ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-4737 NEMOVITOST: Rodinný dům Dolní Bukovsko Katastrální údaje: Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec Dolní Bukovsko, k.ú. Dolní Bukovsko Adresa nemovitosti: V Hradu 248, 373 65 Dolní Bukovsko OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 2 000 000 Kč Datum místního šetření: 11.11.2013 Stav ke dni : 11.11.2013 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 18.11.2013
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 248 Dolní Bukovsko, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 363 a pozemků parc. č. St. 363 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 165/3 (zahrada) a parc. č. 207/6 (zahrada) v kat. území Dolní Bukovsko, obec Dolní Bukovsko, část obce Dolní Bukovsko, okres České Budějovice, zapsáno na LV 162. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 11.11.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Kopie odhadu. Informace od vlastníka oceňovaných nemovitostí, paní Šináklové. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012-3 -
Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Městys Dolní Bukovsko se nachází v Jihočeském kraji, cca 8 km západně od města Veselí nad Lužnicí, cca 22 km severozápadně od města Třeboň a cca 20 km severně do statutárního města České Budějovice. Městysem protéká Bukovský potok. Jedná se o městys s rozvinutou infrastrukturou a se středně rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Oceňované nemovitosti se nachází v centrální zastavěné části městyse v ulici V Hradu č.p. 248. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, podsklepený přízemní rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je dřevěná - montovaná se zděným podzemním podlažím a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Budova je po rekonstrukci. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s krytinou z betonové tašky. Na střeše jsou okapy. Strop je dřevěný trámový. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je 40 let. Okna domu jsou dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. K domu patří udržovaná, oplocená zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází vestavěná garáž (23,96 m 2 ), prádelna (16,30 m 2 ), chodby (6,60 m 2 ) a dílna (7,60 m 2 ). Vrata do garáže jsou dřevěné. V přízemí budovy je pak kuchyně (12,24 m 2 ), obývací pokoj (33,08 m 2 ), šatna (4,32 m 2 ), schodiště do podkroví (3,00 m 2 ), WC (1,60 m 2 ), spíž (1,30 m 2 ) a zimní zahrada (13,50 m 2 ). Podkroví budovy je rozděleno na pokoj (27,06 m 2 ), ložnici (8,60 m 2 ), šatnu (6,00 m 2 ), WC (0,95 m 2 ) a koupelnu s vanou (7,00 m 2 ). Podlahy jsou kryté plovoucí podlahou nebo dlažbou. Obklady jsou keramické. Příslušenstvím nemovitosti je udírna, skleník, venkovní, zapuštěný nekrytý bazén a samostatně stojící garáž se sedlovou střechou krytou taškami. Na střeše jsou okapy. Vrata a dveře do garáže jsou dřevěná. Garáž má okno. Nájemní smlouvy a věcná břemena nebyly zjištěny. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Přípojka plynovodu je na hranici pozemku. Vytápění budovy je teplovodní kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení do radiátorů. Ohřev teplé vody je bojlerem. - 4 -
Pozemky parc. č. 165/3 a parc. č. 207/6 navazují na stavební pozemek parc. č. St. 363 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, jsou z části rovinaté a z části mírně svažité k jižní světové straně. Pozemky jsou oplocené dřevěným plotem na betonových sloupcích a drátěným plotem na ocelových sloupcích. Na pozemcích jsou zpevněné plochy a porosty. Součástí nemovitostí jsou IS, zpevněné plochy a porosty. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí je oplocení, skleník, udírna, venkovní, zapuštěný nekrytý bazén a samostatně stojící garáž. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Ohledání bylo provedeno dne 11.11.2013 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí, paní Šináklové. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Dolní Bukovsko 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Dolní Bukovsko OBSAH - 5 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Dolní Bukovsko Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky parc. č. 165/3 a parc. č. 207/6 navazují na stavební pozemek parc. č. St. 363 a tvoří s ním jeden funkční celek. V Katastru jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, jsou z části rovinaté a z části mírně svažité k jižní světové straně. Pozemky jsou oplocené dřevěným plotem na betonových sloupcích a drátěným plotem na ocelových sloupcích. Na pozemcích jsou zpevněné plochy a porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Dolní Bukovsko KRC: 0,95 KMP: 0,96 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 927 550 000 593,31 0,74 438,29 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v městyse Dolní Bukovsko. Celková plocha pozemku je 927 m 2. Pozemek je rovinatý. Veškeré sítě - elektřina, voda, plyn, kanalizace jsou přivedeny na pozemek. Lokalita: Žíšov KRC: 0,95 KMP: 0,97 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 0,90 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 800 484 000 605,00 0,77 465,13 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Žíšov. Celková plocha pozemku je 800 m 2. Pozemek je rovinatý. Na hranici pozemků je zaveden el. proud, kaplička. Voda a kanalizace je cca 100 m od hranice pozemku. Průměrná jednotková cena 451,71 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 363 81 452 36 612 nádvoří zahrada 165/3 148 452 66 896 zahrada 207/6 290 452 131 080 Celková výměra pozemků 519 Hodnota pozemků celkem 234 588-6 -
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Dolní Bukovsko Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 158,65 m 2 Zastavěná plocha: 81,00 m 2 Plocha pozemku: 519,00 m 2 Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící, podsklepený přízemní rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je dřevěná - montovaná se zděným podzemním podlažím a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. Budova je po rekonstrukci. Krov je dřevěný. Střecha budovy je sedlová s krytinou z betonové tašky. Na střeše jsou okapy. Strop je dřevěný trámový. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stáří budovy je 40 let. Okna domu jsou dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné nebo částečně prosklené. K domu patří udržovaná, oplocená zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. V suterénu rodinného domu se nachází vestavěná garáž (23,96 m 2 ), prádelna (16,30 m 2 ), chodby (6,60 m 2 ) a dílna (7,60 m 2 ). Vrata do garáže jsou dřevěné. V přízemí budovy je pak kuchyně (12,24 m 2 ), obývací pokoj (33,08 m 2 ), šatna (4,32 m 2 ), schodiště do podkroví (3,00 m 2 ), WC (1,60 m 2 ), spíž (1,30 m 2 ) a zimní zahrada (13,50 m 2 ). Podkroví budovy je rozděleno na pokoj (27,06 m 2 ), ložnici (8,60 m 2 ), šatnu (6,00 m 2 ), WC (0,95 m 2 ) a koupelnu s vanou (7,00 m 2 ). Podlahy jsou kryté plovoucí podlahou nebo dlažbou. Obklady jsou keramické. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Sezimovo Ústí Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Sezimovo Ústí. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu dřevěné-montované konstrukce. Střecha budovy je sedlová krytá taškami. na střeše jsou okapy. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 673 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 80 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Voda je z vlastního zdroje - studny. Vytápění budovy je ústřední elektrické nebo lokální krbem na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je studna. K domu patří udržovaná zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Bechyně Na prodej rodinný dům nacházející se ve městě Bechyně v ulici Písecká. Jedná se o samostatně stojící, patrovou budovu zděné konstrukce, která je částečně podsklepená. Střecha budovy je sedlová krytá taškami. Na střeše jsou okapy. Okna domu jsou plastová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 712 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 159 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a plynovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva nebo plynové. K nemovitosti náleží garáž. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. - 7 -
Rodinný dům Velký Ratmírov Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Velký Ratmírov. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, nepodsklepenou budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová krytá taškami. Na střeše jsou okapy. V přízemí domu je vestavěná garáž. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 839 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 121 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je plynovým kotlem. K nemovitosti náleží dřevěná pergola. K domu patří udržovaná zahrada. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Štěpánovice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Štěpánovice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, podsklepenou budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je polovalbová krytá taškami. Na střeše jsou okapy. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 849 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 150 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a plynovod. Odpady jsou svedeny do septiku. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva nebo kotlem na plyn. K nemovitosti patří garáž. K domu patří zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Včelná Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Včelná. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je sedlová s okapy. Okna domu jsou plastová. Budova je po rekonstrukci. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 300 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 74 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. Ohřev teplé vody a vytápění budovy je kotlem na plyn. K nemovitosti náleží dílna. K domu patří udržovaná zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. - 8 -
Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC 0 ) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až K n. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC 0 ) a užitné plochy oceňované nemovitosti. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Sezimovo Ústí Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 1 898 954 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 673 m 2 2 600 000 Kč 2 600 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Bechyně Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,96 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 1 972 750 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 712 m 2 2 690 000 Kč 2 690 000 Kč/ks - 9 -
Název: Rodinný dům Velký Ratmírov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/ks 2 031 437 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 839 m 2 2 780 000 Kč 2 780 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Štěpánovice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,88 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/ks 2 045 057 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 1 849 m 2 2 890 000 Kč 2 890 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Včelná Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/ks 2 055 698 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 300 m 2 2 790 000 Kč 2 790 000 Kč/ks - 10 -
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 898 954 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 000 779 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 2 055 698 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 2 000 779 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 2 000 779 Kč - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Dolní Bukovsko 234 600,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Dolní Bukovsko 2 000 779,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 2 000 779 Kč 0 Kč 234 588 Kč 234 588 Kč Obvyklá cena 2 000 000 Kč slovy: Dvamiliony Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 75 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou stavby (budovy) č.p. 248 Dolní Bukovsko, způsob využití: bydlení s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 363 a pozemků parc. č. St. 363 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 165/3 (zahrada) a parc. č. 207/6 (zahrada) v kat. území Dolní Bukovsko, obec Dolní Bukovsko, část obce Dolní Bukovsko, okres České Budějovice, zapsáno na LV 162 v objektivní zaokrouhlené výši 2.000.000,- Kč. V Praze 18.11.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 12 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4737 znaleckého deníku. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 162 6 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 2-14 -