. Užitná plocha: 43 m 2. Požadovaná cena 1.000.000,- Kč, tj.23.256,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,9, stavu a vybavení 1,0, jiné vlivy 1,03 (družstevní byt, splacená anuita). Jednotková cena po korekci 21.558,- Kč. - 10 -
prodej bytu 2+1 na Jižních svazích, Na Honech III. Prodej moderně upraveného bytu 2+1 o výměře 45 m2 v VI.poschodí bytového domu na Honech. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, sociální zařízení je zděné s moderními obklady, vanou, WC. V bytě jsou nová plastová okna, na podlahách plovoucí podlahy. Kuchyňská linka je nová. Na chodbě jsou úložné prostory. Z bytu je krásný výhled na město. K bytu náleží sklep. Velmi nízké náklady na bydlení (cca 3.000,- Kč). U domu možnost parkování, zast. MHD 2 min., veškerá OV v blízkosti. Vlastnictví: Osobní, Podlaží: 6. podlaží z celkem 9. Užitná plocha: 45 m 2. Sklep: 2 m 2. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč vč. daně, poplatků a provize, tj.27.778,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,85, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci 20.069,- Kč. - 11 -
prodej bytu 2+1, o celkové podlahové ploše 47,90 m2, který se nachází v V.NP domu. Byt sestává ze vstupní chodby, z níž je přístup do obou pokojů, které jsou neprůchozí, dále do šatny, koupelny, toalety a do kuchyně. K bytu náleží sklepní kóje. Byt nemá balkon ani lodžii. Pokoje jsou orientovány na jih směrem do ulice tř. Svobody. Podlahovou krytinu v pokojích tvoří původní dřevěné parkety, v kuchyni, koupelně a na toaletě pak linoleum. Byt je vybaven původní kuchyňskou linkou s kombinovaným sporákem. V šatně je provedena původní dřevěná vestavba. Byt je v původním stavu, okna jsou plastová. Bytové jádro je umakartové, elektroinstalace původní, provedena v hliníku, včetně původních rozvodné skříně, rozvody vody a odpadů rovněž původní. Vhodná celková rekonstrukce bytu. Požadovaná cena 1.150.000,- Kč vč. daně, poplatků a provize, tj.24.008,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci 18.366,- Kč. Prodej bytu 2+1 44 m2 na Jižních svazích, Na Honech I. Byt v původním stavu se nachází v posledním patře panelového domu a má zděné jádro. Je orientován k jihu s pěkným výhledem na město. Podlaží: 8. podlaží. Užitná plocha: 44 m 2. Požadovaná cena 950.000,- Kč, tj.21.591,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje informace 0,9, stavu a vybavení 0,95, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci 18.460,- Kč. - 12 -
nabídka bytu 2+1 ve Zlíně, ul. M. Knesla, Bartošova čtvrť, III. NP, výměra 60m2. Dispozice bytu:vstupní chodba s úložnými prostory, koupelna s vanou, samostatné WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, sklep. Byt je po rekonstrukci, nová plastová okna, zděné jádro, podlahy:parkety, lino. Dům je po celkové revitalizaci. Nízké náklady na bydlení. K dispozici na podzim 2016. Požadovaná cena 1 350 000 Kč za nemovitost, včetně provize, tj. Korekce koeficientem zdroje informace 0,85, stavu a vybavení 0,9, jiné vlivy 1,0. Jednotková cena po korekci 17.213,- Kč. Průměrná jednotková cena činí 19.133,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní polohu a charakter domu, a zejména s ohledem na skutečnost, že nemovitost je zpeněžována v insolvenčním řízení, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 18.000,- Kč/m2. Za celou nemovitost tedy 1.061.820,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.060.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.060.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.060.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionšedesáttisíc Kč V Tršicích 8.1.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. - 13 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4646-14/2015 znaleckého deníku. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.22184 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.7615 2 11 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace ze dne 8.1.2016 3 Mapa oblasti 4-15 -
Fotodokumentace ze dne 8.1.2016-16 -
- 17 -
Mapa oblasti - 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -