ZNALECKÝ POSUDEK č. 3970-93/2014 O ceně nemovitých věcí, tj. pozemků p.č.st.18/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2126m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.41 a pozemku p.č.13 zahrada o výměře 535m 2, vše zapsáno na LV č.429 pro obec Smidary, k.ú. Chotělice, část obce Chotělice Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. podle stavu ke dni 10.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 12.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemků p.č.st.18/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2126m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.41 a pozemku p.č.13 zahrada o výměře 535m 2, vše zapsáno na LV č.429 pro obec Smidary, k.ú. Chotělice, část obce Chotělice.Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.18/2 a p.č.13 + stavba bydlení čp.41 Adresa předmětu ocenění: Chotělice 41 503 53 Smidary Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Smidary Katastrální území: Chotělice Počet obyvatel: 1 581 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.11.2014 za přítomnosti bez cizí účasti vlastník nemovitých věcí se k místnímu šetření nedostavil,a prohlídku vnitřních prostor neumožnil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 1048/2014-A z 23.10.2014 - LV č.429 z 6.11.2014 pro k.ú. Chotělice - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Ladislav Nerad, Chotělice 41, 503 53 Smidary, vlastnictví: SJM Hana Neradová, Chotělice 41, 503 53 Smidary, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Ladislav Nerad, Chotělice 41, 503 53 Smidary, vlastnictví: SJM Hana Neradová, Chotělice 41, 503 53 Smidary, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku čp.41 nebyl předložen projekt stavby domku.ocenění je provedeno dle zjištění na místě samém. Prohlídka nemovitostí však nebyla umožněna - ocenění je tak provedena jen základě prohlídky nemovitostí zevně objektu. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č.429 pro k.ú.chotělice, obec Smidary, tj. pozemek p.č.st.18/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2126m 2 včetně součásti tohoto pozemku tj. stavby bydlení čp.41 a pozemek p.č.13 zahrada o výměře 535m 2. Ve skutečnosti se jedná o oplocené pozemky nacházející se po pravé straně silnice procházející Chotělicemi při příjezdu od Smidar, na pozemku p.č.st.18/2 stojí rodinný dům čp.41. Prohlídka nemovitých věcí nebyla umožněna - vlastník se na místní šetření nedostavil. Popis objektu čp.41 je tak proveden jen na základě zevní prohlídky objektu a informací zjištěných od uživatelů sousedních rodinných domků v okolí. Rodinný dům čp.41 je neznámého stáří, cca v roce 1970 byla provedena jeho komplexní rekonstrukce včetně nástavby patra i podkroví, a přístavby vstupní verandy. Jedná se o objekt přízemní, částečně patrový a s částečným obytným podkrovím v úrovni patra. Část domku je zřejmě podsklepená tj.- část domku pod vstupní verandou a část směrem do zahrady. Objekt je zděný, zřejmě o tl. zdiva 45cm, stropy jsou s rovným podhledem, zřejmě dřevěné trámové s rákosovými omítkami, v podkroví je pak strop tvořen zřejmě též rákosovým podbitím krovu. Sedlová střecha, dřevěný vaznicový krov, krytina tašková pálená. Klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu - žlaby, svody, parapety. Vnitřní omítka zřejmě vápenné hladké, převážně štukové, fasádní omítka břízolitová. U uliční stěny domku je keramický obklad zdiva do výše cca 1,0m. Do zahrady je v úrovni zřejmě - 2 -
podsklepené části (domek je umístěn ve svažitém terénu) kamenný obklad zdiva, případně i částečně kamenné zdivo. Vnitřní schodiště je zřejmě vybetonované, zřejmě s teracovou pravou stupňů. Vnitřní dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech zřejmě betonové, v ostatních místnostech keramické dlažby. Světelná i motorová elektroinstalace. Vytápění je lokální na tuhá paliva, rozvod vody je v ocelových trubkách. Odkanalizování je v litinových resp.kameninových rourách, koupelna je zřejmě vybavena smaltovanou vanou a umyvadlem, klozet je splachovací s nádržkou. Vybavení kuchyně se s ohledem na skutečnost, že objekt je nyní cca přes 1 rok opuštěný, neobydlený, nepředpokládá. Hromosvod na domku není. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z vlastní studny - vodárna je zřejmě v domku. Zemní plyn není zaveden, do obvodové stěny domku je však proveden přívod zemního plynu z rozvodu STL v obci. Odkanalizování domku je přes menší jímku do trativodu. V rodinném domku, jež je patrový s částečným obytným podkrovím s v úrovni patra, se nachází v 1.nadzemním podlaží tj. v přízemí vstupní veranda otevřená i uzavřená část), chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a spíž. V patře a v podkroví jsou dvě ložnice a dva malé pokojíky, a terasa (nad vstupní verandou). Zastavěná plocha přízemí je cca 11,0*9,40 +1,40*5,40= 111m 2. Podlahová plocha se tedy předpokládá v přízemí cca 70-75m 2, v patře a podkroví pak cca 50-60m 2. Stavebnětechnický stav domku je zjevně špatný - chybí část střešní krytiny u štítů, takže do domku zcela jistě zatéká. Dřevěné podbití přesahů sedlové střechy je prohnilé. Fasádní omítka je narušená, dřevěná okna jsou neudržovaná, částečně s rozbitými skly. Svod od terasy domku nad vstupní verandou do ulice je veden jen na parapetní plech umístěný na zděném uličním oplocení tak nevhodně, že při jakémkoliv dešti trvale zatékající voda narušuje toto oplocení, jež má též opadanou vápennou omítku. Zevně tak domek působí velmi neutěšeným dojmem. K domku je provedena přístavba přízemní garáže s plochou střechou, jež není v katastrální mapě zakreslena, a v KN zapsána. Jedná se o zděný objekt převážně ze škvárobetonových tvárnic, plechovými dvoukřídlými otevíravými vraty, krytina je zřejmě živičná. Na střeše je ocelové jednoduché zábradlí - střecha měla sloužit jako terasa přístupná z přízemí domku. Další terasa umístěná nad vstupní verandou je přístupná z patra v domku. U garáže je ještě proveden přístřešek s pultovou střechou - též zděný, s dřevěným jednoduchým krovem bez stropu, s provizorní krytinou, ve velmi špatném až havarijním stavu. Garáž má zastavěnou plochu cca 24m 2, přístřešek - kolna cca též 24m 2. Na pozemku p.č.st.18/2 se ještě nachází samostatně postavený objekt - bývalé chlévky s dílnou a původní stodolou - jedná se o zděnou neomítnutou stavbu obdélníkového půdorysu cca 15,35*6,40= 98m2, se sedlovou střechou, taškovou pálenou krytinou, dřevěnými dveřmi, bez jakékoliv údržby. Půdní prostor byl zřejmě využíván jako sklad sena vlez na půdu jen žebříkem vikýřovými dveřmi.. Dřevěná vrata, jižní štít převážně jen dřevěný. Celková výměra pozemků činí 2661m 2. Pozemky jsou mírně svažité směrem k jihovýchodu, půdorysně tvoří nepravidelný tvar,jsou převážně celý rok podmáčené (zahrada), a zcela zjevně velmi měkkého podloží. Je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a zemního plynu. Na neudržované zahradě u domku se nachází okrasné stromy - bříza, smrky,vrby, modřín a to jak původně vysázené, tak nyní nově vzniklé náletem. Na zahradě je i skružová studna napojená na domácí vodárnu v domku.. Vstup do nemovitosti je plotovými vraty a plotovými vrátky (pletivo v rámu), umístěnými ve zděném uličním oplocení. Vesnice Smidary je začleněna územně pod okres Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nový Bydžov. Obec Smidary se rozkládá asi třicet kilometrů západně od centra Hradce Králové a sedm kilometrů severně od města Nový Bydžov. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 1540 obyvatel. Protéká zde řeka Cidlina. Smidary se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Červeněves, Chotělice, Křičov, Loučná Hora a Smidary. Pro děti, jež jsou ve školní věku, mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Smidary má ordinaci jeden praktický lékař a dva stomatologové. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče a domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Rodinný dům čp.41 se nachází ve stavebně nesrostlé části obce - v Chotělicích. V této části obce žádné služby nejsou. K datu ocenění je objekt čp.41 nevyužívaný, opuštěný, pozemky jsou přes vstupní vrátka volně přístupné. - 3 -
Popis objektu je proveden dle zevní prohlídky, informací zjištěných u vlastníků sousedních nemovitostí, takže údaje v něm uvedené jsou pouze informativní, a neověřené (prohlídka vnitřních prostor čp.41 nebyla umožněna). B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu, určení obvyklé ceny 1)Nabídka na prodej - Prodej rodinného domu v obci Chotělice v blízkosti Smidar. V přízemí je obytná kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna a chodba s krbovými kamny. V patře je další pokoj. K domu patří prostorný dvůr se vzrostlými okrasnými dřevinami a jezírkem, stodola, kůlna. U domu je dostatek prostoru pro rekreaci nebo chov domácích zvířat. Veškerá občanská vybavenost v 1 km vzdálených Smidarech. Podlahová plocha 120m2, pozemek 2441m2, zastavěná plocha 150m2, nabízí se za 1,295 mil.kč. Tj. na rozdíl od oceňovaného objektu čp.41 domek udržovaný, stejná lokalita, udržovaná zahrada. 2) nabídka na prodej - Prodej RD k rekonstrukci v obci Chotělice, CP 1644 m2. Dům k celkové rekonstrukci momentálně řešen jako 3+1. K dispozici dle dohody.podlahová plocha 100m2, zastavěná plocha 120m2, pozemek 1644m2. Nabízí se za 1,08 mil.kč. Tj. na rozdíl od oceňovaného domku domek jen přízemní, výrazně menší, určený k rekonstrukci ve stejné lokalitě. - 4 -
3) nabídka na prodej - Prodej rodinného domu v obci Chotělice, okr. Hradec Králové; pozemek celkem 1.258 m2, zastavěná plocha 180 m2; Dispozice: 1.PP sklep. Přízemí zádveří, byt. jednotka 3+1. Podkroví: půda (možnost vestavby), topení: ÚT - plyn. IS: 2x studna, elektro. (220/380V), plyn. Na dům navazuje garáž. Pěkné, klidné místo. Nabízí se za 1,399 mil.kč. Tj. domek jen přízemní, ve stejné lokalitě,udržovaný. Oceňované pozemky p.č.st.18/2 zastavěná plocha a nádvoří se stojící stavbou bydlení čp.41 a pozemek p.č.13 zahrada o výměře 535m2 se nachází při místní komunikaci (na pozemku p.č.413/1 vlastník Obec Smidary) procházející Chotělicemi, a to v jedné ze zatáček v mírném sklonu. Vjezd a přístup do domku není tedy zcela ideální. Celá lokalita obcí na Novobydžovsku není nikterak atraktivní z hlediska poptávky po nemovitých věcech chybí zde nabídka pracovních příležitostí, k rekreaci jsou též atraktivnější lokality s více zalesněným okolím. Skutečný stav vnitřních prostor, přesná dispozice (v ocenění uveden jen předpoklad výčtu místností), stav a standard vybavení a především stav vnitřních prostor (úroveň poškození od předpokládaného zatékání do objektu) čp.41 není znám. S ohledem na výše uvedené nelze objektivně přesněji posoudit skutečnou předpokládanou obchodovatelnost s výše uvedenými nemovitostmi, přibližně lze očekávat pro potřebu nedobrovolné dražby úroveň obchodovatelnosti cca v úrovni 700-800 tis. Kč. Obvyklou cenu určuji v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 700 000,-Kč Slovy: sedmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 12.11.2014 Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3970-93/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 970-93/14. E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, výpis z KN LV č.429, snímek kat.mapy z cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -