Znalecký posudek þ. 3527/2012 o cenč nemovitosti - 1/8 nebytového prostoru þ. 623/101 v domč þ.p. 623 na pozemku þ. parc. St. 4766 vþetnč spoluvlastnického podílu 195/23406 na spoleþných þástech domu a pozemku v kat. úz. TĜebíþ, obec TĜebíþ, okres TĜebíþ ve vlastnictví Romana ýechmánka. Objednatel posudku: JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĝad LitomČĜice Novobranská 20 412 01 LitomČĜice Úþel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 16067/11-16 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 7.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 KošíĜe MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu vþetnč titulního listu a 6 stran pĝíloh. Objednateli se pĝedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 16.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/8 nebytového prostoru. 623/101 v dom.p. 623 na pozemku. parc. St. 4766 v etn spoluvlastnického podílu 195/23406 na spole ných ástech domu a pozemku v kat. úz. T ebí, obec T ebí, okres T ebí, zapsáno na LV. 10108. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Nebytový prostor. 623/101 Gen. Svobody 623/21 674 01 T ebí Region: Vyso ina Okres: T ebí Katastrální území: T ebí 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 7.6.2012 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.6.2012, LV. 10108, kat. úz. T ebí, Katastrální ú ad pro Vyso inu, KP T ebí - kopie mapy katastrální ze dne 5.6.2012, mapový list. T ebí 0-5/44, m ítko 1:1000, kat. úz. T ebí - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 16067/11-16 ze dne 16.11.2011 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 16067/11-36 ze dne 1.6.2012 - kopie prohlášení vlastníka ze dne 30.11.1999 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 2
5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 10108, k.ú. T ebí, obec T ebí ze dne 1.6.2012, A - vlastnické právo: echmánek Roman, Horní 791/3, Ostrava-Jih - Hrab vka, 700 30 Ostrava 30 podíl 1/8 echmánková Daniela, Dr. Martínka 1149/33, Hrab vka, 700 30 Ostrava 30 podíl 1/8 echmánková Kate ina, Dukelská 227/2, Podklášt í, 674 01 T ebí 1 podíl 6/8 B - nemovitosti: - 623/101 jiný nebytový prostor v budov.p. 623, LV 9406, byt. d m na parcele. St. 4766 parcely. St. 4766 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 375 m 2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Ostrav 49 EXE-13378/2011-20 ze dne 24.08.2011.; uloženo na prac. Ostrava Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-16067/2011-16 ze dne 16.11.2011. Právní moc ke dni 02.12.2011. Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Ostrav 49 EXE-14448/2011-20 ze dne 31.10.2011.; uloženo na prac. Ostrava Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresní soud v Ostrav 94 EXE-14305/2011-21 ze dne 25.10.2011.; uloženo na prac. Ostrava Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-20125/2011-20 ze dne 11.01.2012. Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-22088/2011-20 ze dne 11.01.2012. Právní moc ke dni 18.01.2012. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX- 16067/2011-15 ze dne 16.11.2011. Právní moc ke dni 02.12.2011. Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX- 22088/2011-19 ze dne 11.01.2012. Právní moc ke dni 18.01.2012. D - Jiné zápisy - viz. p íloha E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Usnesení soudu o potvrzení nabytí d dictví Okresní soud v T ebí i 23 D-107/2008-83 ze dne 15.10.2008. Právní moc ke dni 04.11.2008. Smlouva darovací ze dne 21.12.2009. Právní ú inky vkladu práva ke dni 21.12.2009. 6. Celkový popis nemovitosti: M sto T ebí leží administrativn v okrese T ebí a náleží pod Kraj Vyso ina. T ebí je také obcí s rozší enou p sobností. Z turistického a geografického hlediska pat í do širší oblasti eskomoravské Vyso iny. Po et trvale žijících osob tohoto st edn velkého m sta se pohybuje kolem ísla 38490 obyvatel. Oce ovaný nebytový prostor je situován v 1. PP bytového panelového domu.p. 623 v ulici Gen. Svobody v severní ásti obce T ebí, kat. úz. T ebí. Bytový d m má 8.NP a 1.PP a je po kompletní 3
rekonstrukci. Nebytový prostor je p ístupný ze strany domu, po betonovém schodišti. Nebytový prostor má 19,5 m 2 a slouží jako kade nictví. K vlastnictví jednotky pat í nenosné vodorovné konstrukce (podlaha v etn podlahové krytiny), nenosné svislé konstrukce (p í ky v nebytové jednotce), vstupní dve e, vnit ní dve e a okna p íslušející k jednotce, veškeré vnit ní potrubní instalace za odbo nými ventily stoupacích vedení, odpadní potrubí od zaúst ní do stoupacího vedení, vnit ní el. rozvody v etn zakon ení (osv. t lesa, zásuvky, vypína e) od hlavního el. jisti e pro jednotku, který je umíst n p ed elektrom rem. Plynové potrubí v etn armatur od hlavního uzáv ru plynu pro jednotku, který je umíst n p ed plynom rem. Nájemní smlouva nebyla p edložena. 7. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory ocen né nákladovým zp sobem 1) Nebytový prostor. 623/101 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Ocen ní výnosovým zp sobem b) Pozemky b 1 ) Pozemek parc.. St. 4766 8. Popis objekt a pozemk : Popis byt a nebytových prostor ocen ných nákladovým zp sobem 1) Nebytový prostor. 623/101 Popis p íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.. St. 4766 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : V cná hodnota dle cenového p edpisu 387/2011 Sb. Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem 1) Nebytový prostor. 623/101-13 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Bytový i nebytový prostor v budov Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílc betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 4
