Znalecký posudek číslo 1805/2012 NEMOVITOST: Pozemky, Stavební pozemky Adresa nemovitosti: Valy, 535 01 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Valy, k.ú. Valy nad Labem, kód ČSÚ: 776 769, LV: 431 Vlastník pozemku: Ilona Bandová, Pernštýnské náměstí 1, 530 02 Pardubice-Staré Město, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych; č. obj.:132 EX 22518/09-17/Ku, 22.8.2012 Adresa objednatele: Hradecká 3, 130 00 Praha IČ: 75128446 telefon: 725777991 e-mail: www.exekucni-urad.cz DIČ: 7808013059 fax: OBJEDNATEL : ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Mgr. Josef Řihák, tel.: 728816322, e-mail: rihak@se.cz Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253 / 2a, 61200 Brno IČ: 63361850 telefon: 605150984 e-mail: josefnekvapil@volny.cz DIČ: fax: Pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 840 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 5.9.2012 Datum zpracování : 10.9.2012 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 9 V Brně, dne 10.9.2012 Otisk razítka Ing. Josef Nekvapil
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ: Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř KUPNÍ CENA 0 Kč Nehodnoceno VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby záplavová a zátopová oblast riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 840 000 Kč 840 000 Kč Budoucí stav Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena stavebního pozemku p.č. 418/49 je ve výši 840.000,- Kč, která odpovídá porovnávací hodnotě. Stavební pozemek odpovídají výši obvyklé ceny, neboť se jedná stavební pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na kraji obce Valy v rovinném terénu mezi novými rodinnými domy. Na hranici pozemku se nachází kompletní inženýrské sítě tj. vodovod, kanalizace, plyn a elektřina, před pozemkem je místní silniční komunikace se zpevněným živičným povrchem. Obec Valy má obecní úřad, občanská vybavenost je menšího rozsahu, ale ta je zabezpečena ve městě Přelouč. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 200 m, železniční zastávka je vzdálena 100 m. střed obce Valy je vzdálen 200 m, krajské město Pardubice je vzdáleno 15 km východním směrem, Lázně Bohdaneč jsou vzdáleny 7 km a město Přelouč je vzdáleno 4 km, silniční komunikace I.třídy Pardubice - Kolín je vzdálena 30 m. Na pozemku nevázne věcné břemeno. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního atd.), případně závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z KN nebylo možno ověřit. Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených a dle 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle 336a, odst. 2. Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 431 ze dne 22.8.2012 se jedná o následující omezení vlastnického práva: 1) Nařízení exekuce Bandová Ilona, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, 530 02 Pardubice 2, r.č. 695427/3326. Z-9985/2008-606. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Pardubicích 16 Nc-14599/2008-4 ze dne 14.1.2008, uloženo na pracovišti Pardubice. Z-9985/2008-606. 2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k č.j. 16 Nc 14599/2008-4. Bandová Ilona, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, 530 02 Pardubice 2, r.č. 695427/3326. Z-9391/2011-606. Parcela: 418/49. Listina. Exekuční příkaz Exekuční úřad Praha 2 071 EX-9294/2008-9/Ku ze dne 7.10.2008. Z- - 2 -
