ZNALECKÝ POSUDEK č. 4067-367/2014 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.455/16 v Olomouci, Povel, Mišákova 455, vč.příslušenství a podílu o velikosti 733/2325 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2785 pro k.ú.povel Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha západ Mgr.Dušan Šnaider Evropská 663/132 160 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby č.j. 174 EX498/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 4.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Tršicích 5.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.455/16 v Olomouci, Povel, Mišákova 455, vč.příslušenství a podílu o velikosti 733/2325 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2785 pro k.ú.povel 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.455/16 Adresa předmětu ocenění: Mišákova 455/22 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Povel Počet obyvatel: 99 471 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.5.2014 a 4.9.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2785 pro k.ú.povel - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - vlastní ocenění č.3928-228/2014-2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 500404/014, Pan František Jáchym, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 545226/3575, Paní Eva Jáchymová, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 500404/014, Pan František Jáchym, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 545226/3575, Paní Eva Jáchymová, Mišákova 455/22, 779 00 Olomouc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je, schody jsou železobetonové standardní. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.455/16-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.455/16 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 36 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 20 785,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy jídelní kout: 6,0 * 1,00 = 6,00 m 2 komora: 2,1 * 1,00 = 2,10 m 2 koupelna: 2,6 * 1,00 = 2,60 m 2 kuchyň: 6,0 * 1,00 = 6,00 m 2 pokoj: 16,2 * 1,00 = 16,20 m 2 pokoj: 14,2 * 1,00 = 14,20 m 2 pokoj: 12,3 * 1,00 = 12,30 m 2-4 -
předsíň: 8,5 * 1,00 = 8,50 m 2 šatna: 2,8 * 1,00 = 2,80 m 2 sklepní koje: 1,6 * 0,10 = 0,16 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 lodžie: 4,2 * 0,20 = 0,84 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 72,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 36 let: s = 1-0,005 * 36 = 0,820 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,820 = 0,886 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04-5 -
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,900 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 20 785,- Kč/m 2 * 0,886 = 18 415,51 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 72,70 m 2 * 18 415,51 Kč/m 2 * 0,900 * 1,020= 1 229 025,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 229 025,36 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.455/16 1 229 025,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 229 025,40 Kč Celkem 1 229 025,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 229 025,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.455/16 1 229 025,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 229 025,40 Kč Celkem 1 229 025,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 229 025,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 229 030,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacetdevěttisíctřicet Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské zajišťující dluh ve výši 421.635,86 Kč s příslušenstvím k podílu ½ - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.815.678,35 Kč s příslušenstvím k podílu ½ - REAL ESTATE AGENCY 001, s.r.o., Jungmannova 1236, 76502 Otrokovice, Zástavní právo soudcovské zajišťující dluh ve výši 2.250.000,- Kč s příslušenstvím podíl 1/2 Lošťák Jaromír, Durychova 444/3, Olomouc, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 3.544.405,- Kč s příslušenstvím k podílu ½ - REAL ESTATE AGENCY 001, s.r.o., Jungmannova 1236, 76502 Otrokovice, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 76.704,- Kč k podílu ½ - Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Hodolany, 77911 Olomouc, Zahájení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej pěkného panelového bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 v Olomouci, ulice Heyrovského. Plocha bytu činí 68,81 m2, nachází se ve 12. patře domu, dva pokoje jsou - 8 -
neprůchozí, do třetí ložnice je vstup z kuchyně. Byt má 2 prostorné lodžie, ze kterých je úžasný výhled na celé město, dále k němu náleží sklepní kóje v 1. PP. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci plastová okna s žaluziemi, plovoucí podlahy v obývacím pokoji a obou ložnicích, nové stoupačky. Kuchyňská linka je zánovní. Bytové jádro je původní, obložené a pokud se nový vlastník rozhodne pro jeho přestavbu na zděné, může si zvětšit koupelnu a kuchyni o poměrně prostorné zádveří/chodbu. Dům je zateplen, má novou fasádu, nové vchodové dveře, dva moderní výtahy, zvonky a schránky. V přízemí dojde k vybudování nové velké kolárny. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč. panelový byt 3+1 s lodžií v osobním vlastnictví na ulici Schweitzerova v Olomouci, městské části Povel. Byt se nachází se ve 2. podlaží z celkových 8 bytového domu. Bytový dům je po revitalizaci s novou fasádou, má nová plastová okna a nový výtah. Vchod do domu je bezbariérový. Byt je v původním ale udržovaném stavu, vhodný nejlépe k rekonstrukci nebo jako investice. Dispozičně je velmi dobře řešen, okna místností jsou orientována na 3 světové strany. Výhodou je komora přímo v bytě. Je volný po domluvě ihned. Před domem je vybudováno nové parkoviště. Velmi nízké náklady na bydlení cca třitisícekorun + inkaso. Velmi žádaná lokalita. V okolí veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 1.395.000,- Kč včetně provize. - 9 -
byt 3+1 s balkonem v zatepleném domě, na ul. Zikova v 6. patře v osobním vlastnictví, s výtahem, upravené společné prostory + nové vchodové dveře. Podlahová plocha bytu činí 66,5 m2, po částečné rekonstrukci, průchozí pokoj, zděné koupelnové jádro se sprchovým koutem + umyvadlo, na podlahách plovoucí podlahy + koberce + dlažba, plastová okna, k bytu náleží sklep. V okolí veškerá občanská vybavenost, parkování u domu, volný ihned. Požadovaná cena 1.320.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.250.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 410.000,- Kč. Slovy: Čtyřistadesettisíc Kč V Tršicích 5.9.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4067-367/2014 znaleckého deníku. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2785 ze dne 27.8.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -