ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4107-123/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.303+ pozemky p.č.st.75,p.č.264/6,p.č.264/8 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Kunvald, k.ú. Kunvald Adresa nemovité věci: Kunvald 303, 561 81 Vlastník stavby: SJM Knespl Václav a Knesplová Jana, č. p. 303, 561 81 Kunvald, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Knespl Václav a Knesplová Jana, č. p. 303, 561 81 Kunvald, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om Zjištění určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 18.12.2015 Stav ke dni : 18.12.2015 Za přítomnosti: p.knespla Počet stran: 6 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 21.12.2015 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj. pozemku p.č.st.75 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174m 2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.303 stojícího na pozemku p.č.st.75, dále pozemku p.č.264/6 trvalý trvaní porost o výměře 407m 2 a pozemku p.č.264/8 trvalý travní porost o výměře 428m 2, vše v KN zapsáno na LV č.513 pro obec a k.ú.kunvald, část obce Kunvald, okres Ústí nad Orlicí. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - LV č.513 z 21.12.2015 - místní šetření za účasti p.knespla a p.knesplové dne 18.12.2015 - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 1046/2015-A Místopis Vesnice Kunvald patří administrativně pod okres Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Žamberk. Obec Kunvald se rozkládá asi dvacetjedna kilometrů severovýchodně od Ústí nad Orlicí a šest kilometrů severovýchodně od města Žamberk. Dle oficiálního turistického členění spadá do oblastí Orlických hor a Podorlicka. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 1020 obyvatel. Kunvald se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Bubnov, Končiny, Kunačice, Kunvald, Záhory a Zaječiny. Obec je vzdálená přibližně 6 km od polských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou : - pozemek p.č.st.75 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 174m 2, včetně součásti pozemku tj. rodinného domu čp.303 stojícího na pozemku p.č.st.75, dále pozemek p.č.264/6 trvalý trvaní porost o výměře 407m 2 a pozemek p.č.264/8 trvalý travní porost o výměře 428m 2, vše v KN zapsáno na LV č.513 pro obec a k.ú.kunvald, část obce Kunvald, okres Ústí nad Orlicí. Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp.303, jež je samostatně stojící přízemní zděný podsklepený objekt s obytným podkrovím pod sedlovou střechou, základního přibližně čtvercového půdorysného tvaru. K domku je přistavěna k jeho východní štítové stěně přízemní podsklepená garáž. Stavba garáže stojí též na pozemku p.č.st.75. Vlastní rodinný dům má základy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je z pilových tvárnic na tl. zdiva 30cm, stropní konstrukce je z MIAKO vložek s nabetonávkou, dřevěný sedlový vaznicový krov, střešní krytina je z eternitových šablon na bednění. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu (žlaby, svody ty jsou spíše provizorní, parapety). Fasádní omítka je vápenocementová, vytahovaná, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové. Vnitřní bělninové obklady jsou v koupelně, v části kuchyně. Schodiště vnitřní je do sklepa s keramickou dlažbou, do podkroví je ocelové konstrukce s dřevěnými stupnicemi.dveře jsou hladké, lakované, ocelové zárubně, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech tvoří betonové mazaniny a dřevotřískové desky, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je ústřední, deskové radiátory, kotel na tuhá paliva. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách, teplá voda je z elektrického boileru. Odkanalizování je v plastových rourách, v koupelně v přízemí je smaltovaná vana, umyvadlo, sprchový kout, v podkroví je vana smaltovaná a umyvadlo, a WC combi. To je ještě v - 2 -
přízemí v samostatné místnosti. Rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny zemním kabelem - el.pilíř je v obvodové zdi, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je ve sklepě, odkanalizování je betonové jímky na vyvážení o objemu cca 18m 3, zemní plyn není zaveden, ani zde není možnost napojení (stejně jako na kanalizaci). Rodinný dům byl vystavěn postupně v letech 1986-1993. Jeho údržba je v posledních letech nedostatečná. Dispozičně se v domku nachází byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Hlavní vstup do domku je ze západní přistavěné přízemní verandy. Výměry místností: 1.PP: dílna 20,83m 2, sklep 13,68m 2, kotelna 5,15m 2, uhelna 10,70m 2, chodba 10,43m 2, sklep 3,99m 2, tj. celkem 64,78m 2. 1.NP: veranda 1,90m 2, chodba 8,50 m2, koupelna 5,30m 2, WC 1,60m 2, spíž 1,70m 2, kuchyně 16,30m 2, pokoj 15,40m 2, obývací pokoj 23,40m 2, tj. celkem 74,10m2 + terasa 6,70m 2. Podkroví : chodba 4,60m 2, ložnice 15,35m 2, ložnice 12,30m 2, šatna 6,17m 2, koupelna s WC 6,20m 2, tj. celkem 44,62m 2. Tj tzv. započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 74,10+44,62+ 64,78/2+ 6,70/2= 154,46m 2. Zastavěná plocha domku činí : 10,15*9,75+2,60*1,55+1,35*5,30= 110,15m 2 Obestavěný prostor stavby činí: spodní stavby: 10,15*9,75*2,85+1,6*2,6*1,70=289,16m3 vrchní stavby vč.zastřešení: 10,15*9,75*(2,90+0,60+4,15/2)+1,35*5,30*2,20+1,60*2,60*(2,7+3,0)/2= 579,31m 3 Obestavěný prostor celkem činí : 868,48m 3. Přistavěná garáž je stavba zděná, podsklepená, s plochou střechou. Zastavěná plocha garáže činí 4,3*5,90= 25,37m 2. Obestavěný prostor garáže činí 4,30*5,90*(2,65+2,50)= 130,66m 2. Dále tvoří příslušenství domku: - přípojka vody 2m DN 25 z PE - kurník - přistavěný zespodu (tj. z jižní strany) ke garáži o ZP 4,5*2,3= 10,5m 2 - přípojka kanalizace DN 150 5,0m (do jímky na vyvážení). zpevněná plocha z monolitického betonu 30,70m 2 - zámková dlažba 33,50m 2 - opěrná zeď 9,5*0,25*1,5= 3,60m 3 - schody venkovní betonové s ker.dlaždicemi, běžná délka 6*1,4= 8,4bm - oplocení pozemku celkem cca 151,5m 2 pohledové plochy - plotová vrátka vchodová Celková výměra pozemků činí 1009m 2. Jedná se o pozemky velmi strmé, s to směrem k jihu. Na pozemích jsou neudržované ovocné porosty - 1 ks třešeň, 1ks hrušeň, 1ks vlašský ořešák. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 154,46 m 2 Obestavěný prostor: 868,48 m 3 Zastavěná plocha: 110,15 m 2 Plocha pozemku: 1 009,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Nabídka RD Helvíkovice Nabídka - Dvougenerační RD 2x 3+1 se zahradou 1382 m2 nacházející se v Helvíkovicích u Žamberka. V domě jsou nová plast. okna, I.NP po rekonstrukci - dlažba, osvětlené podhledy, radiátory... Disp.: I.PP 2x garáž, dílny, sklepy, kotelna. I. NP a II. NP byt jednotka 3+1 a soc. zázemí. Prostorná půda vhodná k další vestavbě. Vytápění ÚT, tuhá paliva. Nabídka chalupy (RD) Kunvald Nabídka - k prodeji RD 3+kk se zahradou o velikosti 1191 m2 v Kunvaldu, 5 km od Žamberka. Nemovitost prošla částečnou rekonstrukcí, nové omítky, koupelna, dřevěné podlahy, rozvody elektřiny, vody a topení, eurookna, vchodové dveře plastové, vytápění ústřední krbovými kamny s výměníkem. Nemovitost vhodná k trvalému bydlení i rekreaci. Nabídka RD Dlouhoňovice Nabídka - dvougenerační rodinný domek s vekou zahradou a garáží v obci Dlouhoňovice u Žamberka. Disp: Suterén: sklep, přízemí: kotelna, garáž, šatna, prádelna, potravinová místnost, koupelna, 1. NP: kuchyň s jídelnou, obývák, ložnice a dva pokoje, rozlehlá terasa přes celou šířku domu,koupelna a 2 x WC, 2. NP: místnost připravená pro kuchyň včetně připojení pro sporák, vodovodní baterie, odpady, dále dva pokoje a obývací pokoj. Topení zajišťuje kotel na pevná paliva, příp. elektrokotel. V ceně je i část zařízení. K domu patří rozlehlá zahrada o ploše 1500 m2 s ovocnými stromy, skleník, dřevník a venkovní sezení s udírnou. Dům se nachází v klidném místě na okraji obce. V blízkém Žamberku, který je vzdálen asi 2 km je veškerá občanská vybavenost. Vše je v perfektním stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Helvíkovice Lokalita Helvíkovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-4 -
Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - žádanější mírně; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, rovinatější; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu; Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m 2 7 537 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 200,00 m 2 1 508 m 2 2 995 000 Kč 14 975 Kč/m 2 Název: Nabídka chalupy (RD) Kunvald Lokalita Kunvald Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, ne tak prudký sklon; Úvaha zpracovatele ocenění - žádanější objekt; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 7 783 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 1 451 m 2 1 200 000 Kč 13 333 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Dlouhoňovice Lokalita Dlouhoňovice - Luční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,88 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší dům; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek, rovinatější; Úvaha zpracovatele ocenění - dům ve výrazně lepším stavu; Celkový koef. K C 0,46 Upravená j. cena Kč/m 2 5 282 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 1 600 m 2 2 849 000 Kč 11 396 Kč/m 2-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 282 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 867 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 783 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 867 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 154,46 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 060 677 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 060 677 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena pod úrovní porovnávací hodnoty, jedná se o domek v posledních letech s minimální údržbou, zevně nepůsobící nijak atraktivně, navíc s pozemkem velmi sklonitým, strmým po většinu roku v podstatě nevyužitelným. V Lázních Bohdaneč 21.12.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4107-123/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 107-123/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek kat.mapy z cuzk.cz 1-6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -