ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13781-221/13 o ceně rodinného domu č.p.13 na parc.č.st.82, katastrální území a obec Bušanovice, okres Prachatice, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.139) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Květoň Jiří Beneda 13 384 22 Bušanovice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení, č.j. 150 EX 2504/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 25.července 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 25.července 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Prachaticích, dne 11.března 2013, LV č.139. Usnesení č.j.150 EX 2504/12 Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery se sídlem nám.starosty Pavla 5, Kladno o ustanovení znalce ze dne 11.3.2013. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 11.9.2012. Usnesení Okresního soudu v Prachaticích o exekuci na majetek povinného č.j.6 EXE 2350/2012 ze dne 11.3.2013. Doplňující údaje sdělené majiteli vedlejších nemovitostí. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 24.července 2013. Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nebyla nemovitost majitelem zpřístupněna a ocenění bylo proto provedeno na základě vnější prohlídky a vyjádření majitelů sousedních nemovitostí. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č.st.82 4) Zahrada parc.č.458/1-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech s funkční izolací. Krytina střechy je tašková, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné a prosklené, okna plastová. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - oplocení zahrady z drátěného pletiva dl.50 m, v=1,50m - vrata dřevěná laťová - žumpa Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,50*11,50*3,90+1,30*3,00*3,00 = 392.92 m 3 Vrchní stavba 8,50*11,50*5,60*0,5 = 273.70 m 3 celkem = 666.62 m 3-3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 11. Schody podstandard 0.01000 100% -0.01 13. Okna nadstandard 0.05200 100% 0.052 16. Vytápění nadstandard 0.05200 100% 0.052 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.06437) = 1.0348 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) 0.06437 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci 1-0.01 Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 2 0.00 Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci 2 0.00 Pouze obchod se základním sortimentem - 4 -
5. Školství a sport v obci 1-0.03 Žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci 1-0.03 Žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava 2 0.00 Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) 1-0.10 Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby 5 0.06 Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení - 5 -
9. Venkovní úpravy 1-0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1-0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 50 let) Celkem -0.08 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.08) x 0.6800 = 0.626 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.663,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.5820 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.930 x 0.626 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.131,87 Cena za celý obestavěný prostor 666.62 m 3 = Kč 1.421.144,51 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 Cena celkem Kč 1.421.147,- - 6 -
2) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 2.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 5,00*2,50 = 12.50 m 2 Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 12.50 m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč 25.625,- CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1650 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3260 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62.529,39 Cena stavby bez opotřebení = Kč 62.529,39 Snížení ceny za opotřebení 66.6667% - Kč 41.686,28 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 20.843,11 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč 20.843,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 20.843,- - 7 -
3) Stavební pozemek, parc.č.st.82 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.82 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 108 m 2 Jedná se pouze o stavební pozemek pod domem č.p.13. Zahrada náležející k domu je situována od domu ve vzdálenosti cca 300 m. Pozemek je situován v odloučené části obce. Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) -10% Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení -10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 31,50 Po započtení -12.00% dalších přirážek a srážek = Kč 27,72 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3260 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,88 Cena za celou výměru 108.00 m 2 = Kč 8.519,03 Stavební pozemek, parc.č.st.82 Cena celkem Kč 8.519,- - 8 -
4) Zahrada parc.č.458/1 Oceněno podle 29 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.458/1 zahrada o výměře 515 m 2 Zahrada je užívána spolu s rodinným domem č.p.13, avšak je situována ve vzdálenosti cca 300 m od rodinného domu a netvoří tak funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 29 vyhlášky) Základní cena za m 2 zem.pozemku (BPEJ=83431) = Kč 2,95 Cena za celou výměru 515.00 m 2 = Kč 1.519,25 Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č.39) x 1.0000 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 1.519,25 Zahrada parc.č.458/1 Cena celkem Kč 1.519,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.13 Kč 1.421.147,- 2) Venkovní úpravy Kč 20.843,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.82 Kč 8.519,- 4) Zahrada parc.č.458/1 Kč 1.519,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.452.028,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.452.030,- Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátdvatisícetřicet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.139 pro katastrální území a obec Bušanovice, okres Prachatice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera, 150 Ex 2504/12 a Usnesení o nařízení exekuce vydané Okresním soudem v Prachaticích dne 3.9.2012 pod č.j.exe 2350/2012 a další právní vady uvedené na listu vlastnictví. Oceňovaný objekt se nachází v obci Bušanovice, v odloučené části Beneda, na klidném místě s bezprostředním kontaktem s okolní přírodou. V obci se nachází základní občanská vybavenost a mateřská škola. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 13. Rozvody inženýrských sítím v obci nejsou provedeny a oceňovaná nemovitost je napojena pouze na elektrorozvod. Dům je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. - 10 -
V nabídce nemovitostí jsou v obci Bušanovice a okolí nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Bušanovice, užitná plocha 146 m2, cena 2 300.000,- Kč o velikosti 3+1, stavba je přízemní, podsklepená, sedlová střecha s podkrovím, užívní od roku 1998, velmi dobrý technický stav, pozemek 288 m2 - RD Vlachovo Březí sídliště (5 km od Bušanovic) cena 2 800.000,- Kč zastavěná plocha 1.NP činí 104 m2, dům je přízemní, nepodsklepený s podkrovím, užitná plocha 160 m2, vytápění ústřední podlahové na tuhá paliva, centr.vysavač, velmi dobrý technický stav, pozemek 490 m2 - RD Husinec Výrov (10 km od Bušanovic) 5+1 cena 1 350.000,- Kč přízemní, nepodsklepený, s podkrovím, zastavěná plocha 114 m2, ÚT s kotlem na zemní plyn, okna plastová, pozemek 210 m2 - RD Vlachovo Březí, ul.nerudova, zastavěná plocha 118 m2, cena 1 195.000,- Kč o velikosti 2+kk, po rekonstrukci v r.2012, přízemní, nepodsklepený, se sedlovým krovem bez podkroví, užitná plocha 72 m2, nový krov a okna, pozemek 176 m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je průběžně udržována, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 1 400 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 11 -
V Ostravě, dne 25.července 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13781-221/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -