ZNALECKÝ POSUDEK č. 3220/047/15 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 10/2, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 65, S POZEMKOVOU PARCELOU P.Č. 66/4, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ HYLVÁTY, OBCI ÚSTÍ NAD ORLICÍ, NA ULICI TŘEBOVSKÉ, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 320/2015-D stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby provedení dobrovolné dražby Oceněno ke dni 21.5.2015 Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu ( + 7 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 1.6.2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 1
Fotodokumentace: Pohled V pohled na přístavbu ze strany jižní terasa nad jižním křídlem budovy 1.NP - provoz restaurace, baru prodejní plochy přístavba - dílna, sklad kuchyňka sociální zařízení u dílny Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 2
Byt v podkroví - pokoj obývací pokoj kuchyňský kout koupelna, sprchový kout vana schodiště Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 3
pokoj zahrada p.č. 66/4 Vedlejší stavba na st. p.č. 10/2 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 4
A. NÁLEZ Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65, s pozemkovou parcelou č. 66/4 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 10/2, jejíž součástí je rodinný dům čp. 65 s příslušenstvím, pozemková parcela p.č. 66/4. 562 03 Ústí nad Orlicí, Třebovská č.p. 65, Hylváty Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Katastrální území: Hylváty Počet obyvatel: 14 472 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.5.2015 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 3507 Lazák Jiří, Třebovská 65, Hylváty, 562 03 Ústí nad Orlicí podíl 1/1 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č. 10/2 - zastavěná plocha koncovým řadovým rodinným domem č.p. 65 s nebytovými prostory, vedlejší stavbou ke skladování bez čev./ čp., pozemková parcela p č. 66/4 - umístěné v katastrálním území Hylváty, na JZ okraji obce Ústí nad Orlicí. Rodinný dům je stavbou vícepodlažní, v 1.nadzemním podlažím, byla zařízena a vybavena provozovna restaurace s barem, dále prodejní prostory, výrobní prostory, popř. skladovací prostory se sociálním zařízením. V 2.NP - stavebně upraveném podkroví - je umístěn byt 4 + kk s přísl., s terasou nad prodejními plochami a dílnou. Rodinný dům byl postaven před cca 70 lety, před 8 lety byla zahájena rekonstrukce a celková modernizace budovy, byla přistavěna dílna směrem do zahrady. Ke dni ocenění je objekt volný.. Město Ústí nad Orlicí je pátým největším městem Pardubického kraje. Město je umístěno na soutoku řek Tiché Orlice a Třebovky. Leží 150 km východně od Prahy, 10 km od České Třebové na hlavní trati ČD Praha - Česká Třebová. Je městem historickým, kulturním, průmyslovým. Má historický střed s téměř pravidelným čtvercovým náměstím s podloubími a typickými starými domy. Od roku 1991 je městskou památkovou zónou. Ústí nad Orlicí má 9 katastrálních území Ve městě je Městský úřad, pošta, základní školy, mateřské školy, supermarkety, KÚ, Okresní soud, kulturní objekty, V Ústí nad Orlicí se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem, s umělým trávníkem, volejbalovými, basketbalovými a tenisovými kurty. Součástí areálu je v roce 2000 vybudovaný Aquapark. Ve městě je dále k dispozici krytý plavecký bazén, kluziště, kuželkářská dvoudráha a bowlingové centrum. Ústí nad Orlicí je křižovatkou nových cyklostezek vybudovaných v letech 2007 2009. 40 km dlouhých unikátních cyklostezek vede údolím řek Tiché Orlice a Třebovky do Chocně, Letohradu a České Třebové a jsou určeny pro cykloturistiku a in-line bruslení. V Ústí nad Orlicí jsou restaurace, hotely, penziony. O bydlení v obci je zájem. Ve městě jsou dvě zastávky ČD,autobusové nádraží, městská hromadná doprava. Oceňovaná nemovitost je umístěna v části města Hylváty ve vzdálenosti cca 1 000 m JV od centra města, na ul. Třebovská. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 1321/2 ve vlastnictví města Ústí nad Orlicí.. Okolní zástavbu tvoří převážně stavby k bydlení a provozní objekty. Oceňované nemovitosti jsou umístěny v inundačním pásmu, v povodňové zóně č. 4, v zóně s vysokým rizikem výskytu povodní. Poloha je neutrální. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 5
