Z N A L E C K Ý číslo: 5119 390 / 13 P O S U D E K o obvyklé ceně jednotek č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 Vlastník nemovitostí dle LV : Objednatel : Účel zpracování posudku : Vypracovala : Dvorská Ludmila Králova 279/9 Žabovřesky, 616 00 Brno Exekutorský úřad Brno - město Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro účely provedení exekuce prodejem nemovitostí Ing. Klára Schenková V Brně dne 18.10.2013 Ing. Lukáš Dřínovský, Ph.D. vedoucí znalecké sekce Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc., MBA vedoucí znaleckého ústavu
A. S I T U A C E : 1. Zadání znaleckého posudku : Usnesením Exekutorského úřadu Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, č.j. 030 EX 2372/11-233 ze dne 9.9.2013 je uloženo vypracovat znalecký posudek. Předmětem znaleckého posudku jsou jednotky č. 279/1 (byt), č. 279/2 (byt), č. 279/3 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/4 (byt), č. 279/5 (byt), č. 279/6 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/7 (byt), č. 279/8 (jiný nebytový prostor kancelářský prostor), č. 279/9 (jiný nebytový prostor sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, na ulici Králova č.or. 9, v k.ú. Žabovřesky, obec Brno, Jihomoravský kraj, včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274, vše na LV č.1273. Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenění nemovitosti, jejího příslušenství, jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku : a) Usnesení č.j. 030 EX 2372/11-233 ze dne 21.6.2013 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno b) Usnesení č.j. 030 EX 2372/11-285 ze dne 9.9.2013 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno c) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.10374 pro k.ú. Žabovřesky, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno venkov, dne 10.10.2013, PÚ 6201/2013 d) Výpis z katastru nemovitostí, LV č.1273 pro k.ú. Žabovřesky, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, KP Brno venkov, dne 10.10.2013, PÚ 6201/2013 e) Informace o oceňovaných nemovitostech včetně přístupových parcel a náhledu katastrální mapy pořízené na internetových stránkách www.cuzk.cz f) Žádost o sdělení termínu místního šetření ve věci č.j. 030 EX 2372/11-237 ze dne 24.6.2013 g) Oznámení ve věci č.j. 030 EX 2372/11-269 ze dne 9.8.2013 h) Poskytnutí součinnosti pana Jindřicha Stránského, Králova 9, Brno, č.j. 030 EX 2372/11-113 ze dne 3.11.2013 i) Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 j) Poskytnutí součinnosti paní Lucie Senža, Králova 9, Brno, č.j. 030 EX 2372/11-113 ze dne 3.11.2013 2
k) Nájemní smlouva uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010, pozn.: v nájemní smlouvě nejsou čitelné některé údaje, především ty o výši sjednaného nájmu l) Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 m) Kopie - Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti uzavřená mezi Reiffeisen stavební spořitelnou, a.s., Koněvova 2747/99, Praha (zástavní věřitel) a Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (zástavce) ze dne 31.8.2009, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 8.9.2009 n) Kopie - Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem uzavřená mezi Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (zástavní věřitel) a Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (zástavci) ze dne 31.1.2011, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 31.1.2011 o) Kopie - Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jiřinou Dvorskou, Jitkou Dvorskou, Sárou Senžovou a Nikolou Senža, všichni bytem Králova 9, Brno (oprávnění z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010 p) Kopie - Smlouva o zřízení věcného břemene uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (oprávněná z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010 q) Kopie Prohlášení vlastníka budovy č.p. 279 k.ú. Žabovřesky vč. příloh ze dne 15.2.2011, vlastník: Ludmila Dvorská, Králova 9, Brno, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 15.2.2011 r) Místní šetření provedené dne 14.8.2013 Ing. Klárou Schenkovou a Ing. Vítězslavem Drkalem ze znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., za účasti zástupců exekutorského úřadu Brno - město s) Fotodokumentace exteriéru nemovitosti pořízená při místním šetření t) Dopis ze dne 12.8.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci vyjádření ke svolání místního šetření u) Dopis ze dne 27.8.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci výzva v) Dopis ze dne 24.9.2013 zaslaný paní Ludmilou Dvorskou, Králova 279/9, Brno ve věci vyjádření k návrhu termínů k provedení místního šetření w) Informace o nemovitosti, resp. kancelářských prostorách v nemovitosti vč. jejich fotodokumentace pořízené na serveru: http://www.brnooffice.cz/ x) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění y) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze z) Informace z registru UIR-ADR povodňové databáze Kooperativa pojišťovny, a.s. 3
3. Místní šetření : Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo vzhledem k pokusu o zpřístupnění nemovitosti svoláno místní šetření na den 14.8.2013 v 9 hodin. Na toto místní šetření se vyjma zástupců zpracovatele posudku dostavili zástupci exekutorského úřadu, ze strany povinné se nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, resp. pouze z ulice Králova. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor jednotek a jednotlivých konstrukcí. Dne 13.8.2013 znalecký ústav obdržel dopis od majitelky nemovitosti paní Ludmily Dvorské s informací, že dne 14.8.2013 nezajistí vstup do objektu a dále s výzvou o zaslání dvou možných návrhů termínů místního šetření po datu 1.10.2013. Dne 29.8.2013 jsme obdrželi od majitelky nemovitosti další dopis též s výzvou o návrh možných termínů místního šetření. Ze strany znaleckého ústavu byly paní Ludmile Dvorské písemně zaslány návrhy náhradních termínů místního šetření, a to dne 1.10.2013 a dne 8.10.2013. Dne 25.9.2013 jsme obdrželi od majitelky nemovitosti v řadě třetí dopis, ve kterém uvádí, že nezajistí vstup do objektu za účelem místního šetření a to z důvodu, že nájemci bytových a nebytových prostor, kteří jsou zároveň oprávnění z předkupního práva na jednotlivé bytové a nebytové jednotky, se jednoznačně vyjádřili v tom smyslu, že nesouhlasí s prohlídkami svých prostor, a to v žádném termínu a též s přihlédnutím ke skutečnosti, že dosud nebylo uzavřeno soudní řízení ve věci žaloby o vyloučení věci, konkrétně předmětných nemovitostí na ulici Králova 279/9, z výkonu rozhodnutí. Zpracovatel nepřebírá zodpovědnost za rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi, především v důsledku neznepřístupnění oceňovaných bytových a nebytových jednotek. B. N Á L E Z : 1. Vlastnické a evidenční údaje : Vlastník nemovitostí dle LV : Dvorská Ludmila Králova 279/9 Žabovřesky, 616 00 Brno Nemovitost dle LV č.10374 pro k.ú. Žabovřesky a obec Brno: - bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 - bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083 4
- jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 - bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083 - bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083 - jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 - bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083 - jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 - jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 2. Dokumentace a skutečnost : Předmětem ocenění je pět bytových jednotek (a to v 1.NP byt 1+kk ve 2.NP byty 1+1 a 2+kk, ve 3.NP byty 3+kk a 2+kk), tři nebytové jednotky kancelářské prostory a jedna nebytová jednotka sklep. Veškeré jednotky se nachází ve zděném vnitřním řadovém bytovém domě č.p. 279 na ulici Králova č.o. 9, v Brně Žabovřeskách. Ke každé bytové a nebytové jednotce přináleží příslušný podíl dle velikosti jednotky vč. příslušenství k bytovému domu č.p. 279 a k pozemku p.č. 3274 o velikosti 172 m 2 v k.ú. Žabovřesky. Dle prohlášení vlastníka budovy ze dne 15.2.2011 (viz. Podklady pro zpracování znaleckého posudku) se jedná o: Byt č. 279/1 dispozice: 3+kk, situován ve 3.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 85,2 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 852/4083, Byt č. 279/2 dispozice: 2+kk, situován ve 3.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 49,2 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 492/4083, Kancelářský prostor č. 279/3 sestávající se z dvou kanceláří, situován ve 2.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 42,4 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 424/4083, Byt č. 279/4 dispozice: 2+kk, situován ve 2.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 41,9 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 419/4083, 5
Byt č. 279/5 dispozice: 1+1, situován ve 2.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 38,5 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 385/4083, Kancelářský prostor č. 279/6 sestávající se ze zádveří, koupelny s WC, kanceláře a zasedací místnosti, situován v 1.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 55,9 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 559/4083, Byt č. 279/7 dispozice: 1+1, situován v 1.NP, celková plocha bytové jednotky vč. příslušenství činí 22,6 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 226/4083, Kancelářský prostor č. 279/8 sestávající se ze zádveří, WC, dvou kanceláří, situován v 1.NP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 31,9 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 319/4083, Sklep č. 279/9 sestávající se ze zádveří se schodištěm, předsíně, WC, skladu a sklepa, situován v 1.PP, celková plocha nebytové jednotky vč. příslušenství činí 40,7 m 2, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy činí 407/4083. Níže uvedený text popisuje nemovitost s ohledem na dostupné informace, přičemž se vychází z výše uvedených (doložených) podkladů a ze zjištění při místním šetření, které proběhlo pouze z exteriéru. Bytový dům stojí v řadové zástavbě ulice Králova, má tři nadzemní podlaží a je částečně podsklepen. Půdorys domu je obdélníkový 15 x 11,09 m s obdélníkovým výběžkem směrem do dvora 3,05 x 1,9 m, výška do hřebene je 10,6 m, krov sedlový s vikýři do ulice a do dvora, 3.NP je řešeno jako podkroví, obsahující dva byty 3+kk a 2+kk bez půdy. Stáří domu je přibližně 100 let. Nadstavba 3.NP, resp. podkroví, byla provedena v roce 2008 (kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 12.8.2008). Dům má cihelné základy s dodatečným podbetonováním, svislé nosné konstrukce a obvodové stěny jsou zděné z pálené cihly na úrovni 1.PP až 2.NP, ve 3.NP, resp. podkroví, jsou zděné z Ytongu, krov je dřevný vázaný sedlového typu, krytinu tvoří pálená taška Tondach, stropy jsou dřevěné trámové vyztužené, schodiště je železobetonové s nadbetonovanými stupni, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna plastová s termoizolačními skly, střešní okna jsou dřevná Velux, vstupní dveře jsou plastové s termoizolačními skly, vnitřní pak dýhované zn. Sapelli, podlahy společných prostor jsou s keramickou dlažbou, vytápění je ústřední s kombinovanými plynovými kotli, elektro třífázové (230 a 400 V), proveden je rozvod teplé a studné vody, rozvod vody a kanalizace. Společné prostory sestávají z domovní centrální chodby v 1.NP (přístupné z ul. Králova) a dvouramenného schodiště s podestami do 2.NP a 3.NP. Přístupy do jednotlivých jednotek jsou z chodby, případně z podesty, vchod do nebytové jednotky v 1.NP je jak z chodby, tak samostatných vchodem přímo z ulice Králova. Celková výměra společných prostor v domě (chodby, podesty, schodiště) činí 44,4 m 2. Brno je největším centrem Jihomoravského kraje, které má téměř 380 tisíc obyvatel a nabízí kompletní nabídku občanské vybavenosti. Oceňované nemovitosti jsou situovány v obytné zóně městské části Brno - Žabovřesky, která se nachází severozápadně od centra města Brna. Tato městská část patří mezi nejatraktivnější části města Brna z hlediska bydlení. Nachází se zde dostatečná občanská 6
vybavenost, lokalita je dobře obsluhována městskou hromadnou dopravou do centra města a dalších částí města. Jsou zde kompletní inženýrské sítě. Městská část Brno- Žabovřesky je obsluhována městskou hromadnou dopravou v rámci města Brna, zastávka MHD je v blízkosti domu. Dostupnost centra města Brna je výborná, výborné je z místa napojení i na městský okruh silniční dopravy. Volné plochy v okolí domu zaujímají komunikace a zatravněné plochy s trvalými porosty. Bytový dům s oceňovanými bytovými a nebytovými jednotkami je situován při obousměrné komunikaci ul. Králova. Téměř oproti objektu je situován objekt gymnázia a základní školy, v těsném sousedství se pak nachází řada obchodů, restaurací a služeb. Parkování, i když kapacitně omezené, je přímo před objektem podél komunikace, nebo v potom v přilehlých ulicích. Přístup a příjezd k bytovému domu je zcela bezproblémový po zpevněné veřejné silnici a chodníku ulice Králova na pozemku p.č. 3301 (ostatní plocha, ostatní komunikace) ve vlastnictví statutárního města Brna. Dle LV č. 10374 pro k.ú. Žabovřesky ze dne 10.10.2013 je oceňovaná nemovitost zatížena v části C-LV těmito omezeními vlastnického práva: Zástavní právo smluvní ve výši 12.000.000,- Kč, oprávnění pro: Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou č.pop. 279 v přízemí zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Jitka Dvorská, r.č. 555924/2601, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Jiřina Dvorská, r.č. 295211/514, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Nikola Sanža, r.č. 865319/0161, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 Věcné břemeno užívání a bydlení, oprávnění pro: Charlota Sára Sanža, r.č. 905202/4476, Králova 279/9, Brno, povinnost k: jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 Zástavní právo smluvní ve výši 2.000.000,- Kč, oprávnění pro: Jindřich Stránský, r.č. 880601/3920, Králova 279/9, Brno 2x Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Dále jsou na příslušném LV u všech jednotek č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 vedeny tzv. plomby (jednotky jsou dotčeny změnou právního vztahu), resp. každá z nich několika změnami právních vztahů. Dle náhledu do KN se plomby týkají především předmětů řízení zástavní právo, poznámka, vlastnictví a předkupní právo. Podrobněji viz. LV v příloze znaleckého posudku. 7
Dle doložené kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jitkou Dvorskou, Králova 9, Brno (oprávněná z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010, je předmětem smlouvy především zřízení věcného práva ve prospěch oprávněné, které odpovídá věcnému břemeni, a to věcnému břemeni spočívajícímu v právu spoluužívání průchodu budovou č.p. 279 v k.ú. Žabovřesky (bytový dům s oceňovanými jednotkami) nacházející se v přízemí a zajišťující přístup k pozemku p.č. 3275 v k.ú. Žabovřesky, věcné břemeno je zřízeno na dobu neurčitou a dle LV je povinnost k jednotkám č. 279/1, 279/2, 279/3, 279/4, 279/5, 279/6, 279/7, 279/8, 279/9 a oprávnění pro parcelu 3275. Dle doložené kopie Smlouvy o zřízení věcného břemene uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (povinná z věcného břemene) a Jiřinou Dvorskou (nar. 11.2.1929), Jitkou Dvorskou (nar. 24.9.1955), Sárou Senžovou (nar. 2.2.1990) a Nikolou Senža (nar. 19.3.1986), všichni bytem Králova 9, Brno (oprávnění z věcného břemene) ze dne 1.3.2007, právní účinky vkladu práva vznikly ke dni 22.6.2010, osoba povinná z věcného břemene zřídila ve prospěch osob oprávněných věcné břemeno výlučného doživotního bezplatného bydlení v domě č.p. 279 v části obce Žabovřesky postaveném na pozemku p.č. 3274 a věcné břemeno bezplatného výlučného užívání pozemku p.č. 3274. Oprávnění jsou na základě tohoto práva odpovídajícímu věcnému břemeni oprávněny nemovitosti užívat výlučně. Dále dle písemného sdělení vlastníka nemovitosti paní Ludmily Králové ze dne 24.9.2013 dosud nebylo uzavřeno soudní řízení ve věci žaloby o vyloučení věci, konkrétně předmětných nemovitostí na ulici Králova 279/9, z výkonu rozhodnutí. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Jindřichem Stránským, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je předmětem nájmu jednotka č. 2 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné bez energií, zálohy na společné prostory ve výši 200,- Kč a fondu oprav ve výši 200,- Kč činí 4.500,- Kč/měsíc. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřená mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a BRNOOFFICE s.r.o., se sídlem Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.1.2010 je předmětem smlouvy jednotka č. 3 ve 3.NP, jednotka č. 6 v 1.NP, jednotka č. 8 v 1.NP, vše v domě č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.1.2010 do 31.12.2020, sjednané nájemné bez dodávky el. energie, plynu, vody, odvozu komunálního odpadu a ostatních služeb činí 97.824,- Kč/rok, tj. 750 Kč/rok/m 2. Výši ročního nájemného je pronajímatel oprávněné počínaje dnem 1.ledna příslušného kalendářního roku na další obdobní upravit o částku odpovídají oficiálně míře meziročního růstu inflace oficiálně publikovaného Českým statistickým úřadem. Výše 750 Kč/rok/m 2 je sjednána s ohledem na skutečnost, že nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Veškeré úpravy a nábytek budou po ukončení nájmu bezplatně převedeny do vlastnictví pronajímatele. Dle nájemní smlouvy uzavřené mezi Ludmilou Dvorskou, Králova 9, Brno (pronajímatel) a Lucií Senža, Králova 9, Brno (nájemce) ze dne 1.7.2010 je 8
předmětem nájmu jednotka č. 1 ve 3.NP domu č.p. 279 na p.č. 3274, ul. Králova 9, Brno Žabovřesky, doba nájmu: doba určitá od 1.7.2010 do 30.6.2020, sjednané nájemné není známo. Prodejem oceňované nemovitosti některá výše uvedená omezení vlastnického práva nezaniknou, především věcná břemena užívání a bydlení a věcné břemeno spoluužívání průchodu budovou, dále nezaniknou uzavřené nájemní smlouvy do r. 2020 na dva byty a tři nebytové jednotky. Příslušenství bytového domu sloužící výhradně společnému užívání tvoří dle prohlášení vlastníka budovy pouze přípojky inženýrských sítí (vodovod, plynovod, splašková kanalizace, dešťová kanalizace, NN). Jedná se o příslušenství, které je samostatně v podstatě neobchodovatelné. Dle vyhledávání adres v registru UIR-ADR je adresa bytového domu s oceňovaným bytem vedena v databázi Kooperativy pojišťovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav. 3. Výčet jednotlivých součástí oceňovaného majetku: 3.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 3.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083 3.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 3.4. Bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083 3.5. Bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083 3.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 3.7. Bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083 9
3.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 3.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 4. Popis jednotlivých součástí oceňovaného majetku, výměry, stáří: 4.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 : Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 3+kk a je umístěn ve 3.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: 2x umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, vana a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené nadstavbě právě 3.NP v roce 2008, byt byl tak vybudován zcela nově. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Obývací pokoj s kk 42,20 Pokoj 11,40 Koupelna + WC 3,10 Ložnice 14,80 Koupelna + WC 7,30 Pracovna 6,40 Podlahová plocha vč. příslušenství 85,20 m 2 10
4.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+kk a je umístěn ve 3.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, vana a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené nadstavbě právě 3.NP v roce 2008, byt byl tak vybudován zcela nově.. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Obývací pokoj s kk 29,30 Pokoj 11,40 Koupelna + WC 4,60 Šatna 3,90 Podlahová plocha vč. příslušenství 49,20 m 2 4.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna ve 2.NP a sestává se ze dvou kanceláří. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky, jak je též patrné z fotodokumentace dostupné na serveru http://www.brnooffice.cz/. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlový ventil, topný systém jednotky. 11
Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v obdobní 2008-2010. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Kancelář 21,20 Kancelář 21,20 Podlahová plocha vč. příslušenství 42,40 m 2 4.4. Bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+kk a je umístěn ve 2.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Pokoj s kk 14,30 Zádveří 3,40 Koupelna + WC 5,70 Pokoj 18,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 41,90 m 2 12
4.5. Bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 2+1 a je umístěn ve 2.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Kuchyň 9,90 Zádveří 3,80 Koupelna + WC 6,30 Pokoj 18,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 38,50 m 2 4.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP a sestává se ze zádveří, koupelny s WC, kanceláře a zasedací místnosti. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky, jak je též patrné z fotodokumentace dostupné na serveru http://www.brnooffice.cz/. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, topný systém jednotky. 13
Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Zádveří 2,50 Koupelna + WC 5,20 Kancelář 12,30 Zasedací místnost 35,90 Podlahová plocha vč. příslušenství 55,90 m 2 4.7. Bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Bytová jednotka Předmětný byt je dispozičního řešení 1+kk a je umístěn v 1.NP. Přesné konstrukční řešení a vybavení bytu nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotného bytu, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení bytové jednotky odpovídající dnešnímu standardu bydlení. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, sprchový kout a baterie, WC a vest. splachovadlo, pračkový ventil, topný systém jednotky. Popis technického stavu stavby (bytového domu, bytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného bytu nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného bytu zjistit. Předpokládáme dobrý stav bytové jednotky po provedené rekonstrukci v roce 2008. Podlahové plochy bytu dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Zádveří 3,10 Koupelna + WC 4,70 Pokoj s kk 14,80 Podlahová plocha vč. příslušenství 22,60 m 2 14
