Příklad - ODBORNÝ POSUDEK č. DD/ /2015 o provedení inspekce rodinného domu na adrese Xxxxxx č.p. xxx v Praze včetně jeho součástí a příslušenství Objednatel odborného posudku: xxxx xxxx xxxx Účel odborného posudku: Prověření stavebně-technického stavu domu ke dni 20/12/2014 z důvodu jeho prodeje. Odborný posudek vypracoval: Ing. David Doskočil Dašická 1769 530 03 Pardubice e-mail: ddoskocil@email.cz http://ddoskocil.webnode.cz Odborný posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 22 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Pardubicích 06.01.2015 1
A. NÁLEZ 1. Úkol inspektora Úkolem je provedení inspekce rodinného domu na adrese Xxx č.p. xxx v Praze včetně jeho součástí a příslušenství. Budova stojí na pozemku p.č. st.xxx o ploše 232 m 2, se kterým je v jednotném funkčním celku zahrada p.č. xxx o ploše 329 m 2. Nemovité věci jsou evidovány na listu vlastnictví č. xxx v katastrálním území xxx [xxxxxx]. 2. Základní informace Název předmětu posouzení: Rodinný dům Adresa předmětu posouzení: Xxx Xxx xx Praha Kraj: Praha Okres: Praha Obec: Praha Katastrální území: xxx Počet obyvatel: xxx 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 20/12/2014 za přítomnosti realitního makléře Xxxx, majitele nemovitých věcí Xxxx a Ing. Davida Doskočila, autora posudku. 4. Podklady pro vypracování odborného posudku - neúplná projektová dokumentace od stavebního úřadu (půdorys suterénu, přízemí, I. patra a pohledy 2x) - Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Znalecký posudek - výpis z katastru nemovitostí dostupný na stránkách www.cuzk.cz - revize hromosvodu není k dispozici - revize elektrických zařízení - není k dispozici - revize plynu - není k dispozici - revize komínů - není k dispozici - stavební povolení či ohlášení změny stavby, kolaudace nebyla předložena 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Xxxx, vlastnictví: výhradní Xxxx, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost - Při osobní prohlídce provedené dne 20/12/2014 bylo zjištěno, že projektová dokumentace neodpovídá skutečnému stavu. Liší se dispoziční rozmístění místností a půdorys o přístavbu do zahrady. 2
7. Celkový popis budovy Posuzovaný objekt se nachází v blízkosti centra ve městě Praha. Okolní zástavba je tvořena obytnými domy (více-bytovými). V místě je dostupná veškerá občanská vybavenost města. Dopravní podmínky jsou dobré. Svažitá příjezdová komunikace je z dlažebních kostek. Jedná se o rodinný dům v uliční zástavbě, nepravidelného tvaru vlivem postupné přístavby k dílně (místnost s garážovými vraty) a přístavby zádveří k RD- vše směrem do zahrady. Přístavby nejsou dokončené tzn. nebyla provedena jejich kolaudace. Stavba domu je osazena ve svažitém terénu. Vstup do RD z uliční strany je po šikmé rampě do 1.NP nebo lze sestoupit po schodech do 1.PP. Z druhé strany, tj. ze zahrady, je pak vstup do 1.PP. Technický popis současného stavu je uveden dále v části B odborného posudku, v bodě č. 1.1. a v přílohách s fotodokumentací. Zahrada je oplocena částečně poplastovaným pletivem, z polí se svlaky pobitých prkny a dále pak i z provizorních konstrukcí, blíže uvedeno v příloze č. 1. Přípojky: - vody z veřejného řádu (odpojeno) - kanalizace - elektro v provozu pro stavební režim - zemního plynu 8. Obsah odborného posudku 1. Posouzení staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 3
B. ODBORNÝ POSUDEK 1. Posouzení staveb 1.1. Rodinný dům Jedná se o neobyvatelný rodinný dům v uliční zástavbě, nepravidelného tvaru vlivem postupné přístavby k dílně (místnost s garážovými vraty) a přístavby zádveří k RD- vše směrem do zahrady. Přístavby i nástavba v podkroví nejsou dokončené tzn. nebyla provedena jejich kolaudace. Rodinný dům je ve špatném stavebně-technickém stavu způsobeném zejména nedokončenými, neodbornými stavebními úpravami, zanedbanou údržbou a neodbornou (až vandalskou) demontáží rozvodů elektroinstalace, topení,... Rok výstavby - nezjištěn (lze předpokládat 100 a více let s ohledem na způsob založení a použití konstrukčních prvků) Rok rekonstrukce - zahájena 1973 dle projektové dokumentace, ale k dnešnímu dni rekonstrukce dokončena nebyla. Seznam podlaží: - 1. podzemní podlaží (dále jen 1. PP), - 1. nadzemní podlaží (dále jen 1.NP), - obytné podkroví s půdou Dispozice dle podlaží: - 1.PP bar se vstupem z uliční strany, WC, pokoj 2x, sklep, chodba s pomocným schodištěm do ulice ukončené pod rampou a hlavní schodiště do 1.NP, zádveří u vstupu na zahradu - 1.NP - pokoje 2x + pokoj přístupný jen z balkonu, koupelna s WC, kuchyň, chodba, hlavní schodiště - 1.NP (přístavba) - dílna s garážovými vraty, hala rozšířená o přístavbu do zahrady - podkroví - pokoje 2x, pokoj s kuchyní, koupelna, WC, chodba s dřevěným schodištěm na půdu, hlavní schodiště z 1. NP - půda - půdní prostor jen v místě sedlové střechy nad RD Počet bytů: 2 (v 1.NP a v podkroví) a 1. PP lze využít jako technické zázemí Obestavěný prostor Obestavěný prostor RD celkem 1 878 m 3 (převzato ze znaleckého posudku) 4
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy kamenné bez hydroizolace, přístavby mají betonové s hydroizolací 2. Zdivo kamenné nebo kombinované s plnou pálenou cihlou nebo plynosilikátovými tvarovkami 3. Stropy v 1.PP klenbové z kamene a cihel, v 1.NP částečně klenbové a částečně dřevěné trámové s rovným podhledem, ztužující věnce nezajišťují dostatečné provázání nových konstrukcí se stávajícími 4. Střecha částečně sedlová z dřevěné krovové konstrukce a z části plochá z dřevěné konstrukce 5. Krytina na sedlové střeše jsou položeny šablony z břidlice a eternitu, pozinkovaný plech a na ploché střeše pak plechová pozinkovaná krytina, asfaltové pásy nebo pryžové pásy na přístavbě 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, neúplné 7. Vnitřní omítky vápenné omítky hladké, štukové a z části bez omítky 8. Fasádní omítky břizolitová omítka, vápenná omítka a z části bez omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady v sociálních zařízeních, okolo komínu v podkroví a z části v kuchyních 11. Schody kamenné, betonové obložené dlažbou, dřevěné na půdu 12. Dveře dřevěné rámové náplňové, dřevěné hladké převážně poškozené nebo chybí 13. Okna dřevěná zdvojená, poškozená, neodborně (provizorně) opravená 14. Podlahy obytných místností betonové, prkenné 15. Podlahy ostatních místností betonové 16. Vytápění chybí 17. Elektroinstalace nyní provizorní pro stavební účely 230/400V, rozvod pomocí prodlužovacích kabelů, původně rozvody tažené pod omítkou v mědi (demontováno) a v hliníku 18. Bleskosvod hromosvodná soustava se dvěma svody na straně do zahrady 19. Rozvod vody plast, nedokončen 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí (nefunkční) 22. Kanalizace plast, ze sociálních zařízení 23. Vybavení kuchyně chybí 24. Vnitřní vybavení umyvadla, vana, sprchový kout 25. Záchod WC kombi 26. Ostatní chybí Fotodokumentace stavebních konstrukcí s popisem je uvedena v přílohách č. 1 až 5. 5
Přehled objemových podílů jednotlivých konstrukcí u rodinného domu Konstrukce, vybavení Obj. podíl u RD ve standardu [%] Obj. podíl u RD nyní [%] Obj. podíl u dokončeného RD [%] 1. Základy 5,40 5,40x0,90 5,40x0,90 2. Zdivo 23,40 23,40x0,90 23,40 3. Stropy 9,10 9,10x0,75 9,10 4. Střecha 5,40 5,40x0,75 5,40 5. Krytina 3,30 3,30x0,25 3,30 6. Klempířské konstrukce 0,80 0,80x0,25 0,80 7. Vnitřní omítky 6,10 6,10x0,50 6,10 8. Fasádní omítky 2,80 2,80x0,75 2,80 9. Vnější obklady 0,50 0,50x0,00 0,50x0,00 10. Vnitřní obklady 2,20 2,20x0,50 2,20 11. Schody 2,30 2,30x0,90 2,30 12. Dveře 3,20 3,20x0,50 3,20 13. Okna 5,10 5,10x0,50 5,10 14. Podlahy obytných místností 2,10 2,10x0,25 2,10 15. Podlahy ostatních místností 1,30 1,30x0,75 1,30 16. Vytápění 5,30 5,30x0,00 5,30 17. Elektroinstalace 4,20 4,20x0,25 4,20 18. Bleskosvod 0,60 0,60x0,75 0,60 19. Rozvod vody 2,90 2,90x0,25 2,90 20. Zdroj teplé vody 1,70 1,70x0,00 1,70 21. Instalace plynu 0,50 0,50x0,20 0,50 22. Kanalizace 2,70 2,70x0,75 2,70 23. Vybavení kuchyně 0,50 0,50x0,00 0,50 24. Vnitřní vybavení 4,30 4,30x0,50 4,30 25. Záchod 0,30 0,30x0,75 0,30 26. Ostatní 4,00 4,00x0,00 4,00x0,00 Součet objemových podílů: 100,00% 58,515% 94,960% Ocenění nákladovým způsobem současný stav RD: Základní cena [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví: * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (odhad současný stav stavby): * 0,58515 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 248,- Nákladová cena RD v současném stavu (1 878 x 3 248) = 6 100 000 Kč 6
Ocenění nákladovým způsobem RD v dokončeném stavu: Základní cena [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient využití podkroví: * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (odhad u dokončeného RD): * 0,94960 Polohový koeficient K 5 (dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 270,- Nákladová cena RD v dokončeném stavu (1 878 x 5 270) = 9 900 000 Kč Orientační náklady na dokončení domu ve standardním provedení odpovídají částce: 9 900 000 6 100 000 = 3 800 000 Kč Přesné vyčíslení nákladů na dokončení je možné provést pomocí položkového rozpočtu nebo výběrem zhotovitelů jednotlivých stavebních profesí nebo výběrem jednoho hlavního zhotovitele, který si všechny stavební práce zajišťuje sám. C. REKAPITULACE Rekapitulace zásadních bodů k řešení Závady, které je nutné řešit bezodkladně: - Oprava zdiva a ztužujících věnců z důvodu zajištění spolupůsobení nových a stávajících konstrukcí - Oprava krovu s výměnou poškozených dřevěných prvků vlivem dřevokazných hub a hmyzu po podrobném průzkumu krovu. - Chybí odstupy krokví od komínů. Hrozí nebezpečí požáru. - Opravit komínová tělesa tak, aby byl zajištěn bezpečný odtah spalin a před použitím zajistit revize komínů. - Oprava nebo výměna krytiny a to i na plochých střechách (starý eternit obsahuje azbestová vlákna, proto je nutné provést práce odbornou firmou) - Opravit, doplnit klempířské konstrukce, zejména podokapní žlaby, svody, - Kontrola a případná oprava či výměna dřevěných stropních trámů zejména v místech vetknutí do obvodového zdiva a v dalších místech kde mohlo dlouhodobě zatékat Upozornění: - Jde o rodinný dům se značně zanedbanou údržbou, s nedokončenou rekonstrukcí a proto zde hrozí vznik úrazu např. zakopnutí o překážku, propadnutí záklopem stropních trámů, - nelze za současných podmínek využít instalace elektriky, plynu, vody i komínových průduchů z důvodu nebezpečí vzniku škody na majetku nebo na zdraví, protože zařízení nejsou bezpečná - spodní stavba není odizolovaná od zemní vlhkosti, proto je nutné zajistit stálý odvod vlhkosti z interiéru domu - stavební úpravy, které zasahují do klenbových stropů a souvisejících konstrukcí, musí provádět odborná firma z důvodu zajištění statiky konstrukcí Další následná opatření: Rodinný dům je neobyvatelný a ke změně tohoto stavu doporučuji po dokončení sanace svislých a 7
vodorovných nosných konstrukcí a konstrukce střechy následně provést: - montáž nových výplní otvorů (oken a dveří) - nové rozvody plynu, elektroinstalace, hromosvodu včetně výchozích revizí, aby vyhrazená zařízení mohla být bezpečně užívaná - nové rozvody vody a z velké části i kanalizace - instalaci centrálního nebo etážového topného systému - nové skladby podlah, tak aby odpovídaly i tepelně a zvukově izolačním požadavkům - nedokončená přístavba z šedých tvarovek (možný zdroj škodlivého záření) a navazující vyvýšený betonový základ je nepovolená stavba, neodborně provedená a z těchto důvodů doporučuji jejich demolici - po dokončení instalací bude možné provést povrchové úpravy a instalaci zařizovacích předmětů Pozitivní stránky objektu: - Rodinný dům je dobře dopravně dostupný a má vhodnou polohu vzhledem k centru města. - Částečně lze využít i k podnikatelským účelům. - Kamenné základové konstrukce i zdivo s klenbovými stropy v 1.PP jsou v dobrém stavu. Seznam příloh: Příloha č. 1 Fotodokumentace s popisem okolí domu 4 str. Příloha č. 2 Fotodokumentace s popisem 1. Podzemního Podlaží 3 str. Příloha č. 3 Fotodokumentace s popisem 1. Nadzemního Podlaží 4 str. Příloha č. 4 Fotodokumentace s popisem podkroví a půdy 6 str. Příloha č. 5 Fotodokumentace s popisem střechy 4 str. Příloha č. 6 Snímek katastrální mapy 1 str. V Pardubicích 06.01.2015 Ing. David Doskočil Dašická 1769 530 03 Pardubice e-mail: ddoskocil@email.cz http://ddoskocil.webnode.cz 8