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: kade nictví : = 19,50 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 19,50 m 2 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy v etn zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, st echa: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny st ech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnit ních povrch : S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vn jších povrch : S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnit ní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1,30 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dve e: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Vytáp ní: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnit ní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnit ní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnit ní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Oh ev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0,00 23. Vnit ní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: C 5,70 100,00 0,00 0,00 26. Instala ní prefabrikovaná jádra: C 3,70 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 88,70 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8870 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2): = 8 020,- K /m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,8870 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient zm n cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1390 Základní cena upravená = 16 568,26 K /m 2 Plná cena: 19,50 m 2 * 16 568,26 K /m 2 = 323 081,07 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 42 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 58 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok 5
Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 42 / 100 = 42,000 % - 135 694,05 K Nebytový prostor. 623/101 - zjišt ná cena bez podílu na p íslušenství = 187 387,02 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na p íslušenství stavby a pozemku: Zjišt ná cena p íslušenství stavby a pozemku: 507 860,- K Spoluvlastnický podíl: 195 / 23 406 Hodnota spoluvlast. podílu: 507 860,- K * 195 / 23 406 = + 4231,- K Nebytový prostor. 623/101 - zjišt ná cena v etn podílu na p íslušenství = 191 621,- K Nebytový prostor. 623/101 - cena po zaokrouhlení = 191 621,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Nebytový prostor. 623/101 = 191 621,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 191 621,- K Porovnávací metoda Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem a 1 ) Nebytový prostor. 623/101 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 19,50 1) Exkluzivn vám nabízíme k prodeji nebytové prostory ve vstupní hale vlakového nádraží v Most sloužící jako prodejna o celkové ploše 16 m2. Sou ástí prostor je odd lená místnost pro skladování a zázemí. Prodejna byla kompletn rekonstruována v roce 2010 v etn strop, rozvod elekt iny a hliníkové st ny s automatickými posuvnými dve mi. Odstupné iní 200.000,-. 2) Zprost edkujeme Vám p enechání pronájmu zavedeného kade nictví v láze ské tvrti m sta Teplice. Uvedená cena je jednorázová splátka za celkové vybavení, dále se platí výšeuvedený m sí ní nájem. Kade nictví se nachází v lukrativním míst se stálou klientelou, je kompletn a modern za ízené pro 2 k esla, k dispozici kožený gau pro návšt vy, umyvadlo (samostatný budík na vodu), bojler pro oh ev vody, 2x WC (pro klienty a zázemí pro personál). Podlahy PVC d ev ný vzor, d ev ná okna + m íže, bezpe nostní za ízení. Nájem 6200 k /m s. v etn energie. Dobré parkování. Pro další informace kontaktujte maklé e. Nabídka íslo 27911. 3) Nabízíme komer ní prostory v osobním vlastnictví v p ízemí panelového domu o vým e 24 m2. Bezbariérový p ístup, možnost využívat samostatný vchod. Velmi nízké náklady (1.400,- K v. všech služeb). Vhodné jako kancelá, sklad, prodejna apod. Nové rozvody elekt iny, kompletn nová koupelna s WC, umyvadlem a sprchovým koutem. Parkování p ed objektem. Atraktivní místo v centru m sta. Volné ihned. 6
Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Obch. prostory 330 000,- K 0,65 0,95 1,00 1,00 1,00 1,20 16,00 15 283,13 Most 2) Obch. prostory, 75 000,- K 0,85 0,95 1,20 1,00 1,00 1,00 24,00 3 028,13 Teplice 3) Obch. prostory, 480 000,- K 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 24,00 17 100,00 Ostrava Sou et: 35 411,25 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 11 803,75 K /jedn. Minimální jednotková cena: 3 028,13 K /jedn. Maximální jednotková cena: 17 100,- K /jedn. Základní cena: 11 803,75 K 19,50 á 11 803,75 K / = 230 173,13 K Nebytový prostor. 623/101 - výsledná cena = 230 173,13 K Nebytový prostor. 623/101 - cena po zaokrouhlení = 230 170,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Nebytový prostor. 623/101 = 230 170,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 230 170,- K Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek parc.. St. 4766 Seznam porovnávaných pozemk : 1) Nabízíme ve výhradním zastoupení - Prodej posledních atraktivních pozemk v okrajové ásti m sta, jižní svah, vým ry pozemk k dispozici v kancelá i. Pozemky jsou ur ené na výstavbu rodinných dom, napojení na veškeré inženýrské sít, ve ejné osv tlení, komunikace, termín výstavby neomezen. 2) Prodej stavebních parcel v lukrativní žádané lokalit T ebí e Nabízíme vám k prodeji stavební parcely v žádané lokalit T ebí e - Podklášte í. K dispozici je 6 volných pozemk o vým e 510 m2-591 m2. Ceny se pohybují od 984 000 K do ceny 1 077 400 K. Na hranici pozemk jsou veškeré inženýrské sít (plyn, elektrika, voda, kanalizace). Ú adem územního plánování m sta T ebí e je již schválen projekt na výstavbu rodinných dom v této lokalit. Investor pozemky prodává s podmínkou postavení hrubé stavby domu. K dispozici jsou domy samostatn stojící, nebo dvojdomky. Parcely doporu ujeme pro krásnou, lukrativní lokalitu nedaleko centra T ebí e. 7
3) Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji dva stavební pozemky pro RD. Pozemky se nachází v klidné ásti malebné vesnice Slavice u T ebí e a to na okraji. I. pozemek je o velikosti 540m2, s el. p ípojkou, nutno zbudovat vlastní septik, a vlastní studnu, cena pozemku je 472000,-k. II. pozemek je o velikosti 870m2 v hodnot 650 000,- K má p ípojku na ve ejnou kanalizaci, do dvou m síc bude el. p ípojka zhotovena, nutné vybudovat vlastní studnu. Ceny jsou v etn provize. Je možné koupit oba dva pozemky jako jeden celek. Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek T ebí 950,- K /m 2 1,30 1,50 0,80 1,30 1,25 1,00 374,75 K /m 2 2) Pozemek T ebí 1 833,- K /m 2 1,30 1,50 0,80 1,30 1,25 1,00723,08 K /m 2 3) Pozemek Slavice 830,- K /m 2 1,00 1,00 0,80 1,30 1,251,00 638,46 K /m 2 Sou et: 1 736,29 K /m 2 / 3 Pr m rná upravená výchozí cena: 578,76 K /m 2 Výchozí cena: = 578,76 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,50 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,80 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 1,30 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 1 354,30 K /m 2 Oce ovaný pozemek: zastav ná plocha a nádvo í p.. St. 4766375 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 375 m 2 375,00 m 2 á 1 354,30 K /m 2 = 507 862,50 K Pozemek ocen ný srovnávací indexovou metodou - celkem = 507 862,50 K Pozemek parc.. St. 4766 - výsledná cena = 507 862,50 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek parc.. St. 4766 = 507 860,- K Cena pozemk iní celkem 507 860,- K 8
Výnosová hodnota Vým ry pronajímaných prostor: Prodejní plocha: = 19,50 m 2 Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 19,50 m 2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 19,50 m 2 Propo et výnos z pronajímaných prostor: Provozní plocha: kade nictví 19,50 m 2 * 2 160,- K /m 2 = 42 120,- K Výnos z provozní plochy celkem = 42 120,- K Výnosy celkem: 42 120,- K Propo et náklad spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 3,50 % z reproduk ní ceny stavby. 323 081,07 K * 3,50 % = 11 307,84 K Výpo et amortizace: P edpokládaná další životnost 100 rok byla omezena na maximální hodnotu 45 rok. (323 081,07 K * 0,0300) / (1,0300 45-1) = 3 484,- K Náklady celkem: 14 792,- K Výpo et istého ro ního výnosu z nemovitosti: Zisk: 42 120,- K - 14 792,- K = 27 328,- K Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. v nou rentou: Úroková míra: 7,00 % Výnosová hodnota: (27 328,- / 0,0700) = 390 400,- K Výnosová hodnota = 390 400,- K C. Rekapitulace V cná hodnota: V cná hodnota objekt : V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: 187 390,- K 4 231,- K 191 621,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 230 170,- K 230 170,- K 9
Výnosová hodnota: 390 400,- K Stanovená váha dle Naegeliho: 1,000 Hodnota váženého pr m ru dle Naegeliho: 291 010,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka spoluvlastnických podíl komer ních prostor se na realitním trhu nevyskytuje, porovnávací metoda byla sestavena z nemovitostí nabízených realitními kancelá emi v Ústeckém a Moravskoslezském kraji b) parametry povyšující cenu: komer ní prostor o vým e 19,5m 2 sloužící jako kade nictví c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/8 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitostí ve výši 36.000,- K. Obvyklá cena 1/8 nemovitosti: 36 000,- K slovy: t icet šest tisíc K V Praze dne 16.7.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 10
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3527/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a p edala podklady pod po.. 243/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11