4.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.NP a sestává se ze zádveří, WC a dvou kanceláří. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní komfortní vybavení jednotky. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, WC a vest. splachovadlo. Jednotka je přístupná jak z domu tak přímo z ulice Králova a k datu místního šetření byla využívána jako recepce. Na oknech a dveřích do jednotky z ulice jsou provedeny venkovní shrnovací žaluzie. Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Zádveří 1,50 WC 1,20 Kancelář 13,60 Kancelář 15,60 Podlahová plocha vč. příslušenství 31,90 m 2 4.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083: Bytový dům Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Nebytová jednotka Předmětná nebytová jednotka je umístěna v 1.PP a sestává se ze zádveří se schodištěm, předsíně, WC, skladu a sklepa. Přesné konstrukční řešení a vybavení jednotky nebylo možno zjistit z důvodu znepřístupnění samotné jednotky, proto je uvažováno předpokládané standardní vybavení jednotky. Vybavení náležející k jednotce dle prohlášení vlastníka budovy: umyvadlo a baterie, WC a vest. splachovadlo. 15
Popis technického stavu stavby (bytového domu, nebytu): Viz. popis v části 2. Dokumentace a skutečnost. Stav samotného nebytového prostoru nebylo možno z důvodu nezpřístupnění samotného nebytového prostoru zjistit. Předpokládáme dobrý stav jednotky po provedené rekonstrukci pravděpodobně v roce 2008. Podlahové plochy nebytové jednotky dle prohlášení vlastníka budovy: Název Plocha [m 2 ] Zádveří se schodištěm 3,90 Předsíň 3,90 WC 1,90 Sklad 7,50 Sklep 23,50 Podlahová plocha vč. příslušenství 40,70 m 2 C. P O S U D E K : Znalecký posudek je zpracován na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření. Pro potřebu zpracování znaleckého posudku bylo vzhledem k pokusu o zpřístupnění nemovitosti svoláno místní šetření na den 14.8.2013 v 9 hodin. Na toto místní šetření se vyjma zástupců zpracovatele posudku dostavili zástupci exekutorského úřadu, ze strany povinné se nikdo nedostavil. Proto byla provedena prohlídka nemovitosti pouze z exteriéru, resp. pouze z ulice Králova. Nebylo tedy zcela možné ověřit technický stav a úroveň vybavení interiérových prostor jednotek a jednotlivých konstrukcí. Následná komunikace znaleckého ústavu Stavexis s vlastníkem nemovitosti paní Dvorskou ohledně pokusu o zpřístupnění nemovitosti je podrobněji popsána v kap. A.3. Místní šetření tohoto posudku. K tomuto tak lze pouze podotknout, že nebyl naplněn odst. IV. příslušného usnesení, ve kterém byla povinnému a manželce povinného uložena povinnost umožnit prohlídku nemovitostí a jejich příslušenství potřebnou k provedení ocenění. Zpracovatel tak jednoznačně nepřebírá zodpovědnost za případné rozdíly a nedostatky v posudku vzniklé nesprávnými podklady a za případné rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše uvedenými skutečnostmi, především v důsledku neznepřístupnění oceňovaných bytových a nebytových jednotek. Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu s obvyklou metodikou oceňovaní nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitost je popsána výše v části B posudku. Ocenění majetku je provedeno na základě výše uvedených podkladů s využitím informací zjištěných při místním šetření, a to ke dni místního šetření 14.8.2013. 16
1. Metodika ocenění : 1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti : Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný předpis. Obvyklá cena majetku se stanovuje na základě více dílčích oceňovacích metod, které jsou reálně použitelné v ekonomických podmínkách v ČR ke dni ocenění pro daný charakter majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivňována mnoha faktory, které se postupně vyvíjejí a mění. 1.2. Metoda stanovení věcné hodnoty : Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy - pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m 2 ] - obestavěný prostor [m 3 ] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. 17
U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. 1.3. Metoda výnosová : Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitosti je pak určena podle tohoto schématu: stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu stanovení odpovídající kapitalizační míry (skladba faktorů r1 - r4) využití kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Hodnota majetku vyjádřená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce V = 100 * Z / r, kde V je výnosová hodnota majetku Z je čistý roční stabilizovaný výnos r je kapitalizační míra Kapitalizační míra je stanovena na základě vyhodnocení současné míry ekonomické výnosnosti bezpečných investic, vyhodnocení dalších ekonomických vlivů, běžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti. 1.4. Metoda porovnávací : Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným informacím je třeba přistupovat patřičně kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní nabídková cena zpravidla postupně klesá ke skutečné realizované ceně. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje, případně stavu nabídky. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné 18
obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako např. využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod. Kvalitativní parametry lze rozdělit do několika úrovní: a) Základní dělení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotřebení, funkční a ekonomické zastaralosti a kvality provedení. b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavenosti. Popsat fyzické opotřebení, funkční a ekonomickou zastaralost a kvalitu jednotlivých konstrukcí. c) Další důležitá charakteristika je poloha: - Poloha v rámci ČR - okres, obec, katastrální území, poloha v místě, zóna a poloha v zóně - Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž je nemovitost situována. Je důležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané statistickým úřadem. d) Velikost - Užitný prostor - Zastavěná plocha - Obestavěný prostor 1.5. Aplikace metod : Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Z výpočtových metod se často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Metoda výnosová je obvykle významná při hodnocení nemovitostí komerčního charakteru, tedy s určitým výnosovým potenciálem. V tomto případě bude určena hodnota výnosová a hodnota porovnávací, které mají u tohoto druhu majetku obvykle nejlepší vypovídající schopnost. Na základě použitých metod bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny nemovitosti. Věcná hodnota stanovena v tomto případě není, neboť tato by zde vystupovala spíše jako pomocná a umožňující utvoření představy o rozsahu a nákladovosti majetku. 19
2. Ocenění majetku : 2.1. Výnosová hodnota oceňovaného majetku : Pro stanovení výše obvyklého nájemného za užitnou plochu bytových a nebytových jednotek byla provedena analýza běžně dosahovaných nájmů za obdobné prostory ve srovnatelných lokalitách. U nebytových jednotek č. 279/3, 279/6, 279/8 - kanceláří je v současné době sjednán nájem na dobu určitou do 31.12.2020 ve výši 750 Kč/m 2 /rok, toto nájemné je dle našeho názoru výrazně nižší než obvyklé v lokalitě, což je jak ze smlouvy vyplývá též z důvodu, že současný nájemce si na vlastní náklady dokončil kancelářské prostory a vybavil si tyto prostory nábytkem. Dále jsou na základě dostupných nájemních smluv pronajaty bytové jednotky č. 279/1 a č. 279/2 a to obě na dobu určitou do 30.6.2020, kdy u jednotky č. 279/1 není známa výše nájmu a u jednotky č. 279/2 je sjednané nájemné ve výši 4.500,- Kč/měsíc, resp. 1.098 Kč/m 2 /rok. Na základě analýzy trhu s ohledem na technický stav, je pro stanovení výnosové hodnoty majetku nájemné uvažováno v obvyklé výši a to u bytů vč. příslušenství ve výši 1.800 2.000,- Kč/m 2 /rok v závislosti na velikosti bytu a dispozičnímu uspořádání, u kanceláří vč. příslušenství ve výši 2.000,- Kč/m 2 /rok a u sklepa vč. příslušenství ve výši 1.000,- Kč/m 2 /rok, což dle našeho názoru odpovídá výši nájemného dosažitelného za obdobné prostory v této i srovnatelných lokalitách. Ve výpočtu je dále uvažován výpadek nájemného ve výši 5 % u bytů a 10 % u nebytových prostor (výborná lokalita, bezproblémový pronájem, žádaná velikost jednotek, dostatek kancelářských prostorů v rámci Brna). Pro určení běžných výdajů je aplikován zjednodušený model odpočtu nákladů procentem z kalkulovaných příjmů, určeným odhadem po elementární analýze jednotlivých nákladových položek (daň z nemovitosti, roční pojistné staveb, průměrné roční náklady na údržbu, odhadované průměrné náklady na správu nemovitostí, odpisy či amortizace). Podíl nákladů na kalkulovaných příjmech se odhaduje vzhledem k faktu, že bytový dům je ve velmi dobrém technickém stavu, ve výši 20 %. Míra kapitalizace je uvažována jednotná u bytových i nebytových jednotek ve výši 6,50 % s ohledem na současnou výnosovost bezrizikových investic a specifická rizika předmětných nemovitostí daná zejména charakterem majetku, umístěním bytového domu a možnými způsoby využití. 2.1.1. Bytová jednotka č. 279/1 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 852/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/1 85,20 150,00 1 800,00 0,950 12 141,00 145 692 Celkem 85,20-145 692 20
Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 145 692 Souhrnné náklady ve výši 20 % 29 138 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 116 554 Výpočet: 100 * 116 554 / 6,50 = 1 793 138 Výnosová hodnota: 1 793 138 Kč 279/1 - celkem: Výnosová hodnota 1 793 138 Kč 2.1.2. Bytová jednotka č. 279/2 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 492/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/2 49,20 150,00 1 800,00 0,950 7 011,00 84 132 Celkem 49,20-84 132 Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 84 132 Souhrnné náklady ve výši 20 % 16 826 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 67 306 Výpočet: 100 * 67 306 / 6,50 = 1 035 477 Výnosová hodnota: 1 035 477 Kč 279/2 - celkem: Výnosová hodnota 1 035 477 Kč 2.1.3. Jiný nebytový prostor č. 279/3 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 424/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/3 - kanceláře 42,40 166,67 2 000,00 0,900 6 360,00 76 320 Celkem 42,40-76 320 21
Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 76 320 Souhrnné náklady ve výši 20 % 15 264 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 61 056 Výpočet: 100 * 61 056 / 6,50 = 939 323 Výnosová hodnota: 939 323 Kč 279/3 - kanceláře - celkem: Výnosová hodnota 939 323 Kč 2.1.4. Bytová jednotka č. 279/4 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 419/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/4 41,90 150,00 1 800,00 0,950 5 971,00 71 649 Celkem 41,90-71 649 Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 71 649 Souhrnné náklady ve výši 20 % 14 330 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 57 319 Výpočet: 100 * 57 319 / 6,50 = 955 317 Výnosová hodnota: 955 317 Kč 279/4 - celkem: Výnosová hodnota 955 317 Kč 2.1.5. Bytová jednotka č. 279/5 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 385/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/5 38,50 150,00 1 800,00 0,950 5 486,00 65 835 Celkem 38,50-65 835 22
Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 65 835 Souhrnné náklady ve výši 20 % 13 167 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 52 668 Výpočet: 100 * 52 668 / 6,50 = 810 277 Výnosová hodnota: 810 277 Kč 279/5 - celkem: Výnosová hodnota 810 277 Kč 2.1.6. Jiný nebytový prostor č. 279/6 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 559/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/6 55,90 166,67 2 000,00 0,900 8 385,00 100 620 Celkem 55,90-100 620 Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 100 620 Souhrnné náklady ve výši 20 % 20 124 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 80 496 Výpočet: 100 * 80 496 / 6,50 = 1 238 400 Výnosová hodnota: 1 238 400 Kč 279/6 - celkem: Výnosová hodnota 1 238 400 Kč 2.1.7. Bytová jednotka č. 279/7 v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 226/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/7 22,60 166,67 2 000,00 0,950 3 578,00 42 940 Celkem 22,60-42 940 23
Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 42 940 Souhrnné náklady ve výši 20 % 8 588 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 34 352 Výpočet: 100 * 34 352 / 6,50 = 528 492 Výnosová hodnota: 528 492 Kč 279/7 - celkem: Výnosová hodnota 528 492 Kč 2.1.8. Jiný nebytový prostor č. 279/8 (kancelářský prostor) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 319/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/8 31,90 166,67 2 000,00 0,900 4 785,00 57 420 Celkem 31,90-57 420 Výpočet výnosové hodnoty: Příjmy [Kč] Výdaje [Kč] Nájemné 57 420 Souhrnné náklady ve výši 20 % 11 484 Míra kapitalizace: 6,50 % Stabilizovaný roční výnos 45 936 Výpočet: 100 * 45 936 / 6,50 = 706 708 Výnosová hodnota: 706 708 Kč 279/8 - celkem: Výnosová hodnota 706 708 Kč 2.1.9. Jiný nebytový prostor č. 279/9 (sklep) v bytovém domě č.p. 279 na pozemku p.č. 3274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 279 a pozemku p.č. 3274 ve výši 407/4083 Stabilizovaný výnos Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Koef. Kč/měsíc Nájemné 279/9 40,70 83,33 1 000,00 0,900 3 053,00 36 630 Celkem 40,70-36 630 24