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hylváty, list vlastnictví č. 3507 ze dne 31.3.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Hylváty - dálkovým přístupem mapa města 3. Doklady o nabytí Kupní smlouva ze dne 28.8.2006 nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 3507, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku Dražební vyhláška Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekucí Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel provedení dobrovolné dražby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod : nákladové, srovnávací. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 6
B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM S NEBYTOVÝMI PROSTORY čp. 65 NA ST.P.Č. 10/2 Rodinný dům s nebytovými prostory má půdorys nepravidelný,je založen na betonových základech, vyzděn ze zdiva cihelného, nadezdívky a štít jsou z Ytong tvárnic. Budova se skládá ze dvou částí - levá část je postavena se dvěma nadzemními podlažími, 2.NP je vestavěno do šikmého střešního prostoru - byt, v 1.NP je provozovna restaurace se zázemím, je přistavěna šatna a sociální zařízení k dílně, pravá část je přízemní se střechou plochou - 1.NP prodejní plochy, dílna, nad nimi je terasa k bytu. Po započítání terasy do ploch obytných převládají plochy k bydlení nad plochami provozními. Pozn: Půdorys budovy neodpovídá obrysu budovy v katastrální mapě - byly provedeny některé přístavby a stavba vedlejší stavy - nebyly geometricky zaměřeny. Technický popis: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Popis betonové pasy izolované zděné tl. 40-45 cm, cihelné, YTONG, plynosilikátové s rovnými podhledem, sádrokartonové podhledy v bytě, restauraci, VSŽ v dílně krov dřevěný, vázaný, plochá bonský šindel, svařované pásy plast měď, pozinkovaný vápenné, štukové kontaktní zateplovací systém, část bez omítek běžné keramické obklady dřevěné s ocelovou konstrukcí hladké plné dveře plastová zdvojená, dřevěná zdvojená plovoucí, keramické dlažby, koberce, teracová dlažba teracová dlažba plynové kotle, otopná tělesa světelná + 400V plast, studená i teplá voda přes plynové kotle zemní plyn plastové potrubí kuchyňské linky v bytě, v šatně u dílny, v bytě plynová deska, elektrická trouba byt - umyvadlo, vana, WC, sprchový kout WC, umyvadla - restaurace Záchod splachovací 2 * Ostatní DISPOZICE - VÝČET PODLAHOVÝCH PLOCH : Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 327,29 m 2 249,88 m 2 2.NP 300,84 m 2 193,22 m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 7
Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP restaurace+bar 60,00 m 2 1,00 60,00m 2 sociální zařízení, kuchyně 12,70 m 2 1,00 12,70m 2 chodba 4,45 m 2 1,00 4,45m 2 sklad, technická místnost 4,60 m 2 1,00 4,60m 2 sklad 12,05 m 2 1,00 12,05m 2 prodejní plochy 51,70 m 2 1,00 51,70m 2 dílna, sklad 75,60 m 2 1,00 75,60m 2 šatna 15,68 m 2 1,00 15,68m 2 sprcha +WC 3,80 m 2 1,00 3,80m 2 chodba se schodištěm 9,30 m 2 1,00 9,30m 2 1.NP - celkem 249,88 m 2 249,88 m 2 2.NP obývací pokoj 50,00 m 2 1,00 50,00m 2 kuchyňský kout 6,80 m 2 1,00 6,80m 2 chodba 9,74 m 2 1,00 9,74m 2 koupelna 7,85 m 2 1,00 7,85m 2 WC + kotel 3,28 m 2 1,00 3,28m 2 pokoj 11,59 m 2 1,00 11,59m 2 pokoj 9,00 m 2 1,00 9,00m 2 pokoj 20,14 m 2 1,00 20,14m 2 schodiště 8,32 m 2 1,00 8,32m 2 terasa 133,00 m 2 0,50 66,50m 2 2.NP - celkem 259,72 m 2 193,22 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (18,50*4,12-2,00*2,50/2+5,00*(18,50+5,29)+(8,50+ = 1 080,06 m 3 4,20)/2 * 21,20)*(3,30) 2.NP (18,50 * 9,12-2,00 * 2,50/2) * (0,80 + 5,50)/2 + (4,20 = 553,64 m 3 + 8,50)/2 *21,20 * 0,10 + 13,40 *1,50*1,65/2 Obestavěný prostor - celkem: = 1 633,69 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 327 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 633,69 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 800 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 7 841 734 Stáří roků 2 015 Další životnost roků 80 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 5 097 127 VEDLEJŠÍ STAVBA SKLAD NA ST. P.Č. 10/2 Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH sklady zděná budova, střecha pultová z dřevěné konstrukce, krytina z bonských šindelů, podlaha betonová, st.10/2 223,00 1 200 Kč/ 267 600 Kč 15 % 227 460 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 8
omítky, dveře a vrata dřevěná, ZP 68,75 m2 Věcná hodnota ostatních staveb celkem 227 460 Kč OCENĚNÍ POZEMKŮ : Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební parcela zastavěná plocha p.č. 10/2 budovou rodinného domu s nebytovými prostory, pozemková parcela zahrady v jednotném funkčním celku. Oceňované pozemky jsou umístěny na jihovýchodním okraji města, jsou zainvestované, jsou napojeny na veřejný vodovod, elektro, kanalizaci a plynovod. Jsou téměř rovinné. Jsou umístěny v inundačním pásmu 4.stupně. Pozemky pro výstavbu jsou v Ústí nad Orlicí obchodovány za ceny 300-1200 Kč/m2. Předmětem ocenění jsou pozemky v celkové výměře 1221 m2, zainvestované, dobře dopravně přístupné. Jejich obvyklá cena byla odhadnuta ve výši 450 Kč/m2 - zohledňuji inundační pásmo. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 10/2 593 450 1 / 1 266 850 zahrada 66/4 628 450 1 / 1 282 600 Celková výměra pozemků: 1 221 Hodnota pozemků celkem: 549 450 VĚCNÁ HODNOTA CELKEM: 5 874 037,00 Kč C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota byla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu s provozními plochami v Ústí nad Orlicí lze stanovit. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory 2.NP 136,00 706 8 000 96 000 2.Provozní prostory 1.NP restaurace + 95,00 1 263 10 000 120 000 zázemí 3.Provozní prostory 1.NP prodejna, CK 52,00 1 846 8 000 96 000 4.Provozní prostory 1.NP - dílna +šatna 95,00 1 011 8 000 96 000 Celkový výnos za rok: 408 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 378 Reprodukční cena RC Kč 7 841 734 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 1 079 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 408 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 387 600 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 9
Náklady (za rok) Opravy a údržba 1.00 % z RC Kč/rok 78 417 Správa nemovitosti 0.00 % z RC Kč/rok 0 Pojištění 0.23 % z RC Kč/rok 18 036 Daň z nemovitosti Kč/rok 10 000 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 106 453 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 281 147 Míra kapitalizace % 9,00 Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. Kč 3 123 856 stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 50 000 Výnosová hodnota Cv Kč 3 073 856 D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňované nemovitosti Výměra pozemků: 1221 m2 Užitné plochy: 443 m2 Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Česká Třebová 290,00 808 Byt 3 + 1 s 3 200 000 11 034 0,61 6 731 přísl., byt 3 + 1, nebytový prostor, garáž Rodinný dům s nebytovým prostorem, Rodinný dům koncový řadový se dvěma nadzemními podlažími a se stavebně upraveným podkrovím v části šikmé střechy. Stáří cca 100 let, obsahuje dvě bytové jednotky, v 1.NP je umístěna kancelář. Jednotky nejsou vymezeny prohlášením vlastníka. Jedná se o budovu zděnou, půdorysu obdélníkového s přízemní přístavbou do dvora, kde je umístěno schodiště a kancelář. V posledních 4 letech byly provedeny stavební úpravy : - výměna části krytiny včetně klempířských konstrukcí - modernizace podkrovní místnosti na obytné prostory - úpravy vnitřních povrchů, vytápění, instalace, podlahy, okna, dveře výměna oken za plastová, dveří - vybavení koupelen, kuchyní včetně keramických obkladů - výměna nášlapných vrstev podlah - vnitřní plynoinstalace, výměna plynového kotle - oprava úprav vnějších povrchů Rodinný dům je standardně vybaven, v dobrém technickém stavu. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 10
Příslušenstvím s vlivem na cenu obvyklou je zděná budova s průjezdem s vjezdem do zahrady, je užívaná ke skladování, garážování, V posledních 4 letech byly opraveny úpravy povrchů, vyměněny dveře, vyměněny klempířské konstrukce. Je stejného stáří jako rodinný dům. Dále je příslušenstvím budova skladu z ocelové konstrukce bez základů, opláštěná, střešní konstrukce je z ocelových vazníků nízká sedlová, krytina plechová, podlaha zpevněna volně loženou betonovou dlažbou. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná polohou - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší užitná plocha - koeficient 0,65; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - dva byty s vyšší cenou než provozní plochy - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná polohou; Velikost objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - dva byty s vyšší cenou než provozní plochy; ul.kpt. Jaroše, Svitavy 350,00 0 Provozní prostory výrobní, byt 3 + 1, bazén se zastřešením. 3 500 000 10 000 0,78 7 800 Provozní objekt výroby s bytem, Provozní objekt s dílnou, kanceláří, prodejními a skladovacími prostory v 1.NP, v 2.NP je umístěn byt 3+1 s přísl.. ÚT s kotli plynovými, standardní vybavení, příslušenstvím vedlejší stavby ke skladování, bez manipulační plochy, bez možnosti vjezdu přes zahradu. Vnitřní řadový objekt. Užitná plocha: 330 m2, pozemky ve výměře 671 m2 Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - koeficient 0,80; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - nižší standard - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - vnitřní řadový dům - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - vnitřní řadový dům; Lanškroun 806,00 915 Výrobní 3 900 000 4 839 1,41 6 823 hala, 2 byty. garáž Provozní objekt výroby se dvěma byty, Provozní objekt původně využívaný k bydlení, ke dni ocenění s částí k bydlení se dvěma byty a kancelářskými prostory, s přístavbou provozní montážní haly se sociálním zázemím, dále se samostatně stojící garáží. Původní rodinný dům s jedním nadzemním podlažím pocházel z roku 1922, v roce 1992 byla provedena nástavba 2.nadzemního podlaží, krovu se stavebně upraveným podkrovím. K budově pro bydlení byla přistavěna provozní výrobní hala pro montáž kol a příslušenství. V roce 1992 byla postavena stavba garáže Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší užitná plocha - koeficient 1,30; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - volně stojcíí budova - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 11
Velikost objektu - větší užitná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - volně stojící budova; Variační koeficient před úpravami: 31,42 % Variační koeficient po úpravách: 6,80 % Užitná plocha 443,10 m 2 Minimální jednotková cena: 6 731Kč/m 2 Minimální cena: 2 982 506 Kč Průměrná jednotková cena: 7 118 Kč/m 2 Průměrná cena: 3 153 986 Kč Maximální jednotková cena: 7 800 Kč/m 2 Maximální cena: 3 456 180 Kč Stanovená jednotková cena: 7 100 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 3 146 010,- Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti ve srovnatelné poloze v regionu Svitavska, Ústeckoorlicka. Po porovnání a vyhodnocení rozdílů mezi nimi a oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši 3 146 000 Kč. Nevýhodou je umístění objektu v části obce Hylváty, v zóně se smíšenou výstavbou, v inundačním pásmu. Výhodou je kombinace prostorů pro podnikání s bydlením v nadstandardním bytě. Zahrada ve výměře 628 m2. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 12
REKAPITULACE: Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota 3 146 000 Kč Výnosová hodnota 3 073 856 Kč Věcná hodnota 5 874 037 Kč Obvyklá cena 3 100 000 Kč - z toho hodnota pozemku 549 450 Kč Reprodukční hodnota 8 109 334 Kč - z toho hlavní budova 7 841 734 Kč - ostatní objekty 267 600 Kč Pro stanovení obvyklé ceny byly použity metoda výnosová a porovnávací. Vzhledem k tomu, že výsledky obou metod spolu korespondují, byla výsledná obvyklá cena odhadnuta ve výši : Slovy: Třimilionyjednostotisíckorunčeských 3 100 000,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách 1.6.2015 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------- znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3220/047/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15047/15 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441 13