ZNALECKÝ POSUDEK č. 4106-56-2015 o obvyklé ceně nemovitosti - ocenění pozemku parc.č. 143 a dům č.p.311 na pozemku parc.č.143 obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, kraj Karlovarský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 4153/15-62) dříve (033 EX), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12, Praha 6 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 4153/15-62) dříve 033 EX, ocenění pozemku parc.č. 143 a dům č.p.311 na pozemku parc.č.143 obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, kraj Karlovarský Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Jan Čech Na Vlastním 2316/7 Českobrodská 46 130 00 Praha 3 Žižkov 190 12 Praha 9 Počet stran: 13 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Praze 28.5.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je : I. Zjištění obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného Václava Neuderta, zaps. na LV č. 1558, obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, kraj Karlovarský II. Ocenit jednotlivá a práva a závady s uvedenými nemovitými věcmi spojené Obvyklá cena ( 2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek parc.č. 143 a dům č.p.311 na pozemku parc.č.143 Adresa předmětu ocenění: Zahradní 311 357 33 Loket Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Loket Katastrální území: Loket Počet obyvatel: 3 117 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 284,89 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.5.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Podklady dodané objednatelem, Přílohy : -Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 4153/15-62 (dříve 033 EX) -Výpis z KN LV č. 366, okres Sokolov, obec Loket, k.ú. 686544 Loket /3 strany přílohy/ Podklady opatřené z veřejných zdrojů znalcem : -Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. - 2 -
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. -Kopie katastrální mapy a další mapové podklady, mapa oblasti /1 strana přílohy/ -Fotodokumentace pořízená při místním šetření /1 strana přílohy/ -Údaje specializovaných realitních serverů (porovnání obdobných typů nemovitostí), např. S.reality, Reality.cz, RealityMix, RealCity - Odborná literatura (Znalec, časopis Komory soudních znalců ČR, Teorie oceňování nemovitostí, Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí, a další) Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 15.5.2015, za přítomnosti syna povinného, který reagoval na výzvu, zpřístupnit nemovitost, dům č.p. 311. Byty zpřístupněny nebyly, pouze restaurace a společné prostory. 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN LV č. 1558 : Obec: Loket, Katastrální území: Loket 686514 část B - nemovitosti: parc.č. 143, 831 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastnické právo: SJM Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 Loket Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva, než ta která jsou uvedena na LV č. 1558 ze dne 6.5.2015, nebyla zajištěna, ani nebyla doložena. Zápisy v části C LV - Omezení vlastnického práva, zástavní práva exekutorská, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, se nepovažují za závadu v tom smyslu, aby měly výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Zápisy v části C LV se nepovažují za závadu vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) a nejsou ve znaleckém posudku promítnuta. 6. Dokumentace a skutečnost Základní předpoklady a omezující podmínky při vypracování znaleckého posudku Prohlášení: Znalec nemá žádný majetkový prospěch, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově, ani personálně propojen s objednatelem. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost poskytnutých údajů a informací, ze kterých znalec vycházel se nepřebírá odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: Obvyklou cenu nelze přesně zjistit, je pouze možné se jí výpočtem, více či méně, přiblížit. Výsledná hodnota v tomto ocenění je kalkulována pro účel uvedený v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné účely než uvedené, nepřebírá znalec odpovědnost z toho plynoucí. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jako jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktury transakce (např.způsob financování, atd.), nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti, nebo jiné podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto - 3 -
znaleckého posudku, nebo změnu v tržních podmínkách, nelze převzít odpovědnost. 7. Celkový popis nemovité věci Informace o nemovitosti Zjištění obvyklé ceny pozemku parc.č. 143 a dům č.p.311 na pozemku parc.č.143 obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, kraj Karlovarský Jde o bytový dům s restaurací v přízemí a vedlejší stavbou ve spodní části pozemku, kde je zřejmě provozovna-dílna instalatérské firmy. Loket je turisticky zajímavé město vzdálené cca 12-13 km od Karlových Varů. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům č.p. 513 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - turisticky zajímavá III 0,30 oblast, památková rezervace 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,040 i = 1 5-4 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 1,092 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 1.1.1. Rod.dům č.p. 513 Bytový dům č.p. 311, jehož stáří je odhadováno na cca 105 roků (1910) je třípodlažní, bez podsklepení. V roce 2012 zde byla, dle ústní informace, provedena dílčí rekonstrukce elektrorozvodů a ostatních instalací. Dům má v přízemí restauraci která byla vybudována z původní kovárny a dále jsou v 1, 2 patře a podkroví celkem 3 bytové jednotky dispozice 1+1, 1+kk a 2+kk, z nichž2 jsou pronajaty a jeden je slouží jako šatna a denní místnost personálu restaurace. Nosná konstr.je zděná se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Fasáda je vápenná hladká, klemp.konstr.jsou úplné. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou náplňové a hladké plné. Schody jsou žulové, vytápění je etážové plynové a 1x krb. Podesty jsou cement.dlažby, v bytech prkna a plovoucí podl. Ostatní vybavení nemohlo být posouzeno. Zpřístupněna byla pouze restaurace a spol. prostory. Technický stav je udržovaný, i když údržba probíhá nerovnoměrně. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Svislá nosná konstrukce: K. domy vícebytové (netypové) zděná - 5 -
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 140,00 m 2 3,50 m 490,00 2.NP 70,00 m 2 2,60 m 182,00 3.NP 70,00 m 2 2,55 m 178,50 podkroví 40,00 m 2 2,20 m 88,00 Součet 320,00 m 2 938,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 938,50 / 320,00 = 2,93 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 320,00 / 4 = 80,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor OP (140*3,5)+(70*5,15)+(70*0,5*3,1) = 959,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor OP NP 959,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 959,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce úplné S 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody kamenné S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah prkna palubky P 100 15. Vytápění plynové etážové S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastová a litinová S 100-6 -
20. Vnitřní plynovod zaveden S 100 21. Ohřev teplé vody el.bojler S 100 22. Vybavení kuchyní běžné S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní není C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů N 3,10 100 1,54 4,77 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah P 3,10 100 0,46 1,43 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,10 Koeficient vybavení K4: 0,9310 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0025 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0167 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 023,- - 7 -
Plná cena: 959,00 m 3 * 4 023,- Kč/m 3 = 3 858 057,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 160 = 65,6 % Koeficient opotřebení: (1-65,6 % / 100) * 0,344 Nákladová cena stavby CSN = 1 327 171,61 Kč Koeficient pp * 1,092 Cena stavby CS = 1 449 271,40 Kč Rod.dům č.p. 513 - zjištěná cena = 1 449 271,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna Zděná provozní stavba v dolní části pozemku, na které je reklama instalatérské firmy Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha ZP 85,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP 85*3,6 = 306,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP NP 306,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 306,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část - 8 -
standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné-vrata S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 75,16 Koeficient vybavení K4: 0,7516 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7516 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 941,95 Plná cena: 306,00 m 3 * 1 941,95 Kč/m 3 = 594 236,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 115 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 115 = 69,6 % Koeficient opotřebení: (1-69,6 % / 100) * 0,304 Nákladová cena stavby CSN = 180 647,96 Kč Koeficient pp * 1,092 Cena stavby CS = 197 267,57 Kč - 9 -
Dílna - zjištěná cena = 197 267,57 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemek parcel.č. 143, obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, Karlovarský kraj. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,01 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,040 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,040 * 0,990 * 1,050 = 1,081 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 284,89 1,081 307,97 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 143 831,00 307,97 255 923,07 nádvoří Stavební pozemek - celkem 831,00 m 2 255 923,07 Pozemky - zjištěná cena = 255 923,07 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům č.p. 513 1 449 271,40 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílna 197 267,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 646 539,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 255 923,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 255 923,10 Kč Celkem 1 902 462,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 902 462,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 902 460,- Kč slovy: Jedenmiliondevětsetdvatisícčtyřistašedesát Kč Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ------------------------------------------------ Metodika, Rekapitulace zjištěných cen -------------------------------------------------- Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. - 11 -
Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------- Nález -------- Zjištění obvyklé ceny pozemku parc.č. 143 a dům č.p.311 na pozemku parc.č.143 obec a k.ú. Loket, okres Sokolov, kraj Karlovarský Jde o bytový dům s restaurací v přízemí a vedlejší stavbou ve spodní části pozemkur kde je zřejmě provozovna-dílna instalatérské firmy. Hodnocení --------------- Jedná se o nemovitost postavenou ve svahu, nedaleko centra obce, s dobrou polohou. Dům s pozemkem má polyfunkční využití, což je jeho přednost. Údržba je prováděna. Všechny prostory nebyly zpřístupněny, příjem z pronájmu nebyl uveden. Loket je vzdálen 13 km od Karlových Varů. Výhoda je členění na samostatné byty s vlastními vchody. Užitná plocha oceňovaného domu, vč.vedl.stavby je odhadována 320 m 2. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - použitá metoda --------------------------------------------------------------------- Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti bývá jako nejvhodnější porovnávací cena nemovitosti, aktuálně nabízených na trhu k prodeji. V nabídce bylo nalezeno 6 domů, z nichž pro porovnávání lze použít 3, ačkoli jsou v různém technickém stavu. Bude proveden přepočet ceny na 1 m 2 užitné plochy domu. http://www.sreality.cz/hledani/prodej/komercni/karlovarsky-kraj?region=loket 1 dům je hotelem blízko centra obce, další 2 domy jsou cca o 1-2 ulice od historického centra dále a jsou ve stavu před rekonstrukcí. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/restaurace/loket-loket-t--g--masaryka/33141146 52#img=0&fullscreen=false Přepočtená cena hotelu je přibliž. 12.600,- Kč/m 2 užitné plochy. http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/cinzovni-dum/loket-loket-t--g--masaryka/26370 54812#img=0&fullscreen=false http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/cinzovni-dum/loket-loket-t--g--masaryka/23686 19356#img=0&fullscreen=false Přepočtená cena domů před rekonstrukcí se pohybuje okolo 8.600,- až 10.800,- Kč/m 2 užitné plochy. - 12 -
Předpokládá se se že porovnávací cena nemovitosti se bude pohybovat v rozpětí těchto uvedených zjištěných cen, vypočteným váženým průměrem. Výpočet porovnávací ceny: (/10.800,- + 8.600,-/ * 2 + 12.600,-) : 5 = 10.280,- Kč/m2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, které bylo provedeno v úrovní porovnávací ceny nemovitosti činí : 320 m 2 * 10.280,- Kč/m 2 = 3.289.600,- Kč zaokrouhleně 3.290.000,- Kč Zjištěná obvyklá cena nemovitosti, s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem, činí 3.290.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti byla zjištěna ve výši 3.290.000,- Kč slovy: Tři miliony dvě stě devadesát tisíc Kč V Praze 28.5.2015 Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4106-56-2015 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Mapy 1 Výpis z KN 2-13 -
- 14 -
- 15 -
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.05.2015 15:55:02 CZ0413 Sokolov Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 Loket SJM = společné jmění manželů Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Obec: Kat.území: 686514 Loket List vlastnictví: 1558 560537 Loket V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 143 831 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Loket, č.p. 311, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: 143 Identifikátor 680624/2245 695705/2223 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Igor Ivanko, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 Neudert Václav, Zahradní 513, 35733 Loket, RČ/IČO: 680624/2245 Z-1624/2015-409 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Praha 10 167EX- 4153/2015 19 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. strana 1 Podíl chráněná krajinná oblast - II.- IV.zóna, pam. rezervace - budova, pozemek v památkové rezervaci o Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 411.283,- Kč, včetně příslušenství a nákladů oprávněného. LIKOST, spol. s r.o., Stará Ovčárna Parcela: 143 V-1928/2015-409 2174, Vítkov, 35601 Sokolov, RČ/IČO: 25238507 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha 10 167EX-4153/2015 15 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis proveden dne 14.04.2015. V-1928/2015-409 Pořadí k 18.03.2015 19:10 o Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky, včetně příslušenství, vyplývající ze smlouvy o hypotečním úvěru reg. č. 3900/365412-01/12/01-001/00/R znějící na částku ve výši 4.000.000,- Kč. Hypoteční banka, a.s., Radlická Parcela: 143 V-1464/2012-409 333/150, Radlice, 15000 Praha 5, RČ/IČO: 13584324 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 07.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.05.2012. V-1464/2012-409 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 06.05.2015 15:55:02 CZ0413 Sokolov Povinnost k Obec: Kat.území: 686514 Loket List vlastnictví: 1558 560537 Loket V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě proveden dne 19.03.2015; uloženo na prac. Sokolov Z-1624/2015-409 Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Parcela: 143 Z-1627/2015-409 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 10 167EX- 4153/2015 15 ze dne 18.03.2015. Právní účinky zápisu ke dni 18.03.2015. Zápis proveden dne 23.03.2015; uloženo na prac. Sokolov Z-1627/2015-409 D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro o Změna výměr obnovou operátu Povinnost k Parcela: 143 Z-11980/2013-409 Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne 07.05.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.06.2012. V-1812/2012-409 Pro: Neudert Václav a Neudertová Vladimíra, Zahradní 513, 35733 RČ/IČO: 680624/2245 Loket 695705/2223 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: 06.05.2015 15:58:59 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov, kód: 409. strana 2