ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3037-12/ 2016 NEMOVITÁ VĚC: Byt - bytová jednotka č. 659/22 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité věci: Májová 659/45, 350 02 Cheb Číslo jednotky: 659/2 LV č. 6102, vlastnictví domu s jednotkami LV č. 4755, pozemek LV č. 5006 Vlastník jednotky: Miroslav Skála, Boženy Němcové 1784/21, 350 02 Cheb, vlastnictví: Vlastník stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech domu LV č. 4755 7110/60040 Vlastník pozemku: Spoluvlastnický podíl na společných částech pozemku LV č. 5006 p.č. St. 2724 7110/60040 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: GAVLAS, spol. s r. o., Politických vězňů 21 110 00 Praha 1 IČ: 60472049, DIČ: CZ60472049 Ing. Zdeněk Kubinčan Václava Kučery 2436/14, 350 02 Cheb, Znalecká kancelář: Evropská 1564/30, 350 02 Cheb Email: kubincan@razdva.cz Tel.: 354 434 704, 603 570 641 ÚČEL OCENĚNÍ: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 14.4.2016, 19.4.2016 Stav ke dni : 20.4.2016 Za přítomnosti: paní Černákové, pana Skály Počet stran: 12 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2
V Chebu, dne 20.4.2016 Ing. Zdeněk Kubinčan NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je ocenění bytu bytové jednotky č. 659/22 v bytovém domě v Chebu č.p. 659, v Májové ulici č.or. 45, umístěný na stavební parcele p.č. St. 2724, včetně podílu na společných částech domu a pozemku, k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, kraj Karlovarský. Přehled podkladů - Výpis z LV č. 6102 - kopie katastrální mapy - výřez z nahl.do KN - informace a údaje sdělené vlastníkem bytu a předsedkyni společenství vlastníků - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - vlastní prohlídka - plná moc k zajištění podkladů - objednávka znaleckého posudku - průkaz energetické náročnosti budovy - C - prohlášení vlastníka Místopis Město Cheb je významným městem regionu. Ve městě i v místě je plná infrastruktura a občanská vybavenost. Kromě základních škol, jsou zde střední školy, gymnasium, Západočeská univerzita, krytý bazén a krytá zimní hala. Kino a divadlo hraje pravidelně. Je zde nemocnice, poliklinika, odborní lékaři a lékárny, pobočky bank a spořitelen. Ve městě je vlakové a autobusové nádraží a MHD (Bus). Bytový dům se nachází v centrální části města v Májové ulici. Bytový dům je umístěn v blokové zástavbě 3 panelových domů jako krajní. Ve vzdálenosti cca 80 m je zastávka MHD, supermarket je vzdálen cca 100 m a základní škola cca 500 m. Vlakové a autobusové nádraží je vzdáleno cca 600 m. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a občanská vybavenost. Lokalita je v místě dopravně rušnější, v blízkosti je hlavní průjezdná komunikace městem. Dům je napojen přípojkami na inženýrské sítě (vodovodní, kanalizační, plynovodní řad, rozvod el. energie). Pozemek pouze je velmi mírně svažitý, příjezdová komunikace je zpevněná, rovněž přístupové chodníky. Přístup k domu je z veřejné komunikace p.č. 278/3 (ostatní plocha - ostatní komunikace) a p.č. 279/1 (ostatní plocha - manipulační plocha) vlastník Město Cheb. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis
Jedná se o panelovou železobetonovou typovou budovu, která má 6 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Oceňovaný byt č. 22 vel. 1 + 1, je umístěn v 6. nadzemním podlaží. V podzemním podlaží jsou společné prostory, sušárna, kočárkárna, sklepní kóje. Na podlaží jsou 4 byty. V domě je celkem 24 bytů. Popis budovy: Půdorysný tvar budovy: obdélníkový tvar Nosná konstrukce: montovaná železobetonová panelová konstrukce typového konstrukčního systému, spodní část zděná z bloků. Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Schody: betonové montované s povrchem z teraca. Vnější povrchy obvodových stěn: zatírané omítky se zateplením tl. 100 mm, Střecha: plochá dvouplášťová plochá. Střešní krytina: živičná svařovaná. Oplechování: kompletní z pozinkovaného plechu. Bleskosvod: je proveden. Výtah je proveden osobní (3 osoby). Napojení na přípojky: vodovodní, kanalizační, plynovodní, elektro, kabel. televize Provedení a vybavení bytu: Obvodové zdivo: prefabrikované, železobetonové ze sendvičových panelů tl. 27 cm+ zateplení z polystyrénových desek tl. 100 mm Vnitřní úprava stěn: hladké štukové Stropy: rovné prefabrikované panelové Vnitřní obklady: koupelna, WC, kuchyně u linky Podlahy obytných místností: vlýsky Podlahy ostatních místností: keramická dlažba Okna: plastová s izolačním dvojsklem Dveře: pouze vchodové do bytu a 1 shrnovací, ostatní chybí, původní ocel. zárubně obloženy PVC lamelami Vytápění: dálkové z výměníku tepla, radiátory článkové El. instalace: 230 V, jističe Rozvod vody: teplé a studené z plastů s měřiči spotřeby vody Zdroj teplé vody: dálkový Kanalizace: je provedena Rozvod plynu: je proveden, v bytě není rozvod proveden a není osazen plynoměr Vybavení kuchyně: sporák a kuchyňská linka chybí Vnitřní vybavení: sprchová vanička se zástěnou, umyvadlo Záchod: kombi Jádro: zděné Ostatní: rozvod slaboproudu, přípojka kabelové televize Dispoziční řešení bytu: předsíň, koupelna, WC, kuchyň, pokoj, lodžie, sklepní kóje v 1.PP Byt je vel. 1+1. Stáří a znehodnocení: Stáří budovy je 50 roků (kolaudace v roce 1966). Prvky dlouhodobé životnosti jsou původní, včetně části prvků krátkodobé životnosti. Cca v roce 2000 byl proveden nový rozvod vody z plastu včetně osazení vodoměrů. V roce 2001 nová střešní krytina rozvody vody z plastu. V roce a 2008 byla provedeno zateplení domu kontaktním zateplovacím systémem se zatíranou omítkou, v roce 2006 nové odpadní potrubí v domě, v roce 2013 nové rozvody plynu. Budova jako celek v dobrém stavu.
V roce 2008 byla v bytě provedena rekonstrukce koupelny a WC. Bylo vyzděno nové zděné jádro, provedeny rozvody ZTI, osazena sprchová vanička se zástěnou a umyvadlo, vnitřní obklady včetně u kuch. linky, podlahy, rozvody el. instalace v jádře. Provedena oprava omítek v bytě. Údržba je zhoršená. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Kategorie C Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 6 Počet bytových/nebytových jednotek: 24 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 279/1, 287/3 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 279/1 ostatní plocha - manipulační plocha Město Cheb, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 350 02 Cheb 287/3 ostatní plocha - ostatní komunikace Město Cheb, náměstí Krále Jiřího z Poděbrad 1/14, 35002 Cheb Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. V místě se nenachází žádná vodoteč a nemovitost je umístěná ve vyšší poloze města. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE Popis rizika Bez reálných břemen a služebností
ANO Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Popis věcných břemen a obdobných zatížení K bytu se váže zástavní právo pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, IČO: 45244782 Rizika ostatní RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není pronajímána Byt užívá osoba bez nájemní smlouvy, která by se měla vystěhovat do konce května 2016. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ041 Karlovarský Okres: CZ0411 Cheb Obec: 554481 Cheb Katastrální území: 650919 Cheb Ulice: Májová č.o.: 45 Vlastníci FO RČ: 760314/1832 Miroslav Skála Boženy Němcové 1784/21, 35002 Cheb Podíl 1 / 1 Stavby na LV 4755 stavba je součástí pozemku část obce Cheb Bytový dům č.p. 659 na pozemku p.č. st. 2724 NE Jednotky na LV 6102 Číslo jednotky: 659/22 Spoluvlastnický podíl: 3 810 / 128 510 Byt Pozemky na LV 5006 st. 2724 Stavební parcela Parcela KN 282 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemky Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Tvar pozemku je obdélníkový, převážně zastavěný budovou s malým nádvořím za domem. Je mírně svažitý s orientací převážně na severovýchod. Kompletní Inženýrské sítě jsou v dosahu v komunikaci a přípojky jsou provedeny. Obvyklá cena pozemku je v místě odhadovaná ve výši 1500 Kč/m2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] 2724 282 1 500,00 3 810 / 128 510 12 541 zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 282 Hodnota pozemků celkem 12 541 Výpočet věcné hodnoty stavby
Byt vel. 1+1 Věcná hodnota dle THU Jedná se o panelovou železobetonovou typovou budovu, která má 6 nadzemních podlaží a 1 podzemní podlaží. Oceňovaný byt č. 22 vel. 1 + 1, je umístěn v 6. nadzemním podlaží. Popis budovy: Půdorysný tvar budovy: obdélníkový tvar Nosná konstrukce: montovaná železobetonová panelová konstrukce typového konstrukčního systému, spodní část zděná z bloků. Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Schody: betonové montované s povrchem z teraca. Vnější povrchy obvodových stěn: zatírané omítky se zateplením tl. 100 mm, Střecha: plochá dvouplášťová plochá. Střešní krytina: živičná svařovaná. Oplechování: kompletní z pozinkovaného plechu. Bleskosvod: je proveden. Výtah je proveden osobní (3 osoby). Napojení na přípojky: vodovodní, kanalizační, plynovodní, elektro, kabel. televize Provedení a vybavení bytu: Obvodové zdivo: prefabrikované, železobetonové ze sendvičových panelů tl. 27 cm+ zateplení z polystyrénových desek tl. 100 mm Vnitřní úprava stěn: hladké štukové Stropy: rovné prefabrikované panelové Vnitřní obklady: koupelna, WC, kuchyně u linky Podlahy obytných místností: vlýsky Podlahy ostatních místností: keramická dlažba Okna: plastová s izolačním dvojsklem Dveře: pouze vchodové do bytu a 1 shrnovací, ostatní chybí, původní ocel. zárubně obloženy PVC lamelami Vytápění: dálkové z výměníku tepla, radiátory článkové El. instalace: 230 V, jističe, v pokoji není osvětlení Rozvod vody: teplé a studené z plastů s měřiči spotřeby vody Zdroj teplé vody: dálkový Kanalizace: je provedena Rozvod plynu: je proveden, v bytě není rozvod proveden a není osazen plynoměr Vybavení kuchyně: sporák a kuchyňská linka chybí Vnitřní vybavení: sprchová vanička se zástěnou, umyvadlo Záchod: kombi Jádro: zděné Ostatní: rozvod slaboproudu, přípojka kabelové televize Dispoziční řešení bytu: předsíň, koupelna, WC, kuchyň, pokoj, lodžie, sklepní kóje v 1.PP Byt je vel. 1+1. Stáří a znehodnocení: Stáří budovy je 50 roků (kolaudace v roce 1966). Prvky dlouhodobé životnosti jsou původní, včetně části prvků krátkodobé životnosti. Cca v roce 2000 byl proveden nový rozvod vody z plastu včetně osazení vodoměrů. V roce 2001 nová střešní krytina rozvody vody z plastu. V roce a 2008 byla provedeno zateplení domu kontaktním zateplovacím systémem se zatíranou
omítkou, v roce 2006 nové odpadní potrubí v domě, v roce 2013 nové rozvody plynu. Budova jako celek v dobrém stavu. V roce 2008 byla v bytě provedena rekonstrukce koupelny a WC. Bylo vyzděno nové zděné jádro, provedeny rozvody ZTI, osazena sprchová vanička se zástěnou a umyvadlo, vnitřní obklady včetně u kuch. linky, podlahy, rozvody el. instalace v jádře. Provedena oprava omítek v bytě. Údržba je zhoršená. V pokoji není osvětlení místnosti, v bytě není rozvod plynu. Vzhledem ke konstrukčnímu nosnému systému, stavu svislých nosných a vodorovných konstrukcí, stavu prováděné údržby, odhaduji další životnost stavby na 40 roků. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha předsíň Obytné prostory 5,21 m 2 1,00 5,21 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,25 m 2 1,00 10,25 m 2 pokoj Obytné prostory 16,63 m 2 1,00 16,63 m 2 koupelna Obytné prostory 2,39 m 2 1,00 2,39 m 2 WC Obytné prostory 1,17 m 2 1,00 1,17 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 2,28 m 2 0,50 1,14 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 1,12 m 2 0,50 0,56 m 2 Celková podlahová plocha 39,05 m 2 37,35 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 37,35 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 24 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 896 366 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 50 Další životnost roků 40 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 582 640
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 3 zadní jihovýchodní pohled z Májové ulice bližší jihovýchodní pohled na okna bytu z Májové ulice boční jihozápadní pohled z ulice Svatopluka Čecha přední severozápadní pohled příjezdová komunikace do domu - Lesní ulice vstup do bytového domu
6.NP - chodba bytového domu s výtahem vstupní dveře do bytu předsíň bytu koupelna s WC koupelna s WC, dtto bytové jádro- měřiče spotřeby vody+další kuchyň kuchyň, dtto
kuchyň, dtto obývací pokoj lodžie el. rozvaděč v předsíni výhled z lodžie bytu dtto sklepní kóje