ZNALECKÝ POSUDEK č. 1815/133/12 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 173/5 v budově č.p. 173 na st.parc.č. 358/2 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 269/2889 na společných částech bytového domu č.p. 173 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 269/2889 na st.parc.č. 358/2 zapsané na LV č. 1199 pro k.ú. Mladé Buky, obec Mladé Buky, okres Trutnov. Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Účel znaleckého posudku: Ocenění je provedeno pro účely dobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu nemovitosti ke dni 15.08.2012. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.8.2012 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a včetně 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči, 20.8.2012
Nález Znalecký úkol Ocenění je provedeno podle stavu ke dni místního šetření tj. k 15.8.2012. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 173/5 Mladé Buky 173 542 23 Mladé Buky Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Mladé Buky Katastrální území: Mladé Buky Počet obyvatel: 2 209 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 7414 = 43,9635 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 87,93 Kč/m2 Nemovitost: Bytový dům č.p. 173 je objekt se dvěma nadzemními podlažími bez podkroví upraveného k bydlení, byl postaven na rovinatém terénu. Stáří domu nebylo prokazatelně zjištěno, bylo určeno odhadem na 80 let. Půdorys má tvar obdélníka. Základy jsou zřejmě kamenné, svislé konstrukce jsou zděné cihlové. Od roku 2007 proběhly drobné stavební úpravy a rekonstrukce (stavební povolení nebylo předloženo), které se u oceňovaného bytu projevilo vyměněnou dřevěných oken za plastová. Byt č. 173/5 obsahuje pouze 1 obytnou místnost přístupnou přímo ze společné chodby a koupelnu s WC. Obytná místnost byla v době místního šetření bez vytápění, podlahy jsou prkenné, koupelna s WC je provedena neodborně, bojler byl odmontovaný, položený ve vaně. V obytné místnosti za vstupními dveřmi jsou stopy po kuchyňské lince. V době místního šetření byla kuchyňská linka odmontována. Údržba domu je průměrná až podprůměrná, opotřebení prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti je zvýšené(kromě plastového okna). 2
Zátopové ohrožení: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší stupeň). Přístup k nemovitosti: Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace, ze silnice č.14 ve vlastnictví Královéhradeckého kraje a přes pozemky ve vlastnictví Městyse Mladé Buky parc.č. 358/6 (zast.pl. a nádvoří spol.dvůr), parc.č. 616/2 (ost.pl. jiná plocha), parc.č. 612/7 (ost.pl. jiná plocha), parc.č. 613/2 (ost.pl. jiná plocha). Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 15.8.2012 za přítomnosti pana Pavla Hartycha. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1199 pro k.ú. Mladé Buky Kopie katastrální mapy Sdělení pana Pavla Hartycha Nabídky realitních kanceláří Vlastní databáze Zjištění na místě samém dne 15.8.2012 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Pavel Hartych, Mladé Buky 173, 542 23 Mladé Buky, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Pavel Hartych, Mladé Buky 173, 542 23 Mladé Buky, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1199 pro k.ú. Mladé Buky Pro odhad obvyklé hodnoty jsou použity oceňovací metody: 1. Cena zjištěná (tzv. administrativní cena ) jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. 2. Porovnávací hodnota (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů, nebo nemovitostí nabízených na trhu realit srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Uskutečněné prodeje by neměly být starší než 6 měsíců (starší údaje by ztratily svoji vypovídací schopnost). 3
Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 173/5 Mladé Buky 173 542 23 Mladé Buky Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Mladé Buky Katastrální území: Mladé Buky Počet obyvatel: 2 209 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 7414 = 43,9635 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp * 2,0 = 87,93 Kč/m2 Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na severním okraji obce, asi 50 m východně od komunikace procházející obcí od Trutnov - Svoboda nad Úpou. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 173/5 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 1.1.1. Byt č. 173/5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: pokoj: koupelna a WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 80 let 16 578,- Kč/m2 23,52 m2 1,95 m2 25,47 m2 = Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: komora: 1,10 m2 Podlahové pl. se zk. stropem, míst. sklepů a garáží v RD - celkem: = 1,10 m2 Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů: Podlahové plochy - celkem: 1,10 m2 * 0,80 = = = 25,47 m2 0,88 m2 26,35 m2 4
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 č. IV Vi 0,10 I I -0,01 0,03-0,10 I -0,03 I I IV -0,10 0,65 č. I Pi 0,02 I I I -0,05 I I 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,405 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12 Index polohy IP = (1 + Pi) = 0,970 i=1 5
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu č. I Ti -0,10 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,405 * 0,970 * 0,900 = 0,354 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 16 578,- Kč/m2 * 0,354 = 5 868,61 Kč/m2 CP = CU * PP = 5 868,61 Kč/m2 * 26,35 m2 = 154 637,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 154 637,87 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 1,2050 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 87,93 1,00 2,1390 1,2050 Typ Název 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 358/2 Výměra [m2] 19 Úprava [%] Upr. cena [Kč/m2] 226,64 Jedn. cena [Kč/m2] 226,64 Cena [Kč] 43 061,60 = 43 061,60 43 061,60 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * Pozemek - zjištěná cena = 269 / 3 589 3 227,52 Kč 6
C. Rekapitulace 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 173/5 154 637,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 154 637,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3 227,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 3 227,50 Kč Celkem 157 865,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 157 865,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: 158 000,- Kč Ocenění porovnávací metodou: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná Rovinatý terén Nemovitost je umístěna poblíž středu obce Objekty pro bydlení Autobusová doprava, vlaková a automobilní Základní cca 500 m od domu Základní škola, MŠ V okresním městě cca 10 km Hřiště, hostinec s kulturním sálem Obecní - ostatní úřady v okresním městě Omezené, je třeba za nimi dojíždět převážně do Trutnova Dobré Krkonoše V blízkosti domu beze změny. Není Bytový dům Není Malá hustota obyvatelstva. 7
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha m2 Podlaží Dispozice Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2 Oceňovaná jednotka Mladé pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC zděný bytový dům 25,47 2.NP Buky 1+kk X X X X X 0,43 5 877 0,72 4 705 0,38 7 600 Srovnávané jednotky Trutnov - Horní Staré Město byt 1+kk v osobním vlastnictví v obci Trutnov. Dispozice bytu: vstupní prostor, obývací místnost s kuchyňským koutem, prostor na spaní ve vybudovaném patře, koupelna se sociálním zařízením. Dům je cihlový. Okna původní dřevěná. zděný bytový dům 3 1.NP 1+kk 410 000 13 667 Lampertice Prodej bytu 1+kk ve zděném bytovém domě v obci Lampertice. Byt je celkově v dobrém technickém stavu po částečných rekonstrukcích - nová plastová okna. K jednotce náleží sklep. Topení tuhá paliva, veřejný vodovod. zděný bytový dům 35,00 2.NP 230 000 6 571 Trutnov - Jiráskovo náměstí 2 Prodej bytu 1+kk o podlahové ploše 26,76 m v Trutnově - Jiráskovo nám (5 min. chůze od náměstí). Byt je udržovaný s kuchyňskou linkou a vařičem. Dispozice: předsíň, koupelna + WC, pokoj. K jednotce patří sklep. zděný bytový dům 27,00 2.NP Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota zaokrouhleno 540 000 20 000 2 6 061 Kč/m 2 25,47 m 154 374 Kč 155 000 Kč 8
Rekapitulace Nákladová cena celkem zaokr.:...158 00 Kč Porovnávací hodnota celkem zaokr.:... 155 00 Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Nová plastová okna 2. Dobré spojení do okresního města Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Špatný stavebně technický stav bytu 2. Neodborně provedené sociální zařízení 3. Neúplná občanská vybavenost obce 4. Nutnost provedení celkové rekonstrukce bytu včetně vytápění Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nižší úrovni, než v období před třemi a více lety. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o lokalitu průměrnou, až podprůměrnou. Cena zjištěná nákladovým způsobem nezohledňuje situaci na trhu s rodinnými domy v dané lokalitě. Tuto situaci nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 155.000,- Kč. Obvyklá cena: 155 000,- Kč slovy: Jednostopadesátpět korun českých V Jičíně, 22.8.2012 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@seznam.cz 9
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1815/133/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1815/12. E. Seznam příloh Snímek katastrální mapy ze dne 22.8.2012 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1199 ze dne 15.7.2012 Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti počet stran A4 v příloze: 1 2 3 1 10
11
12
13
východní strana domu č.p. 173 západní strana domu č.p. 173 14
obytná místnost (okna na východní stranu) v levém roku jsou dveře do koupelny pohled od okna ke vstupním dveřím 15
koupelna a WC koupelna a WC 16
17