-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6984/18-2015 o ceně nemovitosti pozemkových parcel čk. 1107/118, čk. 1107/138 a čk. 3798/7 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, okres Trutnov, včetně součástí a příslušenství Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Pardubice Pardubice, Sladkovského 592 JUDr. Ladislav Navrátil Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne 03.02.2015 pod čj. 052 EX 1597/14-15 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 26.02.2015 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) konzultace na odboru územního plánu Města Dvůr Králové nad Labem g) Územní plán Města Dvůr Králové nad Labem h) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří i) databáze vlastní a společná databáze odhadců majetku okresu Trutnov Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na povinného na den 20.02.2015. Povinný se dostavil a předložil kupní smlouvu, byla společně provedena prohlídka pozemků. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 20.02.2015. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1. LV č. 9466 Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 9466, katastrální území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: individuální vlastnictví Brentner Luboš, narozen 15.04.1968 Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 1107/118 o výměře 173 m2 zahrada 2. LV č. 9375 Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 9375, katastrální území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Brentner Luboš, narozen 15.04.1968 podíl ve výši 1/77 Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 1107/138 o výměře 3 041 m2 ostatní plocha
-4-3. LV č. 9376 Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 9376, katastrální území Dvůr Králové nad Labem, obec Dvůr Králové nad Labem, Okresní úřad Trutnov. Vlastník: podílové spoluvlastnictví Brentner Luboš, narozen 15.04.1968 podíl ve výši 1/131 Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 3798/7 o výměře 4 438 m2 TTP 4. Územní hledisko, dokumentace: Ze schváleného územního plánu a dále konzultace na územním odboru Městského úřadu ve Dvoře Králové nad Labem zjištěno, že jde o záplavové území 3. kategorie povodí Labe, není zde uvažována žádná výstavba, pokračuje dosavadní využití, tj. zahrádkářská osada.
-5-5. Popis: Nemovitost se nalézá v zastavěné části města s počtem obyvatel 16 098, v místní části Slovany. Jde o převážně průmyslovou zástavbu, území je sevřeno západně řekou Labe a východně Hartským potokem, oceňvané pozemky se nalézají v povodňovém území, není na nich možná výstavba, přímo souvisejí s bývalým textilním závodem, jenž je velmi často zaplavován, rovněž i zahrádkářská osada. Pozemky jsou rovinaté, přístup po zpevněné veřejné komunikaci, inženýrské sítě na okraji území zahrádkářského areálu. Zahradní osada je jako celek oplocena, vnitřní plochy nejsou provedeny, na některých parcelách se nachází dřevěné chatky či kolny bez základů. Voda je zajištěna ze společné studny na pp. čk. 1107/138, přímo se nachází na oceňovaném pozemku. pp. čk. 1107/118 LV č. 9466 Pozemek není udržován, nalézají se na něm původní dřevěné kolny (nefunkční) a značný nepořádek, viz. foto. Porosty spočívají ze 4 ks listnatých keřů jsou bez hodnoty náletové. pp. čk. 1107/138 LV č. 9375 Pozemek je nezpevněn, vytváří okraj osady při jižní a východní straně zahradní osady a dále vnitřní nezpevněnou stezkou příčně osadou. Je v podílovém vlastnictví vlastníků jednotlivých pozemků. pp. čk. 3798/7 LV č. 9376 Pozemek se nalézá při severovýchodní straně zahradní osady, jde o původní náhon, údajně zatrubněn, zasypán, nyní slouží jako společný prostor pro sklad odpadů a manipulační plocha. Je přístupný přes pp. čk. 1107/138.
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě pozemky pro zahrádkářské využití v lokalitě města Dvůr Králové nad Labem). Nepodařilo se zjistit skutečné ceny obdobných zrealizovaných pozemků v posledních 2 letech. Z toho důvodu použito nabídek v realitních serverech, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty místa, velikosti vzhledem k oceňovanému pozemku. Lokalita Výměra v m2 Cena za 1 m2 Koeficient Porovn. cena DKNL, 2 426 40 1,30 52,00 17. listopadu DKNL Lipnice 1 535 90 0,85 76,50
-7- Pozn.: další nabídky nenalezeny. Z toho vyplývá průměrná cena 64,- Kč/m2. V místě je v současné době vyrovnaná poptávka. Informacemi u místních realitních kanceláří zjištěno, že zájemci poptávají pozemky k obdobným účelům do ceny 100,- Kč/m2, klesá ale poptávka po pozemcích v záplavovém území. Dle databáze odhadců majetku okresu Trutnov a současně i mé databáze z minulého období jednoznačně vyplývá cena pohybující se v rozmezí 80 100,- Kč/m2, při nižším zájmu o záplavové území, preferuji spodní hranici, tj. 80,- Kč/m2. Pro objektivní posouzení stanovuji vážený průměr z obou hodnot, tj. nabídek a databáze. Výpočet: (64 + 80) /2 = 72,- Kč/m2 Uvedená cena je platná pro veškeré pozemky v záplavovém území, jedná se o funkční celek, jejich spoluvlastnické podíly nejsou rozhodující. Výpočet: pp. čk. 1107/118 173 m2 x 72,- Kč/m2 = 12 456,- Kč
-8- pp. čk. 1107/138 3 041 m2 x 72,- Kč/m2 = 218 952,- Kč z toho podíl ve výši 1/77 činí 2 844,- Kč pp. čk. 3798/7 4 438 m2 x 72,- Kč/m2 = 319 536,- Kč z toho podíl ve výši 1/131 činí 2 439,- Kč celkem pozemky 17 739,- Kč Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 9466, 9375, 9376 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem činí 17 740,- Kč. Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto městě, negativně ovlivněnou jejich umístěním v záplavovém území, je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 9466, 9375 a 9376 v k.ú. Dvůr Králové nad Labem činí 17 740,- Kč. Slovy: Sedmnácttisícsedmsetčtyřicetkorunčeských
-9- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Předkupní právo z roku 2012 ve prospěch ČR Pozemkového fondu ČR nikterak neovlivňuje obvyklou cenu. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 26.02.2015 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6984/18-2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 26.02.2015
-10-