ZNALECKÝ POSUDEK. ZP-5047 o cen obvyklé nemovitosti - bytové jednotky. 1745/3 v dom.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, vetn podílu o velikosti 5785/43313 na spolených ástech domu a na pozemku parc..st. 2028, zapsané na LV. 12684 vedeném Katastrálním úadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracovišt Cheb, k.ú. a obec Cheb Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Dalimil Mika, LL.M., soudní exekutor Exekutorský úad Klatovy Za Beránkem 836 339 01 Klatovy Úel znaleckého posudku: Exekuní ízení sp.zn. 120 EX 100184/12 Podle stavu ke dni 20.12.2013 znalecký posudek vypracoval: Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Msto Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu vetn titulního listu a 6 stran píloh. Objednateli se pedává v 1 vyhotovení. V Praze 23.12.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Pedmtem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky. 1745/3 v dom.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, vetn podílu o velikosti 5785/43313 na spolených ástech domu a na pozemku parc..st. 2028, zapsané na LV. 12684 vedeném Katastrálním úadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracovišt Cheb, k.ú. a obec Cheb. 2. Základní informace Název pedmtu ocenní: Adresa pedmtu ocenní: Pražská 1745/5 350 02 Cheb Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Cheb Poet obyvatel: 33 067 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- K/m 2 bytová jednotka. 1745/3, vetn podílu na spolených ástech domu a na pozemku 3. Prohlídka a zamení Prohlídka se zamením byla provedena dne 20.12. 2013 bez pítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. poskytnuté objednatelem posudku: - usnesení soudního exekutora.j. 120 EX 100184/12-48 o ustanovení znalce - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracovišt Cheb, LV 12684, katastrální území 650919 Cheb, obec Cheb - kupní smlouva ze dne 20.03.2006 - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí 2. zajištné znalcem: - fotodokumentace poízená pi prohlídce nemovitosti - skutenosti zjištné pi prohlídce nemovitosti - informace o nabídkách prodeje obdobných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenní údaje, práva a závady Vlastnické údaje viz výpis z KN, který je nedílnou souástí tohoto znaleckého posudku. Pedmt ocenní je zatížen naízením exekuce, zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, viz výpis z KN. Toto právo pi exekuním prodeji zaniká, proto není v posudku dále uvažováno. Na nemovitosti neváznou žádná jiná práva a vady, jako nap. vcná bemena, pedkupní práva, nájemní práva i jiná zatížení.
6. Popis metod ocenní Pro ocenní je v tomto pípad použita cena zjištná, tj. cena stanovená dle platného cenového pedpisu, tj. zákona. 151/1997 Sb., a provádcí vyhlášky. 3/2008 Sb., ve znní pozdjších právních pedpis a cena zjištná porovnávacím zpsobem, tj. porovnáním trhu s obdobnými nemovitostmi. V daném pípad, tedy pi ocenní bytové jednotky, je k dispozici dostatené množství objektivních a aktuálních údaj o cenových úrovních obdobných nemovitostí, ze stejné lokality. Je proto možné stanovit cenu práv na základ tchto cenových informací (tzn. metodou porovnání tržních cen). Porovnávací hodnota je cena založená na porovnání oceované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž pevody se znalostí ceny pevodu, byly v nedávné dob realizovány, popípad s nemovitostmi nabízenými k prodeji. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Základní pojmy 2. Celkový popis nemovitosti 3. Aplikace metod ocenní 3.1. Výpoet zjištné ceny (dle oceovacího pedpisu) 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) 3.3. Rekapitulace
B. Znalecký posudek 1. Základní pojmy Vcná hodnota (asová cena) je reprodukní cena vci, snížená o pimené opotebení vci stejného stáí a pimené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžité užívání vci. Cena poizovací je cena, za kterou by bylo možno vc poídit v dob (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpotu opotebení. Cena reprodukní je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou vc poídit v dob ocenní, bez odpotu opotebení. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno pi stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné, jako výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena pi prodejích stejného, popípad obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenní. Pitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoádných okolností trhu, osobních pomr prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnota (obvyklá cena) je odhadnutá ástka, za kterou by mla být aktiva smnna v den ocenní mezi dobrovoln kupujícím a dobrovoln prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde ob strany jednají na základ znalostí, opatrn a z vlastní vle. Porovnávací hodnota je cena založená na porovnání oceované nemovitosti s nemovitostmi obdobnými, jejichž pevody se znalostí ceny pevodu byly v nedávné dob realizovány. Trh integrace prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. istý roní stabilizovaný výnos jsou výnosy (píjmy) po odpotu náklad (výdaj), nebo také souet provozního, finanního zisku a zisku z mimoádných píjm (daový základ pro da z píjm), stanovený jako prmrná, nebo pravdpodobn oekávaná hodnota z asové ady. 2. Celkový popis nemovitosti Pedmtem ocenní je byt (bytová jednotka). 1745/3 v dom.p. 1746, ul. Pražská, Cheb, vetn podílu o velikosti 5785/43313 na spolených ástech domu a na pozemku parc..st. 2028, vše k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, Karlovarský kraj. Bytový dm.p. 1745 se nachází v obci Cheb, v ulici Pražská. Obec Cheb je mstem okresním, s veškerou infrastrukturou a obanskou vybaveností s dobrou dopravní dostupností. Pedmtný dm, v nmž se oceovaná nemovitost nachází, je stavbou bytového domu, situovaného v blízkosti centra obce, v tsné blízkosti erpací stanice a mycí linky a asijské tržnice. Jedná se o zdný (cihlový) dm z první poloviny minulého století, s jedním vchodem, podsklepený, se 3 nadzemními podlažími bez výtahu, se sedlovou stechou s nov
provedenou stešní krytinou. Celkem jsou v dom 4 bytové jednotky a 1 nebytový prostor s využitím dílna i provozovna. Do domu se vchází z veejné zpevnné komunikace pes piléhající chodník. Vchod je zajištn pouze devnými dvoukídlými vraty. U domu je omezené množství parkovacích možností. Zastávka MHD - autobus - vzdálena do 300 m. Z veejných inženýrských sítí se v budov nachází vodovod, kanalizace, plynovod a elektina. Prohlídka nemovitosti byla znalcem provedena bez pítomnosti povinného dne 20.12. 2013. V pedmtné bytové jednotce ani v dom nebyl nikdo zastižen, znalec neml možnost nahlédnout do bytu ani do domu a tak pi vypracování tohoto posudku vycházel ze skuteností zjištných zvn, z kupní smlouvy a dále z informací získaných veejn dostupných zdroj. 3. Aplikace metod ocenní 3.1. Výpoet zjištné ceny (dle oceovacího pedpisu) Popis: Oceovaná bytová jednotka se nachází ve 3. NP bytového domu bez výtahu. Jedná se o byt s podlahovou plochou 41,17 m 2 o dispozici 1+1. Byt sestává z 1 pokoje (19,25 m 2 ), z kuchyn (16,35 m 2 ), z pedsín (4,60 m 2 ), z WC (0,97 m 2 ). K bytu písluší sklep o velikosti 16,68 m 2. V byt je pouze umyvadlo. Po stránce provedení a vybavení jde o byt v podstandardním stavu. Vytápní je zajištno plynovými kotlem. Okna pvodní devná. Stav bytové jednotky a jejího vybavení nebylo možné ovit, protože v dob prohlídky nebyl v byt nikdo zastižen. 3.1.1. Ocenní píslušenství jednotky - pozemky: Stavební pozemek ocenný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % úelu užití staveb na nich zízených nebo k jejich zízení urených: Úprava cen: +50 % Úprava ceny - píloha. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky. 1, poítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) +65,00 % Koeficient prodejnosti K p (píl.. 39 - dle obce a úelu užití) 1,0390 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Pehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatídní [K/m 2 Koef. K ] i K p [%] [K/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavná plocha a nádvoí 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,0390 65,00 1 461,31 Parcelní Výmra Jedn. cena Cena Typ Název íslo [m 2 ] [K/m 2 ] [K] 28 odst. 1 a 2 zastavná plocha a 2028 352,00 1 461,31 514 381,12
nádvoí Stavební pozemek - celkem 514 381,12 Pozemek parc.. st. 2028 - zjištná cena = 514 381,12 K Rekapitulace cen píslušenství jednotky - pozemky pozemek parc.. st. 2028 = 514 381,12 K 514 381,12 K Cena píslušenství - celkem = 514 381,12 K 3.1.2. Vlastní ocenní jednotky: Zatídní pro poteby ocenní: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Cheb Stáí stavby: 80 let Indexovaná prmrná cena IPC (píloha. 19): 15 781,- K/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 19,25 m 2 kuchy: 16,35 m 2 pedsí: 4,60 m 2 WC: 0,97 m 2 Zapoítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2 Podlahové plochy prostor se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklep sklep: 16,68 m 2 Podlahové pl. prostor se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 16,68 m 2 a místností sklep - celkem: Zapoítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2 Zapoítaná podlahová plocha prostor se zkoseným stropem 16,68 m 2 * 0,80 = 13,34 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklep: Podlahové plochy - celkem = 54,51 m 2 Výpoet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - zdná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Spolené ásti domu - Kolárna, koárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Píslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke svtovým stranám - Ostatní svtové II 0,00
strany - ástený výhled 6. Základní píslušenství bytu - Píslušenství ástené nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - chybí koupelna 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápní bytu - Lokální na elektinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáí 80 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,713 i = 1 Index polohy Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostedí - pevažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku. T i 1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazn nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - naízení exekuce I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,713 * 1,000 * 0,850 = 0,606 Ocenní Cena upravená CU = IPC * I = 15 781,- K/m 2 * 0,606 = 9 563,29 K/m 2 CP = CU * PP = 9 563,29 K/m 2 * 54,51 m 2 = 521 294,94 K Cena stanovená porovnávacím zpsobem = 521 294,94 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na píslušenství a pozemku
Zjištná cena pozemku: 514 381,12 K Spoluvlastnický podíl: 5 785 / 43 313 Hodnota spoluvlastnického podílu: 514 381,12 K * 5 785 / 43 313 = 68 702,12 K Spoluvlastnický podíl na píslušenství a pozemku + 68 702,12 K Byt - zjištná cena = 589 997,06 K Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 590 000,- K slovy: ptsetdevadesáttisíckoruneských 3.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti (metoda porovnávací) Tato metoda vychází z porovnání oceované nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, resp. z vyhodnocení cen v nedávné dob nabízených nemovitostí na trhu realit nebo z vyhodnocení v nedávné dob realizovaných prodej nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Pro porovnání jsou použity celkem 4 nabídkové ceny realitních kanceláí obdobných nemovitostí, které jsou aktuáln nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, že se jedná o ceny nabídkové, nikoli realizované, jsou tyto redukovány koeficientem 0,90 (jedná se o ceny nabídkové pedstavující pání prodávajícího, cena je stanovena vetn provize realitní kanceláe a souasný trh je charakterizován nižší poptávkou). U nemovitostí obdobného typu, t.j. menší bytové jednotky, se standardním vybavením, v dané lokalit, pevažuje nabídka nad poptávkou. Pi porovnání s obdobnými nemovitostmi je na oceovanou nemovitost pohlíženo komplexn a v ocenní jsou zohlednny její silné a slabé stránky. Silné stránky pedmtu ocenní: - dobrá dopravní dostupnost - pístup po zpevnné veejné komunikaci - kompletní inženýrské sít v míst - centrum obce - spoluvlastnický podíl na zahrad Slabé stránky pedmtu ocenní: - okolí nemovitosti tržnice, myka - není vana i sprchový kout (chybí koupelna) - byt vyžadující rekonstrukci, aby odpovídal souasným standardm bydlení - probíhající exekuní ízení Popisy porovnávaných nemovitostí: Byt. 1 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 60 m2, ve 2. NP. Celý byt má plastová okna, novou kuchyskou linku + plovoucí podlaha, koupelna je po rekonstrukci. Kuchy, špíz a koupelna mají v oknech žaluzie. V dom je nový rozvod vody, plast. okna na chodb a vchodové dvee. K bytu patí sklep.
Byt. 2 Byt 2+1 o celkové rozloze 65m2 v Chebu, na Ržovém kopeku. Bytová jednotka se nachází v pízemí cihlového bytového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí. V dom je založeno fungující spoleenství vlastník. Samotný byt prošel výmnou oken a je v pvodním zachovalém stavu. K bytu písluší sklep. Vytápní a ohev vody zajišuje kombinovaný plynový kotel. Byt. 3 Byt o velikosti 2+1 a výme 73 m2, umístný v 2. nadzemním podlaží cihlového domu v centru Chebu. Byt je v pvodním stavu, urený k rekonstrukci. Na podlahách v pokojích jsou parkety, okna jsou pvodní devná, ale budou v nejbližší dob vymnna za nová, hrazena z fondu oprav. Kuchy je prostorná, její souástí je samostatná spižírna, byt je celkov prostorný. Vytápní bytu je zajištno plynovým kotlem. Byt. 4 Byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 76 m2. Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu. Byt má kuchyskou linku s plynovým sporákem, troubou. Má pvodní okna. Nutná ástená rekonstrukce. K bytu písluší sklep 6 m 2. Vytápní plynové. Dobré sousedské vztahy. K domu náleží zahrada. Název: Byt. 1 Lokalita Dyleská, Cheb Budova cihlová Stav objektu dobrý Podlaží poet 4 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,95 K4 Provedení a vybavení bytu 0,70 K5 Celkový stav domu 0,90 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena K/m 2 5 270 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 60,00 m 2 0 m 2 599 000 K 9 983 K/m 2 Název: Byt. 2 Lokalita Ržový kopeek, Cheb Budova cihlová Stav objektu velmi dobrý Podlaží poet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,90
K4 Provedení a vybavení bytu 0,80 K5 Celkový stav domu 0,80 K6 Podlaží 1,02 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena K/m 2 4 085 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 479 000 K 7 726 K/m 2 Název: Byt. 3 Lokalita Cechovní, Cheb Budova cihlová Stav objektu ped rekonstrukcí Podlaží poet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,95 K4 Provedení a vybavení bytu 0,90 K5 Celkový stav domu 1,00 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,02 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena K/m 2 5 785 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 73,00 m 2 0 m 2 549 000 K 7 521 K/m 2 Název: Byt. 4 Lokalita Boženy Nmcové, Cheb Budova cihlová Stav objektu dobrý Podlaží poet 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikost domu 1,00 K3 Lokalita 0,98 K4 Provedení a vybavení bytu 0,95 K5 Celkový stav domu 0,95 K6 Podlaží 0,98 K7 Balkón, sklep 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena K/m 2
0,78 6 118 Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 70,00 m 2 0 m 2 549 000 K 7 843 K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 085 K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 315 K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 118 K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitosti 5 315 K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 41,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 217 915 K 3.3 Rekapitulace Cena zjištná po zaokrouhlení celkem: 590 000,- K slovy: ptsetdevadesáttisíckoruneských Cena obvyklá po zaokrouhlení celkem: 218 000,- K slovy: dvstosmnácttisíckoruneských
C. Závr Na základ zjištných informací, provedených propot se zvážením všech stránek pedmtu ocenní, a s úvahou souasného trhu s realitami stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti - bytové jednotky. 1745/3 v dom.p. 1745, ul. Pražská, Cheb, vetn podílu o velikosti 5785/43313 na spolených ástech domu a na pozemku parc..st. 2028, zapsané na LV. 12684 vedeném Katastrálním úadem pro Karlovarský Kraj, Katastrální pracovišt Cheb, k.ú. a obec Cheb, ke dni 20.12.2013 ve výši: 220 000,- K (slovy: dvstdvacettisíckoruneských) V Praze 23.12.2013 Znalecká spolenost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Msto
D. Znalecká doložka Posudek podává Znalecká spolenost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Msto, Palackého 715/15, PS 110 00, I 29042054, zapsaná MSpr R.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák.. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis, do prvého oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. ZP-5047 znaleckého deníku. E. Seznam píloh poet stran A4 v píloze: Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úadu pro Karlovarský kraj, katastrální 3 pracovišt Cheb, LV. 12684, k.ú. a obec Cheb Kopie snímku katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti poízená pi prohlídce 1 Mapa oblasti 1