ZNALECKÝ POSUDEK č. 4591-390/2015 O ceně pozemku p.č.749, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.316 v ulici V Podlesí, obec Třemošná, včetně příslušenství a pozemku p.č.750, zahrada, o velikosti 86 m 2, vše zapsáno na LV č.266 pro k.ú.třemošná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 23.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.749, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.316 v ulici V Podlesí, obec Třemošná, včetně příslušenství a pozemku p.č.750, zahrada, o velikosti 86 m 2, vše zapsáno na LV č.266 pro k.ú.třemošná 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: V Podlesí 316 330 11 Třemošná Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Třemošná Katastrální území: Třemošná Počet obyvatel: 4 935 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) I 1,00-2 -
služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 525,30 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.11.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.266 pro k.ú.třemošná - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 585618/1584, Paní Marcela Kabátová, V Podlesí 316, 33011 Třemošná, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 585618/1584, Paní Marcela Kabátová, V Podlesí 316, 33011 Třemošná, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, smíšené zdivo s přizdívkou z tvárnic, kamenné základy. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je chybějící. Vnitřní dveře jsou sololitové podstandardní. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a PVC. Schody na půdu jsou dřevěné podstandardní. V domě je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou a umyvadlem. Vytápění v domě je ústřední s krbovými kamny s vyměníkem. Teplá voda je z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je podstandardní. Dům je starý nejméně 80 roků, před cca 6 lety proběhla modernizace interiéru a byla provedena přizdívka vnějších zdí z tvárnic. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,100 = 1,045 11 i = 2-6 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 525,30 1,045 548,94 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 749 448,00 548,94 245 925,12 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 750 86,00 548,94 47 208,84 Stavební pozemky - celkem 534,00 m 2 293 133,96 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec 2 001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 279,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 17,19*5,91 = 101,59 m 2-7 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 101,59 m 2 3,07 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 101,59*3,75 = 380,96 m 3 zastřešení: 101,59*2,65/2 = 134,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 515,57 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 101,59 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 101,59 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III 0,10-8 -
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,777 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-9 -
dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,100 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 279,- Kč/m 3 * 0,777 = 1 770,78 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 515,57 m 3 * 1 770,78 Kč/m 3 * 0,950 * 1,100= 954 044,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 954 044,29 Kč Cena staveb celkem = 954 044,29 Kč Pozemky - celkem + 293 133,96 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 1 247 178,25 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 247 178,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 247 178,30 Kč Celkem 1 247 178,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 247 178,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 1 247 178,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 247 178,30 Kč Celkem 1 247 178,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 247 178,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 247 180,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstěčtyřicetsedmtisícjednostoosmdesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.450.000,- Kč s příslušenstvím - INVESA s.r.o., Revoluční 725/11, Staré Město, 110 00 Praha 1. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 2+1 s garáží v obci Hromnice - Plzeň sever, na pozemku o rozloze 423 m2 ( možnost přikoupení dalších pozemků ) na klidném místě vhodným pro trvalé bydlení i k rekreaci. Nemovitost je v původním, ale udržovaném stavu. Dispozice domu: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně s jídelním koutem, koupelna, ložnice a technická místnost - lze využít jako další obytnou místnost. Půdní prostory možné k vestavbě. Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva. Voda je obecní, - 12 -
na pozemku se nachází vrtaná studna, Veškerá občanská vybavenost v 6 km vzdálené obci Zruč případně Třemošná, dostupnost Plzeň 15 min. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč. dům 2+1 blízko Plzně v obci Žilov.Zastavěná plocha je 97 m2.plastová nová okna, plovoucí podlaha, ze tří stran je dům zateplen. Voda je obecní a vytápění kamny s centrálem do radiátorů, teplá voda je řešena bojlerem a je napojený i na kamna takže v zimě ohřev možný i kamny, kanalizace je obecní. Koupelna je samostatná, předsíň, kuchyně bez kuchyňské linky, průchozí pokoje. Možnost půdní vestavby. Požadovaná cena 1 288 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 13 -
rodinný dům o velikosti 4+1 s vlastním obchodem se zastavěnou plochou 86 m2 na pozemku o výměře 289 m2 přímo na hlavní třídě v obci Třemošná u Plzně, okr. Plzeň-sever. Užitná plocha domu je 120 m2. K domu náleží zahrada o výměře 203 m2. Dům je před rekonstrukcí, vhodný k bydlení i komerčnímu využití. Disponuje komerčními prostory (obchodem) se samostatným vchodem. Na pozemku se nachází studna a žumpa, před domem na hranici pozemku jsou pak k dispozici všechny ostatní inženýrské sítě obecní vodovod a kanalizace, nová rozvodná skříň na elektřinu je na domě, plyn. Dům je částečně podsklepený. Přímo před domem je zastávka autobusu a MHD, což přímo vybízí k různým podnikatelským aktivitám. Nabízí se zde velmi zajímavá kombinace bydlení a podnikání přímo na frekventovaném místě v obci s veškerou občanskou vybaveností školky, školy, nákupní centrum, Lidl, Penny, lékařský dům, lékárna, atd. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč. rodinný dům 5+1 v obci Dobříč - Plzeň sever, na pozemku o rozloze 1671 m2 na klidném místě vhodným pro trvalé bydlení i k rekreaci. Nemovitost je v původním stavu. Dispozice domu: vstupní chodba, obývací pokoj, dětský pokoj, kuchyně s jídelním koutem, komora, koupelna, ložnice, pokoj pro hosty. Voda je čerpána z vlastní studny. V obci je MŠ, ZŠ, obchod. Požadovaná cena 1 149 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.250.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.250.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč V Tršicích 23.11.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4591-390/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 266 ze dne 26.10.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -