Odhad tržní hodnoty č. 3779-18-16 nebytového prostoru 2234/3 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady, městská část Praha 3 Objednatel posudku: D r a ž b y p r o s t s.r.o Mírové nám. 2 /5 400 01 Ústí Nad Labem Účel posudku: Dobrovolná dražba Podle stavu ke dni 18. 4. 2016 posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova 20 130 00 Praha 3 602343812 Posudek obsahuje 7 stran textu a jedna strana příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 19. 4. 2016
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nebytového prostoru 2234/3 v obytném domě čp. 2234 v katastrálním území Vinohrady, městská část Praha 3 z důvodu dobrovolné dražby 2. Informace o nemovitých věcech Nebytový prostor v 7.NP řadového obytného domu na nám. Jiřího z Lobkovic 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 18. 4. 2016 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-město LV č.7171 - objednávka znaleckého posudku - údaje,sdělené zástupcem vlastníka - zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Bytové družstvo Královské Vinohrady Družstvo v likvidaci nám. Jiřího z Lobkovic 2235/4 P r a h a 2 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady odpovídají skutečnosti 7. Obsah posudku II. Nebytová jednotka 1) Jednotka 2234/3 b) Ocenění porovnávací metodou Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00 0,02
4 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,120 i = 2 Popisy objektů 1) Jednotka 2234/3 Jedná se o nebytový prostor-atelier,užívaný v současné době k bydlení.v současnosti jednotka obsahuje pokoj,kuchyň s jídelním koutem, předsíň,koupelnu a WC. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová,dveře náplňové do dřevěných obložek, podlahy plovoucí a keramické dlažby,vytápění etážové plynovým kombinovaným kotlem. Před deseti lety bylo provedeno nové etážové topení,nové podlahy osazena vana (není obezděna) a nové WC.Jednotka se nachází v posledním - 7.NP domu bez výtahu. Orientace je na západní stranu do dvora. Jednotka je světlá,nezastíněná okolní zástavbou. Celkový technický stav jednotky je dobrý,údržba průměrná. Ocenění a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Jednotka 2234/3 38 Podlahové plochy jednotky (PP): jednotka 101 57,20 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 259 079 Základní cena (ZC): 58 271, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu 0,05 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších prostor 0,03
5 užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * * Rok výstavby / kolaudace: 1925 Stáří stavby (y): 91 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 údržbou Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,624 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 36 361,10 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,120 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 57,20 36 361,10 1,000 1,120 = 2 329 437,51 Kč Jednotka 2234/3 zjištěná cena: 2 329 437,51 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Srovnávací hodnota je určena od cen obdobných bytů z nabídky realitních kanceláří. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K časový K vybav. Jednotková cena (JC) Váha (V) Boleslavská 3 799 999,76 Kč 47,00 m 2 1,00 0,75 0,75 45 478,72 Kč 1,0 Žerotínova 2 750 000, Kč 39,00 m 2 1,00 0,75 0,85 44 951,92 Kč 1,0 Biskupcova 2 990 000, Kč 41,00 m 2 1,00 0,75 0,85 46 490,85 Kč 1,0 Buchovcova 2 334 000, Kč 41,00 m 2 1,00 0,75 0,85 36 290,85 Kč 1,0 Jeseniova 2 600 000, Kč 47,00 m 2 1,00 0,75 0,75 31 117,02 Kč 1,0 Viklefova 2 950 000, Kč 42,00 m 2 1,00 0,75 0,80 42 142,86 Kč 1,0 Viklefova 2 700 000, Kč 46,00 m 2 1,00 0,75 0,80 35 217,39 Kč 1,0 Hradecká 3 990 000, Kč 50,00 m 2 1,00 0,75 0,80 47 880, Kč 1,0 Kolínská 3 390 000, Kč 47,00 m 2 1,00 0,75 0,80 43 276,60 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 31 117,02 Kč 41 427,36 Kč 47 880, Kč
6 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 41 427,36 Kč Jednotkové množství: 57,20 m 2 Porovnávací hodnota: = 2 369 644,99 Kč Výsledná porovnávací hodnota: 2 369 640, Kč
7 C. Rekapitulace Obvyklá hodnota jednotky na základě porovnávací metody a administrativní ceny je stanovena na celkovou částku 2 350 000,-Kč Cena bytů podle cenového předpisu 2 329 440, Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 2 369 640, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 350 000, Kč Cena slovy: dvamilionytřistapadesáttisíc Kč