ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1864/84/2014 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Rodinný dům č.p. 11 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 23/2, v katastrálním území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Toužim, k.ú. Bezděkov u Prachomet Bezděkov č.p. 11, 364 01 Toužim nar. 29.8.1973, Vladimír Sýkora, Waltrova 939/15, 31800 Plzeň, vlastnictví: výhradní nar. 29.8.1973, Vladimír Sýkora, Waltrova 939/15, 31800 Plzeň, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 2880/14. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 705 000,- Kč Datum místního šetření: 14.11.2014 Stav ke dni : 14.11.2014 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 17.11.2014 NÁLEZ
Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 11 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 23/2, v katastrálním území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 2880/14, k datu 14.11.2014. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, LV.č. 44 pro kat. území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, vyhotovený dne 13.8.2014 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, vyhotovená dne 13.8.2014, pod č. 1913/2014 - kupní smlouva sepsaná v Toužimi dne 11.6.2001, právní účinky vkladu vznikly dnem 22.8.2001, rozhodnutím č.j. V-3498/01 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 5.9.2014 pod č.j. 099 EX 2880/14-36 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané dne 10.10.2014, zaslané na adresu povinného - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 14.11.2014, kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti za účasti sestry povinného a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje sdělené renomovanými realitními kancelářemi působícími v dané oblasti Místopis Povinný se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti nedostavil. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě a zejména informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem dne 14.11.2014, za účasti sestry povinného, paní Marie Sýkorové. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 11 se všemi součástmi a příslušenstvím je situován ve východní části intravilánu sídla Bezděkov, na zastavěné ploše č. parcelní 23/2. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je z jihozápadu, z přilehlé zpevněné komunikace. V daném sídle není dle zjištěných informací možnost napojení na žádné inženýrské sítě, kromě rozvodu elektro. Sídlo Bezděkov tvoří pouze několik nemovitostí, nemá žádnou ani základní občanskou vybavenost, má velmi omezenou dostupnost - pouze osobním automobilem. Spádová obec Toužim čítající cca 3 830 obyvatel je vzdálená 9 km, má potřebnou základní občanskou vybavenost, má ovšem omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou rovněž - 2 -
poměrně omezené lukrativní pracovní možnosti, obec má celkem dobré dopravní spojení autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě poměrně nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. Okolní zástavbu tvoří zejména rodinné domy stejného stylu, stáří, podobné velikosti, technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Severovýchodním směrem na obytnou část rodinného domu přímo navazuje hospodářská část drobné zemědělské usedlosti, která je ve vlastnictví sestry povinného, paní Marie Sýkorové. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy rodinný dům č.p. 11 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 23/2, dále pak venkovní úpravy (zahradní altán, oplocení, vrata, vrátka, předložené schody, žumpa na cizím pozemku - pozemek sestry povinného, přípojka elektro), studna umístěna ve sklepu domu, trvalé porosty a pozemková parcela užívána v oploceném funkčním celku, katastrálním území Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území - 3 -
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 157,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 216,00 m 3 Zastavěná plocha: 157,00 m 2 Plocha pozemku: 409,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Přízemní, z menší poloviny podsklepený rodinný dům č.p. 11 bez využitého podkroví se sedlovou střechou je situován v sídle Bezděkov, na zastavěné ploše č. parcelní 23/2. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům je původního stáří dle prohlášení sestry povinného cca 135 let. Rodinný dům s jeho výhradně obytnou částí, je situován jako jihozápadní polovina drobné zemědělské usedlosti orientované ve směru severovýchod - jihozápad, vstupem na podélné jihovýchodní straně. Dům obsahuje v přízemí vstupní chodbu se vstupem do sklepa a na půdu, dále pak kuchyni, velký obývací pokoj, jeden pokoj v probíhající rekonstrukci, koupelnu, WC a komoru. Sklep obsahuje dva sklady ovoce a zeleniny s umístěnou studnou a domácí vodárnou. Obvodové zdivo je vyzděno jako smíšené za převážného použití kamene a cihel na tl. přes 60 cm bez jakékoliv izolace proti vodě a zemní vlhkosti. Strop nad obývacím pokojem je dřevěný trámový s viditelnými trámy, ostatní stropy jsou převážně klenbové. Střešní konstrukce krovu je sedlová vázaná zakryta osinkocementovými šablonami, s osazenými klempířskými konstrukcemi. Fasádní omítka je z převážné části opadána, vnitřní omítky provedeny vápenné štukové, ve sklepu se nevyskytují. Okna domu jsou převážně dřevěná dvojitá ven a dovnitř otevíravá, v rekonstruovaném pokoji již plastové s izolačním dvojsklem, dveře hladké plné a prosklené. Vytápění domu je ústřední s osazeným elektro kotlem, dále pak kachlovými kamny umístěnými v obývacím pokoji, podlahy jsou keramické, zaveden třífázový rozvod elektro, rozvod vody ze studny ve sklepu domu s ohřevem TUV el. bojlerem, odkanalizování splaškových vod je svedeno do žumpy umístěné na sousedním pozemku č.p. 23/1, jenž je ve vlastnictví sestry povinného. Rodinný dům je dle zjištěných skutečností v probíhající celkové rekonstrukci, před dokončením vnitřních prostor, na své původní stáří v celkem dobrém technickém i morálním stavu. Objekt není v současné době trvale užíván ke svému účelu, je užíván jako chalupa k rekreačním účelům. Popisy porovnatelných nemovitých věcí - 4 -
Rodinný dům - Prachomety. Přízemní, částečně podsklepený rodinný dům bez využitého podkroví se sedlovou střechou v probíhající rekonstrukci, má zastavěnou plochu 122 m 2. Dům je užíván v jednotném oploceném funkčním celku s garáží, venkovními úpravami a pozemkem o celkové ploše 406 m 2. Rodinný dům je pokročilého stáří, v podstandardním technickém i morálním stavu. Rodinný dům - Útvina. Přízemní, nepodsklepený rodinný dům s částečným podkrovím a sedlovou střechou, má zastavěnou plochu 93 m 2. Dům je užíván v jednotném oploceném funkčním celku se stodolou, venkovními úpravami a pozemkem o celkové ploše 464 m 2. Rodinný dům je pokročilého stáří, v udržován v celkem standardním technickém i morálním stavu. Rodinný dům - Krásné údolí. Přízemní, částečně podsklepený rodinný dům bez využitého podkroví se sedlovou střechou, má zastavěnou plochu 125 m 2. Dům je užíván v jednotném oploceném funkčním celku s garáží, kůlnou, venkovními úpravami a pozemkem o celkové ploše 3382 m 2. Rodinný dům je pokročilého stáří, v podstandardním technickém i morálním stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům - Prachomety. Lokalita Prachomety Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,51 Upravená j. cena Kč/m 2 2 196 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 122,00 m 2 406 m 2 525 000 Kč 4 303 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Útvina. Lokalita Útvina Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00-5 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 5 090 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 93,00 m 2 4 640 m 2 690 000 Kč 7 419 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Krásné údolí. Lokalita Krásné údolí. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,70 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 6 186 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 3 382 m 2 1 595 000 Kč 12 760 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 196 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 491 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 186 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 491 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 157,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 705 087 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 705 087 Kč Obvyklá cena 705 000,- Kč slovy: Sedmsetpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1 V Třemošné - Záluží 17.11.2014 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1864/84/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 84/2014. - 7 -