ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4179/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 421/48 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Adresa nemovitosti: Jiřího Wolkera 421, 434 01 Most Vlastník stavby: David Kindermann, Jiřího Wolkera 421, 43401 Most, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: David Kindermann, Jiřího Wolkera 421, 43401 Most, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení číslo 124 Ex 3443/12-38 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 265 000 Kč Datum místního šetření: 30.5.2013 Stav ke dni : 30.5.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 18.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 6388, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kat. úz. Most II, obec Most. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 22.4.2013, LV 6388, kat. úz. Most II, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 23.4.2013, mapový list č. Most 6-4/24, měřítko 1:1000, kat. úz. Most II - kopie kupní smlouvy ze dne 30.11.1999, právní účinky vkladu ke dni 15.12.1999 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 3443/12-38 ze dne 17.10.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 3443/12-65 ze dne 22.4.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Most je statutární město v severozápadních Čechách, v Ústeckém kraji, které leží na řece Bílině. S počtem obyvatel 67 tisíc (2011) je 14. největší město ČR. Historické město bylo v 70. a 80. letech 20. století téměř zcela zbořeno kvůli těžbě uhlí. Nejcennější stavbou a turistickým lákadlem je kostel Nanebevzetí P. Marie, roku 1975 přesunutý na současné místo, a hrad Hněvín na kopci nad městem. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 421/48 o dispozici 2+1 se nachází v 10. NP panelového bytového domu v severní části Mostu, s přístupem z ulice Jiřího Wolkera. V době místního šetření probíhalo zateplení JV stěny domu, jinak dům zateplen, okna plastová, vstupní dveře plastové, napojení na veškeré IS. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její 2
kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví je zapsáno věcné břemeno užívání měřiče tepla v č.p. 421 ze dne 27.4.1999, právní účinky vkladu ke dni 30.6.1999. Smlouva o věcném břemeni V3 2586/1999. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 421/48 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 421/48 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 421/48 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 421/48 o dispozici 2+1 je situovaná do 10. podlaží panelového bytového domu v severní okrajové části Mostu. Dům je ze tří stran zateplen, v době místního šetření jihovýchodní stěna zateplována, okna a vchodové dveře plastové. Dům je napojen na veškeré IS. Dle kupní smlouvy se jednotka skládá z dvou pokojů, kuchyně, chodby, koupelny, záchodu a náleží k ní balkon, vybavena je kuchyňskou linkou, sporákem, umyvadlem, vanou, WC mísou s nádrží, míchacími bateriemi, topnými tělesy a poštovní schránkou. Vzhledem k nesoučinnosti majitele, byly informace čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek p.č. 6398/7 Popis Pozemek parc. č. 6398/7 se nachází v severní okrajové části okresního města Most, je nepravidelného tvaru, přístupný od jihovýchodu z ulice Jiřího Wolkera, napojen na veškeré IS, zastavěn panelovým bytovým domem. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), 20 % d), f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 83 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 103 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek se nachází v severní okrajové části zastavěného území okresního města Most Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 4
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 0,6000 103,00 1 297,78 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 6398/7 662,00 1 297,78 859 130,36 nádvoří Stavební pozemek - celkem 859 130,36 Pozemek p.č. 6398/7 - zjištěná cena = 859 130,36 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek p.č. 6398/7 = 859 130,36 Kč 859 130,36 Kč Cena příslušenství - celkem = 859 130,36 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Most Stáří stavby: 40 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 11 559,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu podlahová plocha jednotky: 61,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 61,40 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II -0,01 5
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou - nebylo možno zjistit Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,832 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,832 * 1,050 * 0,900 = 0,786 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 11 559,- Kč/m 2 * 0,786 = 9 085,37 Kč/m 2 CP = CU * PP = 9 085,37 Kč/m 2 * 61,40 m 2 = 557 841,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 557 841,72 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 859 130,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 614 / 34 495 Hodnota spoluvlastnického podílu: 859 130,36 Kč * 614 / 34 495 = 15 292,25 Kč 6
Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 15 292,25 Kč Bytová jednotka č. 421/48 - zjištěná cena = 573 133,97 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 421/48 573 134,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 573 134,- Kč Celkem 573 134,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 573 134,- Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 bytová jednotka Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 61,40 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí bytová jednotka Prodej bytu v OV, 3+1 o velikosti 69 m 2, v 5. patře panelového domu, s 6 m 2 lodžií orientovanou na jihozápad a severovýchod. K bytu náleží komora na chodbě a sklep v suterénu. Byt je v původním stavu určený k rekonstrukci a volný k nastěhování. Jednotka je napojena na veškeré IS. bytová jednotka Prodej bytu 2+1 v OV, v 6. patře cihlového domu, podlahová plocha jednotky 62 m 2. K bytu náleží sklep. Dům je napojen na veškeré IS a nachází se v blízkosti Kauflandu a Tesca. Byt je volný. bytová jednotka Prodej hezkého bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+2+fr.okno, v ul. Hutnická. Bytová jednotka o výměře 56 m 2 se nachází v 6. patře panelového domu s výtahem. Byt je v 7
původním stavu s drobnými úpravami, hezký, čistý, udržovaný. V chodbě a v kuchyni je mnichovská omítka, v obývacím pokoji jsou stropnice, v celém bytě jsou plastová okna. K bytu náleží sklep. Dům prošel kompletní rekonstrukcí a je situovaný do velmi klidné a žádané lokality v blízkosti centra. V blízkosti domu je škola, školka, autobusové i tramvajové zastávky a centrum s obchody. bytová jednotka Slunný byt 2+1 v Mostě. Byt se nachází ve velmi klidné lokalitě plné zeleně s velmi krásným výhledem ze dvou lodžií, na které se vchází z ložnice a z obývacího pokoje. Dům prochází celkovou rekonstrukcí - zateplování, fasáda, v celém domě jsou plastová okna, výměna stupaček, vchodových dveří a poštovních schránek. V domě jsou k dispozici dva výtahy. Byt je v dobrém, ale původním stavu, vyklizený připravený k rekonstrukce dle svých představ. V bytě je i menší komora (šatna). K bytu náleží i sklepní kóje 1,5 m 2. I když je zde klidná lokalita, v blízkosti se nachází obchody, koupaliště, MŠ, ZŠ, nemocnice a za pár minut jsme autobusem v centru města Mostu. bytová jednotka Prodej bytu do osobního vlastnictví o velikosti 2+1 v Mostě, ul. J. Vrchlického. Byt se nachází v 7. patře panelového domu a je v původním velmi pěkném stavu. V bytě jsou pouze plastová okna, v celém bytě parkety a k dispozici lodžie. Momentálně je byt pronajatý. Srovnatelné nemovitosti Název: bytová jednotka Lokalita Karla Marxe, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m 2 2 883 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 69,00 m 2 0 m 2 199 000 Kč 2 884 Kč/m 2 Název: bytová jednotka Lokalita Tř. Budovatelů, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,90 8
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 3 436 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 230 000 Kč 3 710 Kč/m 2 Název: bytová jednotka Lokalita Hutnická, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 224 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 56,00 m 2 0 m 2 249 000 Kč 4 446 Kč/m 2 Název: bytová jednotka Lokalita Slovenského národního povstání, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 6 491 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 54,00 m 2 0 m 2 369 000 Kč 6 833 Kč/m 2 Název: bytová jednotka Lokalita Jaroslava Vrchlického, Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 9
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/m 2 4 591 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 54,00 m 2 0 m 2 290 000 Kč 5 370 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 883 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 325 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 491 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 4 325 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 61,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 265 555 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 421/48 573 134,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka 265 555,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Současný stav 265 555 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 573 134 Kč 265 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17 10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je vysoká b) parametry povyšující cenu: kompletní občanská vybavenost, dobrá dopravní dostupnost,dobrý stav nemovitosti, napojení na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: průmyslová oblast Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 265.000 Kč. V Praze 18.7.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4179/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 163/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 23.4.2013 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6388 ze dne 22.4.2013 3 11
12
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 51190133-28769-130826162122, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 12 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne 26.08.2013 51190133-28769-130826162122 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.