ZNALECKY POSUDEK č. 3 7 1 7 /1 3 1 /7 2 2 O ceně dokončené bytové jednotky č. 457/526 v bytovém domě č.p. 457 - objekt EFGH - při ul. Sazovická v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č. 668/283, p.č. 668/284, p.č. 668/285, p.č. 668/291, p.č. 668/292, p.č. 668/294, p.č. 668/295, p.č. 668/296, p.č. 668/297, vše v katastrálním území Zličín. Objednatel posudku: Účel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/65 140 00 Praha 4 Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. I zákona č.l51/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni 31.12.2014. Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích 15.1.2015
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Adresa nemovitosti: - objekt EFGH - při ul. Sazovická Kraj: Hlavní město Praha křes: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: I 188 126 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.01.2015 za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. H/07/013727-Výs/3-P668/21 -E,F,G,H Zl/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne 25.10.2007 s právním účinkem ke dni 2.4.2008 - Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne 1.7.2009 - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 podíl: I Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ 28460120 se sídlem Na Strži 65/1702, 140 00 Praha 4 pod íl: 1
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům je dispozičně tvořen čtyřmi sekcemi E, F, G, H. Výškově je objekt členěn na I PP s garážemi, sklepy a technickými prostorami a 6-7 NP. Objekt je založen plošně na ŽB základové desce. Obvodové stěny vrchní stavby a vnitřní příčky jsou částečně ŽB. dovyzděny ze zděných bloků fy WIENER BERGER, TONDACH nebo POROTHERM. Vodorovné konstrukční prvky jsou navrženy jako ŽB. Schodiště prefabrikované ŽB. Střecha je plochá jednoplášťová, spádovaná do vnitřních svodů s krytinou z mpvc nebo pochozí terasa s beton, nebo keramickou dlažbou. Povrch fasády objektu tvoří tenkovrstvá akrylátová omítka na kontaktním zateplovacím systému. Vnitřní omítky jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. Výplně stabevních otvorů ve fasádě jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Klempířské prvky jsou TiZn, část. hliníkové poplastované. Objekt je vybaven trakčním výtahem. Vytápění a ohřev TUV je zajištěn vlastní centrální plynovou kotelnou v I.PP Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou sádrovápenné či vápenné štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a WC ker. obklady do výšky zárubní. Stavební otvory jsou osazeny plast, okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako hladké foliované bílé s prolisem, popř. s prosklenou výplní do ocelových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové nebo dřevěné, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJ č. Typ bytu Podlaží Plocha bytu m2 457/526 1+kk přízemí (NP1) Plocha B/T/P m2 Velikost podílu na pozemcích 29,6 10,1 296/1441 15
a) Pozemky ai) Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Pozemky oceněné dle cenové mapy 2014. Název Parcelní číslo Výměra m2 Jedn.cena Kč/m2 Cena 1Kč Zastavěná plocha a nádvoří 668/283 3 304,00 5 440.00 17 973 760,- Orná půda - funkční celek 668/284 2 366.00 5 440,00 12 871 040,- Orná půda - funkční celek 668/285 17,00 5 440,00 92 480,- Orná půda - funkční celek 668/291 14,00 5 440,00 76 160,- Orná půda - funkční celek 668/292 85,00 5 440,00 462 400,- Orná půda - funkční celek 668/294 14,00 5 440,00 76 160,- Orná půda - funkční celek 668/295 357,00 5 440,00 1 942 080,- Orná půda - funkční celek 668/296 146,00 5 440,00 794 240,- Orná půda - funkční celek 668/297 34,00 5 440,00 184 960,- Pozemky oceněné dle cenové mapy -- celkem 34 473 280,- b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. bl) Vypočet standardní jednotkové ceny porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů - lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Definice koeficientu použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno)
Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu. Srovnávací BJ č.l PSČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Mésto/obec: Praha 13 Započitatelná plocha: 57+24 3 *0.5 m2 Čtvď/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Laurinova Poloha: střední Cena v Kč: 2 977 821 Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice Laurinova. 2+kk, 2.NP, výměra BJ 57 m2, terasa 24,3 m2, bez GS, komora, podobná lokalita - blíže metru, projekt Britská čtvrt I, bez kuch. Linky Srovnávací BJ č.2 PSČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Mčsto/obec: Praha 13 Obytná plocha: 51 m2 Čtvrť/KÚ: Zličín Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. Sazovická Poloha: střední Cena v Kč: 2 744 000 Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Zličín, ulice Sazovická, 2+KK. 2.NP. vč. GS a sklepa, projekt od CG. 5 1 m2, KC 2744 tis. KČ, stejné provedení, mírně horší lokalita Srovnávací BJ Č3 PSČ 155 00 Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha 13 Obytná plocha: 65,70 m2 Čtvrť/KÚ: Stodůlky Zast. plocha NP: m2 Adresa: ul. TI umačovská Poloha: Střední Cena v Kč: 2 798 841 Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Dobré Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Kupní cena Popis a srovnání s oceňovanou jednotkou: Praha Stodůlky, ulice TIumačovská, 2+KK. 3.NP, bez GS a sklepa, projekt Rezidence Prague Towcrs od CG, 65.70 m2, KC 2 798 841 tis. Kč, stejné provedení, podobná lokalita, menší obč. vybavenost Vyhodnocení Měrná jednotka: m2 obytné ploch} kupní cena Zohlednění hodnototvomých faktorů koeficienty Přep. KC v Kč/m.j. v Poloha Pozemek Slav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m,j. Srovnávací BJ č.l 43 156 1 1 1 1 1 1 43 156 Srovnávací BJ č.2 53 803 1 1 1 0.9 0.9 1 43 580 Srovnávací BJ č.3 42 587 1.02 1 1 1 1 1 43 439 Průměr: 43 392
Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny. tj. od cca 40-55 tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení ci zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto k již realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdy jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem. b2) Obvyklá cena bytové jednotky ě. 457/526 Smluvní cena BJ 1176150 Kč - z toho cena pozemku 174640 Kč Typ jednotky 1+kk Podlaží přízemí (NPI) Celková plocha bytové jednotky 29,6 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 10,1 m2 Orientace obytných místností 0 Příslušenství BJ 0% Spoluvlastnický podíl na pozemcích 296/1441 15 Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 33944,-Kč/m2 40115,-Kč/m2 1390000,-Kě Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši 1176150,-Kě, z ěehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích ěiní 174640,-Kě.
C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku Obvyklá cena jednotky č.457/526 1 176 150 Kč 174 640 Kč Obvyklá cena jednotek činí celkem 1 176 150 Kč 174 640 Kč Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m\ přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu, formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, 15.1.2015 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 16.7.1980 č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne 10.11.1999 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do 3 1.12.2002 a recertifikován dne 16.10.2012, číslo certifikátu 1034/12, s platností do 16.10.2017. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3717/131/722 znaleckého deníku. Ing. Stanislav Koumar Plánková 397 386 01 Strakonice
I