-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7279/46-2018 o ceně nemovitosti stavební parcely čk. 617 se stavbou rodinného domu čp. 559, včetně součástí a příslušenství, dále pp. čk. 1267/18 a 1267/28 v k.ú. Kamenický Šenov, obec Kamenický Šenov, okres Česká Lípa Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 20.08.2018 pod čj. 040Ex 1651/08-38 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 13 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 04.10.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy - situace širších vztahů - místní šetření - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující - dostupná dokumentace - realitní servery a údaje místních realitních kanceláří - informace od sousedů oceňované nemovitosti - územní plán města Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den 28.09.2018. Povinný ani nikdo další se nedostavil, nebyla umožněna vnitřní prohlídka. Na základě dohody s objednavatelem posudku je ocenění provedeno tzv. zvenčí, dle dostupných podkladů a získaných informací. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 28.09.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 109, katastrální území Kamenický Šenov, obec Kamenický Šenov, okres Česká Lípa, pod čp. 559.
-3- Vlastník: individuální vlastnictví Velebil Josef, narozen 03.01.1975 Objekt je vybudován na stp. čk. 617, dále k ní přiléhají pp. čk. 1267/18 a 1267/28, vytvářejí spolu jeden funkční celek. 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle zčásti zachovalých prvků stavby usuzuji na stáří okolo 80 let, před 40 lety přibližně realizována zadní přístavba, v období údajně před 8-15 lety částečná modernizace vnitřní, neovlivňující celkový stav objektu. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 559 na stp. čk. 617 b) Součásti a příslušenství c) Stavební pozemky stp. čk. 617, pp. čk. 1267/18 a 1267/28 4. Popis: Nemovitost se nalézá v zastavěné, jižní okrajové části města, zvané Rybniště, město má 3 939 obyvatel. Od centra vzdálena 600 m, přístupna z nezpevněné místní komunikace. Území je plně zainvestované, objekt napojen na veškeré inženýrské sítě (el. síť, veřejný vodovod, kanalizace, plyn), jde o rovinaté pozemky. Jde o území s obytnou zástavbou, v souladu s územním plánem. K rodinnému domu započata přístavba dvougaráže, stavební povolení nedoloženo, dlouhodobě rozestavěno.
-4- a) Rodinný dům čp. 559 Objekt volně stojící, přízemní, s podkrovím, zčásti podsklepen, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+4 s příslušenstvím. Nebyla umožněna vnitřní prohlídka, proto vycházeno z údajů sousedů a analogicky odvozených údajů. Dispoziční řešení: Přístup ze zadní přístavby, kde je umístěna vstupní chodba, sociální zařízení a schody do předsíně a dvou pokojů. V podsklepené části se údajně nachází dva sklepy, v podkroví dva pokoje a komora. Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základových pasech, zčásti dodatečně izolováno, zdivo cihlové a tvárnice v tl. 30-45 cm, stropy s vodorovnými podhledy. Střecha sedlová s krytinou eternitové šablony, nad přístavbou plochá. Okna dřevěná zdvojená, podlahy betonové, lino, keramická dlažba. Sociální zařízení považováno za podstandardní, vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva (nelze ověřit), vybavení kuchyně s plynovým sporákem, celkově podstandardní. Technický stav: Celkově velmi zanedbaný, zjevná dlouhodobá zanedbaná údržba, známky chátrání patrny ve všech částech stavby (zjevná zemní vlhkost do omítek, poškozená krytina, prohnilé okna, zničená fasáda), dále je zřejmé statické narušení původní stavby (trhliny). Výměry: Zastavěná plocha: 12,30x9,00+8,00x5,60 = 155,50 m2 Obestavěný prostor: 110,70x4,60+110,70x3,40/2,00+6,50x3,00x3,00/2,00+44,80x2,80+26,00x2,80 = 924,90 m3 Podlahová plocha činí přibližně 92 m2.
-5- b) Součásti a příslušenství Spočívají v přípojkách inženýrských sítí, venkovních schodech, dlažbě terasy, výdlažba části dvorku zatravňovacími tvárnicemi, rozpracovaného uličního plotu, rozpracované přístavbě garáže o rozměru 38 m2. c) Pozemky Nalézají se v zastavěné části města, v území plně zainvestovaném, přístupny z veřejné komunikace nezpevněné, rovinaté, zcela zanedbané, tvořící spolu funkční celek. č.parcely Výměra v m 2 Kultura stp. čk. 617 442 zastavěná plocha a nádvoří pp. čk. 1267/18 187 zahrada pp. čk. 1267/28 197 TTP celkem 826 C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy.
-6- Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z cenového ukazatele ve stavebnictví STANDARDY. Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Česká Lípa s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení. a/ výpočet výchozí ceny za 1 m3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC Kč/ m3 K TP K V K I Výchozí cena Kč/m3 Rodinný dům čp. 559 462111 4 150 0,65 0,70 0,455 1 888 kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI
-7- b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný prostor Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp. 559 925 1 888 1 746 400 80 349 280 Součásti a příslušenství Ocení se přiměřeně k hlavnímu objektu, v tomto případě ve výši 2 % z časové ceny budovy. Výpočet: 349 280 x 2 % = 6 986,- Kč Stavební pozemky Obvyklá cena stavebních pozemků činí dle sdělení místních realitních kanceláří v rozmezí 280 520,- Kč/m2. V tomto případě vzhledem k zanedbanosti celé nemovitosti stanovuji cenu při spodní hranici, tj. 280,- Kč/m2. Výpočet: 826 m2 x 280,- Kč/m2 = 231 280,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 109 v k.ú. Kamenický Šenov činí zaokrouhleně 587 550,- Kč.
-8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. V lokalitě města Kamenický Šenov a okolí se zobchodovaly v posledních letech obdobné nemovitosti, nelze ale přesně provést porovnání pro chybějící konkrétní údaje. Z toho důvodu použito údajů z realitních serverů, kde je prezentována nabídka obdobných nemovitostí. Tyto jsou upraveny v závislosti na konkrétní poloze, velikosti, zainvestovanosti, technickém stavu, velikosti pozemku vzhledem k oceňované nemovitosti. V závěru průměrná cena upravena koeficienty prodejnosti vyjadřující současnou reálnou prodejnost. Zde je promítnuta i okolnost vyplývající z historie objektu, neboť v budově došlo v minulosti k trestné závažné činnosti, což může ovlivnit prodejnost. Dle nabídek jde o následující nemovitosti: Lokalita Prodejní cena Podlahová plocha Výměra pozemků Koeficient K1 K5 Srovnatelná cena Skalice u 1 290 000 120 992 0,60 774 000 České Lípy Kamenický 899 000 110 693 0,75 674 250 Šenov Kamenický 870 000 160 506 0,68 591 600 Šenov Rybniště 840 000 105 1 396 0,66 554 400 Volfartice 820 000 90 546 0,86 705 200 Z toho vyplývá průměrná cena 659 890,- Kč. V ceně jsou obsaženy přiměřené pozemky, součásti a příslušenství.
-9- Prodejní koeficient s přihlédnutím k minulosti činí 0.80. Výpočet: 659 890 x 0,80 = 527 912,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 109 v k.ú. Kamenický Šenov činí zaokrouhleně 528 000,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy je sice poptávka vyrovnaná s nabídkou, ale objekt je zanedbán, vyžaduje investice, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací hodnoty. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 109 v k.ú. Kamenický Šenov činí 528 000,- Kč. Slovy: Pětsetdvacetosmtisíckorunčeských
-10- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 04.10.2018 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7279/46-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 04.10.2018
-11-
-12-
-13-