ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1604-79/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. 356 jehož součástí je rodinný dům č.p. 89, pozemky parc.č. 357, parc.č. 358 Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Skalička, k.ú. Skalička u Hranic Adresa nemovité věci: Skalička 89, 753 52 Vlastník stavby: Jaroslav Baštán, r.č.400904/439, Skalička 89, 75352, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Baštán, r.č.400904/439, Skalička 89, 75352, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: CZ DRAŽBY a.s., IČ:28701259, Mírové náměstí 3097/37, 400 01 Ústí nad Labem Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. Datum místního šetření: 11.9.2014 Stav ke dni : 11.9.2014 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 15.9.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 136, k.ú. Skalička u Hranic, ve vlastnictví pana Jaroslava Baštána. Jedná se o pozemek parc.č. 356, jehož součástí je rodinný dům č.p. 89 a dále o pozemky parc.č. 357, parc.č. 358, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby zpeněžení v rámci veřejné nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 11.9.2014. Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" České komory odhadců majetku, zejména pro potřeby poskytování úvěrových obchodů. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 136 v k.ú. Skalička u Hranic bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami : I. V současné době nemám ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného ocenění. II. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. III. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. IV. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro - 2 -
zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby. Metody výpočtu obvyklé hodnoty Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) hodnoty použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): Na žádost objednatele může být provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb.). Ze strany objednatele nebyla v řešeném případě zjištěná (administrativní) cena požadována. Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle 12 této vyhlášky nebo jiné ceníkové základny např. URS Praha, RTS Brno a pod. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. Závěrečný odborný odhad obvyklé hodnoty v čase a místě podle odborné úvahy zpracovatele - znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Zvolené metody pro ocenění 1. V tomto konkrétním případě jako první použita věcná hodnota staveb. Stanovená věcná hodnota má pouze informativní charakter a je zde uvedena pro případné pojištění nemovitosti. 2. Jako druhou metodu pro daný případ ocenění k účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 136, k.ú. Skalička u Hranic ze dne 21.8.2014. Kopie snímku z katastrální mapy pro k.ú. Skalička u Hranic. Informace a podklady poskytnuté vlastníkem nemovitosti paní Šimkovou. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona - 3 -
č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Fotodokumentace pořízena při místním šetření. Poznámky a náčrty, vyhotovené znalcem v průběhu místního šetření. -Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. -Odhad tržní hodnoty nemovitosti č. 99/11/2010, který vyhotovil Ing. Jan Šíma dne 21.2.2010. Místopis Vesnice Skalička spadá do okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hranice. Obec Skalička se rozkládá asi dvacetdevět kilometrů východně od Přerova a pět kilometrů jihovýchodně od města Hranice. Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Úředně žije v katastru této středně velké vesnice zhruba 550 obyvatel. Místní i přespolní děti naleznou v obci jednu základní školu nižšího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Skalička má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. (zdroj: www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 356, 357, 358 s rodinným domem č.p.89, které jsou situované v severní okrajové části obce Skalička, na konci slepé vedlejší komunikace, cca 350 m od obecního úřadu. Vzdálenost domu od zastávky autobusu je cca 10 min. chůze. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví pod sedlovou střechou. Příslušenství tvoří samostatně stojící hospodářská stavba s garáži a dílnou, která je postavena na parc.č. 358 za rodinným domem. Zděná stavba o zastavěné ploše cca 50 m 2 je přízemní s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Stavba je v mírně zhoršeném technickém stavu bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Dále příslušenství tvoří dřevník, zemní sklep navazující na hospodářskou stavbu, studna s užitkovou vodou hl. 8m a venkovní úpravy standardního rozsahu (oplocení, branka, přípojka vody, el.nn, kanalizace, zpevněné plochy). Přípojka plynu je ukončena hlavním uzávěrem (HUP) na hranici pozemku. Rodinný dům je postavený na rovinatém. Pozemek parc.č. 356 je převážně zastavěn stavbou rodinného domu a dřevníkem. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr, na který navazuje zahrada na parc.č. 358. Před domem je na parc.č. 357 situovaná předzahrádka. Pozemky spolu tvořící jednotný funkční celek. Součástí zahrad jsou trvalé okrasné a ovocné porosty (bez výrazného vlivu na cenu obvyklou). Pozn.: společně se zahradou parc.č. 358 je rovněž vlastníkem využíván i pozemek parc.č. 359 - zahrada ve vlastnictví Jaroslava Baštána zapsaný na LV č. 27, k.ú. Skalička u Hranic, který však není předmětem tohoto ocenění. Přístup k nemovitosti je umožněn přímo z veřejné místní komunikace na parc.č. 580/3 ve vlastnictví Obce Skalička. Okolí rodinného domu je tvořeno zástavbou obdobných rodinných domů. Severně od domu ve vzdálenosti cca 100 je situována čistička odpadních vod. Rodinný dům je napojen na hlavní řady IS voda, el.nn, kanalizace. Plyn je zakončen v hlavním uzávěru před domem. Do domu není zaveden. - 4 -
Nemovitost leží ve zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně povodně/ záplavy - zóna č.2. Silné stránky - poloha v klidné části obce, dostatečné pozemkové zázemí, velmi dobrý stavebně technický stav, pravidelná údržba a rekonstrukce, veškeré IS. Slabé stránky - poloha v malé obci s minimálním občanským vybavením, velká hůře obchodovatelná nemovitost RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Hospodářská stavba s garáží a dílnou na parc.č. 358 o zastavěné ploše cca 50 m 2 není zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví (je zakreslena v katastrální mapě). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle ČAP nemovitost leží ve zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně povodně/ záplavy - zóna č.2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Komentář: V oddíle C - na LV č.136, k.ú. Skalička u Hranic ze dne 21.8.2014 jsou zapsána následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní pro LEASING - STAR s.r.o. Zápisy uvedené v oddílech C nemají vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby tohoto ocenění. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu dražby, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu předmětu dražby. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ke dni ocenění je nemovitost v plném rozsahu využívána rodinou vlastníka. Na základě informací získaných od vlastníka pana Jaroslava Baštána, není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. - 5 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 356 o výměře 391 m 2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 357 o výměře 128 m 2, zahrada. Parc.č. 358 o výměře 1154 m 2, zahrada. Pozemek parc.č. 356 je převážně zastavěn stavbou rodinného domu a dřevníkem. Nezastavěná část pozemku je využívána jako dvůr, na který navazuje zahrada na parc.č. 358. Před domem je na parc.č. 357 situovaná předzahrádka. Pozemky spolu tvořící jednotný funkční celek. Pozemky jsou napojeny na hlavní řady IS voda, el.nn, plyn, kanalizace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 250,- až 500,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, tvaru, svažitosti a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 400,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 356 391 400 156 400 nádvoří zahrada 357 128 400 51 200 zahrada 358 1 154 400 461 600 Celková výměra pozemků 1 673 Hodnota celkem 669 200 Výpočet věcné hodnoty stavby Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. Rodinný dům č.p. 89 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a částečně obytné podkroví pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je nepravidelný. Rodinný dům obsahuje dva byty. Byt 2+1 v levé části 1.NP (při pohledu z ulice) je přístupný přes verandu ze zahrady nebo ze společné chodby z ulice.byt 5+kk v pravé části 1.NP a podkroví má hlavní vstup z ulice nebo přes sklep ze zahrady. Byty mají společnou kotelnu. Dispoziční řešení: - 6 -
1.PP - schodiště, tři sklepy. 1.NP byt 2+1: veranda, chodba, dva pokoje, kuchyň, WC, koupelna vybavena vanou a umyvadlem. - byt 5+kk: chodba se schodištěm do podkroví, obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem, koupelna vybavena vanou a umyvadlem, WC. Podkroví chodba se schodištěm, tři pokoje, pracovna (bez oken). Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce zděné tl. do 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem do I profilů. Střecha je sedlová, krov dřevěný. Krytina z pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách, na WC a v kuchyních. Podlahy jsou kryté koberci, plovoucím laminátem a keramickou dlažbou. Okna jsou převážně plastová s dvojsklem, v části dřevěná zdvojená. Dveře jsou dýhované plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je ústřední z el. kotle nebo kotle na TP. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Je provedena instalace PB ke sporáku v 1NP. V kuchyních jsou standardní linky a sporáky. Hygienické vybavení tvoří 2x vana, 2x splachovací WC, umyvadla. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl rodinný dům postaven v roce 1976 přestavbou původní cca 80 let staré části domu (byt 2+1). Během další životnosti byla prováděna běžná údržba. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce prvků krátkodobé životnosti vč. střešní krytiny. Základní údaje (informativně) Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 178 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 948,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 4 454 652 (RC * OP) Stáří roků 38 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 3 118 256 Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z - 7 -
denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době hůře obchodovatelná. Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 948,00 m 3 Zastavěná plocha: 177,70 m 2 Plocha pozemku: 1 673,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě nemovitosti jako celku. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: č.1 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu v Opatovicích se zahradou o celkové ploše 558 m2, zastavěná plocha 165 m2. Dispozice domu: 1. PP Chodba, komora, sauna s WC a sprchovým koutem, odpočívárna, prádelna a kuchyňský kout se vstupem na zahradu. 1. NP Chodba, kuchyně s obývacím pokojem, komora a garáž. 2. NP čtyři pokoje, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a WC. Z obou pater vstup na terasu. Vytápění domu elektrickým kotlem a krbovými kamny. Zdroj vody, dálkový vodovod. K dispozici zahrada s vestavěným bazénem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hranice-hranice-i-mesto-/3155939420 č.2 Naše společnost Vám zprostředkuje prodej dvou rodinných domu v centru města o celkové ploše 474 m2. První dům: 1. NP místnost se samostatným vstupem, garáž a vstup domu a na dvůr. 2. NP 3 pokoje, kuchyně, rohová vana a vstup na půdu. Druhy dům: 1. NP dva pokoje, kuchyně a koupelna (sprchový kout). 2. NP 3 pokoje, koupelna a vstup na terasu. Podlahy PVC a parkety. Vytápění plynovým kotlem, ohřev vody bojler, platí pro oba domy. Zdroj vody - dálkový vodovod. Dům volný dle dohody. Parkování v garáži, nebo před domem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hranice-hranice-i-mesto-28--rijna/187072604 č.3 Nabízíme k prodeji nadstandardně prostorný a vybavený RD 6+1 (podl. plocha cca 210m2, užitná 289m2) se zahradou (334m2). Obec Velká se nachází 3 km od centra Hranic, 500m od nájezdu na dálnici. Dům je ve velmi dobrém stavu, prošel kompletní rekonstrukcí kolem r. 1999, v posledních pěti letech byla vyměněna okna, vchodové dveře a automatická vrata garáže, střešní krytina, nový je plot a dlažba před vchodem. Okna domu jsou orientována na jih a západ, lodžie na východ. V přízemí domu se nachází prostorná garáž, chodba s prosklenou zimní zahradou, velký obývací pokoj, kuchyň, spíž, kotelna/prádelna a WC s umyvadlem a sprch. koutem. Dřevěné schodiště vede do patra, kde je dalších pět pokojů, chodba se střešními okny, menší balkon a velká lodžie a - 8 -
koupelna s krásnou rohovou vanou, WC a umyvadlem. Dům má kamenné základy, další zdivo z cihel, střešní krytina pálená taška. Okna nová plastová (střešní dřevěná), podlahy plovoucí nebo dlažba. Vytápění je ústřední s novým kondenzačním kotlem, který zároveň ohřívá i užitkovou vodu (má zásobník na 100L). Přitápět je možno dále krbovými kamny v přízemním obývacím pokoji. Na zahradě domu se nachází studna, v současné době nevyužívaná - dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Tento rodinný dům nabízí pěkné prostorné bydlení bez nutnosti dalších investic, doporučujeme. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hranice--/190681180 Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita: Opatovice, okr. Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/ks 3 286 734 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 558 m 2 2 621 000 Kč 2 621 000 Kč/ks Název: č.2 Lokalita: ul. 28. října, Hranice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,30 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - nepatrně horší; Garáž - ano; Vliv pozemku - malé pozemkové zázemí; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,23 Upravená j. cena Kč/ks 3 202 973 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 474 m 2 2 600 000 Kč 2 600 000 Kč/ks - 9 -
Název: č.3 Lokalita: Velká, okr. Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Garáž 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - nepatrně menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/ks 3 160 080 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 544 m 2 2 520 000 Kč 2 520 000 Kč/ks Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 3.160.080,- Kč až 3.286.734,- Kč. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 3.216.596,- Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 3 160 080 Kč/ks 3 216 596 Kč/ks 3 286 734 Kč/ks 3 216 596 Kč/ks 3 216 596 Kč - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 3 216 596 Kč 3 787 456 Kč 669 200 Kč 3 200 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.15 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou cenu nemovitostí - pozemku parc.č. 356, jehož součástí je rodinný dům č.p. 89 a pozemků parc.č. 357, parc.č. 358 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Skalička u Hranic, obec Skalička, okres Přerov, vše zapsáno na LV č. 136, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby veřejné nedobrovolné dražby, k datu ocenění 11.9.2014, po zaokrouhlení na: Závěr 3 200 000,- Kč Slovy: třimilionydvěstatisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 15.9.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828-11 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1604-79/14 znaleckého deníku. Ve Velaticích 15.9.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 136 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1-12 -
LV - 13 -
- 14 -
KM - 15 -
Fotodokumentace - 16 -
- 17 -
- 18 -
Mapa polohy - 19 -
- 20 -