Odhad tržní hodnoty č. T 15 01 / 2010 Objednatel posudku: Účel posudku: VALTECH TORS, a.s. Mgr. Ing. Josef Carda - insolvenční správce Na Dole 3973/1 695 01 Hodonín IČ: 00568198 ze dne: 2.4.2010 Zjištění ceny obvyklé nemovitostí za účelem zpeněžení majetkové podstaty podle insolvenčního zákona Podle stavu ke dni 6. 4. 2010 posudek vypracovala: Ing. Andrea Pavlíková Voříškova 39 623 00 Brno Posudek obsahuje 37 stran textu + 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, 30.4. 2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé všech nemovitostí ve vlastnictví dlužníka ( dle výpisu z Katastru nemovitostí, LV č. 8644, vše v k.ú., obec, okres Hodonín) VALTECH TORS, a.s. IČ 005 68 198 za účelem zpeněžení majetkové podstaty podle insolvenčního zákona. Ocenění je provedeno bez strojního zařízení, vybavení a technologií. Ocenění areálu je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Údaje o areálu Areál je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do žumpy na vyvážení, napojení na plynový řad není, (zásobování plynem je z plynových mobilních zásobníků na PB), elektro, telefon. Přístupová komunikace je částečně zpevněná komunikace místního významu, v zimním období není komunikace automaticky udržována vlastníkem komunikace (možná údržba za úplatu). Tvar pozemku je členitý, pozemky jsou převážně rovinné. Areál je situován mimo souvisle zastavěné území obce, okolí je tvořeno lesními smíšenými porosty. K areálu nezajíždí veřejná doprava ztížený příjezd uživatelů a zaměstnanců podniku. Příjezd do areálu je odbočkou z hlavní silnice č. 431 (Hodonín Dubňany) k hlavnímu střeženému vjezdu s vrátnicí. Budovy v areálu jsou umístěny na vlastních pozemcích. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 4. 2010 za přítomnosti odhadce a zástupce firmy VALTECH TORS, a.s. 2
4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN - snímek z KN 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 8644: A. vlastník : VALTECH TORS, a.s. Na Dole 3973/1 695 01 Hodonín Viz kopie LV ze dne 8.1.2010 v příloze posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Areál Hodonín, Na Dole 3973/1, 695 01 Hodonín Jedná se o ucelený areál, bývalý důl Osvobození, v současné době využíván firmou VALTECH TORS, a.s. ke skladování, balení a míchání chemických látek a chemických přípravků. Areál sestává z několika objektů sloužících k výrobě skladování a administrativnímu zázemí (podrobný popis viz jednotlivé objekty) s celkovou plochou ( v jednotlivých objektech): - výrobní plochy : 2 410 m 2 - skladovací plochy : 2 797 m 2 - kancelářské plochy : 439 m 2 - ostatní plochy : 398 m 2 Celkové využitelné plochy v objektech : 6 044 m 2 Areál dále sestává z pozemků v uceleném celku o celkové výměře : 34 199 m 2 Z toho : Plochy zastavěné : 8 603 m 2 Plochy ostatní komunikace : 700 m 2 Plochy ostatní : 24 896 m 2 V areálu se nachází další stavby, které nemají výrazný vliv na stanovení ceny obvyklé, ale slouží pro provoz areálu : - oplocení areálu - vnitrozávodní komunikace a vnitřní zpevněné plochy - požární nádrž - vodárna - žumpa na vyvážení před areálem, včetně kanalizačního řadu v areálu - vodovodní řad v areálu, včetně požárních venkovních hydrantů - elektro rozvody v areálu včetně venkovního osvětlení - plynovod z plynových zásobníků (pronajaty) - plochy pro odkládání kol - přístřešek před areálem pro parkování vozidel - na pozemku p.č. St. 8108 v KN vedena stavba občanská vybavenost, bez č.p., v době ocenění tato stavba slouží převážně k otevřenému ustájení ovcí, jedná se o rampu s přístřeškem a malou montovanou stavbu, tato stavba nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. - mobilní ocelová oblouková skladovací hala umístěna na pozemku p.č. 2506/1 pozemek jiného vlastníka 3
Dále byly zjištěny tyto skutečnosti : - dle výpisu z KN, pozemek p.č. St. 4791 měla by být umístěna stavba občanská vybavenost bez č.p., k datu místního šetření tato stavba fyzicky neexistuje. - Na pozemcích p.č. St. 9212 a St. 9213 jsou umístěny stavby jiného vlastníka (LV č. 17150)V případě pokud dojde k prodeji areálu - je nutno zřídit věcná břemena přístupu a příjezdu, včetně věcných břemen nebo smluvních ujednání pro napojení na inženýrské sítě, pro tyto stavby. - pozemek p.č. 9216 nezapsán na žádném LV (doporučuji dořešit) 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Budova č.p. 3973, na pozemku p.č. St. 3038 2) Výroba detergentů, bez č.p., p.č. St. 8208, St.3041 3) Sklady na p.č. St. 3042, St.4793, St.9216 4) Sklad na p.č. St. 9215 5) Sklad na pozemku p.č.st.3552 6) Dílna na pozemku p.č. St. 5938 7) Sklad na pozemku p.č. St. 3043 8) Trafostanice na pozemku p.č. St.3040 9) Výrobní hala na pozemku p.č. St.3039, St. 9211 10) Sklad hořlavých kapalin na pozemku p.č. St. 4790 11) Přístřešek na pozemku p.č. St. 4792 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění výnosovou metodou d) Ocenění porovnávací metodou 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Posuzovaný areál je situován v regionu Jižní Moravy, jedná se bývalý areál dolu Osvobození, východně od silnice č. 431 Hodonín Dubňany, v katastrálním území Hodonín Na Dole 3973/1. Je situován v okrajové, nezastavěné, části katastrálního území. Areál je tvořen několika objekty : 1) Budova č. p. 3973, na pozemku p.č. St. 3038 2) Výroba detergentů, bez č.p., na pozemcích p.č. St.3041, St. 8208 3) Sklady bez č.p., na pozemcích p.č. St. 3042, St. 4793, St. 9216 (nezapsána na LV č. 8644) 4) Sklad na pozemku p.č. St. 9215 5) Sklad bez č.p., na pozemku p.č. St. 3552 6) Dílna bez č.p., na pozemku p.č. St. 5938 7) Sklad bez č.p., na pozemku p.č. St. 3043 8) Trafostanice (původní, v současné době sklad) bez č.p., na pozemku p.č. St. 3040 9) Výrobní hala bez č.p., na pozemcích p.č. St. 3039, St. 9211 10) Sklad hořlavých kapalin bez č.p., na pozemku p.č. St. 4790 11) Přístřešek bez č.p., na pozemku p.č. St. 4792 Pozemky : p.č. St. 3038, St. 3039, St. 3040, St. 3041, St. 3042, St. 3043, St. 4789, St. 4790, St. 4791, St. 4792, St. 4793, St. 5938, St. 8108, St. 8208, St. 9211, St. 9212, St. 9213, St. 9215 - pozemky v KN vedeny jako zastavěná plocha a nádvoří p.č. 2490/6, 2490/11, 2490/14, 2490/16, 3552, - pozemky v KN vedeny jako ostatní plocha (jiná plocha, zeleň, manipulační plocha, neplodná půda). Převážná část posuzovaných objektů je využívána k výrobě a skladování jak vstupních materiálů pro výrobu, tak i hotových výrobků. Popisy objektů a) Objekty 1) Budova č.p. 3973, na p.č. St. 3038 Budova č.p. 3973 na pozemku p.č. St.3038. Jedná se o hlavní objekt, který obsahuje skladové a manipulační prostory, zázemí šaten zaměstnanců a administrativní část a vstupní část - vrátnice s jídelnou. Dle zjištěných podkladů byl původní objekt postaven v roce 1955 a prošel opravami a rekonstrukcí v letech 2002-2006 : 2002 - vestavba kanceláří, nové stropní kce, nové rozvody vody ( v části), rozvody elektro, 2005 - okna, ÚT, SDK Budova s 1 PP a 3 NP :základní půdorysný tvar obdélníkový, s přístavbou vrátnice a jídelny do tvaru L (jedno NP). Nosná kce základní ocelová s vyzdívkami zděnými, jednopodlažní část (vrátnice) zděná, na základových pasech a patkách betonových, izolace proti zemní vlhkosti nezjištěna. Vodorovné kce ŽB s ocelovými rámy z válcovaných profilů, střešní plášť - ŽB panely s tepelnou izolací a krytina živičná. Klempířské kce z pozinkovaného plechu. Nosná kce vestavby provedena stejným způsobem jako základní část, desky stropů dobetonovány do ztraceného bednění v přízemí objektu vlivem vestavby (větší zatížení) zesíleny nosné ocelové sloupy. Stropy nových místností opatřeny SDK podhledy s izolací, nové podlahy opatřeny dlažbou. Schodiště - betonové s povrchem lité PVC, v části výrobní ocelové. 5
Úpravy povrchů - vnější - běžné venkovní vápenné s nátěrem, vnitřní hladké vápenné, v části výrobní VC, keramické obklady venkovní chybí, vnitřní v části bělninové obklady, v části keramické obklady. Podlahy : výrobní část - betonová mazanina, administrativní část převážně keramická dlažba, ostatní PVC. Okna : plastová v části dřevěná zdvojená, v části výrobní ocelová. Dveře : vstupní do hlavní části plastové, do výrobní části ocelové, ocelová vrata s plechovou výplní + drátosklo, vnitřní v části dřevěné plné s obložkovými zárubněmi, v části původní standardní hladké plné, prosklené do ocelových zárubní.rozvod vody - teplá studená, zdroj TUV el. boilery, v min. části el. průtokový ohřívač. Rozvod elektro : 230/380 V Vytápění : převážně ÚT plynové z plynových kotlů na PB (zásobníky PB), radiátory ocelové deskové, ve výrobní části lokální sálavé jednotky plynové. Vybavení hygienických zařízení : šatny - sprchy, umývadla, WC, WC samostatné pro administrativní část a vrátnici s jídelnou Ostatní vybavení : rozvod požární vody, vzduchotechnika ve výrobní části, klimajednotky v kancelářích, v části kanceláří osazeno umývadlo Dispoziční řešení : 1.PP technické podlaží, nezpůsobilé k užívání vysoká hladina spodní vody, nutno odčerpávat 1.NP jednopodlažní vstupní část vrátnice s jídelnou, kanceláří a zázemím, ve více podlažní části provozní prostory (sklady, míchárny, baličky, sociální zázemí zaměstnanců), komunikační prostory (chodby, schodiště) 2.NP provozní prostory (výroba, laboratoře, míchárny, sociální zázemí zaměstnanců), komunikační prostory (chodby, schodiště) 3.NP administrativní prostory se zázemím příručních skladů, spojovací krček s technologií balení ve 2.NP, komunikační prostory (chodby, schodiště) 2) Výroba detergentů, na p.č. St. 8208, p.č. St. 3041 Budova bez č.p. na pozemku p.č. St.8208, p.č. St.3041 Jedná se o stavbu navazující na stavbu č.p. 3973 - provozně propojeno vnitřními vraty s budovou č.p. 3973 na pozemku p.č. St.3038. Jednopodlažní objekt o nestejných konstrukčních výškách, částečně původní (rekonstrukce) a částečná dostavba. V úrovni 3.NP střední části je proveden spojovací krček (do hlavní budovy) - ocelová kce s plechovým opláštěním bez dalšího vybavení. Nosná kce převážně zděná, na základových pasech, původní části izolace proti zemní vlhkosti nezjištěna, dostavba - s izolací proti zemní vlhkosti. Střecha - plochá v minimálním spádu, krytina živičná, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy - ŽB, jednotlivé úrovně (vestavby) ocelové kce + betonová mazanina, ocelová kce + plechy Úpravy povrchů venkovní - omítka vápenná s nátěrem, vnitřní omítky VC, keramické obklady pouze umývadla. Okna - ocelová zdvojená, dveře a vrata ocelové Podlahy - betonová mazanina Schodiště - vnitřní ocelové kruhové, ocelové přímé (úroveň 2. - 3. NP) Vytápění ÚT z hlavního rozvody, radiátory žebrové Rozvod vody pouze studené Elektroinstalace 230/380 V Ostatní vybavení - rozvod požární vody Dispoziční řešení : 1.NP - míchárna prášků včetně plnění do obalů a příslušného strojního vybavení, WC, místnost pro ruční plnění louhu 2.NP - úrovně pro obsluhu násypníků pro plnění 3.NP - dtto, spojovací krček Stáří : původní 1955, rekonstrukce a přístavba v roce 1994 6
3) Sklady, na p.č. St. 3042, St. 4793, St. 9216 Jedná se o haly skladové na pozemku p.č. St. 3042, St. 4793, St. 9216 (nezapsána na LV č. 8644). Jednopodlažní stavba složená z několika částí o nestejné výšce hřebene (střechy). Nosná kce převážně ocelová s vyzdívkami, obvodový plášť zděný. Na základových pasech, izolace proti zemní vlhkosti nezjištěna. Střecha převážně sedlová nízká, v části plochá, krytina plechová pozinkovaná, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy pouze v části, ostatní chybí. Úpravy povrchů venkovní - v části spárované zdivo bez omítek, v části omítky vápenné venkovní, násypná věž s omítkou hrubou. Vnitřní omítky v části spárované zdivo, v části VC. Podlahy převážně betonová mazanina. Okna - ocelová s jednoduchým zasklením, dveře a vrata ocelová s plechovou výplní. Elektroinstalace 230/380 V. Ostatní vybavení chybí Dispoziční řešení : Objekt původně určen k jiným účelům ( původně areál Důl Osvobození - těžba lignitu), nyní využíváno převážně ke skladování surovin, manipulační plochy, a garáže. Původní násypná věž neslouží ke svému původnímu účelu na je nepřístupná. Stáří : původní stavba z roku 1955, v průběhu let (přesně nezjištěno) došlo k vzájemnému propojení staveb, změně využití a částečné dostavbě stavby na p.č. 3042 - rozšíření na p.č. 9216 (nezapsáno v KN). 4) Sklad na p.č. St. 9215 Jedná se o přístavbu skladu na p.č. 9215, ke stavbám na p.č. 4793. Jedná se o původní příruční sklad součástek pro lanovou dráhu (k přepravě vytěženého uhlí) v současné době slouží jako sklad nářadí. Jednopodlažní nepodsklepený objekt s plochou střechou, krytina živičná, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky břízolitové, vnitřní VC. Podlahy - betonová mazanina Okna chybí, prosvětlení sklobetonovými tvárnicemi, vrata ocelová s plechovou výplní. Elektroinstalace 230/380 V Ostatní vybavení - chybí. Dispoziční řešení : prostor pro skladování Stáří : dle info cca z roku 1956 - oprava k současnému užívání cca v roce 1995 5) Sklad na p.č. St. 3552 Slad na části pozemku p.č 3552, nezapsán v KN, ocenění provedeno dle skutečnosti - s vlivem na cenu obvyklou. Samostatně stojící objekt obdélníkového půdorysu, s ocelovou nosnou kcí, střecha sedlová v mírném spádu, krytina i opláštění - profilovaný plech, klempířské kce chybí. Podlaha - betonová mazanina. Okna chybí, vrata ocelová s plechovou výplní. Elektrinstalace 230 V. Ostatní vybavení chybí. Dispoziční řešení : skladový prostor Stáří : dle info cca 10 let 6) Dílna na pozemku p.č. St. 5938 Jedná se o stavbu na pozemku p.č,. 5938, samostatně stojící jednopodlažní objekt obdélníkového půdorysu. 7
Nosná kce zděná, na základových pasech, izolace nezjištěny. Střecha sedlová s nízkým spádem, krytina plechová, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné, vnitřní VC. Podlahy - betonová mazanina. Okna dřevěná se zdvojenými skly, dveře i vrata ocelové s plechovou výplní. Elektroinstalace 230/380 V. Ostatní vybavení chybí. Dispoziční řešení - prostor pro sklad a provádění oprav Stáří : cca dle info z roku 1960, bez zásadních oprav a rekonstrukcí, původní vytápění nefunkční 7) Sklad na pozemku p.č. St. 3043 Jedná se o jednopodlažní samostatně stojící stavbu, obdélníkového půdorysu. Nosná kce ŽB skelet s cihelnými vyzdívkami na základových pasech a patkách, izolace nezjištěny. Střecha nízká sedlová, krytina plechová, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné hladké, vnitřní VC. Okna převážně ocelová jednoduchá, v části dřevěná zdvojená, dveře dřevěné hladké, vrata ocelová s plechovou výplní. Podlahy - betonová mazanina Elektroinstalace. 230/380 V Ostatní vybavení chybí Dispoziční řešení : skladový a manipulační prostor se zázemím Stáří : z roku 1960, průběžná údržba 8) Trafostanice na p.č. St. 3040 Jedná se o samostatně stojící dvoupodlažní nepodsklepený objekt, původně trafostanice ( neslouží k původnímu účelu), v současné době využíván jako sklad. Nosná kce ŽB skelet s cihelnou vyzdívkou a zděnou přístavbou. Střecha plochá, krytina živičná, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem betonové. Fasádní omítky - převážně břízolit, vnitřní omítky VC. Okna - převážně prosvětlení sklobetonovými tvárnicemi, dřevěné jednoduché, dveře a vrata ocelová s plechovou výplní. Podlahy betonová mazanina. Elektroinstalace 230/380 V. Ostatní vybavení chybí. Dispoziční řešení : 1.NP - vstup a skladové prostory ( původně prostor pro technologii trafostanice) 2.NP - sklad (původně prostor pro technologii trafostanice) Stáří : původně z roku 1955, údržba zanedbaná (bez údržby, oprav a rekonstrukcí) 9) Výrobní hala na p.č. St. 3039, St. 9211 Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený objekt, samostatně stojící se základní částí a přístavbou míchárny o nestejné výšce hřebene střechy na pozemcích p.č. 3039 na p.č. 9211. Nosná kce ŽB skelet s cihelnými vyzdívkami, střecha sedlová v mírném spádu, krytina pozinkovaný profilovaný plech, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy převážně s rovný podhledem. Fasádní omítky vápenné hladké venkovní s nátěrem, vnitřní omítky vápenné hladké. Podlahy - betonová mazanina. Okna plastová, dveře plastové, vrata sekční. 8
Elektroinstalace 230/380 V. Rozvod vody studené - 1 x umývadlo. Vytápění - plynové lokální nástěnné sálavé - ROBUR. Dispoziční řešení : míchárna, sekundární sklad hotových výrobků Stáří : kolaudace 2005 Areál Hodonín, Na Dole 3973/1, 695 01 Hodonín 10) Sklad hořlavých kapalin na p.č. St. 4790 Jedná se o příruční sklad hořlavých kapalin na pozemku p.č. St. 4790, samostatně stojící, jednopodlažní bez podsklepení s otevřeným přístřeškem. Nosné kce zděná na základových pasech, střecha plochá, krytina živičná, klempířské kce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky vápenné venkovní, vnitřní omítky VC. Podlahy - betonová mazanina s izolací - tvořící havarijní jímku v součinnosti s vraty a zádveřím s nepropustným prahem - záchytná havarijní jímka na objem 2 300 l (20% skladovaného množství hořlavin). Okna nad vraty - ocelová s jednoduchým zasklením, vrata ocelová s plechovou výplní. Elektroinstalace 230 V - světelná. Ostatní vybavení chybí. Přístřešek - ocelová kce, opláštění drátěné pletivo, střecha kce ocelová, krytina - trapézový plech. Se skladem sousedí (náleží k OP stavby) bývalá záchytná nádrž, která není v současné době využívána. Dispoziční řešení : vzájemně oddělené příruční sklady pro kapalné hořlaviny, otevřený přístřešek pro skladování obalů Stáří : původní stavba z roku 1965, změna stavby v roce 2008 (povolení užívání), nově provedeny izolace a kce podlah, oprava omítek, výplní otvorů, nově postaven přístřešek pro sklad obalů. 11) Přístřešek na p.č. St. 4792 Jedná se o přístřešek před vjezdem do areálu, samostatně stojící. Určený ke krytému parkování osobních aut. Nosná kce ocelové příhradové nosníky, střecha pultová v mírném spádu, krytina plechová, klempířské kce chybí. Plocha - betonová mazanina. Bez dalšího vybavení. Stáří : z roku 1970, vykazuje známky velkého opotřebení - bez oprav a údržby. b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle THU a.1.1) Budova č.p. 3973, p.č. St. 3038 9
Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 3,25 m 13,90 9,88 = 137,33 m 2 1.NP 3,60 m 18,50 55,00+20,70 3,02+3,015 4,60+6,30 5,70 +6,30 3,80+10,00 5,60+21,50 5,91 = 1 336,80 m 2 2.NP 3,60 m 55,00 18,50+7,30 4,00 = 1 046,70 m 2 3.NP 3,35 m 55,00 18,50 = 1 017,50 m 2 Součet: 13,80 m 3 538,33 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.PP 137,33 3,25 446,32 m 3 1.NP 1336,80 3,60 + 4 812,48 m 3 2.NP 1046,70 3,60 + 3 768,12 m 3 3.NP 1017,50 3,35 + 3 408,63 m 3 zastřešení (1017,50 0,65) 0,5 + 330,69 m 3 Jednotkové množství celkem: = 12 766,24 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.79 budovy pro skladování a úpravu produktů ostatní 7 011, Kč svislá nosná konstrukce kovová 1,000 0,800 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 5 608,80 Kč Jednotková cena: 5 608,80 Kč/jedn. 12 766,24 m 3 5 608,80 Kč/ m 3 71 603 286,91 Kč Cena stavby: = 71 603 286,91 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 55 roků Opotřebení: 45,000 % Odpočet opotřebení: 71 603 286,91 Kč 45,000 % 32 221 479,11 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 39 381 807,80 Kč Budova č.p. 3973 zjištěná cena: 39 381 807,80 Kč a.1.2) Výroba detergentů, p.č. St. 8208, St. 3041 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP+2.NP 7,50 m 23,10 10,20+1,70 4,00+11,10 0,90 = 252,41 m 2 3.NP 3,00 m 5,65 10,90 = 61,59 m 2 Součet: 10,50 m 314,00 m 2 10
Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP+2.NP 252,41 7,50 (5,65 10,90 3,70) 1 665,21 m 3. 3.NP + krček 61,59 3,00+16,65 3,10 + 236,39 m 3 montážní jámy 2,50 3,00 2,65+3,60 2,90 2,30 + 43,89 m 3 Jednotkové množství celkem: = 1 945,49 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 811.69 haly pro skladování a úpravu produktů ostatní 3 248,73 Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 1,000 0,850 0,800 1,000 0,900 0,00 1,0 1 988,22 Kč Jednotková cena: 1 988,22 Kč/jedn. 1 945,49 m 3 1 988,22 Kč/ m 3 3 868 062,13 Kč Cena stavby: = 3 868 062,13 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 16 roků Opotřebení: 20,000 % Odpočet opotřebení: 3 868 062,13 Kč 20,000 % 773 612,43 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 094 449,70 Kč Výroba detergentů zjištěná cena: 3 094 449,70 Kč a.1.3) Sklady, p.č. St. 3042, St. 4793, St. 9216 Podlaží: 1.NP Výška: 4,90 m Zastavěná plocha: 28,00 49,00+12,00 4,00+11,00 11,00+3,00 9,00+10,00 1,50 = 1 583,00 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 452,00 5,00+460,00 4,80+460,00 4,80+211,00 4,55 7 636,05 m 3 zastřešení (452,00 1,20) 0,5+(460,00 0,90) 0,5+(460,00 0,90) 0,5 + 685,20 m 3 násypná věž 121,00 12,00+88,00 3,00 + 1 716,00 m 3 Jednotkové množství celkem: = 10 037,25 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. 11
Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 811.69 haly pro skladování a úpravu produktů ostatní 2 803, Kč svislá nosná konstrukce kovová 1,000 0,850 0,800 1,000 1,000 0,00 1,0 1 906,04 Kč Jednotková cena: 1 906, Kč/jedn. 10 037,25 m 3 1 906, Kč/ m 3 19 130 998,50 Kč Cena stavby: = 19 130 998,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 55 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 19 130 998,50 Kč 65,000 % 12 435 149,03 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 6 695 849,47 Kč Sklady zjištěná cena: 6 695 849,47 Kč a.1.4) Sklad na p.č. St. 9215 Podlaží: 1.NP Výška: 5,40 m Zastavěná plocha: 16,80 7,80 = 131,04 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 5,40 16,80 7,80 707,62 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.73 budovy pro skladování průmyslového zboží 4 976, Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 0,900 0,850 0,700 0,900 0,900 0,00 1,0 2 158,36 Kč Jednotková cena: 2 158, Kč/jedn. 707,62 m 3 2 158, Kč/ m 3 1 527 043,96 Kč 12
Cena stavby: = 1 527 043,96 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 20 roků Opotřebení: 30,000 % Odpočet opotřebení: 1 527 043,96 Kč 30,000 % 458 113,19 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 1 068 930,77 Kč Sklad na p.č. 9215 zjištěná cena: 1 068 930,77 Kč a.1.5) Sklad na pozemku p.č. St. 3552 Podlaží: 1.NP Výška: 3,90 m Zastavěná plocha: 6,85 10,55 = 72,27 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 72,27 3,90 281,85 m 3 zastřešení (72,27 0,60) 0,5 + 21,68 m 3 Jednotkové množství celkem: = 303,53 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.79 budovy pro skladování a úpravu produktů ostatní 7 011, Kč svislá nosná konstrukce kovová 0,650 0,850 0,500 1,000 0,850 0,00 1,0 1 646,27 Kč Jednotková cena: 1 650, Kč/jedn. 303,53 m 3 1 650, Kč/ m 3 500 824,50 Kč Cena stavby: = 500 824,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 10 roků Opotřebení: 20,000 % Odpočet opotřebení: 500 824,50 Kč 20,000 % 100 164,90 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 400 659,60 Kč Sklad na pozemku p.č. 3552 zjištěná cena: 400 659,60 Kč 13
a.1.6) Dílna na pozemku p.č. St. 5938 Podlaží: 1.NP Výška: 4,70 m Zastavěná plocha: 16,60 8,55 = 141,93 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 141,93 4,70+3,08 2,30 674,16 m 3 zastřešení (141,93 1,30) 0,5 + 92,25 m 3 Jednotkové množství celkem: = 766,41 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.61 budovy pro údržbu a opravy vozidel, strojů a zařízení 4 136, Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 0,850 0,850 0,800 1,000 1,000 0,00 1,0 2 390,61 Kč Jednotková cena: 2 390, Kč/jedn. 766,41 m 3 2 390, Kč/ m 3 1 831 719,90 Kč Cena stavby: = 1 831 719,90 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 65,000 % Odpočet opotřebení: 1 831 719,90 Kč 65,000 % 1 190 617,94 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 641 101,96 Kč Dílna na pozemku p.č. 5938 zjištěná cena: 641 101,96 Kč a.1.7) Sklad na pozemku p.č. St. 3043 Podlaží: 1.NP Výška: 5,25 m Zastavěná plocha: 37,20 15,45+29,00 5,65+7,80 2,45 = 757,70 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 574,74 5,25+163,85 4,90+19,11 4,25 3 901,47 m 3 14
zastřešení (574,74 1,75) 0,5+(163,85 0,90) 0,5+(19,11 0,60) 0,5 + 582,36 m 3 Jednotkové množství celkem: = 4 483,83 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 811.69 haly pro skladování a úpravu produktů ostatní 3 247, Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 0,900 0,850 0,900 1,000 1,000 0,00 1,0 2 235,56 Kč Jednotková cena: 2 235, Kč/jedn. 4 483,83 m 3 2 235, Kč/m 3 10 021 360,05 Kč Cena stavby: = 10 021 360,05 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 50 roků Opotřebení: 55,000 % Odpočet opotřebení: 10 021 360,05 Kč 55,000 % 5 511 748,03 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 509 612,02 Kč Sklad na pozemku p.č. 3043 zjištěná cena: 4 509 612,02 Kč a.1.8) Trafostanice, p.č. St. 3040 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 4,60 m 8,80 19,20+3,65 8,80 = 201,08 m 2 2.NP 6,90 m 8,80 19,20 = 168,96 m 2 Součet: 11,50 m 370,04 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 4,60 (8,80 19,20+3,65 8,80) 924,97 m 3 2.NP 6,90 8,80 19,20 + 1 165,82 m 3 Jednotkové množství celkem: = 2 090,79 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení 15
K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 811.69 haly pro skladování a úpravu produktů ostatní 3 247, Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 0,850 0,850 0,700 1,000 1,000 0,00 1,0 1 642,17 Kč Jednotková cena: 1 642, Kč/jedn. 2 090,79 m 3 1 642, Kč/ m 3 3 433 077,18 Kč Cena stavby: = 3 433 077,18 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 55 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 3 433 077,18 Kč 80,000 % 2 746 461,74 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 686 615,44 Kč Trafostanice na pozemku p.č. 3040 zjištěná cena: 686 615,44 Kč a.1.9) Výrobní hala, p.č. St. 3039, St. 9211 Podlaží: 1.NP Výška: 5,00 m Zastavěná plocha: 30,00 15,00+15,00 9,50 = 592,50 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 450,00 5,00+142,50 6,35 3 154,88 m 3 zastřešení (450,00 1,50) 0,5+(142,50 1,50) 0,5 + 444,38 m 3 Jednotkové množství celkem: = 3 599,26 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 811.69 haly pro skladování a úpravu produktů ostatní 3 247, Kč svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových tyčových 0,850 0,850 0,905 1,000 1,000 0,00 1,0 2 123,09 Kč Jednotková cena: 2 123, Kč/jedn. 3 599,26 m 3 2 123, Kč/ m 3 7 641 228,98 Kč Cena stavby: = 7 641 228,98 Kč 16
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 5 roků Předpokládaná další životnost: 95 roků Opotřebení: 100 5 / (5 + 95) = 5,000 % Odpočet opotřebení: 7 641 228,98 Kč 5,000 % 382 061,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 7 259 167,53 Kč Výrobní hala na pozemku p.č. 3039, 921 zjištěná cena: 7 259 167,53 Kč a.1.10) Sklad hořlavých kapalin, p.č. St. 4790 Podlaží: 1.NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 6,15 9,20+3,20 3,90 = 69,06 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 56,58 4,00+12,48 3,35+8,96 2,00 286,05 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.78 budovy pro skladování hořlavin, výbušnin 4 381, Kč svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 0,850 0,850 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 3 165,27 Kč Jednotková cena: 3 165, Kč/jedn. 286,05 m 3 3 165, Kč/ m 3 905 348,25 Kč Cena stavby: = 905 348,25 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 40,000 % Odpočet opotřebení: 905 348,25 Kč 40,000 % 362 139,30 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 543 208,95 Kč Sklad hořlavých kapalin na pozemku p.č. St. 4790 zjištěná cena: 543 208,95 Kč 17
a.1.11) Přístřešek, p.č. St. 4792 Podlaží: 1.NP Výška: 5,00 m Zastavěná plocha: 5,65 49,50 = 279,68 m 2 Jednotka: m 3 obestavěného prostoru Jednotkové množství: 1.NP 5,00 5,65 49,50 1 398,38 m 3 Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: I c cenový index I p index polohy I v index vybavení K p koeficient plochy podlaží K v koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena I c I p I v K p K v VRN Váha Upravená jedn. cena 812.62 budovy garáží osobních automobilů 4 600, Kč svislá nosná konstrukce kovová 0,500 0,850 0,400 1,000 1,000 0,00 1,0 782, Kč Jednotková cena: 782, Kč/jedn. 1 398,38 m 3 782, Kč/ m 3 1 093 533,16 Kč Cena stavby: = 1 093 533,16 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 1 093 533,16 Kč 80,000 % 874 826,53 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 218 706,63 Kč Přístřešek na pozemku p.č. St. 4792 zjištěná cena: 218 706,63 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Budova č.p. 3973 71 603 286,91 Kč 2) Výroba detergentů 3 868 062,13 Kč 3) Sklady 19 130 998,50 Kč 4) Sklad na p.č. 9215 1 527 043,96 Kč 5) Sklad na pozemku p.č. 3552 500 824,50 Kč 6) Dílna na pozemku p.č. 5938 1 831 719,90 Kč 7) Sklad na pozemku p.č. 3043 10 021 360,05 Kč 8) Trafostanice na pozemku p.č. 3040 3 433 077,18 Kč 9) Výrobní hala na pozemku p.č. 3039, 921 7 641 228,98 Kč 10) Sklad hořlavých kapalin na pozemku p.č. St. 4790 905 348,25 Kč 18
11) Přístřešek na pozemku p.č. St. 4792 1 093 533,16 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: 121 556 483,52 Kč Cena po zaokrouhlení: 121 556 480, Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Budova č.p. 3973 39 381 807,80 Kč 2) Výroba detergentů 3 094 449,70 Kč 3) Sklady 6 695 849,47 Kč 4) Sklad na p.č. 9215 1 068 930,77 Kč 5) Sklad na pozemku p.č. 3552 400 659,60 Kč 6) Dílna na pozemku p.č. 5938 641 101,96 Kč 7) Sklad na pozemku p.č. 3043 4 509 612,02 Kč 8) Trafostanice na pozemku p.č. 3040 686 615,44 Kč 9) Výrobní hala na pozemku p.č. 3039, 921 7 259 167,53 Kč 10) Sklad hořlavých kapalin na pozemku p.č. St. 4790 543 208,95 Kč 11) Přístřešek na pozemku p.č. St. 4792 218 706,63 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: 64 500 109,87 Kč Cena po zaokrouhlení: 64 500 110, Kč b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 28, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 400, Kč. Cena je určena podle písm. i): okresní město. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 20 % 0,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy více než 1,5 km 5 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,287 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St.3038 1 269 400, 644,0192 817 260,36 zastavěná plocha a nádvoří St.3039 450 400, 644,0192 289 808,64 zastavěná plocha a nádvoří St.3040 238 400, 644,0192 153 276,57 zastavěná plocha a nádvoří St.3041 146 400, 644,0192 94 026,80 zastavěná plocha a nádvoří St.3042 467 400, 644,0192 300 756,97 zastavěná plocha a nádvoří St.3043 886 400, 644,0192 570 601,01 zastavěná plocha a nádvoří St.4789 590 400, 644,0192 379 971,33 zastavěná plocha a nádvoří St.4790 71 400, 644,0192 45 725,36 zastavěná plocha a nádvoří St.4791 151 400, 644,0192 97 246,90 zastavěná plocha a nádvoří St.4792 240 400, 644,0192 154 564,61 zastavěná plocha a nádvoří St.4793 1 000 400, 644,0192 644 019,20 19
zastavěná plocha a nádvoří St.5938 142 400, 644,0192 91 450,73 zastavěná plocha a nádvoří St.8108 143 400, 644,0192 92 094,75 zastavěná plocha a nádvoří St.8208 117 400, 644,0192 75 350,25 zastavěná plocha a nádvoří St.9211 144 400, 644,0192 92 738,76 zastavěná plocha a nádvoří St.9212 670 400, 644,0192 431 492,86 zastavěná plocha a nádvoří St.9213 1 077 400, 644,0192 693 608,68 zastavěná plocha a nádvoří St.9215 141 400, 644,0192 90 806,71 ostatní plocha 2490/11 661 400, 644,0192 425 696,69 Součet: 8 603 5 540 497,18 28 odst. 7b Pozemky komunikací v areálu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 20 % 0,800 Koeficient změny cen staveb K i : 2,287 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 3552 700 400, 731,8400 512 288, 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Významnost obce z hlediska zeměpisného, kulturního či hospodářského 20 % 0,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Nepříznivé docházkové vzdálenosti od zast. veřejné dopravy více než 1,5 km 5 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,287 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 3552 23 512 400, 257,6077 6 056 872,24 ostatní plocha 2490/6 1 099 400, 257,6077 283 110,86 ostatní plocha 2490/14 250 400, 257,6077 64 401,93 ostatní plocha 2490/16 35 400, 257,6077 9 016,27 Součet: 24 896 6 413 401,30 Součet cen všech typů pozemků: = 12 466 186,48 Kč Pozemky zjištěná cena: 12 466 186,48 Kč c) Ocenění výnosovou metodou Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 20
2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková životnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. V přechodném období ekonomiky, ve kterém se ještě stále Česká republika nachází, je však toto vytváření dlouhodobějších prognóz často problematické a diskutabilní. Je proto diskontování budoucích výnosů vhodnější k používání v již stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde již nedochází k výraznějším změnám vstupních údajů pro výpočet, a kde i trh s nemovitostmi je již bez větších výkyvů a stabilizovaný. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé (tržní) ceny, je zatím dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty tj., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------- úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (tržní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvažovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z možného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protože to již náš trh s nemovitostmi umožňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.takto stanovená 21
úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztažený k jejich tržním cenám. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - případné další služby sjednané individuálně, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. tržní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Byly předloženy nájemní smlouvy na část skladovacích prostor a na část administrativních prostor. Tyto nájemní smlouvy se ale nejeví jako obvyklá výše nájemného, možná výše nájemného je stanovena na základě obvyklého nájemného v posuzované lokalitě. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Kancelářské plochy: m 2 439,00 Skladovací plochy: m 2 2 797,00 Výrobních plochy: m 2 2 410,00 Ostatních plochy: m 2 798,00 Výměry celkem: m 2 6 444,00 b) Výnosy z pronajímaných ploch: Kancelářské plochy kancelářské plochy 500,00 Kč 439,00 m 2 Kč/rok 219 500, Skladovací plochy sklady 350,00 Kč 2 732,00 m 2 Kč/rok 956 200, sklad 150,00 Kč 65,00 m 2 Kč/rok 9 750, Skladovací plochy celkem Kč/rok 965 950, Výrobní plochy výroba 350,00 Kč 2 410,00 m 2 Kč/rok 843 500, Ostatní plochy ostatní 150,00 Kč 398,00 m 2 Kč/rok 59 700, zpevněné plochy 100,00 Kč 400,00 m 2 Kč/rok 40 000, Ostatní plochy celkem Kč/rok 99 700, Výnosy celkem VC Kč/rok 2 128 650, Dosahované procento pronajmutí PP % 90,00 Výnosy po korekci VC k = VC PP / 100 Kč/rok 1 915 785, c) Roční náklady na dosažení příjmů: 22
Reprodukční cena RC Kč 121 556 483,52 Časová cena C Kč 64 500 109,87 Náklady na provoz RC 0,01 % Kč/rok 12 155,65 Náklady na údržbu Kč/rok 300 000, Pojištění Kč/rok 44 405, Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná T roků 40 životnost Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost C i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok 855 424,83 Daň z nemovitosti Kč/rok 61 844, Roční náklady celkem N R Kč/rok 1 273 829,48 Čisté výnosy V = VC k N R Kč/rok 641 955,52 d) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i 0,0700 Výnosová hodnota V / i Kč 9 170 790, d) Ocenění metodou srovnávací (porovnáním) V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, databáze ARK získané prostřednictvím Internetu, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů jsou v současné době v regionu Jižní Moravy nabízeny (inzerovány), tyto nemovitosti : 1. Výrobní a skladový areál Šardice (okres Hodonín) Pozemek celkem Požadovaná cena 22 179 m2 8 850 000,- Kč Popis: Výrobní areál mezi obcemi Hovorany a Šardice, cca 20 km od Hodonína. Areál sestává ze 3 budov (3861 m2) a zpevněných ploch (18318 m2). 1. budova se nachází u hlavní silnice (bývalá budova jídelny), výměra 1349 m2, dispozice: volný výrobní prostor, kanceláře. Výrobní hala třípodlažní budova částečně podsklepená, spojená chodbou s přízemní administrativní částí, dispozice: vlastní sociální zázemí, cca 7 kanceláří, výměra 219,3 m2; 1. NP výměra cca 770 m2 (výrobní plocha o výměře 377 m2 + příruční sklady a soc. zázemí, schodiště a nákladní výtah, výška cca 3,4 m). 2. NP 23
Areál Hodonín, Na Dole 3973/1, 695 01 Hodonín výměra cca 770 m2 (volný prostor 390 m2 s výškou 5,5 m, ostatní prostory výška 3,3 m). 3. NP strojovna, sklady, kanceláře, výška 3 m. Celá hala je obložená plastovými lamelami. 3. budova jednopodlažní, cca 320 m2, byly zde míchací a stáčecí nádoby. Areál je téměř na samotě, s dobrou dostupností bez ekologické zátěže. Areál je napojen na plyn v dobrém stavebně technickém stavu, k dispozici 20 parkovacích míst. 2. Komerční objekt Břeclav Poštorná Pozemek celkem Požadovaná cena 5 455 m2 4 500 000,- Kč (sleva, původně 6 000 000,- Kč) Popis: Kancelářský objekt v Břeclavi o zastavěné ploše 420m2. Součástí komerční budovy s 27-mi kancelářemi, je také manipulační plocha 5035m2. Budova je částečně revitalizovaná s novým sociálním zařízením. 24
3. Komerční areál (výroba, skladování) Bílovice u Brna Pozemek celkem Požadovaná cena cca 12 000 m2 14 900 000,- Kč Popis: Komerční areál v Bílovicích u Brna, pozemek 12000m2, ZP 1700m2-užitná 2500m2, voda ze studny (3 studny na poz.), el., lze jímka(nachystáno) a plyn-cca 150m(je dokumentace); Vytápění el. přímotopy, nyní plně obsazen, uvolnění dle smluv(výpověd 1/2-1rok). Volná plocha 10000m2, oplocená, zpevněná, se stav.buňkou s el. Příjezd TIR přes Ochoz. Měsíční výnos 100.000,-Kč. 25
4. Výrobní a skladový areál Ledce, okr. Brno venkov Areál Hodonín, Na Dole 3973/1, 695 01 Hodonín Pozemek celkem Požadovaná cena cca 8 000 m2 9 000 000,- Kč (sleva, původně 12,0 mil. Kč) Popis: Výrobní a skladový areál. Samostatně stojící, oplocený, opatřen mostovým jeřábem o nosnosti 5 tun. Areál se skládá z dvoulodní haly (světlá výška 7m a 4,5m). Menší hala je vytápěna. Celková zastavěná plocha hal: 1.350 m2. K halám náleží zázemí pro zaměstnance skládající se z jídelny, sociálního zařízení, šatny a 3x místnost, která je v současnosti využívána jako menší ubytovací prostory pro dojíždějící. V areálu je zpevněná manipulační plocha o výměře 5.000 m2 vhodná pro pohyb kamionové a nákladní dopravy. Nakládací rampu (či rampy) je možné na přání zákazníka dobudovat. Součástí nabídky je také administrativní budova (přízemní, 3 kanceláře, sociální zařízení, kuchyňka). Objekt se nachází 1,5 km od dálnice směr Vídeň (cca 1,5 km od nejbližšího EXITU). 5. Tři haly v areálu Břeclav - Poštorná Pozemky celkem Požadovaná cena 2 184 m2 15 000 000,- Kč Popis: Komerční objekty v blízkosti hranic s Rakouskem v okrajové části Břeclavi.Jedná se o tři samostatné haly ve střeženém objektu.každá hala má vlastní studnu,přípojku plynu a elektřiny.haly jsou určeny jako sklady, nebo pro strojní výrobu.v halách je jeřábová dráha a jeřáby.dvě haly mají kanceláře a sociální zařízení.je možnost odkoupit i výrobní zařízení. 26
6. Areál v Sokolnicích okr. Brno venkov Pozemek celkem Požadovaná cena 5 889 m2 4 100 000,- Kč Popis: Areál o celkové výměře 5889 m2 nacházející se jihovýchodně od Brna. Areál je tvořen budovou, sloužící pro garážování šesti aut velikosti Avie, dále dvou osobních aut a místnostmi pro vybudování kancelářského zázemí. Pozemek je z větší části pokryt asfaltovým povrchem a s dobrým přístupem pro kamionovou dopravou. Výměra 5889 m2 Dispozice areálu: Pozemek je rovinatý ve tvaru cca obdélníku se zpevněným srovnaným povrchem. Do areálu jsou dva příjezdy. Stávající rozvody inženýrských sítí: Vodovod: na pozemku, napojen v hlavní budově Kanalizace: jímka El. energie:. na pozemku, napojena v hlavní budově Plyn: cca 8 metru od hranice pozemku Oplocení: Ano 27
7. Výrobní areál Boskovice Pozemek celkem Požadovaná cena 9 300 m2 11 500 000,- (včetně vybavení) Popis: Areál v průmyslové zóně města Boskovice s pozemkem o výměře 9 700 metrů s kompletní technologií výroby sušeného dřeva - využívá v současné době dřevozpracující firma. Areál se nachází 100 metrů od nádraží ČD a vlečky, vede k němu asfaltová komunikace umožňující příjezd všech typů vozidel včetně kamiónů. Na pozemku se nachází administrativní budova se dvěma kancelářemi, příručním skladem, sprchami, toaletami a kuchyňkou. Na ni navazuje z jedné strany kotelna s kotlem na piliny, ze druhé strany je první ze dvou dílen. Z té se potom dále vchází do druhé dílny s pásovou pilou. Za ní se nacházejí 2 sušárny řeziva (celkem 4 komory). Administrativní budova je ve velmi dobrém technickém stavu, v posledních letech (zejména v loňském roce) byla kompletně rekonstruována. Má nová plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny, nové vnitřní omítky, podlahy atp... Přestavbu prodělaly i ostatní objekty - všechny jsou ve velmi dobrém stavu. Areál má vlastní trafostanici s dostatečným příkonem. Většina volné plochy areálu je zpevněná panely. V současné době je volná plocha využívána k uskladnění materiálu. Areál je možné odkoupit s technologiemi i bez nich. Uvolnění dle dohody, převzetí možné ihned. V ceně je již zahrnuta nově zrekonstruovaná kancelářská budova, 2 plně funkční sušárny řeziva, kmenová pásová pila, teplovodní kotel, a centrální systém odsávání pilin ze všech provozů. 8. Výrobní areál ve Vracově okr. Hodonín Pozemek celkem Požadovaná cena 4 918 m2 5 000 000,- Kč Popis: Výrobní areál, se nachází v lokalitě Vracov,okr.Hodonín vzdálený cca 55km od Brna.CP vč.všech pozemků činí 4918m2, ZP 994m2.Areál sloužil pro výrobu vzduchotechniky.je po kompletní rekonstrukci,střecha,fasáda,sítě.is elektřina,voda,plyn,septik.v areálu jsou tři výrobní 28