18854/2008-606. 3) Zástavní právo exekutorské K zajištění pohledávy ve výši 25.553,40 Kč s příslušenstvím k čj. 16 EXE 1842/2011-34. Intrum Justitia, a.s., Prosecká 851/64, Praha 9, Prosek, 190 00 Praha 9, IČO: 25083236. Listina. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti. Exekutorský úřad 074 EX-11167/2011-012 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 28.12.2011. Z-266/2012-606. Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno b Práva a závady celkem Práva a závady s nemovitostí spojených celkem Cheb Práva a závady dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na stavebním pozemku v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy, okres Pardubice nenachází. Ocenění práv a závad dle 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady celkem NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Základní popis pozemků - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb., - vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb. - Oceňování nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., - stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 22518/09-17/Ku ze dne 22.8.2012, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 071 EX 9294/08-9/Ku ze dne 7.10.2008, - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 431 v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy ze dne 22.8.2012, - výpis z katastru nemovitostí, LV č. 431 v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy ze dne 7.8.2012, - kopie katastrální mapy katastrálního území Valy nad Labem, obec Valy ze dne 7.8.2012, - kupní smlouva na pozemek p.č. 418/12 o výměře 1194 m2 v k.ú. Valy nad Labem, obec Valy ze dne 19.8.2003, - výsledek technické prohlídky ze dne 5.9.2012, - informace a sdělení získané na Obecním úřadě v obci Valy, paní Matoušová Sýkorová Eva. Obec Valy se statutem obce se nachází na jižním kraji Chlumecké a Východolabské tabule. Obec je vzdálena od okresního a krajského města Pardubice 12 km, od města Přelouč 4 km, Lázně Bohdaneč 7 km. V obci jsou v malé míře služby a obchody, je zde obecní úřad, mateřská školka, autobusová zastávka, železniční stanice nenachází. V obci je fotbalové hřiště, kostel, restaurace, obchod Jednota, barvy-hnojiva, Stavona, kameny-dlažby, nábytek, autoservis, okrasné stříhání, autodoprava a tržnice. Počet obyvatel v obci je 470, katastrálním územím protéká řeka Labe, obcí Zlatý potok. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, v obci není provedena cenová mapa. Pozemek p.č. 418/49 se nachází v severozápadní části obce Valy u místní silniční komunikace s živičným povrchem na kraji obce. Pozemek je v rovinném terénu, je vzdálen od autobusové zastávky hromadné dopravy 200 m, železniční stanice je vzdálena 100 m, střed obce Valy je vzdálen 300 m, silniční komunikace I.třídy Pardubice - Kolín je vzdálena 30 m. Před pozemkem se nachází kompletní inženýrské sítě, jedná se o vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrické sítě. Pozemcích se nachází v proluce mezi rodinnými domy, z hlediska územního plánu plánována zástavba rodinného domu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu - 3 -
Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek p.č. 418/49 se nachází v severozápadní části obce Valy na jeho kraji u místní silniční komunikace. Pozemek v rovinném terénu se nachází mezi dvěma novostavbami rodinných domů. Pozemek je vzdáleny od autobusové zastávky hromadné dopravy 200 m, železniční stanice je vzdálena 100 m, střed obce Valy je vzdálen 300 m, okresní a krajské město Pardubice je vzdáleno 12 km východním směrem, silniční komunikace I.třídy Pardubice - Kolín je vzdálena 30 m. Před pozemkem se nachází kompletní inženýrské sítě, je zde vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. Jedná se o stavební pozemek, v obci není provedena cenová mapa. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Popis porovnatelných nemovitostí: Lokalita Přelouč, okres Pardubice Choltice, okres Pardubice Cenu pozemku stanovuji na 700,- Kč, jedná se o stavební pozemky, které se nachází v obdobných lokalitách v nedalekých obcích od obce Valy. Pozemky jsou vhodné pro výstavbu rodinného domu a většinou se nachází na krajích obce. Na hranici pozemků jsou většinou silniční komunikace s živičným povrchem a inženýrské sítě. Většina obcí má kompletní IS. Pozemky jsou volné k okamžitému prodeji. Popis pozemku, jeho zasíťování (zhodnocení kladů a záporů) Stavební pozemek v obci Přelouč, okres Pardubice se nachází 2 km od města. Stavební pozemek je vyčištěný, zbavený stromů a kořenů. Inženýrské sítě tj. voda, elektřina a plyn jsou na hranici pozemku. Pozemek je v rovinném terénu. Obec se statutem města má 8757 obyvatel, v obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je kompletní. Krajské město Pardubice je vzdáleno 19 km, obec Valy je vzdálena 4 km. Pozemek je volný. Stavební pozemek v obci Choltice, okres Pardubice se nachází v blízkosti centra obce. Stavební pozemek je rohový, rovinný o ploše 840 m2. Pozemek je umístěn v klidné části obce, v zástavbě samostatně stojících rodinných domů. U pozemku ze dvou stran je vedena místní silniční komunikace s živičným povrchem. Inženýrské sítě tj. voda, elektřina a plyn jsou na hranici pozemku. Obec se statutem obce má 1031 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je na slušné úrovni. Krajské město Pardubice je vzdáleno 15 km, obec Valy je vzdálena 5,5 km. Pozemek je volný. Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 770 550 000 714,29 0,90 642,86 840 625 000 744,05 0,90 669,64-4 -
Barchov, okres Pardubice Bezděkov, okres Pardubice Černá u Bohdanče, okres Pardubice obci Barchov, okres Pardubice. Pozemek o rozloze 867 m2 je určený k výstavbě rodinného domu. Pozemek se nacházejí v mírném svahu na okraji obce. U pozemku je silniční komunikace, kompletní inženýrské sítě tj. vodovod, plyn, kanalizace a elektřina jsou na hranici pozemku. V obci se nachází obecní úřad, občanská vybavenost je minimální, obec má 180 obyvatel. Krajské město Pardubice je vzdáleno 10 km, obec Valy je vzdálena 6 km. Pozemek je volný. obci Bezděkov, okres Pardubice. Stavební pozemek o velikosti 1200 m2 je určen pro výstavbu rodinného domu. Jedná se o pozemek na kraji obce. Kompletní inženýrské sítě tj. voda, kanalizace, plyn a elektřina jsou na pozemku. Před pozemkem je místní silniční komunikace s živičným povrchem. Obec se 262 obyvateli má obecní úřad, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Krajské město Pardubice je vzdáleno 12 km, obec Valy je vzdálena 3,5 km. Stavební pozemek je volný. obci Černá u Bohdanče, okres Pardubice. Stavební pozemek o velikosti 1200 m2 je určen pro výstavbu rodinného domu. Jedná se o pozemek na kraji obce v atraktivní lokalitě. Z inženýrských sítí je elektřina na hranici pozemku. Plánované připojení na veřejný vodovod je v ceně pozemku. Obec se 306 obyvateli má obecní úřad, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Krajské město Pardubice je vzdáleno 6 km, město Lázně Bohdaneč je vzdáleno 1 km, obec Valy je vzdálena 7 km. Stavební pozemek je volný. 867 693 600 800,00 0,90 720,00 1 200 880 000 733,33 0,90 660,00 1 200 1 480 000 1 233,33 1,00 1 233,33 1 129 440 000 389,73 1,00 389,73 obci Svinčany, okres Pardubice. Stavební pozemek o velikosti 1129 m2 je určen pro výstavbu rodinného domu, na který je stavební povolení a projektová dokumentace. Jedná se o pozemek v rovinatém terénu na Svinčany, okres Pardubice kraji obce. Inženýrské sítě tj. voda, kanalizace a elektřina se nachází 60 m od hranice pozemku. Obec se 425 obyvateli má obecní úřad, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Krajské město Pardubice je vzdáleno 15 km, město Heřmanův Městec je vzdálen 3 km, obec Valy je vzdálena 8 km. Stavební pozemek je volný. Průměrná cena 719,26 Kč/m 2 Celková výměra 1 194 m 2 Porovnávací hodnota 858 796 Kč - 5 -
a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč orná půda 418/49 1 194 700 835 800 Hodnota pozemků celkem 835 800 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 22.8.2012 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 7.8.2012 3 Kopie katastrální mapy ze dne 7.8.2012 1 Kupní smlouva na pozemek p.č. 418/12 (dnes vedený p.č. 418/49) ze dne 29.8.2003 2 Koncesní listina: Ing. Nekvapil Josef Skácelova 2a 612 00 Brno Oceňování majetku pro: - věci nemovité - nehmotný majetek - finanční majetek Živnostenský úřad města Brna, Malinovského nám. 3, 601 67 Brno ze dne 29.4.2002 pod č.ev.: 370200-2132841-00, č.j.: K/14664/02-6 -
Stavební pozemky - 7 -