Znalecký posudek č. 1261-23-2010 Předmětem ocenění jsou: zemědělské pozemky parc.č. 776, 783, 931, 1291, 1437, které jsou ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP), v katastrálním území Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 11/2001/ P 01-4 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 15.5.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 28.5.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Hořovičky. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Hořovičky je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: zemědělské pozemky Hořovičky 270 04 Hořovičky Region: Středočeský Okres: Rakovník Katastrální území: Hořovičky 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.5.2010 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hořovičky, L.V. č. 19, ze dne 8.4.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 11/2001/ P 01-4 ze dne 14.1.2002 Usnesení sp. zn. 095 Ex 11/01/ U 08-77, o ustanovení znalce, ze dne 1.4 2010 Kopie katastrální mapy, kat. úz. Hořovičky, listy VI-14-18, VI-15-01,02,06, ze dne 10.2.2010 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné na obecním úřadě pro k.ú. Hořovičky Znalecký posudek č. 2130-85e/2002
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Hořovičky, L.V. č. 19, ze dne 8.5.2010 Vlastník: Zemědělské družstvo Hořovičky, Hořovičky, 270 03 Hořovičky. 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění jsou pozemkové parcely ve zjednodušené evidenci, které se nacházejí v katastrálním území Hořovičky, obec Hořovičky, okres Rakovník. Jde o ocenění pozemkových parcel zemědělské půdy, jež jsou jednotlivě roztroušeny v okolí obce Hořovičky. Parcely jsou půdorysně nepravidelných, zejména protáhlých obdélníkových pasů položených jako řadové ve velkých hospodářských lánech v krajině neoddělených, určených dle mapových podkladů. Pozemky jsou hospodářsky obdělávané v lánu. Některé plochy jsou přístupné z místních polních cest, jedna z parcel tvoří svojí hranicí břeh potoka. Parcely jsou se svým okolím povrchově mírně zvlněné. Všechny oceňované plochy nejsou zahrnuty v územním plánu obce pro jakoukoli zástavbu. Dle zjištění příslušný pozemkový úřad v Rakovníku zatím neplánuje jakoukoli pozemkovou úpravu. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Pozemek 776 (GP) 45800 840 6,67 6,67 5 602,80 Pozemek 783 (GP) 43011 3 694 5,18 5,18 19 134,92 Pozemek 783 (GP) 45800 8 013 6,67 6,67 53 446,71 Pozemek 931 (GP) 43301 14 372 7,62 7,62 109 514,64 Pozemek 931 (GP) 43311 4 238 6,82 6,82 28 903,16 Pozemek 1291 (GP) 43001 37 192 6,05 6,05 225 011,60 Pozemek 1437 (GP) 43001 33 262 6,05 6,05 201 235,10 Výměra celkem 101 611 Mezisoučet 642 848,93 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 celkem 642 848,93 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 642 848,93 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky = 642 850,- Kč Cena pozemků činí celkem 642 850,- Kč
Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky Pozemků oceněné metodou tříd polohy. Název: pozemek parcelní číslo: 776 (GP) výměra: 840 m 2 Název: pozemek parcelní číslo: 783 (GP) výměra: 11 707 m 2 Název: pozemek parcelní číslo: 931 (GP) výměra: 18 610 m 2 Název: pozemek parcelní číslo: 1291 (GP) výměra: 37 192 m 2 Název: pozemek parcelní číslo: 1437 (GP) výměra: 33 262 m 2 Výměra pozemků celkem = 101 611 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 500 000,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 145 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 1 Intenzita využití pozemku: Třída 1 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 1
Průměrná třída polohy: 1,40 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 1,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,12 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (500 000,- Kč * 1,12 %) / (100,0-1,12 %) = 5 663,43 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 5 663,43 Kč / (3 * 145 m 2 ) = 13,02 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 13,02 Kč/m 2 * 435 m 2 = 5 663,43 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 13,02 Kč/m 2 * 0,25 = 3,26 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 3,26 Kč/m 2 * 101 176,00 m 2 = 329 833,76 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 3,30 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 335 497,19 Kč Zemědělské pozemky - výsledná cena = 335 497,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky = 335 500,- Kč Cena pozemků činí celkem 335 500,- Kč
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky Výchozí cena: = 35,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,80 B - typ stavebního pozemku: * 0,60 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 0,90 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 15,12 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 15,12 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 2,27 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: pozemek parc.č. 776 (GP) 840 m 2 pozemek parc.č. 783 (GP) 11 707 m 2 pozemek parc.č. 931 (GP) 18 610 m 2 pozemek parc.č. 1291 (GP) 37 192 m 2 pozemek parc.č. 1437 (GP) 33 262 m 2 Výměra stavebních pozemků: 101 611 m 2 101 611,00 m 2 á 15,12 Kč/m 2 = 1 536 358,32 Kč Oceňované ostatní pozemky: pozemek parc.č. 776 (GP) 840 m 2 pozemek parc.č. 783 (GP) 11 707 m 2 pozemek parc.č. 931 (GP) 18 610 m 2 pozemek parc.č. 1291 (GP) 37 192 m 2 pozemek parc.č. 1437 (GP) 33 262 m 2 Výměra ostatních pozemků: 101 611 m 2 101 611,00 m 2 á 2,27 Kč/m 2 = 230 656,97 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 1 767 015,29 Kč
Zemědělské pozemky - výsledná cena = 1 767 015,29 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky = 1 767 020,- Kč Cena pozemků činí celkem 1 767 020,- Kč Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena orná půda 5,30 Kč/m 2 0,90 0,90 1,00 0,80 1,00 1,20 6,82 Kč/m 2 Součet: 6,82 Kč/m 2 / 1 Průměrná upravená výchozí cena: 6,82 Kč/m 2 Výchozí cena: = 6,82 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,80 B - typ stavebního pozemku: * 0,60 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 1,00 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 0,90 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 2,95 Kč/m 2
Oceňované pozemky: pozemek parc.č. 776 (GP) 840 m 2 pozemek parc.č. 783 (GP) 11 707 m 2 pozemek parc.č. 931 (GP) 18 610 m 2 pozemek parc.č. 1291 (GP) 37 192 m 2 pozemek parc.č. 1437 (GP) 33 262 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 101 611 m 2 101 611,00 m 2 á 2,95 Kč/m 2 = 299 752,45 Kč Pozemky oceněné srovnávací indexovou metodou - celkem = 299 752,45 Kč Zemědělské pozemky - výsledná cena = 299 752,45 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky = 299 750,- Kč Cena pozemků činí celkem 299 750,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] zem. pozemek 670 000,- 51 500 13,01 0,40 1,00 5,20 Hořovičky zem. pozemek Janov 858 000,- 107 344 7,99 0,70 3,00 5,60 zem. pozemek Krakovec 360 000,- 10 847 33,19 0,17 1,00 5,64 27,63 / 5,000 Průměrná jednotková cena: 5,53 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5,20 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5,64 Kč/m 2 Oceňované pozemky: pozemek parc.č. 776 (GP) 840 m 2 pozemek parc.č. 783 (GP) 11 707 m 2 pozemek parc.č. 931 (GP) 18 610 m 2 pozemek parc.č. 1291 (GP) 37 192 m 2 pozemek parc.č. 1437 (GP) 33 262 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 101 611 m 2 101 611,00 m 2 á 5,53 Kč/m 2 = 561 908,83 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 561 908,83 Kč Zemědělské pozemky - výsledná cena = 561 908,83 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Zemědělské pozemky = 561 910,- Kč Cena pozemků činí celkem 561 910,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 642 850,- Kč 642 850,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Cena indexovou metodou: Cena srovnávací indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 335 500,- Kč 1 767 020,- Kč 299 750,- Kč 528 377,- Kč 528 377,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 561 910,- Kč 561 910,- Kč Obvyklá cena: 528 370,- Kč slovy: pětsetdvacetosmtisíctřistasedmdesát Kč
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1261-23-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 28.5.2010 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz