ZNALECKÝ POSUDEK č. 12/577/2014 o ceně obvyklé nemovitosti Rekreační chalupa č.p. 145 včetně příslušenství, pozemky parc. č. st. 71, 129/1, 129/2, 131/1, 131/3, 134/3, 141, vše zapsané na listu vlastnictví č. 50, v katastrálním území Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí Objednatel znaleckého posudku: JUDr. vo Luhan Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2 Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení Exekutorský úřad Podle stavu ke dni 5.4.2014 znalecký posudek vypracoval: ng. Jiří Mikulka Smetanova 717 551 01 Jaroměř telefon: 603 776 691 e-mail: jiri.mikulka@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jaroměři 28.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rekreační chalupy č.p. 145 včetně příslušenství, pozemků parc. č. st. 71, 129/1, 129/2, 131/1, 131/3, 134/3, 141, vše zapsané na listu vlastnictví č. 50, v katastrálním území Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí. Hlavní stavbou je rekreační chalupa č.p. 145 a její příslušenství tvoří navazující polootevřený dřevěný přístřešek, dřevěný přístavek a venkovní úpravy. Dále bude provedeno ocenění výše uvedených pozemků. Znaleckým posudkem bude stanovena obvyklá cena všech výše uvedených nemovitostí podle stavu ke dni místního šetření, t.j. 5.4.2014. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační chalupa Adresa předmětu ocenění: Výprachtice 145 561 34 Výprachtice Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Výprachtice Katastrální území: Výprachtice Počet obyvatel: 981 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 57 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501-0 obyvatel V 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce V 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod V 1,01 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce - Autobusová zastávka V 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta) 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 123,22 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.4.2014 za přítomnosti pana S. Grunda. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -2-
- výpis z katastru nemovitost, list vlastnictví č. 50 pro katastrální území Výprachtice, obec Výprachtice - kopie katastrální mapy - informace získané od pana S. Grunda - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření dne 5.4.2014 - Usnesení o ustanovení znalce č.j. 99 EX 6542/13-32 - odborná literatura - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 50 pro katastrální území Výprachtice, obec Výprachtice jsou známy tyto údaje : Grundová Pavlína, č.p. 44, 563 01 Horní Třešňovec je vlastníkem objektu č.p. 145 na pozemku parc. č. st. 71 ve způsobu využití jako rod. dům, dále pozemku parc. č. st. 71 o výměře 388 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 129/1 o výměře 894 m2 a parc. č. 129/2 o výměře 1132 m 2, oba v druhu pozemku trvalý travní porost, dále parc. č. 131/1 o výměře 228 m2, parc. č. 131/3 o výměře 226 m 2, parc. č. 134/3 o výměře 389 m2 a parc. č. 141 o výměře 198 m2, vše v druhu pozemku zahrada. V oddíle C - omezení vlastnického práva je zapsáno zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky v celkové výši 1.400.000,- Kč a příslušenství pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s., Praha, dále pak zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 155.482,33 Kč s příslušenstvím pro Východočeskou plynárenskou, a.s., Praha. Nabývací titul a ostatní údaje jsou zapsány na listu vlastnictví, který tvoří přílohu tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Pro účely vyhotovení znaleckého posudku nebyla znalci předložena žádná projektová dokumentace. Ocenění je provedeno na základě skutečností zjištěných na místě samém při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území a obci Výprachtice. Tato obec se nachází v podhůří Orlických hor a Jeseníků ve vzdálenosti přibližně 6 km jihovýchodně od okresního města Ústí nad Orlicí a zhruba 8 km severovýchodně od Lanškrouna. Ve vzdálenosti cca 3 km od Výprachtic se nachází lyžařský areál a středisko zimních sportů Čeňkovice. Předmětné nemovitosti se nacházejí v severní části obce a okolní zástavbu tvoří volně stojící obdobné rekreační objekty případně objekty k trvalému bydlení. Nemovitosti se rozprostírají z části ve svažitém a z části v rovinatém terénu s přístupem z místní asfaltové komunikace. V blízkosti se pak nachází les a v sousedství protéká říčka Moravská Sázava. Napojení je na elektrickou energii a obecní vodovod, odkanalizování je do septiku. Rozvod zemního plynu není v obci proveden. V obci Výprachtice je obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení praktického a zubního lékaře, lékárna, mateřská škola, základní škola. a. stupeň, obchod se smíšeným zbožím, hostinec. V obci je také několik ubytovacích zařízení. Autobusové spojení je do okolních měst Ústí nad Orlicí a Lanškroun. Podrobný popis oceňovaných nemovitostí je uveden v následujících částech -3-
znaleckého posudku. Podle Malého lexikonu měst a obcí tvoří obec Výprachtice 3 katastrální území s celkovým počtem 981 obyvatel. 8. Obsah znaleckého posudku OBVYKLÁ CENA Obecně Základní přístupy ke stanovení obvyklé ceny 1. Rekreační chalupa č.p. 145 2. Dřevěný přístřešek 3. Dřevěný přístavek 4. Pozemky -4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK OBVYKLÁ CENA Obecně Obvyklá cena je definována ve smyslu ust. 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. jako cena, kterou je možné dosáhnout při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Pro stanovení obvyklé ceny je důležité mít na zřeteli faktory, které se promítají do jednotlivých metod, a následně ovlivňují její výši. Mezi tyto faktory patří zejména : - znalost na trhu nemovitostí v daném regionu - vztah mezi nabídkou a poptávkou pro daný typ nemovitosti - směry rozvoje a koncepce územního plánu - poloha, rozsah a velikost zástavby - zainvestovanost a možnost napojení na inženýrské sítě - vliv konkurence a počty potencionálních zájemců na trhu nemovitostí - ekonomická situace v dané oblasti ( zaměstnanost, kupní síla obyvatelstva ) - zjištění majetkoprávních vztahů k nemovitosti - dopravní situace a otázka přístupu k nemovitosti - zjištění nejlepšího a nejvyššího využití pro daný typ nemovitosti - stavebně technická kvalita staveb - zjištění vztahu 'pozemek vůči stavbě' -5-
- zjištění závad případně věcných břemen, které se vážou k nemovitosti - vyhodnocení případných rizik spojených s nemovitostí - zjištění obvyklého nájemného včetně odhadu reálných provozních nákladů - v neposlední řadě i konfliktní sousedi Z výše uvedeného je zřejmé, že je nutné znát podmínky na trhu nemovitostí a další související skutečnosti, pomocí kterých se následně provede analýza, jejímž výsledkem bude objektivně stanovená obvyklá cena nemovitosti. Základní přístupy ke stanovení obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny se provádí jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Nákladová metoda ( technické ohodnocení ) - je založena na převážně technickém pohledu na nemovitost a jejím výsledkem je věcná hodnota ( technická ). Zjednodušeně řečeno její výše se rovná nákladům na znovuvybudování oceňované nemovitosti po odečtení přiměřeného opotřebení v důsledku stáří. Výnosová metoda ( příjmová ) - je založena převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost a jejím výsledkem je výnosová hodnota ( příjmová ). Preferuje užitné hledisko nemovitosti a její výše se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů z nemovitosti, které je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí kapitalizace. Srovnávací metoda ( tržní ) - je založena na tržním principu srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, které byly zobchodovány nebo jsou k prodeji nabízeny a jejím výsledkem je srovnávací hodnota ( tržní ), která zohledňuje případné odlišnosti a časový odstup. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí se v tomto případě provede přiměřeně podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Rekreační chalupa se ocení porovnávací metodou dle výše uvedené oceňovací vyhlášky a dále bude ke stanovení obvyklé ceny nemovitostí použita metoda srovnávací. -6-
1. Rekreační chalupa č.p. 145 Jedná se o částečně podsklepenou poloroubenou rekreační chalupu s vestavěným podkrovím. Stáří chalupy nebylo možné prokazatelně zjistit, pravděpodobně se jedná o počátek minulého století. V roce 2007 byla provedena kompletní rekonstrukce a modernizace chalupy. V roce 2013 pak byly na západní část sedlové střechy osazeny fotovoltaické panely. Rekreační chalupa je umístěna ve svažitém terénu s přístupem z místní asfaltové komunikace. Napojení je na elektrickou energii a obecní vodovod, odkanalizování je do septiku s přepadem do sousední říčky. Dispoziční řešení 1. PP menší sklípek (t.č. při místním šetření nepřístupný) 1. NP zádveří, velká stylově zařízená obytná místnost s krbovými kamny, kuchyňka, koupelna a WC. Podkroví tři samostatné podkrovní pokoje Konstrukční provedení a vybavení Chalupa je postavena na kamenné podezdívce, nosné svislé konstrukce jsou částečně zděné a část je roubená, štíty jsou dřevěné prkenné, stropy jsou dřevěné trámové se sádrokartonovými pohledy, které jsou i v prostoru vestavěného podkroví, střecha je sedlová, krytina východní části střechy je lepenková, krytina ze západní části je šindelová s osazenými fotovoltaickými panely, okapy a svody chybí, v obytné roubené části jsou provedeny sádrokartonové obklady vnitřních stěn, v kuchyňce, koupelně a WC jsou provedeny obklady stěn běžnými keramickými obkladačkami, část stěny kolem krbových kamen je také obložena keramickými velkoformátovými obklady, schody do podkroví jsou dřevěné bez podstupnic, dveře jsou dřevěné s částečným prosklením, okna jsou dřevěná s vakuovanými dvojskly, podlaha v obytné části je z dlažby, v podkroví jsou podlahy dřevěné prkenné, vytápění je pomocí krbových kamen v obytné místnosti, dále jsou k dispozici elektrické přímotopy, elektroinstalace je světelná i motorová (220/380 V), jako zdroj TUV slouží elektrický boiler, je proveden rozvod studené a teplé vody, odkanalizování zařizovacích předmětů je do vlastního septiku, v kuchyni je běžná linka se sporákem, vnitřní hygienické zázemí tvoří umyvadlo a sprchový kout v koupelně, dále pak samostatné splachovací WC. Celkový stavebně technický stav rekreační chalupy je na velmi dobré úrovni. Vzhledem k provedené kompletní rekonstrukci a modernizaci se zvýšila i užitná hodnota nemovitosti. V rámci této rekonstrukce a modernizace byly provedeny nové podlahy, koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů, kuchyňka, okna, dveře, obklady stěn, vestavba podkrovních místností, rozvody sítí. Obytná místnost je vkusně zařízena dobovým nábytkem a krbovými kamny. Prováděná údržba je na dobré úrovni. V ceně rekreační chalupy určené porovnávacím způsobem je zahrnuta i cena společně užívaných venkovních úprav tvořících příslušenství. Tyto venkovní úpravy tvoří: vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, septik, kamenná opěrná zídka, dřevěný laťový plot, plotová vrátka, kamenné venkovní schody, kamenná terasa, dále pak nevyužívaná kopaná studna a dožilá dřevostavba na kamenné podezdívce. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rekreační chalupa, rekreační domek 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel -7-
Stáří stavby: let ndexovaná průměrná cena PC (příloha č. 24): 2 180,- Kč/m3 Zastavěné plochy 1. NP: 11,40*4,90 Obestavěný prostor spodní stavba: (odhad-nezpřístupněno) vrchní stavba a 11,40*4,90*3,30+11,40*4,90*2,30/2 zastřešení: Obestavěný prostor - celkem: 55,86 m2 3 m3 248,58 m3 278,58 m3 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku č. Vi typ L -0,02 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby V 0,04 3. Tloušťka obvod. stěn 0,03 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování do septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. + krbová kamna -0,04 7. Zákl. příslušenství v RCH - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RCH - podkrovní místnosti 0,20 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RCH - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené V 0,10 13. Stavebně - technický stav 1,05 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa 4. Podlažnost Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s 1-5 * (7 + 15) 0,890-8-
12 ndex vybavení Vi) * V13 * 0,890 1,234 V (1 + i1 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu V 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V č. Pi 4 ndex trhu T P5 * (1 + P ) 0 i i1 ndex polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 0,85 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí V -0,01 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu 0,20-9- 0,05 0,05
11 ndex polohy P P1 * (1 + P ) 1,097 i i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 2 180,- Kč/m3 * 1,234 2 690,12 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 278,58 m3 * 2 690,12 Kč/m3 * 0 * 1,097 822 106,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ( zaokr.) 822 000,- Kč 2. Dřevěný přístřešek Jedná se o polootevřený dřevěný přístřešek, který tvoří návaznost na rekreační chalupu při vstupu do vlastního objektu. Nosnou funkci tvoří dřevěné trámy mezi kterými je částečná prkenná výplň, stříška je dřevěná pultová s šindelovou krytinou, podlaha kamenná. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu V 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V 4 ndex trhu T P5 * (1 + P ) 0 i i1-10 -
ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 0,85 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí V -0,01 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu 0,20 0,05 0,05 11 ndex polohy P P1 * (1 + P ) 1,097 i i2 Koeficient pp T * P 1,097 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP [m2] 11,40*2,50 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba a zastřešení 28,50 [m3] 11,40*2,50*(3,30+2,10)/2 Obestavěný prostor - celkem: 76,95 m3 76,95 m3-11 -
Popis a hodnocení standardu (S standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 12,20 12,20 2. Obvodové stěny S 3 3 3. Stropy X 4. Krov S 33,50 33,50 5. Krytina S 12,80 12,80 6. Klempířské práce C 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 6,30 8. Schodiště X 9. Dveře X 10. Okna X 11. Podlahy X 12. Elektroinstalace X Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): 0,9580 [Kč/m3] 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 76,95 m3 * 1 192,71 Kč/m3 1 192,71 91 779,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků - 12 -
Opotřebení: % * S / PCŽ % * 7 / 40 17,5 % Koeficient opotřebení: (1-17,5 % / ) * 0,825 Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp * Cena stavby CS 83 062,32 Kč Dřevěný přístřešek ( zaokr.) 83 000,- Kč 75 717,70 Kč 1,097 3. Dřevěný přístavek Jedná se o dřevěný přístavek navazující ze zadní části na rekreační chalupu. Přístavek slouží jako sklad palivového dříví. Nosné konstrukce jsou dřevěné jednostranně obíjené, stříška je sedlová s lepenkovou krytinou navazující na střechu chalupy. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu V 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V 4 ndex trhu T P5 * (1 + P ) 0 i i1-13 -
ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 0,85 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí V -0,01 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu 0,20 0,05 0,05 11 ndex polohy P P1 * (1 + P ) 1,097 i i2 Koeficient pp T * P 1,097 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1. NP [m2] 11,40*1,60 18,24 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba a zastřešení [m3] 11,40*1,60*(3,30+1,95)/2 Obestavěný prostor - celkem: 47,88 m3 47,88 m3-14 -
Popis a hodnocení standardu (S standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,30 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 31,90 3. Stropy C 21,20 4. Krov X 5. Krytina S 11,10 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 6,00 8. Schodiště X 9. Dveře C 3,70 10. Okna C 1,40 11. Podlahy P 10,80 0,46 4,97 12. Elektroinstalace C 4,00 Součet upravených objemových podílů 62,27 Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): 0,6227 [Kč/m3] 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6227 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 47,88 m3 * 1 002,67 Kč/m3 1 002,67 48 007,84 Kč - 15 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: % * S / PCŽ % * 7 / 40 17,5 % Koeficient opotřebení: (1-17,5 % / ) * 0,825 Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp * Cena stavby CS 43 448,30 Kč Dřevěný přístavek ( zaokr.) 43 000,- Kč 39 606,47 Kč 1,097 4. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 71 o výměře 388 m2 v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 129/1 o výměře 894 m2 a parc. č. 129/2 o výměře 1132 m2, oba v druhu pozemku trvalý travní porost, parc. č. 131/1 o výměře 228 m2, parc. č. 131/3 o výměře 226 m2, parc. č. 134/3 o výměře 389 m2 a parc. č. 141 o výměře 198 m2, vše v druhu pozemku zahrada. Na pozemku parc. č. st. 71 je postavena rekreační chalupa č.p. 145. Pozemky parc. č. 131/1, 131/3, 134/3 se rozprostírají ve svažitém terénu západně orientovaném a jsou ve funkčním celku. Pozemek parc. č. 141 se rozprostírá v rovinatém terénu a nenavazuje přímo na výše uvedené nemovitosti. Všechny tyto pozemky se z hlediska platného územního plánu obce nacházejí v zastavěném území jako plochy smíšené obytné venkovské. Pozemky parc. č. 129/1, 129/2 se nacházejí mimo zastavěné území obce jako plochy zemědělské. Rozprostírají se v rovinatém terénu a jejich využití je jako trvalý travní porost. Hranice pozemků nebyly geodeticky vytyčeny v terénu. V blízkosti jsou lesní pozemky včetně porostů a není zřejmé, zda se některé porosty nenacházejí na předmětných pozemcích. V sousedství pozemků protéká říčka Moravská Sázava. Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi -0,01 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky - 16 -
6 ndex omezujících vlivů O 1 + P 0,990 i i1 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu V 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V č. Pi 4 ndex trhu T P5 * (1 + P ) 0 i i1 ndex polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 0,85 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí V -0,01 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - 17-0,05 0,05
11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu 0,20 11 ndex polohy P P1 * (1 + P ) 1,097 i i2 Celkový index T * O * P 0 * 0,990 * 1,097 1,086 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] Zatřídění ndex Koef. Upr. cena [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 123,22 Parcelní číslo 1,086 Výměra [m2] 133,82 Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] Typ Název 4 odst. 1 st. 71 388,00 133,82 51 922,16 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří zahrada 131/1 228,00 133,82 30 510,96 4 odst. 1 zahrada 131/3 226,00 133,82 30 243,32 4 odst. 1 zahrada 134/3 389,00 133,82 52 055,98 4 odst. 1 zahrada 141 198,00 133,82 26 496,36 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 191 228,78 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název trvalý travní porost trvalý travní porost Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] 129/1 85 800 894,00 4,71 4,71 4 210,74 129/2 85 800 1 132,00 4,71 4,71 5 331,72-18 -
Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 2 026,00 m2 Pozemky ( zaokr.) 9 542,46-19 - 200 000,- Kč
C. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceně rekreační chalupy č.p. 145 včetně příslušenství, pozemků parc. č. st. 71, 129/1, 129/2, 131/1, 131/3, 134/3, 141, vše zapsané na listu vlastnictví č. 50, v katastrálním území Výprachtice, obec Výprachtice, okres Ústí nad Orlicí. Tato obec se nachází v podhůří Orlických hor a Jeseníků ve vzdálenosti přibližně 6 km jihovýchodně od okresního města Ústí nad Orlicí a zhruba 8 km severovýchodně od Lanškrouna. Ve vzdálenosti cca 3 km od Výprachtic se nachází lyžařský areál a středisko zimních sportů Čeňkovice. Předmětné nemovitosti se nacházejí v severní části obce a okolní zástavbu tvoří volně stojící obdobné rekreační objekty případně objekty k trvalému bydlení. Nemovitosti se rozprostírají z části ve svažitém a z části v rovinatém terénu s přístupem z místní asfaltové komunikace. V blízkosti se pak nachází les a v sousedství protéká říčka Moravská Sázava. Napojení je na elektrickou energii a obecní vodovod, odkanalizování je do septiku. Rozvod zemního plynu není v obci proveden. V obci Výprachtice je obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení praktického a zubního lékaře, lékárna, mateřská škola, základní škola. a. stupeň, obchod se smíšeným zbožím, hostinec. V obci je také několik ubytovacích zařízení. Autobusové spojení je do okolních měst Ústí nad Orlicí a Lanškroun. Rekreační chalupa je částečně podsklepená, poloroubená s vestavěným podkrovím. Stáří chalupy nebylo možné prokazatelně zjistit, pravděpodobně se jedná o počátek minulého století. V roce 2007 byla provedena kompletní rekonstrukce a modernizace této chalupy. V roce 2013 pak byly na západní část sedlové střechy osazeny fotovoltaické panely. Celkový stavebně technický stav rekreační chalupy je na velmi dobré úrovni. Vzhledem k provedené kompletní rekonstrukci a modernizaci se zvýšila i užitná hodnota nemovitosti. V rámci této rekonstrukce a modernizace byly provedeny nové podlahy, koupelna a WC včetně zařizovacích předmětů, kuchyňka, okna, dveře, obklady stěn, vestavba podkrovních místností, rozvody sítí. Na základě výpisu z katastru nemovitostí se k nemovitostem váže zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky v celkové výši 1.400.000,- Kč a příslušenství pro Raiffeisen stavební spořitelnu a.s., Praha a dále pak zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 155.482,33 Kč s příslušenstvím pro Východočeskou plynárenskou, a.s., Praha. Není znám stav zástavního práva pro Reiffeisen stavební spořitelnu a.s. Místního šetření se povinná nezúčastnila, a to ani přes písemnou výzvu. S výše uvedenými zástavními právy není v rámci stanovení obvyklé ceny uvažováno, nemovitosti jsou posouzeny jako prosté těchto zástavních práv. Stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí je provedeno přiměřeně dle platné oceňovací vyhlášky, přičemž rekapitulace cen je následující: Rekreační chalupa č.p. 145 Dřevěný přístřešek Dřevěný přístavek Pozemky Celkem 822 000,- Kč 83 000,- Kč 43 000,- Kč 200 000,- Kč 1 148 000,- Kč Další metodou pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí je používána metoda srovnávací, která je považována za nejpřesnější a nejvhodnější. Stanovení ceny touto metodou spočívá ve vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, případně nemovitostí nabízených k prodeji, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a polohou. Toto srovnání je nejpoužívanější a nejvýstižnější, a objektivně odráží situaci na trhu nemovitostí pro daný typ nemovitosti. Nutno ovšem podotknout, že za předpokladu - 20 -
dostatečného množství obdobných porovnatelných nemovitostí, nejlépe zobchodovaných případně k prodeji nabízených, a to v daném či blízkém okolí a v daném čase. K cenám nemovitostí, které jsou nabízené k prodeji prostřednictvím realitní inzerce je nutné podotknout, že ve většině případů se jedná o ceny vyšší, než je jejich skutečná hodnota. V současné době se v obci Výprachtice nabízí k prodeji chalupa na polosamotě s větším pozemkem za cenu 1 280 000,- Kč a dále pak několik obdobných nemovitostí v blízkém okolí, jejichž nabídkové ceny se pohybují v rozpětí 500 tis. Kč až 2 000 tis. Kč s ohledem na jejich stavebně technický stav, případně provedenou rekonstrukci a modernizaci, užitnou plochu, výměru pozemků, polohu, komunikační dostupnost a další případné ukazatele. Na základě výše uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu rekreační chalupy č.p. 145 včetně příslušenství a pozemků parc. č. st. 71, 129/1, 129/2, 131/1, 131/3, 134/3, 141, vše zapsané na listu vlastnictví č. 50, v katastrálním území Výprachtice, obec Výprachtice, podle stavu ke dni 5.4.2014 na výši : 1 150 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesátisíckorunčeských V Jaroměři 28.4.2014 ng. Jiří Mikulka Smetanova 717 551 01 Jaroměř telefon: 603 776 691 e-mail: jiri.mikulka@centrum.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31.10.2000 č.j. Spr.2210/2000 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/577/2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH - 21 -
1. Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 50 2. Kopie katastrální mapy 3. Celková situace 4. Fotodokumentace 5. Usnesení č.j. 99 EX 6542/13-32 - 22 -