ZNALECKÝ POSUDEK č. 496/04/2015 O ceně obvyklé nemovitostí - spoluvlastnického podílu id. 1/6 na pozemcích dle LV 614 pro k.ú. Klučenice, obec Klučenice. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Prostějov Dolní 71Dolní 71 79601 Prostějov Stanovení ceny obvyklé v rámci exekučního řízení č.j.018 EX 05892/10-060, značka G-11584/3964 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.03.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Šárka Schejbalová Br.Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail: s.schejbalova@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a jedné strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami 23.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu id.1/6 na pozemcích vedených na LV 614 pro k.ú. Klučenice, obec Klučenice, okres Příbram. Ocenění je prováděno v rámci exekučního řízení č.j. 018 EX 05892/10. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: k.ú.klučenice 262 56 Klučenice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Klučenice Katastrální území: Klučenice Počet obyvatel: 468 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 228,03 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.03.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení o ustanovení znalcem vydané dne 08.03.20105 soudním exekutorem Mgr. Lenkou Černošíkovou pod č.j.018/ex 05892/10-060 značka : G - 11584/3964. - List vlastnictví LV 614 pro k.ú. Klučenice ze dne 30.12.2014 - Snímky katastrální mapy - nahlížení ČÚZK - Informace sdělené obecním úřadem Klučenice - Uzemní plán obce Klučenice - Informace sdělené společností Zemědělská Klučenice a.s. - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle LV 614 pro k.ú.klučenice jsou vlastníky nemovitosti : Kučerová Marie r.č.276120/090 1/2 Květová Marie r.č.375817/061 2/6 Snížková Hana r.č.596031/1214 1/6 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je id.1/6 jsou převážně zemědělských pozemků, které jsou umístěny v extravilánu obce Klučenice západním směrem od vlastní obce. Pozemky jsou umístěny ve třech vzájemně blízkých lokalitách zvaných Hvížďalka (č.1), Hůrka (č.2) a V mokrých (č.3). Ke dni místního šetření jsou pozemky udržované a hospodářsky obdělávané. Pozemky lokalita č.1 (Hvížďalka): p.č.498/1, p.č.498/5, p.č.498/6.p.č.499, p.č.500/3, p.č.500/25 Pozemky lokalitač.2: (Hůrka): p.č.395/9, p.č.395/13, p.č.395/15, p.č.416/6, p.č.418 p.č.426/2,p.č.427/1, p.č.427/2, p.č.428, p.č.429/8, p.č.429/11, p.č.429/13, p.č.429/14, p.č.463/24, p.č.463/25, p.č.500/10, p.č.500/11, p.č.1165/4, p.č.1165/9, p.č.1165/17 Pozemky lokalita č.3( V mokrých) : p.č.395/2, p.č.395/19, p.č.699/18, p.č.699/53, p.č.1165/6 (viz mapa) Územní plán: V Územním plánu obce Klučenice jsou všechny pozemky vedeny jako zemědělské. Nájemní vztahy: Všechny pozemky (s vyjmímkou p.č.499) dle LV 614 pro k.ú.klučenice jsou užívány na základě nájemní smlouvy společností Zemědělská Klučenice a.s.. Nájemní smlouva je na dobu neurčitou s výpovědní dobou 5 let. Nájemné činí 2000,-Kč/ha. Práva a závady s nemovitostí spojená Dle předloženého listu vlastnictví LV č.614 pro k.ú. Klučenice ze dne 30.12.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: 6x zástavní právo exekutorské 3x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3x nařízení exekuce - pověřený soudní exekutor Judr.Tomáš Vrána, Přerov - pověřený soudní exekutor Mrr.Richard Bednář, Praha 10 - pověřený soudní exekutor Mgr. Lenka Černošíková, Přostějov Podrobný popis omezení vlastnických práv je uveden na LV 614 v příloze v části C. Tyto právní vady nemají vliv na cenu obvyklou. Dražbou zanikají. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 614-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK cena administrativní Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Předmětem ocenění je I -0,15 pouze podíl id.1/6. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,800 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,01 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek nelze III -0,05 napojit na žádné sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,01 nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,279 Koeficient pp = I T * I P = 0,223 7 i = 2-4 -
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 614 Předmětem ocenění jsou převážně zemědělské pozemky a malé vodní plochy, které zajišťují odvodnění pozemků. V minimálním rozsahu jsou zde ostatní plochy neúrodná půda. Celková plocha oceňovaných pozemků je 45 416 m 2. Předmětem ocenění je podíl id.1/6. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní Výměra JC UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 395/2 55001 920,00 7,12 7,12 6 550,40 trvalý travní porost 395/9 54700 60,00 7,04 7,04 422,40 395/9 55001 1 024,00 7,12 7,12 7 290,88 trvalý travní porost 395/13 54700 1 424,00 7,04 7,04 10 024,96 395/13 55001 29,00 7,12 7,12 206,48 trvalý travní porost 395/15 55001 383,00 7,12 7,12 2 726,96 trvalý travní porost 395/19 55001 10,00 7,12 7,12 71,20 trvalý travní porost 418 53211 646,00 5,75 5,75 3 714,50 418 53254 1,00 3,23 3,23 3,23 orná půda 426/2 53211 859,00 5,75 5,75 4 939,25 426/2 53214 1 372,00 3,90 3,90 5 350,80 426/2 53254 745,00 3,23 3,23 2 406,35 426/2 53756 6,00 1,43 1,43 8,58 trvalý travní porost 427/1 55001 1 328,00 7,12 7,12 9 455,36 trvalý travní porost 427/2 55001 1 316,00 7,12 7,12 9 369,92 trvalý travní porost 428 55001 3 021,00 7,12 7,12 21 509,52 trvalý travní porost 429/8 55001 959,00 7,12 7,12 6 828,08 trvalý travní porost 429/11 55001 72,00 7,12 7,12 512,64 trvalý travní porost 429/13 53211 58,00 5,75 5,75 333,50 429/13 55001 269,00 7,12 7,12 1 915,28 trvalý travní porost 429/14 53211 1 250,00 5,75 5,75 7 187,50 429/14 53214 148,00 3,90 3,90 577,20 429/14 54700 145,00 7,04 7,04 1 020,80 orná půda 463/24 53211 124,00 5,75 5,75 713,00 463/24 55001 246,00 7,12 7,12 1 751,52 orná půda 463/25 53211 406,00 5,75 5,75 2 334,50 463/25 55001 161,00 7,12 7,12 1 146,32 orná půda 498/1 53204 1 768,00 4,47 4,47 7 902,96 orná půda 498/5 53204 3 496,00 4,47 4,47 15 627,12 orná půda 498/6 53204 37,00 4,47 4,47 165,39 trvalý travní porost 500/10 55001 2 026,00 7,12 7,12 14 425,12 trvalý travní porost 500/11 55001 781,00 7,12 7,12 5 560,72 trvalý travní porost 500/25 53204 4 903,00 4,47 4,47 21 916,41-5 -
500/25 56701 1 928,00 1,39 1,39 2 679,92 orná půda 699/18 53201 2 185,00 6,61 6,61 14 442,85 699/18 53211 3 847,00 5,75 5,75 22 120,25 699/18 53214 1 140,00 3,90 3,90 4 446,00 699/18 55001 3 707,00 7,12 7,12 26 393,84 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 42 800,00 m 2 244 051,71 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 5,79 0,25 1,45 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 416/6 873,00 1,45 1 265,85 9 odst. 5 ostatní plocha 499 72,00 1,45 104,40 9 odst. 5 ostatní plocha 500/3 466,00 1,45 675,70 9 odst. 5 ostatní plocha 699/53 198,00 1,45 287,10 Jiné pozemky - celkem 1 609,00 m 2 2 333,05 Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zatřídění Zákl. cena Upr. cena [Kč/m 2 Koeficienty Index P Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 2 - nezastavěný pozemek funkčně související se stavbou vodního díla 8 odstavec 2 228,03 0,85 0,20 0,279 10,82 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 2 vodní plocha 1165/4 483,00 10,82 5 226,06 8 odstavec 2 vodní plocha 1165/6 95,00 10,82 1 027,90 8 odstavec 2 vodní plocha 1165/9 225,00 10,82 2 434,50 8 odstavec 2 vodní plocha 1165/17 204,00 10,82 2 207,28 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 1 007,00 m 2 10 895,74 Pozemky LV 614 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 257 280,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemky LV 614 - zjištěná cena = 42 880,08 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky LV 614 42 880,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 42 880,10 Kč Celkem 42 880,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 42 880,10 Kč Výsledná cena administrativní po zaokrouhlení dle 50: 42 880,- Kč slovy: Čtyřicetdvatisícosmsetosmdesát Kč - 7 -
CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou majetku a služby se dle 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisům rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Pro odhad obvyklé ceny se používají v zásadě 3 základní metody: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti c) metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pozemků bude použito metody porovnávací. Metoda porovnávací Dle databáze realizovaných prodejů, dle aktuální nabídky realitních kanceláří získané prostřednictvím tisku a realitních internetových serverů a na základě vyjádření zemědělských družstev se cena zemědělských pozemků pohybuje v rozmezí 8,- až 15,-Kč/m 2 na způsobu využití (louka, pastvina, orná půda). Dále jsou zde pozemky, které zajišťují nezbytné odvodnění oceňovaných pozemků (7,-Kč) a pozemky ostatních ploch (5,-Kč). S ohledem na polohu, přístup k pozemkům a s přihlédnutím k dalším výše uvedeným skutečnostem odhadujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých dle následující tabulky. U pozemku v lokalitě č.1 (Hvížďalka) je přihlédnuto ke skutečnosti, že pozemky těsně navazují na zastavěnou část obce a příjezdovou komunikaci. Dále je třeba zohlednit skutečnost, že pozemky nejsou nabízeny jako celek, ale pouze podíl id.1/6. Konečná cena je tedy upravena ( snížena ) o 15% z důvodu nižší prodejnosti samostatných podílů. - 8 -
Cena obvyklá pozemků : Číslo pozemku Výměra pozemku (m 2 ) Obvyklá cena celku (Kč) Obvyklá cena podílu 1/6 (Kč) Obvyklá cena podílu 1/6 (Kč) Jednot. Druh pozemku cena (Kč/m2) 395/2 920 trvalý travní porost 10 9200 1 533,3 1303,3 395/9 1084 trvalý travní porost 10 10840 1 806,7 1535,7 395/13 1453 trvalý travní porost 10 14530 2 421,7 2058,4 395/15 383 trvalý travní porost 10 3830 638,3 542,6 395/19 10 trvalý travní porost 10 100 16,7 14,2 416/6 873 ostatní plocha 5 4365 727,5 618,4 418 647 trvalý travní porost 10 6470 1 078,3 916,6 426/2 2982 orná půda 10 29820 4 970,0 4224,5 427/1 1328 trvalý travní porost 10 13280 2 213,3 1881,3 427/2 1316 trvalý travní porost 10 13160 2 193,3 1864,3 428 3021 trvalý travní porost 10 30210 5 035,0 4279,8 429/8 959 trvalý travní porost 10 9590 1 598,3 1358,6 429/11 72 trvalý travní porost 10 720 120,0 102,0 429/13 327 trvalý travní porost 10 3270 545,0 463,3 429/14 1543 trvalý travní porost 10 15430 2 571,7 2185,9 463/24 370 orná půda 10 3700 616,7 524,2 463/25 567 orná půda 10 5670 945,0 803,3 498/1 1768 orná půda 30 53040 8 840,0 7514,0 498/5 3496 orná půda 30 104880 17 480,0 14858,0 498/6 37 orná půda 30 1110 185,0 157,3 499 72 ostatní plocha 15 1080 180,0 153,0 500/3 466 ostatní plocha 15 6990 1 165,0 990,3 500/10 2026 trvalý travní porost 10 20260 3 376,7 2870,2 500/11 781 trvalý travní porost 10 7810 1 301,7 1106,4 500/25 6831 trvalý travní porost 15 102465 17 077,5 14515,9 699/18 10879 orná půda 10 108790 18 131,7 15411,9 699/53 198 ostatní plocha 5 990 165,0 140,3 1165/4 483 vodní plocha 7 3381 563,5 479,0 1165/6 95 vodní plocha 7 665 110,8 94,2 1165/9 225 vodní plocha 7 1575 262,5 223,1 1165/17 204 vodní plocha 7 1428 238,0 202,3 CELKEM 45 416 588 649 98 108 83 392 Ceny obvyklé (po zaokrouhlení) : Cena obvyklá pozemků : Cena obvyklá podílu id. 1/6 před zohledněním obchodvatelnost: Cena obyvkla podílu id.1/6 redukovaná o 15%: 588 650,-Kč 98 110,-Kč 83 390,-Kč - 9 -
Rekapitulace : Ceny nemovitostí t.j. spoluvlastnického podílu id.1/6 na pozemcích dle LV 614 pro k.ú. Klučenice, obec Klučenice: Administrativní cena (id. 1/6) Stanovená cena obvyklá (id.1/6) 42 870,-Kč 83 390,-Kč Závěr Výsledná obvyklá cena podílu id.1/6 na nemovitostech vedených na LV 614 pro k.ú. Klučenice, obec Klučenice, okres Příbram je stanovena na částku : ------------83 390,-Kč---------- (slovy:osmdesáttřitisíctřistadevadesákorunčeských) V Příbrami 23.04.2015 Ing. Šárka Schejbalová Br.Čapků 328 261 01 Příbram telefon: 608 524 781 e-mail: s.schejbalova@volny.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.6.2004 č.j. Spr 4142/2002 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 496/04/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 040015. - 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 12 Snímek katastrální mapy- lokalita č. 1 Snímek katastrální mapy- lokalita č.2 1 Snímek katastrální mapy lokalita č.3 1 Mapa oblasti 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Pozemky lokalita 1 : p.č.498/1, p.č.498/5, p.č.498/6.p.č.499, p.č.500/3, p.č.500/25-23 -
Pozemky lokalita 2 : p.č.395/9, p.č.395/13, p.č.395/15, p.č.416/6, p.č.418 p.č.426/2,p.č.427/1, p.č.427/2, p.č.428, p.č.429/8, p.č.429/11, p.č.429/13, p.č.429/14, p.č.463/24, p.č.463/25, p.č.500/10, p.č.500/11, p.č.1165/4, p.č.1165/9, p.č.1165/17-24 -
Pozemky lokalita 3 : p.č.395/2, p.č.395/19, p.č.699/18, p.č.699/53, p.č.1165/6-25 -
- 26 -