ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 97/9/2009 o ceně nemovitostí - domu č.p. 91 na st.parc.č. 66/2 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Velké Kunětice, okr.jeseník Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Oceněno ke dni: 25.srpna 2009 Posudek vypracoval: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní ekekutor - JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 J e s e n í k Zjištění ceny nemovitosti a ceny obvyklé k.č.j.202/02-31 Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. ze dne 16.12.2008 s účinností od 1.1.2009. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k T 584 412 013 603 258820 E-mail ivanirovsky.ire@tiscali.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran a přílohy. V Jeseníku, dne 3.září 2009
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti jsou to nemovitosti situované v centru obce, u vodoteče, blízko komunikace, v místě nejsou inž.sítě ani plyn, jen vodovod, hlavní stavba je ve špatném dezolátním stavebním stavu, bez údržby. Zděná kolna rovněž. Pozemky jsou neudržované, zanáletované a nesečené. Není oplocení, několik ovocných stromů je neudržovaných. Přístup je po nezpevněné cestě. 1.2 Vlastnictví nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví Matěj Miťko, V.Kunětice 91 ½ a spol. a jsou vedeny na LV č. 48 pro kat.území V.Kunětice, okr.jeseník 1.3 Podklady pro vypracování posudku - snímek katastrální mapy, výpis z katastru nemovitostí LV č.48 - prohlídka nemovitosti se zaměřením bez účasti vlastníka dne 25.8.2009 - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II o databáze cen stavebních prací URS Praha a.s. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek 3) Zahrada-funkční celek p.č.44 2.1 Rodinný dům č.p.91 Oceněno podle 26a vyhlášky. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 1.1 Popis je to volně stojící, částečně podsklepená stavba se dvěma NP, bez podkroví, střecha sklonitá s krytinou eternitovou, sokl kamenná podezdívka, zdivo smíšené, omítky dvouvrstvé fasáda vápennocementová, okna dvojitá rámková, podlahy prkna, dlažby, stropy rovné polospalné, klenby, vytápění lokální bez topidel, bez ohřevu TUV, el.instalace 220 V, zásuvka 380 V na fasádě, bez hromosvodu, schodiště dřevěné. Veškeré instalace jsou pro špatný stav odpojeny. 1. PP sklepy - sklady potravin a paliva, 2. 1.NP - chodba, pokoje, kuchyně, komora, 3. 2.NP - chodba, pokoje, půda Objekt je v dezolátním stavu a neobyvatelný. - 2 -
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: B - nepodsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.07100 100% -0.071 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00800 100% -0.008 9. Vnější obklady podstandard 0.00400 100% -0.004 10. Vnitřní obklady podstandard 0.02300 100% -0.023 11. Schody podstandard 0.02400 100% -0.024 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 16. Vytápění chybí 0.04400 100% -0.044*1.852 17. Elektroinstalace podstandard 0.04100 100% -0.041 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody podstandard 0.03000 100% -0.03 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01800 100% -0.018*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 23. Vybavení kuchyní chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení chybí 0.05100 100% -0.051*1.852 25. Záchod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 26. Ostatní chybí 0.03600 100% -0.036*1.852-0.53599 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.53599) = 0.7106-3 -
2.1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 2-0.05 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.03 Negativní *) Celkem -0.08 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.08 = 0.920 2.1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Úřady v obci 3 0.02 Obecní úřad, pošta 2. Poloha nemovitosti 3 0.01 Uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 2 0.00 Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport 2 0.00 Základní škola 6. Zdravotní zařízení 1-0.03 Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Pracovní příležitosti 2 0.00 Omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) 3 0.00-4 -
Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost b) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD c) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 2-0.03 Mírně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.270 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.45 vynásobena koef. s=0.6 pro stáří 95 let) Celkem -0.19 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.19) x 0.270 = 0.219 2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.488,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.2010 I = It x Ip x Iv = 0.920 x 1.000 x 0.219 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 500,09 Cena za celý obestavěný prostor 923.82 m 3 = Kč 461.991,30 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 461.993,- 2.2 Stavební pozemek Oceněno podle 28 vyhlášky. 2.2.1 Popis Jsou to - p.č.66/1 a 66/2. Výměra pozemku 67+1347 = 1414.00 m 2-5 -
2.2.3 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.2.4 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1420 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.6480 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 45,18 Cena za celou výměru 1414.00 m 2 = Kč 63.884,41 Stavební pozemek Cena celkem Kč 63.884,- 2.3 Zahrada-funkční celek p.č.44 Oceněno podle 28 vyhlášky. 2.3.1 Popis Jsou to - p.č.66/1 a 66/2. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1420 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.6480 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 45,18 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 18,07 Cena za celou výměru 133.00 m 2 = Kč 2.403,57 Zahrada-funkční celek p.č.44 Cena celkem Kč 2.404,- - 6 -
3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 461.993,- 2) Stavební pozemek Kč 63.884,- 3) Zahrada-funkční celek p.č.44 Kč 2.404,- Zjištěná výsledná administrativní cena celku Kč 528.281,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 528.280,- Slovy: Pětsetdvacetosmtisícdvěstěosmdesát Kč Zjištěná výsledná administrativní cena ½ Kč 264.140,- Slovy : dvěstěšedesátčtyřitisícestočtyřicet Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 97/09. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. V Jeseníku, dne 3.září 2009 Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k - 7 -
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena celku činí 528.280,- Kč podílu 1/2 - činí 264.140,- Kč Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Regulované nájemné, téměř žádný výnos, rod.domy se téměř nepronajímají. - 8 -
Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka obecně, i po obdobných nemovitostech v regionu klesá. Oceňovaná nemovitost se nachází v centrální části obce, blízko komunikace, několik málo km od města Jeseník. K dispozici jsou kromě kananlizace všechny inž.sítě. Objekt bydlení je v dezolátním stavu. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a k věcné hodnotě nižší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, atd. ), s ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu všech nemovitostí max. na Slovy : čtyřistapadesáttisíc Kč 450.000,-Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena usnesením Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. REKAPITULACE CEN 1) - Dům č.p. 91 LV.č.48 - cena administrativní celku 528.280,- Kč - cena administrativní podíl 1/2 264.140,- Kč 2) - Dům č.p. 91 LV.č.48 - cena obvyklá - tržní celku 450.000,- Kč - cena obvyklá - tržní podíl 1/2 225.000,- Kč 3) Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč V Jeseníku, dne 3.9.2009 Ivan Irovský Horova 1293 790 01 J e s e n í k - 9 -
Dům č.p. 91 na parc.č.66/2 Kolna Torzo kolny - 10 -