ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ Ě OBVYKLÉ číslo 5322/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, 1/2 pozemku p.č. 471/2 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Bechlín, k.ú. Předonín Adresa nemovité věci: Bechlín, 411 86 Vlastníci pozemku: SJM Matoušek Luboš a Matoušková Jindra, vlastnictví: výhradní Matoušek Luboš, Mírové náměstí 65, 411 18 Budyně ě nad Ohří Matoušková JindraZahradní 335, 411 56 Bohušovice nad Ohří OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 23756/12 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ½ 51 100 Kč Datum místního šetření: 29.10.2015 Stav ke dni : 29.10.2015 Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele Počet stran: 5 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 5.11.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé 1/2 pozemku p.č. 471/2 v k.ú. Předonín, obec Bechlín, okres Litoměřice na listu vlastnictví č. 910. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.8.2015, LV 910 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 23756/12-13 ze dne 11.1.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 23756/12-89 ze dne 20.8.2015 - informace sdělené OÚ Bechlín - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Obec Bechlín se nachází v Ústeckém kraji v okrese Litoměřice. V obci je základní občanská vybavenost (pošta, školka, obchod, restaurace, dětské hřiště), veškerá občanská vybavenost je pak v 5 km vzdálené Roudnici nad Labem. Vzdálenosti: Praha 45 km, Štětí 5 km, Litoměřice 24 km. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Celkový popis Oceňovaný pozemek p.č. 471/2 se nachází po levé straně komunikace směřující z obce Bechlín do obce Předonín. Pozemek má nepravidelný tvar a je rovinný. Na pozemku se nachází kotec pro psy, pozemek je oplocen. Zbytek pozemku je zatravněn. K pozemku je zřízeno věcné břemeno cesty z povinností k parcele č. 471/1 - smlouva o věcném břemeni nebyla předložena. Napojení na IS nezjištěno. V územním plánu je veden v plochách bydlení v rodinných domech venkovské. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Věcné břemeno cesty oprávnění pro parcelu č. 471/2, povinnost parcela č. 471/1 na základě rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně vlastnických práv v pozemkové úpravě č.j.-3883/2007-2241 ze dne 08.11.2007. Právní moc ke dni 05.12.2007. Ostatní rizika: nejsou 1/2 pozemku p.č. 471/2 Srovnávací indexová metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků 1) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rovinaté slunné stavební parcely o výměře 3510 m2, která se nachází na okraji obce Předonín. Územním plánem je určena pro výstavbu RD a rodinnou rekreaci. Přístup je z cesty, inženýrské sítì - elektřina má přípojku na pozemku, vodovod, kanalizace a plyn jsou vzdáleny cca 10 m. Pøímo na pozemku jsou dvě studny. 2) Reality IQ Vám nabízí k prodeji rovinatý stavební pozemek o výměře 1029 m2 se základovou deskou o rozměrech 10.2 x 9.95m. Pozemek se nachází na okraji obce Chcebuz u Štětí.Příjezd je po asfaltové komunikaci. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice výhodnou polohou 5 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/l, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití. V obci Chcebuz je základní občanská vybavenost, veškerá pak v 5 km vzdáleném Štětí. Součástí pozemku je přípojka pitné vody a elektřiny. 3) Prodej rovinatého stavebního pozemku 865 m2, v obci Krabčice, zahrada 752 m2, vybudované sklepy na ploše 113 m2, které lze využít pro jakoukoliv stavbu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dálnice D8 vzdálená 6 km, Mělník 14 km, Roudnice nad Labem 3 km. Dojezd do Prahy 33 min. Vrchol hory Říp 1 km. V ceně je stavební povolení a stavební projekt s možností změny. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Pozemek Bechlín A:1,00, B:0,75, C:0,40, D:0,50, E:0,75, F:1,00 600,00 0,11 5 454,55 Pozemek Štětí A:1,25, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,25, F:1,00 514,00 1,42 361,97 Pozemek Krabčice A:1,50, B:1,50, C:0,40, D:1,30, E:0,75, F:0,80 751,00 0,70 1 072,86 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 2 296,46 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce 0,60 B typ stavebního pozemku: 0,75
C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: 0,80 E územní připravenost, infrastruktura: střední 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: 0,80 Celkový index * 0,09 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 198,41 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zahrada 471/2 515 Celková výměra oceňovaných pozemků 515 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 515 m 2 * 198,41 Kč/m 2 = 102 181,15 = 10 2 181,15 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek podílové spoluvlastnictví * 1,00 / 2,00 = 51090,58 Výsledná cena = 51 090,58 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 51 091 Kč Obvyklá cena 1/2 51 100 Kč slovy: Padesátjednatisícjednosto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny, c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 51 100 Kč. V Praze 5.11.2015 Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5322/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 285/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH