ZNALECKÝ POSUDEK č. 3975-98/2014 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.96 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 926m 2 včetně stavby bydlení čp.142, jež je součástí pozemku p.č.st.96, vše v obci a k.ú.choustníkovo Hradiště, část obce Choustníkovo Hradiště Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 6.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.96 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 926m 2 včetně stavby bydlení čp.142, jež je součástí pozemku p.č.st.96, vše v obci a k.ú.choustníkovo Hradiště, část obce Choustníkovo Hradiště. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba bydlení čp.142 + pozemek p.č.st.96 Adresa předmětu ocenění: Choustníkovo Hradiště 544 42 Choustníkovo Hradiště Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Choustníkovo Hradiště Katastrální území: Choustníkovo Hradiště Počet obyvatel: 596 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.12.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 880/2014-D z 26.11.2014 - LV č.129 pro k.ú.choustníkovo Hradiště z 1.12.2014 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost Jiří Kottis, Choustníkovo Hradiště 142, 54442, vlastnictví: výhradní Jiří Kottis, Choustníkovo Hradiště 142, 54442, vlastnictví: výhradní K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č.129 pro obec a k.ú.choustníkovo Hradiště, část obce Choustníkovo Hradiště, tj. pozemek p.č.st.96 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 926m 2 a jeho součást tj. stavba bydlení čp.142 stojící na části tohoto pozemku. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.142, jež je vystavěn z masivního, smíšeného zdiva (zevnitř převážně plné pálené cihly, zevně kamenné pískovcové zdivo ) na tl. stěn 60-80cm, na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Jedná se o stavbu přízemní,obdélníkového půdorysu s půdním prostorem pod sedlovou střechou a s přistavěným přízemním sociálním zařízením s pultovou střechou, a to k východní podélné stěně domku. Domek má nad hlavní části stavby sedlovou střechu zakrytou eternitovými šablonami. Jedná se o domek částečně podsklepený. Strop nad přízemím je převážně dřevěný s podhledem ze sololitových a dřevotřískových desek, v jedné místnosti (se sníženou podlahou o cca 0,5m) je strop klenutý do traverz. Dřevěný strop je malé únosnosti,případná vestavba podkroví je možná jen za předpokladu, že bude vybudován strop nový. Strop nad sklepem je klenutý, valený - zdivo i strop tvoří kamenný oblouk. Půdní prostor je přístupný jen pomocí žebříku vikýřem ve střeše domku. Na domku jsou klempířské prvky z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety), vnitřní omítky jsou hladké, vápenné, fasádní omítku tvoří vápenocementový nástřik, štítové stěny jsou v úrovni půdy opatřeny dřevěným prkenným obkladem.. Vnitřní obklady jsou bělninové v koupelně, kuchyni a WC. Schodiště do sklepa je kamenné, vstup do půdního prostoru při prohlídce nebyl zjištěn. Dveře jsou hladké, lakované, okna dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech převážně prkenné, v ostatních místnostech je keramická dlažba, stejně jako u kuchyňské linky v obytné kuchyni. Vytápění je ústřední, deskové plechové starší radiátory, kotel na tuhá paliva umístěný ve výklenku velké chodby. V domku je světlená i motorová elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Rozvod zemního plynu není proveden. V kuchyni je kuchyňská linka, elektrická trouba, čtyřplotýnková varná deska. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je splachovací. - 2 -
Domek je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z veřejného vodovodu - vodoměrná šachta je na pozemku p.č.st.96, zemní plyn není zaveden - ale u uličního oplocení je vyzděn domeček pro HUP, kde je přívod plynu ukončen, domovní přípojka provedena není. K datu ocenění je domek odpojen i od elektrické energie i vody. Dispozičně se v domku nachází: 1.PP sklep 11,50m 2 - sv.výška sklepa je 1,8 m (měřeno uprostřed klenby) 1.NP: chodba 12,93m 2, kotelna (výklenek v chodbě) 0,80m 2 chodba 2,07m 2, pokoj 11,55m 2, pokoj 7,42m 2, napravo od vstupní chodby je obytná kuchyně 22,54m 2,v přístavku se nachází koupelna 5,58m 2, WC 1,09m 2 a komora 2,78m 2, tj. celkem v 1.NP je 66,76m2. Zastavěná plocha domku je 14,38*6,08+6,72*2,55= 104,57m 2. Obestavěný prostor činí 14,38*6,08*(7,60+4,45)/2+6,72*2,55*2,12+ 4,60*4,0*1,20=585m 3. Stavebně technický stav domku odpovídá jeho stáří - jedná se o stavbu stáří cca 120 roků,domek byl stávajícím vlastníkem nejvíce zrekonstruován v roce 1982, kdy byl v zásadě uveden do současné podoby. K datu ocenění je domek volný, nevyužívaný. Svým stavebnětechnickým vybavením umožňuje jak trvalé bydlení, tak rekreaci. Zákres domku v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti - k domku je zde zakreslen původní přístavek u severozápadního rohu domku, naopak není zakreslena přístavba domku k severovýchodní podélné stěně. Příslušenství domku tvoří především vedlejší stavby - jedná se o přízemní jednoduché stavby, jež byly k sobě postupně navzájem přistavovány, a jež se nachází též na pozemku p.č.st.96. Větší přízemní dřevěný sklad má zastavěnou plochu 4,90*2,0= 9,80m 2, k němu je k východní stěn přistavěn sklad z kari rohoží o zastavěné ploše 2,0*5,= 5m 2, k jižní stěně dřevěného skaldu je přístavba malé kolna o zastavěné ploše 1,42* 3,50= 4,97m 2, k severní stěn je pak další přístavba skladu cca 2,7*3,5+1,0*1,0= 10,45m 2, k této přístavbě je ještě přistavěn suchý venkovní dřevěný záchod. Další přízemní vedlejší stavbu tvoří přístřešek o zastavěné ploše 4,82* 2,45= 11,81m 2 umístěný severně od předchozích staveb, k němu je ještě zděná přístavba skladu 3,0* 2,75= 8,25m 2. Samostatnou stavbou je pak dřevěná jednostranně obitá kolna o zastavěné ploše 4,1*3,3= 13,53m 2, s krytinou z vlnitého eternitu, pultovou střechou, světelnou elektroinstalací. Dalším příslušenstvím domku čp.142 je zděná udírna, venkovní zatravněná terasa u severního štítu domku vytvořená pomocí opěrné kamenné zídky. Uliční plot je dřevěný laťkový výšky 1,0m, levý plot je ze strojového pletiva výšky též 1,0m. Pravý plot patří vlastníku sousední nemovitosti je nyní jen provizorní z dřevěných palet. Příslušenství domku čp.142 tvoří i kamenná dlažba u vchodu domku o ploše cca 25,0m 2 a přístupový betonový chodník od vstupních vrátek šíře cca 1,0m. Severní okraj pozemku tvoří malá vodoteč, jež převádí dešťové vody gravitací z okolních pozemků spádově přes p.p.č.st.96. Na pozemku p.č.st.96 se též nachází okrasné stromy - jedná se o 1ks okrasné převislé vrby, cypřišek, borovici, 2ks thůje keř, 1ks thůje strom, stříbrný smrk, vlašský ořešák, 2ks švestky zřejmě vzniklé náletem, 1ks lísky a 1 ks smrk. Pozemek p.č.st.96 je sklonitý pozemek k jihozápadu. Přes pozemek p.č.st.96 je přístupný ve skutečnosti pozemek p.č.644/4, jež patří třem fyzickým osobám (k datu ocenění) a nachází se na něm zahradní chata, na LV č.129 však žádné věcné břemeno opravňující vstup na pozemek p.č.st.96 tito vlastníci tohoto pozemku p.č.644/4, není zapsáno. Vesnice Choustníkovo Hradiště spadá do okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Choustníkovo Hradiště se rozkládá asi šestnáct kilometrů jižně od Trutnova a pět kilometrů východně od města Dvůr Králové nad Labem. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. V obci mohou děti docházet na jednu základní školu nižšího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Choustníkovo Hradiště mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod a rozvod zemního plynu.. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny: K datu ocenění se nabízí v Choustníkově Hradišti či okolí např.: 1) Za 1,3 mil.kč se nabízí- K prodeji rodinný dům se zahradou o výměře 1733 m2 v obci Choustníkovo Hradiště u Dvora Králové n. L. Dispozice: vstupní chodba, kuchyně společná s jídelnou, spíž, obývací pokoj, chodba, ložnice, pokoj, koupelna, WC. Přes chodbu 2 obytné místnosti. Dům má prostornou půdu, sklepní místnost na uložení zeleniny a ovoce. V 80 letech proběhla rekonstrukce: oprava krovu, střešní krytina, izolace, část. rozvody vody. Ústřední topení na tuhá paliva, obecní vodovod, el. 220 V a 380 V, plyn na hranici pozemku. Vedlejší stavby: garáž, kůlna. Zastavěná plocha 128m2, podlahová plocha 100m2, pozemek celkem 1733m2. 2)za 990 tis.kč se nabízí - Prodej rodinného domu v Choustníkově Hradišti poblíž Dvora Králové nad Labem se dvěma byty, vedlejšími stavbami, velkými zemědělskými pozemky a bazénem Nemovitost se nachází v okraji zástavby rodinných domů, přístup je z přilehlé místní komunikace se zpevněným povrchem, pozemek je mírně svažitý. Nemovitost je napojena na inženýrské sítě vodovod, kanalizaci, plynové přípojky a sekundární síť elektro. Rodinný dům je přízemní s půdním prostorem a s částečným podsklepením. Objekt je tradičně zděný se střechou sedlovou, s krytinou z eternitu vlnitého, bez hromosvodů, omítka stříkaný břizolit částečně opadaný, okna dvojitá a zdvojená, na půdě jednoduchá, oplechování je provedeno. V domě jsou dvě bytové jednotky. Byt 1 v původním domku: 1.N.P.- Vstup je do chodby s podlahou z cementovým potěrem, strop klenutý do traverz, klenba s prasklinami. Vpravo je kuchyně s prkennou podlahou. Pokoj s prkennou podlahou, okna dvojitá. Z chodby je vstup do spíže s cementovým potěrem na podlaze. 1.P.P. - Sklep je přístupný po kamenných schodech, jedna místnost sklepa je s klenutým stropem z kamene. Půda je přístupná z chodby po dřevěných schodech. Podlaha půdy je prkenná a v části cihelná. Byt 2 rekonstruovaná část s přístavbou: Vstup je do chodby s podlahou z keramické dlažby. Jedna stěna je s obkladem z břidlice. Spíž je s podlahou z cementového potěru. Kotelna s uhelným kotlem je s podlahou z betonové mazaniny, stěny bez omítek. Kuchyně s podlahou z PVC, částečný obklad stěny. Obývací pokoj a dětský pokoj, podlaha z cementového potěru. Ložnice, WC a koupelna jsou v původní přestavěné stavby. Koupelna s instalovanou vanou, umyvadlem, teplá voda z el. boileru, podlaha z keramické dlažby, stěny s keramickým obkladem. Obestavěný prostor je 794 m3. Na pozemku se nacházejí 2 zděné kolny, skleník z ocelových profitů jednoduše zasklený na betonových základech, bazén s podlahou z betonu, stěny z ocel. Plechu. Pozemek celkem 6694m2, z toho zast.plocha 54m2, zahrada 603m2, údaj o podlahové ploše neuveden. - 4 -
2) Za 1,5 mil.kč se nabízí - Větší samostatný RD 5+1 s garáží a zahradou v klidné části obce. Už. pl. RD 185 m2, pl. zahrady 185 m2, pozemek celk. 581 m2. IS: el. 230/380 V, vod. + studna, septik, plyn, tel., top. ÚT TP/plyn. Prostorný RD zděný patrový, nepodskl., v udržovaném stavu. Vhodné i pro početnější rodinu, možno upravit na dvougener. RD. Disp. příz.: zádveří 2 m2, chodby 8 + 8 m2, kuchyně s jídelnou + spíž 12 + 4 m2, obýv. pokoj 17 m2, ložnice 17 m2, dětský pokoj 17 m2, koupelna (vana, sprch. k., umyv.) s WC 5 m2, kotelna 1 m2, sklípek 2 m2 a schodiště. 1. P.: schodiště 3 m2, volný půdní prostor (možnost vestavby) 17 m2, chodba 11 m2, pokoj pro hosty + komora 17 + 8 m2, pracovna (dřivě kuchyně) + komora 16 + 7 m2, koupelna (nedodělaná) 5 m2, sam. WC 2 m2 a komora 5 m2. Dům odizol. proti zemní vlhkosti, zrekonstr. soustava ÚT, ohřev TUV el. bojlerem/plyn. kotlem. Obytné místn. orient. na J a Z. Objekt garáže samost., zděný přízemní. Zaved. el. + malá studna v garáži. Disp.: garáž + dílna 27 m2, 3 skladovací místn. po 11, 5 a 5 m2 (podkr. prost. nad 3 místn. využit jako sklad dřeva), celk. už. pl. 48 m2. Za garáží (severní cíp pozemku) vl. parkoviště (se studnou) pro 2 os. aut., cca 80 m2. Na zahradě několik stromů a skleník, u domu dřev. pergola pro posezení, nádvoří vydlážděno, zahr. s nádv. oploceny, celý pozemek rovinatý. Východní stranu pozemku tvoří Kocbeřský potok (bez záplav), západní a jižní stranu obecní příjezd. asfalt. komunikace. Skutečné kupní ceny se od nabídkových cen realitních kanceláří výrazně liší v řádech desítkách procent, v průměru o cca 15-20% jsou skutečné kupní ceny nižší. Oceňovaná stavba bydlení čp.142 je ve skutečnosti rodinným domem, který je samozřejmě uživatelný i jako objekt pro rekreaci. Objekty obdobného vybavení jsou v mnoha případech užívány právě pro rekreaci. Jedná se o objekt svým vybavením a provedením již morálně opotřebovaný (poslední rekonstrukce v roce 1982), který již nesplňuje v celé řadě aspektů současné požadavky na standard bydlení. Jeho nevýhodou je i velmi obtížná možnost rozšíření obytných prostor do podkroví strop nad přízemím je jen lehké dřevěné konstrukce,pro vestavbu podkrovních obytných místností by bylo nutno provést novou stropní konstrukci. S ohledem na velikost domku (podlahová plocha místností v přízemí je jen 66,76m2), velikost pozemku i s přihlédnutím k atypickému příslušenství domku (malé přízemní vedlejší stavby různých konstrukcí navzájem k sobě přistavované) lze obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi tj. pozemkem p.č.st.96 se stavbou bydlení čp.142 lze předpokládat v rámci nedobrovolné dražby v úrovni cca 750-850 tis.kč. V té nižší úrovni určuji obvyklou cenu. Obvyklá cena pozemku p.č.st.96 se stavbou bydlení čp.142 činí 750 000,-Kč, Tj. slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 6.12.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz - 5 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3975-98/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 975-98/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.129, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -