NEMOVITOST: Katastrální údaje : ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 15407714 o ceně id.podilu 3/16 RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice. Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Mezholezy (dříve okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna Adresa nemovitosti: Mezholezy (dříve okres Domažlice) 9, 345 06 Vlastník stavby: Eva Vaňková, Citice 44, 356 01 Citice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 16 Vlastník pozemku: Eva Vaňková, Citice 44, 356 01 Citice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 16 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 10222/08-102 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 110 000 Kč Datum místního šetření: 20.5.2014 Stav ke dni : 20.5.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 10.6.2014 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně id.podilu 3/16 RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Domažlice, LV č.4 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 10222/08-102 - exekuční příkazi Č.j. 120 Ex 101866/13-17 Místopis Obec Mezholezy (dříve okres Horšovský Týn) je součástí okresu Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Obec se rozkládá nedaleko Horšovského Týna, Boru, Stříbra. Obec Mezholezy má 142 obyvatel. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ý ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizaceý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro ý telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti o to do RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice. Jedná se o id.podil 3/16 na RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice, která je zapsaná u KN Domažlice na LV č.4. Objekt č.p. 9 je samostatně stojícíí RD a nachází se nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je v původním stavu, v objektu se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. -2-
Objekt se nachází na hlavní ulici obce. Objekt je možný napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( sklad oplocení, přípojky). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 3/16. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezemí Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.3/16 RD č.p.9 Mezholezy na pozemku st. 10 2.2-3-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 159,67 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy Obestavěný prostor - celkem: = 1 012,52 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01-4-
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1-0,005 * 94 = 0,530 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 +! Vi) * V13 * 0,600 = 0,398 12 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 4 omezení I -0,03 vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 +! Pi) = 0,910 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11-5-
Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 0,999 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 461,- Kč/m 3 * 0,398 = 979,48 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 012,52 m 3 * 979,48 Kč/m 3 * 0,910 * 0,999= 901 583,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 901 583,73 Kč Id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 901 583,73 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 16 Id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy - zjištěná cena = 169 046,95 Kč 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 4 omezení I -0,03 vlastnických práv 5. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 +! Pi) = 0,910 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,00-6-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 0,999 11 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,909 Obestavěný prostor - celkem: 479,66 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 81,27 Koeficient vybavení K4: 0,8127 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8127 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000-7-
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 686,35 Plná cena: 479,66 m 3 * 1 686,35 Kč/m 3 = 808 874,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 109 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 94 / 109 = 86,2 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 121 331,20 Kč Koeficient pp * 0,909 Cena stavby CS = 110 290,06 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 110 290,06 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 16 Sklad - zjištěná cena = 20 679,39 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy Jedná se o id.podil 3/16 na pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č.4 u KN omažlice. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma - zem. fond I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +! Pi = 1,000 i = 1 6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00-8-
součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV 4 omezení I -0,03 vlastnických práv 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P5 * (1 +! Pi) = 0,910 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 +! Pi) = 0,999 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,910 * 1,000 * 0,999 = 0,909 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 159,67 0,909 145,14 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] -9-
4 odst. 1 zastavěná plocha a 10 700,00 145,14 101 598,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 20/1 394,00 145,14 57 185,16 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 158 783,16 Pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy - výchozí cena pro = 158 783,16 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 16 Pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy - zjištěná cena = 29 771,84 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 158 783,16 Celková výměra pozemku m 2 1 094,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 300,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 43 542,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 830,23 Trvalé porosty - celkem: 2 830,23 Kč Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 2 830,23 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 16 Trvalé porosty - zjištěná cena 530,67 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy 169 047,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. sklad 20 679,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 189 726,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy 29 771,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 29 771,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů -10-
3.1. trvalé porosty 530,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 530,70 Kč Celkem 220 028,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 220 028,90 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.3/16 RD č.p.9 Mezholezy na pozemku st. 10 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 140,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 013,00 m 3 Zastavěná plocha: 266,00 m 2 Plocha pozemku: 1 094,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD rodinného domu v obci Mezholezy - Buková. Celá usedlost se skládá z prostorného rodinného domu 3+1, na dům navazujících velkých stájí, stodoly a chlévů. Objekty jsou v původním, stavu, vlastní studna, kanalizace. Na oplocenou stavební parcelu o ploše 2454 m2 navazuje pozemek o ploše 2408 m2. Horšovský Týn 15 km. RD Prodej rodinného domu o zastavěné ploše 210 m2 na pozemku o velikosti 1205 m2. V 1. NP podlaží je byt 3+1, dvě garáže a dílna. V 2. NP je byt 4+1 a velká půda vhodná na vestavbu dalšího bytu. Bytové jednotky mají samostatné vchody, samostatná sociální zařízení, samostatné ústřední vytápění na tuhá paliva a samostatné měření elektřiny. Byty jsou v udržovaném stavu s možností okamžitého nastěhování Srovnatelné nemovitosti Název: RD -11-
Lokalita Mezholezy Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,97 K1 podíl 0,19 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,17 Upravená j. cena Kč/m 2 765 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 156,00 m 2 4 862 m 2 720 000 Kč 4 615 Kč/m 2 Název: RD Lokalita Velký Malahov Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,95 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,05 K1 podíl 0,19 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,17 Upravená j. cena Kč/m 2 784 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 185,00 m 2 1 205 m 2 850 000 Kč 4 595 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 765 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 775 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 784 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 775 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 140,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 108 500 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.3/16 RD č.p.9 Mezholezy 169 047,00 Kč 1.2 sklad 20 679,00 Kč 189 726,00 Kč 2. Ocenění pozemků -12-
2.1 pozemky st.10, p.č.20/1 v obci Mezholezy 29 772,00 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty 531,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.3/16 RD č.p.9 Mezholezy na pozemku st. 10 108 500,00 Kč 2.2 0,00 Kč 108 500,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 108 500 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 220 029 Kč Obvyklá cena 110 000 Kč slovy: Jednostodesettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Domažlice LV č.4 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.3/16 podílu bez závad je minimálně : 110 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 110 000,- Kč slovy: stodesettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Mezholezy. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra -13-
Horšovského Týna, Boru, Stříbra. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Březová nad Svitavou, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 3/16 na RD č.p.9 stavba stojí na pozemku st.10 vč.pozemku st. 10, pozemku p.č.20/1 a příslušenství v obci Mezholezy( dříve Okres Horšovský Týn), k.ú. Mezholezy u Horšovského Týna, okres Domažlice ve výši 110 000,- Kč. : 110 000,-Kč Obvyklá cena: 110 000,- Kč -14-
slovy:stodesettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 10.6.2014 Znalecká doložka: Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15407714 znaleckého deníku.znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15407714. -15-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 4-16-
-17-
-18-
-19-