Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1433/098/2013/9 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, RD č.p. 78 Adresa nemovitosti: Tyršova 78, 294 21 Bělá pod Bezdězem Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Bělá pod Bezdězem, k.ú. Bělá pod Bezdězem, kód ČSÚ: 601 705, LV: 2623 Ostatní stavby: Pozemky: st. 230/3 Vlastník stavby: Darius Artur Bańkowski, Březinkaal. Piastów 60 / 15, Szcecin, Polsko, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ewa Jarcebczyk, Srodkowa 1, Szczecin, Polsko, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Darius Artur Bańkowski, Březinkaal. Piastów 60 / 15, Szcecin, Polsko, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Ewa Jarcebczyk, Srodkowa 1, Szczecin, Polsko, vlastnictví: podílové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 15.8.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 2.9.2013 Datum zpracování : 2.9.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 7 České Lípě, dne 2.9.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 0 117 597 59 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 820 000 Kč Obvyklá cena 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 80 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 460 000 Kč - z toho hlavní budova 2 460 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Povinní se nedostavili a neumožnili znalci řádné místní šetření. Některé rozměry a vybavení bylo nutné odhadnout bez záruky skutečného stavu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 2623 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Bělá pod Bezdězem je město cca 15 km severozápadně od Mladé Boleslavi. Nemovitost je v centru města u zpevněné místní komunikace. V obci je příslušná infrastruktura. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v centru města. Pozemky jsou rovinaté. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Věcné břemeno služebnost svádění vody - nemá vliv na obvyklou cenu Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2.500.000,- Kč a budoucí pohledávky 2.500.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům s 2.NP + podkroví. Stáří neznámé, dle úsudku znalce cca 113 let.. RD má sedlovou střechu s eternitovou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Povinní se nedostavili a neumožnili znalci řádné místní šetření. Některé rozměry a vybavení bylo nutné odhadnout bez záruky skutečného stavu. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení neznámé Popis tech. stavu stavby Základy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce předpokládám s rovným podhledem. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou bez bleskosvodu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je umělá, okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní odpovídající stáří domu. Dle sdělení občanů je objekt již několik let neobýván. Příslušenství stavby Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací základy bez izolace 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů umělá 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace - 3 -
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 230/3 o velikosti 117m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 500,-Kč až do 1000,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 700,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 230/3 117 700 81 900 Hodnota pozemků celkem 81 900 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor vrchní stavba 59,00*9,00+3,30*0,80*2,50 = 537,60 m 3 zastřešení 59,00*2,00/2 = 59,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 596,60 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 59 Obestavěný prostor [m 3 ] 596,60 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 117 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 456 202 0 Stáří roků 113 Další životnost roků 99 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč 736 860 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Bělá pod Bezdězem 792,00 611 990 000 1 250 0,958 1 197 Rodinný dům se sedlovou střechou, stáří cca 100 let, před rekonstrukcí, pozemek 611m 2. - 4 -
Bělá pod Bezdězem, Berkova 492,00 111 1 100 000 2 236 0,634 1 417 Řadový zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP, 2+1, stáří cca 100 let. Velmi dobrý technický stav.pozemek 111m 2. Bělá pod Bezdězem, Papírenská 766,00 435 1 800 000 2 350 0,602 1 414 Samostatný roubený rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 100 let, 1.NP + podkroví, velmi dobrý stav, 5+1, pozemek 435m 2. Průměrná cena 1 343 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 596,60 m 3 Porovnávací hodnota 801 019 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 460 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 740 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 73 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 73 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -