VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761 ADRESÁT: JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 48582/11-27 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1483-052/2012 ocenění rodinného domu č. p. 306 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Mohelno Počet listů: Počet předaných kopií: 12+5+foto 1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1483-052/2012 ocenění rodinného domu č. p. 306 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Mohelno Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Přerov JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 14. 2. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice V Olomouci, 16. 2. 2012-2 -
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 306 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Mohleno 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům Adresa nemovitosti: Mohelno 306 675 75 Mohelno Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Mohelno Katastrální území: Mohelno Počet obyvatel: 1 391 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 37,8989 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 37,90 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14. 2. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 14. 2. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 185 v k. ú. Mohelno Kopie katastrální mapy z netu Informace podala sousedka 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martina Roubíčková, Mohelno 306, 675 75 Mohelno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 Vlastník pozemku: Martina Roubíčková, Mohelno 306, 675 75 Mohelno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je nepodsklepený, jednopodlaţní, řadový koncový rodinný dům č. p. 306 v k. ú. Mohleno. Prohlídka proběhla za účasti sousedky, která znalci podala veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Rodinný dům je mokrý do výše cca 1 m. Stáří domu je 74 let. Dům má svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky břízolitové, vnitřní obklady standardní, dveře dřevěné, okna plastová, vytápění ústřední plynové, elektroinstalace světelná, dům je odkanalizován, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC. Příslušenství domu tvoří zděná hospodářská budova, která stavebně navazuje na rodinný dům. Hospodářská budova má svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytinu z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinku, okna jednoduchá, dřevěná vrata. Stáří hospodářské budovy je 74 let. - 3 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 306 1.2. hospodářská budova 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky - 4 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 306 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 74 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 375 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP a veranda: 75,00 m 2 3,60 m I.NP a veranda: 15,48 m 2 2,40 m zastřešení RD: 75,00 m 2 1,35 m zastřešení verandy: 15,48 m 2 0,50 m Obestavěný prostor: I.NP a veranda: (6,00x12,50)x(3,60) = 270,00 m 3 I.NP a veranda: (1,80x8,60)x(2,40) = 37,15 m 3 zastřešení RD: (6,00x12,50)x(1,35) = 101,25 m 3 zastřešení verandy: (1,80x8,60)x(0,50) = 7,74 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 416,14 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 90,48 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 180,96 m 2 Podlaţnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01-5 -
5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 74 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,70 = 0,491 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - spoluvlastnický podíl I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,990 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,491 x 1,010 x 0,990 = 0,491-6 -
Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 375 Kč/m 3 x 0,491 = 1 166,13 Kč/m 3 CP = CU x OP = 1 166,13 Kč/m 3 x 416,14 m 3 = 485 273,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 485 273,34 Kč 1.2. hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP (9,20x3,90+1,60x2,80) 40,36 m 2 2,20 m zastřešení (9,20x3,90+1,60x2,80) 40,36 m 2 1,00 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaţí, NP = nadzemní podlaţí, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP ((9,20x3,90+1,60x2,80))x(2,20) 88,79 = m 3 zastřešení Z ((9,20x3,90+1,60x2,80))x(1,00) 40,36 = m 3 Obestavěný prostor - celkem: 129,15 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umoţňující podkroví S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy S 100 12. Elektroinstalace S 100 Část [%] - 7 -
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Ţiv. Opot. - 8 - Upravený obj. podíl Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 74 175 42,29 3,0026 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 31,80 74 140 52,86 16,8095 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 19,80 74 140 52,86 10,4663 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,30 74 110 67,27 4,9107 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,10 74 74 100,00 8,1000 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,70 74 74 100,00 1,7000 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,10 74 74 100,00 6,1000 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 74 74 100,00 3,0000 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,10 74 74 100,00 1,1000 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 74 74 100,00 8,2000 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 74 74 100,00 5,8000 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 69,1891 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): x 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): x 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): x 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): x 0,8070 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 803,19 Plná cena: 129,15 m 3 x 1 803,19 Kč/m 3 = 232 881,99 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 69,1891 % Úprava ceny za opotřebení - 161 128,95 Kč Hospodářská budova - zjištěná cena = 71 753,04 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 0,8070 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 37,90 1,00 2,1550 0,8070 10,00 72,502 28 odstavec 5 37,90 0,40 2,1550 0,8070 10,00 29,001 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 336 207,00 72,502 15 007,91 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 391/3 262,00 29,001 7 598,26 Stavební pozemky - celkem 22 606,17 Pozemky - zjištěná cena = 22 606,17 Kč - 9 -
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 306 485 273,30 Kč 1.2. hospodářská budova 71 753 Kč 1. Ocenění staveb celkem 557 026,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 22 606,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 606,20 Kč 3. Věcná břemena = 0,-- Kč 4. Práva a závady = 0,-- Kč Celkem 579 632,50 Kč Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem 579 630,-- Kč D. Porovnání 1) Dům rodinný, obytná plocha 94 m² Cena: 590 000,- Kč Řadový rodinný dům o dispozici 3+1 v centru obce. Dům má vyměněná okna za plastová, nové stropy, rozvody. K domu náleţí stodola a menší sklad. Vytápění ústřední plynové. Stáří domu je 78 let. 2) Dům rodinný, obytná plocha 100 m² Cena: 710 000,- Kč Rodinný dům o velikosti 2+1 v centru obce. Nemovitost je po částečné rekonstrukci plastová okna, nové plynové topení. Dům je dispozičně řešen jako 2+1. K domu náleţí hospodářská budova, která slouţí jako garáţ a sklad. Stáří domu je 80 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 98 m² Cena: 745 000,- Kč Rohový rodinný dům nacházejícího se v klidné tiché ulici v centru obce. Vytápění ústřední plynové, nová plastová okna. Stáří domu je 70 let. - 10 -
4) Dům rodinný, obytná plocha 90 m² Cena: 690 000,- Kč Řadový rodinný dům o velikosti 4+1 v centru obce. Jedná se o nepodsklepenou stavbu se sedlovou střechou. Zastavěná plocha je 206 m2, obytná cca 90 m2. Na domě byly vyměněny okna za plastová, vytápění ústřední na plynový kotel. Stáří domu je 80 let. 5) Dům rodinný, obytná plocha 98 m² Cena: 720 000,- Kč Rodinný dům se nachází v klidné části obce v blízkosti náměstí. K dispozici byt 2+1, koupelna, WC. Na dům navazuje stodola, která slouţí jako garáţ. Na domě nová plastová okna z roku 2005. Celková plocha pozemku cca 550 m 2. Stáří domu je 74 let. E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst. 5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena (trţní, obecná) je to cena aktuálního trhu, cena zpeněţitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době ekonomické krize je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí, atd. - 11 -
Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší a pozemky, kromě porostů ( 41 a 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší neţ 6 měsíců. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - nemovitost v souvisle zastavěném území obce - nová okna a vstupní dveře Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - dům je mokrý do výše cca 1m - nutné větší opravy nemovitosti Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zváţením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Mohelno. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 590 tis. do 745 tis. Kč. Byla pouţita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce (podíl ½) = 280 000,--Kč V Olomouci, 16. 2. 2012 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1483-052/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1483-052/2012. - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -