- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1644-230/2014 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci: pozemku parc.č.179 jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p. 562 a pozemků parc.č.180 a 181 a příslušenství, katastrální území Stará Bělá, obec Ostrava, okres Ostrava - město (LV č. 749). Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 2117/13 Podle stavu ke dni 7. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 15 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 12. 5. 2014
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 562 Adresa nemovité věci: Pasičky 562/11, 724 00 Ostrava Stará Bělá Okres: Ostrava - město Obec: Ostrava Katastrální území: Stará Bělá 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 7. 5. 2014 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlídl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 749 pro k.ú. Stará Bělá ze dne 14. 4. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02117/13-051 o ustanovení znalce ze dne 19.11.2013. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako spoluvlastníci nemovité věci jsou v KN na LV č. 749 zapsáni: Vlastnické právo Podíl Folta Bohumil, Pasičky 562/11, Stará Bělá, 72400 Ostrava 1/2 Pilátová Denisa, Pasičky 562/11, Stará Bělá, 72400 Ostrava (povinná) 1/2 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 Zástavní právo smluvní k podílu 1/2 Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2 Nařízení exekuce blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve městě Ostrava, v městské části Stará Bělá, ul. Pasičky. Ostrava je počtem obyvatel i rozlohou třetí největší město v České republice, druhé největší město na Moravě a největší město v českém Slezsku. Ostrava je rovněž významným univerzitním a průmyslovým městem. Oceňovaná nemovitost se nachází ve vyhledávané a klidné části města. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 179 jehož součástí je rodinný dům č.p. 562, pozemkem parc.č. 180 a p.č. 181, garáží bez čp/če na parc.č. 179, a příslušenství, které jsou v jednotném funkčním celku pod společným oplocením. Příslušenství nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - garáž na pozemku parc.č.179, zastavěná plocha cca 20 m 2. - skleněný skleník na parc.č.180, zastavěná plocha cca 7 m 2. - dřevěná pergola (zahradní posezení)na parc.č.180, zastavěná plocha cca 16 m 2. b) venkovní úpravy oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy (betonové, zámkové dlažby), opěrné zídky. c) trvalé porosty na pozemcích parc.č.180 a 181 se nachází řada trvalých porostů různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) Nemovitá věc se nachází v zastavěném území, ve vzdálenosti cca 200 m severně od autobusové zastávky U Lípy od hlavní cesty vedoucí středem městské části ulicí Mitrovická. Ve městě je veškerá občanská vybavenost v dosahu osobní či hromadné dopravy. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Pasičky. Z pohledu bydlení se jedná o klidnou, vyhledávanou oblast k bydlení. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, ve vyhledávané klidné části města, na okraji zastavěného území Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č.179 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 234 m 2 Parc.č. 180 zahrada o výměře 660 m 2 Parc.č. 181 trvalý travní porost o výměře 635 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami a příslušenstvím. Pozemky jsou mírně svažité a nachází se zde vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra činí 1529 m 2. U pozemku parc.č.181 je nesoulad se zápisem v KN a v užívání dle skutečného stavu. Pozemek je užíván jako zahrada u RD č.p.562 a přímo sousedí se zastavěnou plochou. Při oceňování je tedy vycházeno dle skutečného stavu (jako zahrada) v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu a provedení. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
- 5 - B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 562 součást pozemku parc.č.179 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, zcela podsklepený, dvoupodlažní s plochou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá dle velikosti objektu, že se jedná o vícegenerační rodinný dům. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů. Střecha je pultová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem. Fasádní omítky břizolitové s vnějšími keramickými obklady. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné i prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena schodištěm. Zastavěná plocha objektu činí cca 160 m 2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 240 m 2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá ústřední vytápění, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyní linkami a sporáky. Technický stav objektu předpokládám průměrný, odpovídající svému stáří, opotřebení odhaduji na 40 %. Rodinný dům je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, plyn, vodu i kanalizaci. 2) Garáž stojící na pozemku parc.č.179 Jedná se o samostatně stojící zděnou, nepodsklepenou garáž s pultovou střechou, kde půdního prostoru je využito pro skladování přístupné po žebříku na fasádě. Vrata dřevěná, okna tvoří skleněné tvarovky luxfery. Objekt je v dobrém technickém stavu. V přízemí prostor pro garážování, na půdě skladovací prostor.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 4 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce. oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Ostrava - Stará Bělá, Ostrava - Stará Bělá, Ostrava - Stará Bělá, Ostrava - Stará Bělá, Ostrava - Stará Bělá, ul.pasičky ul.korandova ul.rudolfova ul.na Sovinci ul.plzeňská ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1529 1000 1190 290 1550 zastavěná plocha 160 85 125 92 100 užitná podlahová plocha 240 120 225 150 150 prodejní/nabídková cena celkem 3 900 000 1 999 999 2 790 000 2 890 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje V.14 V.14 V.14 V.14 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu lepší srov. lepší lepší korekce pro tech. Stav 0,90 1,00 0,95 0,90 lokalita/přístupnost srov. srov. srov. horší korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,20 vzhled a atraktivita objektu lepší horší horší srov korekce pro atraktivitu 0,90 1,05 1,10 1,00 příslušenství lepší horší horší lepší korekce pro příslušenství 0,80 1,05 1,05 0,85 korekce pro velikost domu 1,20 1,00 1,15 1,15 korekce pro velikost pozemku 1,10 1,05 1,25 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti 2 916 704 3 335 904 1 984 499 3 600 539 2 745 876 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 2 916 704 Kč
- 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 920 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem 2 920 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č.179, jehož součástí je rodinný dům č.p. 562, pozemku parc.č.180 a p.č. 181 včetně příslušenství, v k.ú. Stará Bělá, obci Ostrava, okresu Ostrav město (LV č. 749), je stanovena ke dni 7. 5. 2014. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 920 000,- Kč. Spoluvlastnický podíl ve výši ½ by pak činil 1 460 000,- Kč. Ocenění spoluvlastnické podílu: Není na trhu běžné, aby se obchodovalo s podíly na nemovitostech a ani zájem o koupě podílu na nemovitostech není veliký. Z tohoto důvodu se jedná o obtížně obchodovatelnou nemovitost. Omezená poptávka má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Obecnou hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši ½, tak redukuji odborným odhadem o 20% z jeho podílové hodnoty. (1 460 000 * 0,8) = 1 168 000,- Kč. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci 1 168 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovité věci následovně: Cena obvyklá - 1 168 000,- Kč Slovy: jedenmilionjednostošedesátosmtisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 12. 5. 2014 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1644-230/2014 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Přední pohled na RD č.p.562 Garáž Boční pohled z ulice na RD č.p.562 Skleník Detail RD č.p.562 Pergola
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Stará Bělá, ul.korandova Cena: 3 900 000,- Kč Zastavěná plocha: 85 m 2 Užitná plocha: 200 m 2 Velikost pozemku: 1000 m 2 RD 2 x 2+1 nedaleko koupaliště ve Staré Bělé. Rok poslední rekonstrukce 2009, celé vrchní patro je zrekonstruováno. Spodní zčásti, euro okna, vytápění domu kotel ÚT na plyn, zdroj teplé vody kombinovaný kotel ÚT, zastavěná plocha domu 85 m 2, dvou garáž, venkovní posezení krásná okrasná zahrada 1000 m 2 s bazénem. Nemovitá věc č. 2 RD Stará Bělá, ul.rudolfova Cena: 1 999 999,- Kč Zastavěná plocha: 125 m 2 Užitná plocha: 225 m 2 Velikost pozemku: 1190 m 2 RD 5+1 s garáží v obci Stará Bělá. Dům kolaudován v r. 1991. Přízemí využití - zádveří s malou vstupní halou a schodištěm do patra, kuchyň, prostorný pokoj, obývací pokoj s přímým vstupem do jídelní části s výhledem do zahrady a vstupem na terasu, koupelna, WC. Schodištěm z haly v přízemí do 1. patra uzpůsobeného jako podkroví využití, kde jsou dva samostatné pokoje a prostor obývací část s možností úprav dobudování kuchyňského a sprchového koutu. Vytápění - plynový kotel, čerpadlo, zásobník na teplou vodu 200l - kombinace - plyn, elektřina. Radiátory - litina, komín - 1) chemická kamenina, 2) hliníková vložka. V celém domě nová voda plast a elektřina měď, žumpa do na obecní kanalizace..nemovitá věc č. 3 RD Stará Bělá, ul.na Sovinci Cena: 2 790 000,- Kč Zastavěná plocha: 92 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 290 m 2 RD na okraji obce Stará Bělá. Přízemí sestává ze zádveří, chodby, garáže, menší dílny či technické místnosti a prádelny. Je zde i východ na venkovní terasu na níž pak navazuje udržovaná zahrada s okrasnými porosty a zahr. domkem, terasa působí velmi příjemně a je kryta pergolou. V 1.n.p. se nachází bezbariérově řešená obývací hala s jídelnou a kuchyňským koutem, z obývací haly pak vstup na terasu. Krom toho je v tomto patře ještě pracovna a WC. 2.n.p.- 3 místnosti (ložnice s balkonem, dětský pokoj, šatna a koupelny s vanou a WC. Dům je technicky ve velmi dobrém stavu, prošel částečnou rekonstrukcí v r. 2013 (nová okna, plynový kotel, bojler, revize komínů, část. oprava střechy), vzdušný světlý s možnostmi úložných prostorů. Nemovitá věc č. 4 RD Stará Bělá, ul.plzeňská Cena: 2 890 000,- Kč Zastavěná plocha: 100 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Velikost pozemku: 1550 m 2 RD v žádané lokalitě Ostravy v části Stará Bělá, na ulici Plzeňská. Dům je dispozičně řešen, že v přízemí je bytová jednotka 2+kk, a v patře je bytová jednotka o velikosti 2+1. Dům je celopodsklepen,střecha je v pořádku a je to asfaltový šindel. Nová elektřina v mědi z 95%, uděláno vnitřní zateplení.voda je v plastu a vytápění je řešeno třemi způsoby elektřina, plyn a tuhá paliva. K domu patří dvě garáže, menší hospodářská budova s letní kuchyňkou a malá přístavba ze dřeva na uskladnění zahradní techniky.