ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/14 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 86 na pozemku p. č. st. 253 a pozemků p. č. st. 253, st. 270/1, 133/1, 1372/2, 1373, 133/102 EN, 1374 PK, 1375 PK a 1376 PK s příslušenstvím, LV číslo 186, katastrální území Horní Studénky, obec Horní Studénky, okres Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 29402/09-35 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 27.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 16.01.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 86 na pozemku p. č. st. 253 a pozemků p. č. st. 253, st. 270/1, 133/1, 1372/2, 1373, 133/102 EN, 1374 PK, 1375 PK a 1376 PK s příslušenstvím, LV číslo 186, katastrální území Horní Studénky, obec Horní Studénky, okres Šumperk a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Horní Studénky 86 789 01 Horní Studénky Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Horní Studénky Katastrální území: Horní Studénky Počet obyvatel: 348 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.12.2013 za přítomnosti pana Jana Hejla - vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.12.2013, LV číslo 186, k.ú. Horní Studénky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - údaje z lesní hospodářské osnovy na období od 01.01.2009 do 31.12.2018 pro celní hospodářský celek 717805 - informace sdělené Ing. Lukášem Kandlerem, znalcem v oboru ekonomika, ceny a odhady lesů, který byl přibrán k ocenění lesů a lesních pozemků, neboť zpracovatel nemá potřebnou kvalifikaci na oceňování lesů 5. Vlastnické a evidenční údaje Hejl Jan č.p. 86, 78901 Horní Studénky Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: - 2 -
Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hejl Jan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů ve středu obce. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavby na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Lesní pozemky a pozemky vedené v evidenci jako EN a PK se nacházejí severně od obce. Na pozemku p.č. 1375 - PK se nachází lesní porost, který není evidován v katastru nemovitostí. Zaměření bylo provedeno laserovým zaměřovačem DISTO. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna dřevěná 1.2.2. Dílna zděná 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky lesní a p.č. 1375 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 3.2. Lesní porost 426 Ai 1 3.3. Lesní porost 426 Ai 7 3.4. Lesní porost 426 Ai 7 na p.č, 1375 3.5. Lesní porost 426 Ai 11 na p.č, 1375-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, podsklepený rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st. 253. Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1975 v podstatě v původním stavu. Údržba a opravy jsou zanedbány. Po domě se šíří zápach. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy, prádelna, kotelna, uhelna a garáž. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda, schodiště, chodba, kuchyň, tři pokoje, koupelna, záchod a balkón. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda, schodiště, chodba, kuchyň, tři pokoje, koupelna, záchod, lodžie a balkón. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy betonové, izolace 2. Zdivo cihelné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha stanová 5. Krytina eternitové šablonym, plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky břízolit 9. Vnější obklady kamenný sokl 10. Vnitřní obklady keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody betonové, teraco 12. Dveře plné, prosklené 13. Okna dvojitá, dřevěná, dožitá 14. Podlahy obytných místností PVC, textilní, dlažba 15. Podlahy ostatních místností dlažby, betonové 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace 220, 380 V 18. Bleskosvod ano 19. Rozvod vody studené a teplé 20. Zdroj teplé vody kombinovaný kotel 21. Instalace plynu ano 22. Kanalizace ano 23. Vybavení kuchyně sporák 24. Vnitřní vybavení vana, umývadlo, sprchový kout - 4 -
25. Záchod splachovací 26. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení, vrata vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 38 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 876,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 11,50*8,00+9,50*2,10 = 111,95 m 2 1. NP: 11,50*8,00+9,50*2,10+2,30*0,90 = 114,02 m 2 2. NP: 11,50*8,00+9,50*2,10+2,30*0,90 = 114,02 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 111,95 m 2 2,30 m 1. NP: 114,02 m 2 2,85 m 2. NP: 114,02 m 2 2,85 m Obestavěný prostor 1. PP: (11,50*8,00+9,50*2,10)*(2,30) = 257,49 m 3 1. NP: (11,50*8,00+9,50*2,10)*(2,85)+(2,30*0,90)*(1= 321,13 m 3,00) 2. NP: (11,50*8,00+9,50*2,10)*(2,85)+(2,30*0,90)*(1= 321,13 m 3,00) zastřešení: (11,50*8,00+9,50*2,10)*(3,00*0,25) = 83,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 983,71 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 114,02 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 339,99 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,98 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00-5 -
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dům je ve I -0,10 špatném stavebním stavu. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 38 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,80 = 0,473 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1-6 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,473 * 1,010 * 0,950 = 0,454 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kč/m 3 * 0,454 = 1 305,70 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 305,70 Kč/m 3 * 983,71 m 3 = 1 284 430,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 284 430,15 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna dřevěná Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. 133/1. Objekt je užíván asi 35 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad paliva. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 7,30*4,10 = 29,93 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 29,93 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (7,30*4,10)*(2,20) = 65,85 m 3 zastřešení (7,30*4,10)*(0,50*0,5) = 7,48 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 65,85 m 3 zastřešení Z 7,48 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 73,33 m 3-7 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny dřevěné S 100 3. Stropy ne C 100 4. Krov X 100 5. Krytina vlnitý eternit P 100 6. Klempířské práce ne C 100 7. Úprava povrchů náter S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna ne C 100 11. Podlahy hliněné S 100 12. Elektroinstalace ne C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina P 11,10 100 0,46 5,11 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,81 Koeficient vybavení K 4 : 0,6581 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,30 100,00 1,00 8,30 12,62 35 150 23,33 2,9442 2. Obvodové stěny S 31,90 100,00 1,00 31,90 48,47 35 80 43,75 21,2056 5. Krytina P 11,10 100,00 0,46 5,11 7,76 35 40 87,50 6,7900 7. Úprava povrchů S 6,00 100,00 1,00 6,00 9,12 35 35 100,00 9,1200 9. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 5,62 35 50 70,00 3,9340 11. Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10,80 16,41 35 35 100,00 16,4100-8 -
Opotřebení: 60,4038 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6581 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0280 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 167,47 Plná cena: 73,33 m 3 * 1 167,47 Kč/m 3 = 85 610,58 Kč Opotřebení analytickou metodou: 60,4038 % - 51 712,04 Kč Kůlna dřevěná - zjištěná cena = 33 898,54 Kč 1.2.2. Dílna zděná Přízemní, nepodsklepená dílna se nachází na pozemku p.č. 270/1. Objekt je užíván asi 35 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází dílna a sklady. Objekt není udržovaný a je mírně podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 15,30*5,30 = 81,09 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 81,09 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (15,30*5,30)*(3,10) = 251,38 m 3 zastřešení (15,30*5,30)*(2,00*0,5) = 81,09 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 9 -
Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 251,38 m 3 zastřešení Z 81,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 332,47 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové S 100 2. Obvodové stěny zděné S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov sedlová S 100 5. Krytina vlnitý eternit P 100 6. Klempířské práce pozinkované S 100 7. Úprava povrchů omítky, břízolit S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře sololit P 100 10. Okna zdvojené S 100 11. Podlahy betonové S 100 12. Elektroinstalace 220, 380 V S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 94,01 Koeficient vybavení K 4 : 0,9401 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,55 35 150 23,33 1,7614-10 -
2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,82 35 80 43,75 14,7963 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 21,06 35 80 43,75 9,2137 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,77 35 70 50,00 3,8850 5. Krytina P 8,10 100,00 0,46 3,73 3,97 35 40 87,50 3,4738 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,81 35 35 100,00 1,8100 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,49 35 35 100,00 6,4900 9. Dveře P 3,00 100,00 0,46 1,38 1,47 35 50 70,00 1,0290 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,17 35 50 70,00 0,8190 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,72 35 35 100,00 8,7200 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,17 35 35 100,00 6,1700 Opotřebení: 58,1682 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9401 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0280 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 149,14 Plná cena: 332,47 m 3 * 2 149,14 Kč/m 3 = 714 524,58 Kč Opotřebení analytickou metodou: 58,1682 % - 415 626,09 Kč Dílna zděná - zjištěná cena = 298 898,49 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté, příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky a přirážky dle tabulky č. 1 byly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0280 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,0280 10,00 84,93 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,0280 10,00 33,97-11 -
Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 253 113,00 84,93 9 597,09 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 270/1 79,00 84,93 6 709,47 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 133/1 1 047,00 33,97 35 566,59 Stavební pozemky - celkem 51 873,15 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2-3 km: -3 % Celková úprava ceny: 17,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] EN 133/102 50,00 2,03 17,00 2,38 119,00 PK 1374 579,00 2,03 17,00 2,38 1 378,02 PK 1376 424,00 2,03 17,00 2,38 1 009,12 Mezisoučet 1 053,00 2 506,14 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 2 506,14 Pozemky - zjištěná cena = 54 379,29 Kč 2.2. Pozemky lesní a p.č. 1375 Na lesním pozemku p.č. 1372/2 je vylišen porost 426 Ai 1 o výměře 1 500 m 2 a porost 426 Ai 7 o výměře 2 276 m 2. Na lesním pozemku p.č. 1373 je vylišen porost 426 Ai 7 o celkové výměře 460 m 2. Na pozemku p.č. 1375 je vylišen porost 426 Ai 7 o výměře 6684 m 2 a porost 426 Ai 11 o výměře 1700 m 2. Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 30 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 1372/2 4S 3 776,00 5,55 5,55 20 956,80 lesní pozemek 1373 4S 460,00 5,55 5,55 2 553,00 PK 1375 4S 8 384,00 5,55 5,55 46 531,20 Mezisoučet 70 041,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem 70 041,- Pozemky lesní a p.č. 1375 - zjištěná cena = 70 041,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů - 12 -
3.1. Trvalé porosty Na pozemcích u rodinného domu se nacházejí trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 51 873,15 Celková výměra pozemku m 2 1 239 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 100 Cena pokryvné plochy porostů Kč 4 186,69 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 272,13 Trvalé porosty - zjištěná cena 272,13 Kč 3.2. Lesní porost 426 Ai 1 Lesní porost 426 Ai 1 - je tvořen plevelnými dřevinami: střemcha obecná, bez černý a líska obecná. Ojediněle se v mlazině vyskytuje javor klen. Celková výměra 1500 m2 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] střemcha pozdní 1 500,00 15 8 0,90 50 % 0,20 0,09 135,00 ostatní měkké listnáče 1 500,00 15 8 0,90 50 % 0,20 0,09 135,00 Cena lesního porostu celkem: 270,00 Lesní porost 426 Ai 1 - zjištěná cena 270,- Kč 3.3. Lesní porost 426 Ai 7 Lesní porost 426 Ai 7 - je tvořen nastávající kmenovinou o celkové výměře 2 276 m2. Vtroušeně se v kmenovině vyskytuje buk, borovice a javor klen. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 2 736,00 71 9 1,00 80 % 6,00 4,80 13 132,80 modřín evropský 2 736,00 71 1 1,00 20 % 17,80 3,56 9 740,16 Cena lesního porostu celkem: 22 872,96 Lesní porost 426 Ai 7 - zjištěná cena 22 872,96 Kč 3.4. Lesní porost 426 Ai 7 na p.č, 1375 Lesní porost se nachází na pozemku p.č. 1375 - PK, a v lesní hospodářské osnově je popsán jako porost 426 Ai 7 - nastávající kmenovina o celkové výměře 6 684 m2. Vtroušeně se v kmenovině vyskytuje buk, borovice a javor klen. - 13 -
Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] smrk ztepilý 6 684,00 71 9 1,00 80 % 6,00 4,80 32 083,20 modřín evropský 6 684,00 71 1 1,00 20 % 17,80 3,56 23 795,04 Cena lesního porostu celkem: 55 878,24 Lesní porost 426 Ai 7 na p.č, 1375 - zjištěná cena 55 878,24 Kč 3.5. Lesní porost 426 Ai 11 na p.č, 1375 Lesní porost se nachází na pozemku p.č. 1375 - PK, a v lesní hospodářské osnově je popsán jako porost 426 Ai 11 - zralá kmenovina o celkové výměře 1700 m2. Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 40 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] modřín evropský 1 700,00 110 3 0,80 55 % 23,30 10,25 17 425,00 smrk ztepilý 1 700,00 110 5 0,80 15 % 31,40 3,77 6 409,00 bříza bradavičnatá 1 700,00 110 4 0,80 10 % 3,20 0,26 442,00 buk lesní 1 700,00 110 6 0,80 10 % 31,20 2,50 4 250,00 borovice lesní 1 700,00 110 5 0,80 5 % 17,00 0,68 1 156,00 javor klen 1 700,00 110 7 0,80 5 % 27,00 1,08 1 836,00 Cena lesního porostu celkem: 31 518,00 Lesní porost 426 Ai 11 na p.č, 1375 - zjištěná cena 31 518,- Kč - 14 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 284 430,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna dřevěná 85 610,60 Kč 1.2.2. Dílna zděná 714 524,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 084 565,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 54 379,30 Kč 2.2. Pozemky lesní a p.č. 1375 70 041,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 124 420,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 272,10 Kč 3.2. Lesní porost 426 Ai 1 270,- Kč 3.3. Lesní porost 426 Ai 7 22 873,- Kč 3.4. Lesní porost 426 Ai 7 na p.č, 1375 55 878,20 Kč 3.5. Lesní porost 426 Ai 11 na p.č, 1375 31 518,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 110 811,30 Kč Celkem 2 319 796,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 319 796,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 284 430,20 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna dřevěná 33 898,50 Kč 1.2.2. Dílna zděná 298 898,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 617 227,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 54 379,30 Kč 2.2. Pozemky lesní a p.č. 1375 70 041,- Kč - 15 -
2. Ocenění pozemků celkem 124 420,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 272,10 Kč 3.2. Lesní porost 426 Ai 1 270,- Kč 3.3. Lesní porost 426 Ai 7 22 873,- Kč 3.4. Lesní porost 426 Ai 7 na p.č, 1375 55 878,20 Kč 3.5. Lesní porost 426 Ai 11 na p.č, 1375 31 518,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 110 811,30 Kč Celkem 1 852 458,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 852 458,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 852 460,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetpadesátdvatisícčtyřistašedesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. - 16 -
Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz.. 1. Prodej, dům rodinný, 1 168 m2 Celková cena: 1 190 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Horní Studénky Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID zakázky: 359862 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního - 17 -
Plocha zastavěná: 174 m2 Plocha užitná: 1 168 m2 Plocha podlahová: 90 m2 Plocha pozemku: 1 168 m2 Plocha zahrady: 994 m2 Balkón: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Popis: Rodinný dům 2+1v obci Horní Studénky.Dům je vhodný i pro rekreační využití.v suterénu domu prostorná garáž s dílnou. V přízemí obývací místnost, kuchyň, spižírna, koupelna, WC. V prvním nadzemním podlaží ložnice.dům je ve velmi dobrém udržovaném stavu.topení přímotopy a krbovými kamny. 2. Prodej, dům rodinný, 358 m2 Celková cena: 1 300 000 Kč za nemovitost Adresa: Horní Studénky Datum aktualizace: 11.12.2013 ID zakázky: 786 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 358 m2 Plocha užitná: 358 m2 Plocha podlahová: 358 m2 Plocha pozemku: 358 m2-18 -
Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Popis: Exkluzivní prodej rodinného domu- chalupy v krásném prostředí, obec Horní Studénky. Dům se nachází v horním konci obce. Z místa se dají podnikat výlety na Jeseníky, Rychlebské hory a Orlické hory. Je zde kuchyně, obývací pokoj, chodba, ložnice, koupelna a wc. V patře se nachází rozsáhlé půdní prostory s možností vybudování dalších pokojů. Dům je ve velmi dobrém stavu. Částečně podsklepený. Voda je obecní + studna, vytápění na tuhá paliva, plyn na pozemku. K domu patří pěkný pozemek, garáž. Možnost využití jak pro bydlení, tak i jako chalupu k rekreaci, možnost výletů do okolí. Např. 3km od Studének ve městě Štíty je skokanské centrum olympionika Aleše Valenty s možností si zaskákat na lyžích do vody,a jiné sport.akce. Vyřizujeme veškeré financování u všech bank a kompletní realitní servis. 3. Prodej, dům rodinný, 151 m2 Celková cena: 1 900 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Rovensko Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 365455 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 194 m2 Plocha užitná: 151 m2 Plocha podlahová: 151 m2 Plocha pozemku: 970 m2 Plocha zahrady: 776 m2 Balkón: Ano Sklep: 91 m2 Parkovací stání: 1x Rok rekonstrukce: 2013-19 -
Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ano Popis: Rodinný dům 4+1 v klidné části obce s velkou zahradou. V I.NP je předsíň, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC. Ve II. NP jsou 2 pokoje a 2 půdní komory. V suterénu sklep,kde je plynový kotel a darling. Dům je vybaven třemi druhy topení plynové, elektrické a na tuhá paliva. Dům má vlastní studnu. Proběhla zde rekonstrukce topení, vody, plynu i odpadů v roce 2012-2013 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitostí ve výši cca 1,8-2,1 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hejl Jan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. - 20 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí 2 000 000,- Kč slovy: Dvamilióny Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz V Hranicích 16.01.2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/14. - 21 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 1-22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -